2《房地产成本全过程精细化管理三大管理宝典四大控制工具操作》（+短92页）.ppt

房地产成本全过程精细化管理中三大管理宝典四大控制工具操作实务朱曙东住房与城乡建设部政策研究中心特聘专家中国房地产及住宅研究会专家中国建设工程造价管理协会专家委员会委员北京大学房地产黄埔同学会专家委员会主任 讲座总目录 第一部分分目录 第二宝典价款支付管理宝典操作实务 第一宝典工程合同管理宝典操作实务 第三宝典工程结算管理宝典操作实务 房地产工程合同精细化管理框架 一 1合同管理概述 1 1工程合同的概念合同是平等主体的自然人 法人 其他组织之间设立 变更 终止民事权利 义务关系的协议 建设工程合同是承包人进行工程建设 发包人支付价款的合同 建设工程合同包括工程勘察 设计 施工合同及材料设备采购合同 1 2合同管理的概念合同管理是对工程项目中相关合同的策划 签订 履行 变更 索赔和争议解决的管理 它是工程项目管理的重要组成部分 1 3合同管理的目的合同管理是保证项目总目标和企业总目标的实现 具体目的包括 1 使整个工程项目在预定的成本 投资 工期范围内完成 达到预定的质量和功能要求 实现工程项目的三大目标 2 使项目的实施过程顺利 合同争议较少 合同各方面能互相协调 都能够圆满地履行合同责任 3 保证整个工程合同的签订和实施过程符合法律的要求 4 在工程结束时使双方都感到满意 开发商能按计划获得一个合格的工程 达到投资目的 承包商不但获得合理的利润 还赢得了信誉 建立双方友好合作关系 这是企业经营管理和发展战略对合同管理的双赢要求 房地产工程合同精细化管理框架 一 2房地产工程项目管理 成本管理与合同管理的关系 房地产工程合同精细化管理框架 一 3房地产开发企业的合同体系 业务类合同 房地产工程合同精细化管理框架 一 4房地产开发企业的合同关系与合同网络 开发商 承包商 咨询合同 贷款合同 勘察 设计合同 监理委托合同 采购供应合同 工程保险合同 材料设备运输合同 材料设备采购合同 流动资金贷款合同 保险合同 仓储保管合同 设备租赁合同 工程分包合同 国际工程承包合同FIDIC 运输合同 土地征用与出让 成批 宗地 合同 拆迁安置及拆迁承包合同 供用水 电 气等合同 房屋租赁与销售合同 工程施工承包合同 代理销售合同 物业管理合同 房地产工程合同精细化管理框架 一 1 工程合同管理是工程项目管理 全过程成本管理的工具和手段 是全过程成本管理目标实现的重要保证 2 在全过程成本管理的合同网络关系中 业主和承包商是最重要的的两个合同节点 施工承包合同是所有合同中最重要的合同 3 开发活动中有关各方之间的相互关系是合同关系 包括直接的和间接的合同关系 即建立在法律基础上的权利义务关系 要做好开发项目的全过程成本管理工作 关键是做好合同管理工作 4房地产开发企业的合同关系与合同网络 5房地产开发企业的合同管理职责 合同承办部门 负责本部门合同起草 会签 校稿 审核 批准 签章的过程管理合同会签部门 负责从本部门需求和专业角度提出会签意见 计划财务部 综合管理岗位 计划财务部合同管理员 负责对合同会签 执行过程进行动态监督管理行政部门 负责合同审核 用印 存档 查询工作 总结 6房地产开发企业的合同管理的内容和流程 策划 起草 会签 校稿 审核 批准 订立 履行 变更 纠纷处理 终止 二 房地产合同策划起草审查管理 1 1合同总体策划的基本概念 就是在工程项目的开始阶段 对整个工程 对整个合同的签订和实施有重大影响的带根本性和方向性的问题进行研究的过程 合同策划又叫合同规划 1 2合约规划的编制 项目启动阶段编制合约规划 将项目各成本费项对应分解成未来可执行的合同 明确合同招标方式 时间 合同计价方式标准 随项目进展 合约规划逐步变成真实的合同和合同造价 案例 龙湖地产项目合同管理规划 1 3合同规划的内容 1 合同范围 合同界限 衔接关系规划 2 委托方式和承包方式规划 3 招标方式的确定 4 合同类型策划 4 合同条件的选择 建议尽快建立并优先采用 案例 万科地产标准合同范本目录 5 合同体系的协调 目的使项目所涉及的各合同之间关系得到恰当的安排与协调 包括的内容 工作上的协调 技术上的协调 价格上的协调 时间上的协调 合同管理的组织协调 1合同策划 合同规划 2提交合同需求 在项目进行过程中 项目公司要把握好招投标及合同进度 及时提出合同需求 内容如下 案例 龙湖地产工程合同需求单 工作范围 工作内容 技术要求 验收标准 中间交接验收时间 开工时间 完成时间 场地情况 配合工作等 二 房地产合同策划起草审查管理 3确定招标小组成员 考察入围单位 招标 注 表中标有 的为必须参加人员 标有 的成员可视招标的具体内容选择性参与 招标小组是根据每项招标工作的具体内容成立的临时团队 龙湖的做法如下 二 房地产合同策划起草审查管理 4合同的起草 审查 会签 审批 4 1合同的起草 合同要自己单位起草 把相关的管理要求灌输进去 注意事项 1 注意合同名称 合同名称要明确公司 项目 事项 按 地区 公司 项目名称 事项 的原则命名合同 2 注意合同正文 建议在本公司合同范本的基础上 根据以上合同策划的内容以及提交的合同需求 依据本工程项目实际情况 针对性地对专用条款进行完善即可 3 注意合同结尾 双方都必须使用合法的印章 公章或合同专用章 不得使用财务章或业务章等不合法印章 4 2合同审查 审查的工具 