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附件一 清远市豪思地产顾问有限公司 2012年11月英德东华镇商业项目调查提纲：市调工作，市场调查与分析目标：主要通过市场调查确立本项目的商业定位、概念定位、经营定位、管理定位、商业布局、商铺面积、商铺销售价格、租赁价格。第一阶段：地段分析工作工作原因：针对宏观状况进行城市经济环境、商业环境、产业状态等方面做出调查并分析结果1 区域地段的过去与现状（1） 宏观地段分析（2） 微观地段分析（3） 城市印象分析（4） 交通环境分析2 未来在城市结构中的地位（1） 项目区域未来城市结构的变迁（2） 项目区域在未来城市结构中的地位（3） 区域更新改造对项目区域近期影响3 项目区域市场形势分析（1） 相关物业市场供应分析（2） 相关物业市场需求分析（3） 现有竞争项目分析，增加相关物业功能以及物业服务分析（4） 潜在竞争项目分析（5） 市场空间分析 4、 商圈调查(1) 人口、收入状况 (2) 年龄、结构、职业特点 (3) 消费特点 (4) 生活习惯、消费习惯 (5) 消费结构 (6) 需求分析 (7) 需求结构 (8) 购买力第二阶段：商业定位调查工作原因：给出可能性的商业定位，结合可能的商业定位调查 1、 周边商业物业调查 (1) 商铺租金水平 (2) 商铺售价水平 (3) 出售商铺面积、形式 (4) 出租率、出售率 (5) 存在的问题与经验 (6) 区域总体出售商铺供应量 2、 周边商业业态调查 (1) 业态分布 (2) 业态结构 (3) 业态发展 (4) 业态差异化 3、 周边区域的商业规划与商业项目分布 (1) 已建成的商业项目 (2) 正在建设的商业项目 (3) 未来规划的商业项目 (4) 本区域总体商业规划 4、 竞争性(对手)商业项目调查与分析 (1) 面积 (2) 业态形式 (3) 租金水平 (4) 售价水平 (5) 经营分析 (6) 管理状况 (7) 确定本项目的优势与劣势6、 商铺投资人调查 (1) 投资类型 (2) 收入 (3) 投资方向 (4) 投资经验 (5) 职业 (6) 教育状况 (7) 社会阶层 (8) 投资能力 (9) 价格认知度 (10) 区域投资状况分析7、 商铺租赁人(或经营者)调查 (1) 单位、个人 (2) 面积 (3) 租金 (4) 类型 (5) 经营品类 (6) 经营经验 (7) 周边商业经营者经营分布与状况调查分析 (8) 各租赁人支付能力与方式 (9) 租赁需求分析8、 项目位置调查 (1) 人流量、人流分布 (2) 人流、车流、物流的方向 (3) 未来人流分布 (4) 人流类别 (5) 交通状况(6) 进出口状况(7) 商场停车状况第三阶段：商业定位建议及开发策略建议1、
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