合同审查表 1 合同审查表的作用 用合同审查表可以系统地进行合同文本中的问题和风险分析 提出相应的对策 作用有 将合同文本 解剖 开 使它 透明 和易于理解 使合同主谈人对合同有一个全面了解 检查合同内容的完整性 用标准合同结构对照该合同文本 即可发现它缺少哪些必需条款 分析评价每一合同条文执行的法律后果 将给开发商带来的问题和风险挖掘出来 为合同谈判和签订提供决策依据 通过审查对发现的以下问题及时进行修正和完善 l 合同条款之间的矛盾性 即不同条款对同一具体问题的规定或要求不一致 2 对开发商不利甚至有害的条款 如过于苛刻 责权利不平衡 单方面约束性条款 3 隐含着较大风险的条款 4 内容含糊 概念不清或自己未能完全理解的条款 二 房地产合同策划起草审查管理 4合同的起草 审查 会签 审批 4 2合同审查的工具 合同审查表 2 合同审查表的格式 二 房地产合同策划起草审查管理 4 3合同的会签与审批 不同合同要由不同部门按主次会审签发 4 4案例 龙湖合同会签审批权限表万科地产合同评审表万达合同审批与管理全套流程万科审批权限授权及流程表 5合同的交底 合同内部交底由合同签订人组织 向项目管理团队交底 陈述合同形成背景 合同结构 主要条款解读 执行要点及特殊情况处理 并解答项目管理团队提出的问题 最后形成书面合同内部交底记录 合同外部交底由项目公司经理组织 项目管理团队参加 向监理单位 施工单位项目班子交底 主要是合同中对施工单位的要求及管理规定 对材料设备管理 由材料设备组主讲 要求进行交底 最后形成书面外部交底纪录 9龙湖总包合同交底记录表 典型案例 4合同的起草 审查 会签 审批 二 房地产合同策划起草审查管理 6签约及后续工作 最主要是范围界定 已定和未定 施工组织设计内容 如施工管理人员 有些特殊费用处理 暂定价 有些需要现场核量 暂定量 材料品牌 样板管理要求 节点工期控制重点 其他 签证 结算时限等 关注以下合同交底的内容 5合同的交底 合约洽谈 合同会签及审批 盖章过程 有关保证手续落实 合同交底及信息录入 资料归档及样板移交 督促及时履约 预付款 提交资料 施工组织 场地 报建手续 三 1建立合同实施保证体系 为了使工作有秩序 有计划地进行 必须建立工程合同实施的保证体系 1 进行 合同交底 落实合同责任 实行目标管理 2 建立合同管理工作程序 案例 万科合同管理程序 3 制定合同管理实施细则 案例 万科合同管理实施细则 4 建立合同台账等文档系统 案例 万达合同管理台帐 5 工程过程中严格的检查验收制度 6 建立报告和行文制度 2通过合同实施成本控制 建立有效地合同跟踪机制 2 1建立工程量跟踪控制系统 建立计量控制台账工程量是价款支付的基础 开发商要对工程量进行跟踪控制 每个付款周期末 计量结束后 应及时建立工程计量台账 动态跟踪控制已完工程量 为及时动态监控成本偏差提供有力依据 同时为相关部门成本动态精细化控制和过程评价考核提供有力支持 2 2建立工程变更跟踪控制系统 工程变更控制台账每次工程变更结束后应及时建立工程变更台账 实时监控工程变更对于工程成本和工期的影响并及时采取相应措施 月末汇总形成成本月报 以此进行成本动态实时精细化控制 并以此作为对相关部门进行责任成本过程评估考核的依据 工程合同对成本的跟踪与控制 2 3建立现场签证跟踪控制系统 现场签证控制台账每次签证结束后应及时建立现场签证台账 实时监控现场签证对于成本和工期的影响并及时采取相应措施 对现场签证进行动态实时精细化控制同时 同时以此作为对相关部门进行责任成本过程评估考核的依据 2 4建立价款调整跟踪控制系统 价款调整控制台账每次价款调整完成要及时建立价款调整控制台账 实时监控价款调整对于对于成本的影响并及时采取纠偏措施 2 5建立工程索赔跟踪控制系统 工程索赔控制台账建立工程索赔台账 实时监控工程索赔对于工程造价和工期的影响 及时采取相应措施 开发商要善于利用索赔权与反索赔权控制成本保证质量目标与工期目标 2 6建立进度付款跟踪控制系统 进度付款控制台账每个月末 依据以上计量 变更 签证 价款调整和索赔五大台账及时建立进度付款台账 以进度付款控制台账实时动态掌握工程造价控制偏差 防止超付工程款而导致工程管理失控 或防止工程款支付不及时进而引起承包方索赔 同时以此作为对相关部门进行责任成本过程评估考核的依据 2 7依据以上六类台账最终建立起成本 合同 台账为了对合同实施情况进行跟踪 及时纠正偏差 采取处理措施 依据以上六类台账及时建立起成本 合同 台账 以成本 合同 台账作为成本管理的工具和手段进行精细化管理 三 工程合同对成本的跟踪与控制 2通过合同实施成本控制 建立有效地合同跟踪机制 四 中海房地产工程合同管理案例 一 合约管理原则1 体制上 采用的决策 管理 操作三个环节相对独立 2 程序上 通过文件 规程等形式事先对某一项工作程序有一个明确的 定性的 定量的标准和尺度例如 后面讲到的定标原则 3 合约上 采用公认的FIDIC条款 并明确规定投诉机制 4 工程管理过程中 规范每一个环节 保持公平 公正 透明的原则 二 合约管理主控部门1 营销策划部 是市场调研 市场定位 广告媒体 销售合约的主控部门 2 设计部 是规划 方案 设计 施工图设计合约的主控部门 3 合约部 是工程招投标合约管理的主控部门 负责编制各个阶段的建安成本目标 4 物资部 是工程甲供物资合约管理的主控部门 三 中海对合约管理人员的素质要求1 有计算工程量的能力 2 有对主材料价格的了解 对劳动定额的认识 对劳动力市场价格的认识 对施工企业管理费用的判断 对行业社会利润研究的能力 3 有法律 税务方面的知识 4 要有文字功夫 能够起草合同文件 起草往来函 做到内容全面 逻辑严密 无漏洞 5 注意 德 的修养 对公司有责任心 能够和谐地与其他部门同事相处 建立良好的工作关系 工作既要有原则 也要有灵活性 6 要能能动地对设计和施工环节提出建议 达到降低工程成本的目的 7 对已完成程的合约管理工作要有分析 总结能力 8 培养对成本的敏感性 9 树立自已的专业荣誉感 培养自已的专业精神 第一部分分目录 第二宝典价款支付管理宝典操作实务 第一宝典工程合同管理宝典操作实务 第三宝典工程结算管理宝典操作实务 1 施工阶段工程价款的构成 2 1工程预付款概念及其法律性质 工程预付款是建设工程施工合同订立后由发包人按照合同的约定 在正式开工前预先交付给承包人的工程款 它是施工准备和所需采购主要材料 结构件等流动资金的主要来源 其法律性质为 发包人为帮助承包人顺利启动项目而提供的一笔无息贷款 当合同对工程预付款的支付没有约定时 就按以下法定 369号文件 办理 1 工程预付款的额度 原则上预付比例不低于合同金额 应扣除暂列金额 的10 不高于合同金额 扣除暂列金额 的30 2 工程预付款的支付时限 在具备施工条件的前提下 发包人应在双方签订合同后的一个月内或不迟于约定的开工日起前的7天内预付工程款 3 若发包人未按合同约定预付工程款 承包人应在预付时间到期后10天内向发包人发出要求预付的通知 发包人收到通知后仍不按要求预付 承包人可在发出通知14天后停止施工 发包人应从约定应付之日其按同期银行贷款利率计算向承包人支付应付预付款的利息 并承担违约责任 2 工程预付款的支付 2 2新 规范 下预付款支付的操作 新 规范 对预付款的基本规定 4 5 1发包人应按照合同约定支付工程预付款 支付的工程预付款 按照合同约定在工程进度款中抵扣 注意 新 规范 重点强调了合同约定 工程进度款支付时间及比例要求 新 规范 4 5 6规定 当发 承包双方在合同中未对工程进度款支付申请的核对时间以及工程进度款支付时间及比例的约定时 按下图规定办理 3进度款支付的程序 14天内核对完毕 从第15天起 工程进度款申请视为被批准 承包人可停止施工发包人承担违约责任 4开发商规避支付不及时承包商的两类停工 1 第一类可停工的时间点 承包人应在预付时间到期后10天内向发包人发出要求预付的通知 发包人收到通知后仍不按要求预付 承包人可在发出通知14天后停止施工 发包人应从约定应付之日其按同期银行贷款利率计算向承包人支付应付预付款的利息 并承担违约责任 2 第二类可停工的时间点 承包人没能在约定或法定的时间内支付进度款 并未能与承包人达成付款协议 此时承包人可以停工 发包人承担违约责任 5标杆房企价款支付管理节点 流程 程序集指引 万科价款支付管理的节点及规定 付款方案选择 进行对比测算 典型案例 24万科付款方案对比图 预付款支付 配合现金流 现值计算 进度款支付 按程序支付 典型案例 25万科付款管理程序26万科付款作业指引 甲供材付款的控制 按实施进行 典型案例 27万科甲供材结算实施细则 支付手续要求 合同约定清楚 避免扯皮和索赔 防止超付的要点 以支付台账实时监控 典型案例 19工程价款支付台帐 结算款与保修金的支付 按程序支付 典型案例 28万科保证金办理细则 6 开发商加强对工程价款支付控制的对策 6 1加强对计量数据库 台账 的动态管理 对每期工程量计量统计后 将全部工程数据录入数据库 在计量中及时更新 审核时就可以做到一目了然 不遗漏 不重复 既加快了审核速度 保证了审核质量 又可实时监控成本 6 2注重对工程计量支付的审核 每期计量时要综合审查各种变更的处理程序的合理性和完整性 计量与支付的正确性和准确性 及时扣除或扣留各种应扣款项 以每期审核后准确无误的计量台账为依据形成本期价款支付台账6 3加强变更 签证 索赔及价款调整四类台帐动态管理 实时更新支付台账 每期的工程变更 现场签证 工程索赔及价款调整在工程建设中属于动态管理 需及时更新 经过批准并下发指令的项目才可以列入台账 同时记录批准文号 批准日期等 以方便查验 依据以上审核后的四类台账 对本期价款支付台账进行实施更新 以最终价款支付台账控制进度款支付 进而达到控制成本的目的 6 4建立与承包人的信息共享系统 利用现代网络方便快捷的特点 建立信息共享系统 保证双方之间的及时沟通 对变更 索赔 工程量调整等事项的详细资料进行共享 双方同时审查 避免争端的产生 6 5业主应改变工作方式 采用电子办公 缩短业务审批周期 提高工作效率 第一部分分目录 第二宝典价款支付管理宝典操作实务 第一宝典工程合同管理宝典操作实务 第三宝典工程结算管理宝典操作实务 一 国家计价规范对于办理竣工竣工结算的相关规定 1 承包人应在合同约定时间内编制完成竣工结算书 并在提交竣工验收报告的同时递交给发包人 承包人未在合同约定时间内递交竣工结算书 经发包人催促后仍未提供或没有明确答复的 发包人可以根据已有资料办理结算 2 发包人在收到承包人递交的竣工结算书后 应按合同约定时间核对 同一工程竣工结算核对完成 发 承包双方签字确定认后 禁止发包人又要求承包人与另一或多个工程造价咨询人重复核对竣工结算 3 发包人或受其委托的工程造价咨询人收到承包人递交的竣工结算书后 在合同约定时间内 不核对竣工结算或未提出核对意见的 视为承包人递交的的竣工结算书已经认可 发包人应向承包人支付工程结算价款 承包人在接到发包人核对意见后并在合同约定时间内 不确认也未提出异议的 视为发包人提出的核对意见已经认可 竣工结算办理完毕 4 发包人应对承包人递交的竣工结算书签收 拒不签收的 承包人可以不交付竣工工程 承包人未在合同约定的时间内递交竣工结算书的 发包人要求交付竣工工程 承包人应当交付 5 竣工结算办理完毕 发包人应将竣工结算书报送工程所在地工程造价管理机构备案 竣工结算书作为工程竣工验收备案 交付使用的必备文件 6 工程竣工结算办理完毕 发包人应根据确认的竣工结算书在合同约定期限内向承包人支付工程竣工结算价款 法定时间是竣工结算书确认后15日内 发包人未在合同约定期限内向承包人支付工程结算款的 承包人可以催告发包人支付结算价款 如达成延期支付协议的 发包人应按同期银行同类贷款利率支付拖欠工程价款的利息 如未达成延期支付协议 承包人可以与发包人协商将该工程折价 或申请人民法院将该工程依法拍卖 承包人就该工程折价或者拍卖价款优先受偿 二 国家计价规范对于工程结算争议处理的相关规定 1 发包人以对工程质量有异议 拒绝办理工程竣工结算的 1 已竣工验收或已竣工未验收但实际投入使用的工程 其质量争议按该工程保修合同执行 竣工结算按合同约定办理 2 已竣工未验收且未实际投入使用的工程以及停工 停建工程的质量争议 双方应就有争议的部分委托有资质的检测鉴定机构进行检测 根据检测结果确定解决方案 或按工程质量监督机构的处理决定执行后办理竣工结算 无争议部分的竣工结算按合同约定办理 2 发承包双方发生工程造价合同纠纷时 应通过下列办法解决 1 双方协商确定 2 提请调解 工程造价管理机构负责调解工程造价问题 3 按合同约定向有关仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉 一 国家计价规范对于办理竣工竣工结算的相关规定 三当前房企竣工结算种常见的两种计价模式 目前的定价模式无非两种 1 费率招标 定额计价 2 清单招标 图纸包干两者在结算做法上有所不同 但在结算内容上大同小异 四 费率招标 定额计价模式结算招术 1 充分分析清楚定额计价模式下对成本控制的不利因素 在编制标书 谈判 签订合同时尽可能地将这些缺陷或漏洞堵住 如 事先规定某些措施费不计或按某一个固定数包定 避免结算时算不清而扯皮 2 对一些档次 品牌差异较大的主材及设备 如管 线 配电箱 砌体材料等 采用甲供或甲方认质认价方式进行控制 对普通主材 如钢筋 砼 只列出品牌范围 按施工期间平均信息价 并单独谈定下浮点 3 对超高增加费 垂直运输费 甚至脚手架等大宗措施费用进行单独下浮 一般定额规定的费用较高 市场下浮的比例较大 谨慎计算送面积部分的三项费用 4 了解设计规范 吃透定额计量计价规则 尤其对定额无规定 或规定不清 或有规定但难以操作的 要严加防范 避免掉进成本陷阱 五 清单招标 图纸包干的优缺点及结算招术 1 促进设计图纸的完善和材料设备的定板定样2 符合市场竞争要求 取得有竞争性的价格3 充分利用投标方的资源 为我所用4 以招标价取代施工过程中的预算价 使成本管理人员有可能投入更多的时间到设计 过程控制及结算审核中去5 较大程度地减少施工过程中变更 签证 协调 配合等扯皮现象 保证施工进度6 进行成本按月审结 真正做到成本的统计反馈 动态监控7 结算周期短 扯皮现象少8 缺点是 预留相应的招标周期9 结算要点 以图纸包干价加减合同调整额 六标杆房企工程结算管理节点 流程 程序集指引 万科工程结算管理节点及规定 结算方式 按实结算 合同加变更结算 工程结算 甲供材结算及尾款支付 典型案例 27工程结算实施细则 结算管理作要求 典型案例 29万科预结算管理作业指引 竣工结算项目审批 典型案例 30竣工结算项目审批表 31竣工结算造价审批表 工程结算总结 分析及后评估 典型案例 32结算总结及成本分析及后评估报告 七 结算重要事项 1 熟悉和深刻理解合同相关条款 包括承包范围 图纸 设计变更 现场签证 结算原则 清单附件 材料设备品牌 规格 有关承诺等 曾见过这样的结算 打预制管桩 空桩按实桩计 多算60多万元 5000多根桩 2 严把合同关 按符合结算要求的有效资料进行结算 按相关责任部门及主管领导签字确认的资料结算 具体按结算作业指引 设计变更作业指引 现场签证作业指引等执行 不符合要求的不予结算 3 严防货不对板 守住最后一道防线 必要时核对 材料设备进场申报表 材料设备使用报审表 对照供货合同 现场核对实物 甚至让供应商到现场验货 发现问题 坚决扣罚 4 将结算中遇到的问题不断反映到招标 签定合同中去 完善合同 更好地保护招标成果 比如对包干合同 承包商经常提出更换某些材料 设备的要求 因为这是承包商报价较低的项目 承包商总以供货周期长 不能满足施工进度为由 迫使甲方代表就范 达到承包商调整差价获得额外利润的目的 这无形中甲方抹平了其报价低的窟窿 助长了其恶意低价中标 高价索赔的风气 为此 在以后的合同中规定 类似情况加罚原价的30 50 看你谁还玩这招 5 练就一身内功 精打细算 以理服人 计算人员必须掌握熟练的结算技能 部门不定期地召开结算讨论会 大家对不同项目 不同事情结算处理经验进行交流 相互学习 积累经验 共同提高 最怕的是给人家多算了钱 转身后被人家骂成傻瓜 一旦看扁了你 以后无法把好结算关 6 不吃人家一顿饭 不拿人家一张卡 不收人家一分钱 这是涉及职业道德最基本的问题 没有顾虑 办事一身轻松 人家敬你三分 当面虽不悦 其实心里服你 再说圈子就这么大 要洁身自好 试想 本领过硬 道德过关 还有什么成本管理不好 讲座总目录 当前建筑业的现状近年来 建筑市场竞争日趋激烈 建筑市场 僧多粥少 的局面造成了承包商处于被动地位 2010年建筑业利润率在第二产业38个行业中排名倒数第三 据统计 我国大多数上市公司所属的行业净利率一般在9 以上 而建筑业净利率不超过3 还不及全社会平均水平的40 承包商首先要争取中标 进而才能考虑如何增加收益 而承包商首先要中标 一般采取低价中标策略 而要增加收益主要策略就是有 经验 的承包商都会该抓四个盈利的机会 工程变更 现场签证 价款调整 工程索赔 力图通过合法途径增加自己的工程款收入 确保不承担经济亏损 并获取相当的利润 苏通大桥是交通部规划的黑龙江嘉荫至福建南平国家重点干线公路和江苏省规划的 四纵四横四联 公路主骨架 纵一 线的重要组成部分 它西距江阴长江公路大桥82km 东距长江入海口108KM 北接通启高速公路的小海互通立交 南接沿江高速公路的董滨互通立交与苏嘉杭高速公路相连 苏通大桥概算总投资64 5亿元 实际投入资金为86亿元 超概算21 5亿元 案例一 苏通大桥高价结算案例 案例二 国家大剧院高价结算案例 国家大剧院建筑设计方案为法国设计 方案复杂 设计深度与我国定额不相符 没有相应的定额标准可供参考 只能按已完工程估算造价 国家大剧院工程外部围护结构为钢结构网壳 是半椭圆球形 东西长轴212 2m 南北短轴143 64m 总高度46 285m 内设歌剧院 2416席 音乐厅 2017席 及戏剧院 1040席 及公共大厅等 屋面采用钛金属板 整个网壳外环绕人工湖 35500m2 各种通道及入口均设在水下 设计为法国巴黎机场公司安德鲁建筑师 北京市建筑设计研究院参与主体设计 整体结构用钢量达6750t 195kg m 1 高价结算的原因及所占比例 目前结算超概算约占30 左右 但也出现了一些超支现象更为严重的特大工程 下面通过调查收集资料的方法对一般结算超概算现象的原因加以总结 2 高价结算的原因及所占比例统计图 由上图可以看出 超支原因中工程变更 现场签证 工程索赔和价款调整四大原因占了79 对于业主来说 变更 签证 索赔和价款调整是重点要控制的内容 而对于承包商 变更 签证 索赔和价款调整则是其创收的主要工具 承包上可以合理利用这些工具为自己赢得利润 讲座总目录 价款调整控制工具操作要领 二 施工索赔控制工具操作要领 四 工程变更控制工具操作要领 一 三 现场签证控制工具操作要领 1 08 计价规范 关于价款调整的具体规定和操作要领 量 变 4 7 2若施工中出现施工图纸 含设计变更 与工程量清单项目特征描述不符的 发 承包双方应按新的项目特征确定相应工程量清单项目的综合单价 4 7 3因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更 造成增加新的工程量清单项目 其对应的综合单价按下列方法确定 合同中已有适用的综合单价 按合同中已有的综合单价确定 前提 其采用的材料 施工工艺和方法相同 亦不因此增加关键线路上工程的施工时间 合同中有类似的综合单价 参照类似的综合单价确定 前提 其采用的材料 施工工艺和方法基本相似 不增加关键线路上工程的施工时间 可仅就其变更后的差异部分调整 合同中没有适用或类似的综合单价 由承包人提出综合单价 经发包人确认后执行 前提 无法找到适用和类似的项目单价时 应采用招投标时的基础资料 按成本加利润的原则 双方协商新的综合单价 1 2 量 变 3 4 4 7 4因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更 引起措施项目发生变化 造成施工组织设计或施工方案变更 原措施费中已有的措施项目 按原措施费的组价方法调整 原措施费中没有的措施项目 由承包人根据措施项目变更情况 提出适当的措施费变更 经发包人确认后调整 4 7 5因非承包人原因引起的工程量增减 该工程量变化在合同约定幅度以内时 应执行原有的综合单价 该工程量变化在合同约定幅度以外的 其综合单价及措施项目费应予以调整 若合同未作约定 本条条文说明指出 按以下原则处理 1 当工程量清单项目工程量的变化幅度在10 以内时 其综合单价不作调整 执行原有综合单价 2 当工程量清单项目工程量的变化幅度在10 以外 且其影响分部分项工程费超过0 1 时 其综合单价以及对应的措施费 如有 均应作调整 调整的方法是由承包人对增加的工程量或减少后剩余的工程量提出新的综合单价和措施项目费 经发包人确认后调整 1 08 计价规范 关于价款调整的具体规定和操作要领 价 变 1 2 4 7 1招标工程以投标截止日前28天 非招标工程以合同签订前28天为基准日 其后国家的法律 法规 规章和政策发生变化影响工程造价的 应按省级或行业建设主管部门或其授权的工程造价管理机构发布的规定调整合同价款 4 7 6若施工期内市场价格波动超出一定幅度时 应按合同约定调整工程价款 如合同没有约定或约定不明确的 应按省级或行业建设主管部门或其授权的工程造价管理机构的规定调整 调整方式 1 价格指数调整法 此法适用于使用的材料品种较少 但每种材料使用量较大的土木工程 如公路 水坝等工程 2 利用造价信息调整法 此法适用于使用的材料品种较多 每种材料使用量较小的房屋建筑与装饰工程 因不可抗力事件导致的费用 发 承包双方应按以下原则分别承担并调整工程价款 承发包双方各自的损失各自负责 工程损失由发包人承担 3 1 08 计价规范 关于价款调整的具体规定和操作要领 2 确认工程价款调整的程序 新 规范 条文说明4 7 9中规定 当工程价款调整因素确定后 发承包双方按合同约定的时间和程序提出并确认调整的工程价款 当合同未作约定或本规范的有关条款未作规定时 按下列程序办理 14天内 14天内 3价款调整的重点 材料价差调整策略 1 清单计价规范 关于材料价差调整的规定 基本原则是 有约定按约定无约定按法定 2 策略业主应尽量通过与承包方谈判将材料价差调整在合同中明确约定 3 双方合同对于材料涨价风险未明确 约定 时的处理方法材料价格的法定幅度为5 即5 以内的有承包方承担 以外的由发包方承担 4 操作办法施工期内 当材料价格变化 超过省级行业工程造价管理机构发布的幅度或约定的时应予调整 承包人采购材料前应将新的材料单价和采购数量报发包人审核 确认用于本合同工程时 发包人应审核确定需调整的材料单价及数量 发包人在收到承包人报送的确认资料后3个工作日不予答复的视为认可 作为调整工程价款依据 如果承包人未报经发包人审核即自行采购材料 再报发包人确定调整材料价格及其数量 并调整工程价款的 如发包人不同意 则不作调整 4建设单位在工程价款调整中的应对策略 合同中应明确承包商可进行价款调整的范围和流程 对未在可调范围内的 或承包商未在规定时间内向业主发出调整报告的 不予调整 做好施工图设计及清单编制工作 避免施工图设计或工程量清单中标明的工程量小 在施工过程中又必不可少的大幅增加工程量 同时 应规定在一定范围内 工程量变化的风险应由承包商承担 评标过程中注意是否有单价远低于市场价 或单价波动比较频繁的情况 材料 设备是否有报价很低的情况存在 要关注 预测法规及政策性变化 如法律及政策性风险较大 业主方可在合同专用条件中规定 将法律变化的风险适当地转移给承包商 如果确实属于业主应承担的风险 则业主应及时进行调整 并随进度款支付 否则可能会影响整个施工工期 引起更大损失 业主在工程价款调整中的应对策略 价款调整控制工具操作要领 二 施工索赔控制工具操作要领 四 工程变更控制工具操作要领 一 三 现场签证控制工具操作要领 1 工程变更定义和范围 工程项目的复杂性决定发包人在招投标阶段所确定的方案往往存在某方面的不足 随着工程的进展和对工程本身认识的加深 以及其他外部因素的影响 常常在工程施工过程中需要对工程的范围 技术要求等进行修改 形成工程变更 工程变更是指在合同实施过程中 当合同状态改变时 为保证工程顺利实施所采取的对原合同文件的修改与补充的一种措施 1 1工程变更定义 1 2工程变更的范围 2 工程变更原因分析 在工程变更管理实践中 工程变更生成的主观因素可控性较差 一些不合理工程变更甚至恶意工程变更一般均由主观因素引起 因此 主观因素是建设项目工程变更控制的重点和难点 同时也是项目效益来源的一条捷径 工程变更虽然种类比较多 发生原因也形形色色 但从本质上表现为价与量的变化 热点难点 设计变更 主要原因 80 3工程变更发生后的处理流程 要证明已发生 推定性变更 承包商必须证明 什么是合同规定的施工要求 实际施工的工作已超出了这一要求 这是遵守工程师或其授权代表要求的结果 对 指令性变更 业主在提出变更口头指令7天之内 承包商必须向业主书面确认 业主在接到确认书的48小时内应给与回应 否则视为业主确认 4 业主对工程变更的控制 4 1业主对工程变更的控制策略 加强施工图设计及清单编制工作 避免设计出现重大疏漏 避免清单编制出现漏项和漏量 这些都会导致重大变更发生 合理地发布变更指令 估算变更价款 取得监理工程师和承包商的信任 为工程顺利实施打下良好基础 及时处理变更 合理计算变更价款 防止变更价款支付不及时导致承包商拖延进度或暂停施工 引起索赔诉讼 进而影响正常工程交付 增加业主损失 运用价值工程 严格审查承包商提出的变更建议 是否损害了业主利益 对于承包商提出的对双方都有益的变更 应进行合理化建议的奖励 4 业主对工程变更的控制 4 1业主对工程变更的控制策略 灵活运用补偿方式 如果是工期紧张的项目 则可以少增加工期补偿 多增加费用补偿 反之亦然 最终目的是保证工程顺利投入使用 审查承包商的变更项目 大多数承包商在变更中会向单价比较高的材料和设备变更 或者向新工艺 新技术变更 这些变更的利润往往是比较高的 业主方应仔细审查这些变更是否确实有利于工程的质量或安全 审查承包商要求 对承包商要求变更所增加的费用和工期进行核算 在合理的范围内对承包商进行补偿 工程变更在工程建设中是不可避免的 其发生和形成是动态的过程 在控制过程中关键在于业主尽量做到事前控制 事中控制和事后控制 事前控制 事中控制 事后控制 下达设计责任成本指标 推行限额设计 控制设计缺陷 重视合同管理 健全工程变更管理制度 1 建立变更台账 对比目标责任成本 加强成本动态实施监控 补回成本损失 2 追查引发变更单位责任 一查到底 补偿变更损失 3 总结教训 建立警告机制 1 签好设计合同 控制设计过程责任成本 2 做好设计优化 推行限额设计 3 加强设计审图工作 4 图纸会审和设计交底 5 招标答疑会提出质疑 对变更进行整理 对比 分析 建立控制变更的指标体系 变更控制方法 1 重视合同管理 推广工程量清单招标及计价模式 2 规范工程变更工作程序 3 建立工程变更限额管理制 4 建立重要及重大设计变更的评审制 5 规范统一工程变更格式 4 2业主对工程变更的控制方法 4 3业主对工程变更的签发原则 1 确属原设计遗漏和错误以及与现场不符无法施工非改不可的必须签发的变更 应按设计进变更程序行 否则会影响到工程质量进而会影响到工程目标的实现 2 对非变不可的变更 要对其进行技术经济评价 对比变更以后产生的效益 质量 工期 造价 与此变更引起施工单位的索赔损失 权衡轻重后再做决定 3 设计变更引起的造价增减幅度是否控制在目标责任成本范围之内 若确需变更但有可能超目标成本时 更要慎重 4 变更中发生材料代用应办理材料代用单 变更以后的材料应该性能更好 成本更低 坚决杜绝内容不明确 没有详图或具体使用部位 而只是纯材料用量的变更 5 设计变更要尽量提前 确需在施工中发生的 也要在施工前变更 防止拆除造成的浪费 也避免索赔事件的发生 6 设计变更应记录详细 简要说明变更产生的原因 背景 变更产生的时间 参与人 工程部位以及提出单位 7 工程变更以后的施工工艺应该个更加简洁 对总工期不产生影响 8 明确工程变更的责任 费用承担方式及额度 追究责任方的责任 9 注意变更部分是否已实施 若已实施则要注意按原图施工的拆除费以及拆除的材料 设备的回收和作价处理费 变更中某项目若取消或调减 则要扣减相应费用 5工程变更价款的计算与确定 2008版 计价规范 4 7 3规定 因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更 造成增加新的工程量清单项目 其对应的综合单价按下列方法确定 1 合同中已有适用的综合单价 2 合同中有类似的综合单价 其单价与原单价相同 如果工程量超过合同规定幅度 则应对单价进行调整 当变更项目和内容类似合同中已有项目时 可以将合同中已有项目的综合单价拿来 通过换算后采用 3 合同中无适用或类似的综合单价 如果原合同中存在类似项目的综合单价且合理 或存在已审批的类似项目的综合单价 则以类似项目的单价作为基础 经过综合分析后对该类似项目的单价进行合理调整后作为新增项目的综合单价 1 套用单价法 合同中没有类似于新增项目的单价或虽有但单价不合理时 由承包人根据国家和地方颁布的定额标准和相关的定额计价根据及当地建设主管部门的有关文件规定编制新增工程项目的综合单价 然后根据投标时的降价比率确定新增单价 2 定额组价法 5工程变更价款的计算与确定 3 合同中无适用或类似的综合单价 发包人根据承包人在实施某个单项工程时所实际消耗的人工 材料和台班消耗量 采用合同或现行的人工 材料和台班单价 计算直接费用 再加上承包人的管理费用和利润做出单价 以此为基础同承包人协商确定新的综合单价 3 实际组价法 对于一些零星的变更工作 可根据计日工单价 分别估算出变更工程的人工 材料及机械台班消耗量 然后按计日工形式并根据工程量清单中计日工的相关单价来计价 4 计日工定价法 如果双方对变更工程价款不能协商一致 可根据最高人民法院的司法解释 根据当时当地的社会平均成本确定变更价款 即业主根据此解释 依据所有各投标书中相关项目的单价进行平均 作为变更工程项目的单价 5 数据库测算法 价款调整控制工具操作要领 二 施工索赔控制工具操作要领 四 工程变更控制工具操作要领 一 三 现场签证控制工具操作要领 2008 规范 中规定的现场签证定义是 指在工程建设施工过程中 发 承包双方的现场代表 或其委托人 对发包人要求承包人完成施工合同内容外的额外工作及其产生的费用作出书面签字确认的凭证 它不包含在施工合同和图纸中 也不像实际变更文件有一定的程序和正式手续 它的特点是临时发生 内容零碎 没有规律性 但是施工阶段投资控制的重点 也是影响工程投资的关键因素之一 1现场签证的含义及对造价控制的意义 2现场签证的主要内容 3现场签证遇到的问题及处理方式 4常见的现场签证项目 4 1地下障碍物的处理 开挖基础后 发现有地下管道 电缆 古墓等 这些属于不可预见因素 可根据实际发生的费用项目 经甲乙双方签字认可办理手续 4 2停工损失 由于甲方原因造成的停水 停电 停工超过合同约定的范围 可以就此办理签证手续 如 停电造成现场的塔吊等机械不能正常运转 工人停工 机械停滞 周转材料停滞而增加租赁费 工期拖延等损失 由于甲方资金不到位 中途长时间停工 造成大型机械长期闲置的损失可以办理签证 4 3由于地质资料不详或甲方在开工前没有提供地质资料 或虽然提供了但和实际情况不相符 造成基础土方开挖时的措施费用增加 可就此办理签证 4 4甲方供料造成的损失 如甲方供应材料造成的包装破损或者数量不足的签证 甲方供料 不符合设计要求和标准 需要进行加工签证 4常见的现场签证项目 4 6材料的二次加工或使用特殊材料的签证在包工包料工程的施工过程中 甲方往往指定采购部分材料 有的不能直接使用需进行现场二次加工 有的设计要求使用部分特殊材料 而定额中未包括需进行现场签证 如灌注砼设计要求增加早强剂等 4 7备用机械台班的签证根据工程施工不能间断的需要 甲方为了防止停工而提出增加备用设备的要求 对甲方的要求应有现场签证 4 8零星维修项目签证 对于大检修工程 零星维修项目没有正规施工图纸 一般检修前由施工企业提出检修方案 检修完毕后办理工程签证 然后以工程签证办理工程结算 4 5场内二次搬运 由于道路狭窄 材料 机具不能一次运到施工现场 必须进行二次搬运发生的费用 经甲乙双方签字认可后办理相应的签证手续 现场签证 签证的工程量 签证内容单价 竣工结算 技巧 签证前查看定额 防止承包商找一个高的单价 使签证的内容去适应那个单价而获得额外利润 签证项目要齐全 工程量要涵盖全部项目 明确是计日工工程量还是合同工程量 5现场签证的核心 签证工程量与签证单价 难点 6处理现场签证的注意事项 6 1现场签证内容要明确 项目要齐全 签证中要注明时间 地点 工程部位 事由 并附上计算简图 标明尺寸 注上原始数据 明确结算方式 结算单价 举例 某施工单位砌2m高的围墙办理签证如下 应甲方要求用M2 5水泥砂浆砌2m高围墙85m3 可是砌围墙需要先平整场地 需要搭拆脚手架 还需要抹水泥砂浆等 可是该签证中并未详细说明这些情况 势必影响其后期的结算 6 2与预算定额中规定相重复的签证项目 不应再要求签证 举例 施工单位在某工程中回填土套用某地区03定额的8 1后 又要求办理土方的双轮车场内运费 运距为100m 的签证 因为定额的注释 工作内容中 中明确素土垫层已经包含了150m的运距 所以 承包商该要求属于重复签证 6 3注意时限要求 在编制签证时 要注意施工合同条款约定的递交签证时限 承包商一定要在合同约定的期限前 将签证的增减额及结算提交给发包人 避免造成发包人拒收的情况发生 6 4签证手续要齐全 承包商要注重合同约定的签证手续和流程 签证流程举例 某工程合同约定 每份签证内容按各单项工程不同专业由承包人提出 监理工程师 业主造价工程师 业主单位主管经理按签批权限逐层签字审批后 由资料员编号才能生效 然后发放各单位实施 由承包单位将此次签证内容编制成预算书 报至业主造价工程师审核 然后经业主主管领导审批盖章后生效 进行过程跟踪结算 竣工结算时直接并入相应工程项下 6处理现场签证的注意事项 6 5签证单要编号报审 避免重复签发 6 6注意随时留底 避免添加 修改现象 6 7明确价格认证权限 注明材料的价格形式 6 8零工的签发问题 注意单价的统一确定 7业主对于现场签证的签发原则 7 1严格现场经费签证 凡涉及经济费用支出的停工 窝工 用工签证 机械台班签证等 由现场施工代表认真核实后签署 并注明原因 背景 时间 部位等 例如 由于业主或别的非施工的原因造成机械台班窝工 只负责租赁费或摊消费而不是机械台班费 7 2能在合同中约定的 不能以签证形式出现 例如 人工浮动工资 议价项目等 合同中没有约定的 由有关人员以补充协议的形式约定 现场施工代表不能以工程签证的形式取代 7 3应在施工组织方案中审批的 不能做签证处理 8现场签证案例分析 某承包商在申报修筑料场围堰计日工工程量时 按投标书中计日工的人工 材料和施工机械使用费的单价上报了 计日工工程量签证表 同时申报了人工 材料和施工机械使用费共三项费用 见下表 监理工程师在批复工程量时 只批复了工长的工时和挖掘机台时 没有批复司机的工时和柴油量 审核过程 监理在审核工程量时 查阅了招标文件中对计日工中施工机械使用费单价的规定 发现规定如下 施工机械使用费的单价包括机械折旧费 修理费 保养费 机上人工费和动力燃料费 牌照税 车船使用税 养路费 按照此规定 施工机械台班单价中已包含了人工费和动力燃料费 因此人工费和动力燃料费的申报就属于重复签证 承包商在申请现场签证时 要做到签证项目 不重不漏 案例结果 案例总结 8现场签证案例分析 价款调整控制工具操作要领 二 施工索赔控制工具操作要领 四 工程变更控制工具操作要领 一 三 现场签证控制工具操作要领 中华人民共和国民法通则 第111条规定 当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定条件的 另一方有权要求履行或者采取补救措施 并有权要求赔偿损失 因此 索赔是合同双方依据合同约定维护自身合法利益的行为 它的性质属于经济补偿行为 而非惩罚 建设工程施工中的索赔是发 承包双方行使正当权利的行为 承包人可向发包人索赔 发包人也可向承包人索赔 新 规范 术语2 0 10关于索赔的定义 在合同履行过程中 对于非己方的过错而应由对方承担责任的情况造成的损失 向对方提出补偿的要求 Claims Counter Claims 1索赔的含义及其性质 2索赔的原因 1 工期延误引起的索赔 2 加速施工引起的索赔 3 不利的自然条件引起的索赔 4 工程范围变更引起的索赔 5 增加 或减少 工程量引起的索赔 6 工程变更引起的索赔 7 资料文件错误引起的索赔 8 暂停施工引起的索赔 9 终止合同引起的索赔 10 设计图纸拖交引起的索赔 11 拖延付款引起的索赔 12 物价上涨引起的索赔 13 业主风险引起的索赔 14 特殊风险引起的索赔 15 不可抗力引起的索赔 16 业主违约引起的索赔 17 法律法规变更引起的索赔 18 对合同文件的不同理解引起的索赔 导致索赔原因的比例分布 1 正当的索赔理由 2 有效的索赔证据 3 在合同约定的时间内提