帝景城项目操作手册纲要923.doc

帝景城项目操作手册纲要1. 开发商背景介绍2. 区位价值阐述3. 项目的开发理念及项目概述4. 项目规划篇5. 项目建筑篇6. 项目结构篇7. 项目景观篇8. 项目户型篇9. 项目细部节点操作及项目材料篇10. 项目交工标准篇11. 设计团队及背景介绍12. 项目配套篇13. 项目物业篇一开发商背景介绍 “帝景城”的开发商是平原县津滨众河投资有限公司，总公司在天津，是由津滨创辉及众河投资有限公司合作成立，其中津滨发展是一家上市公司成立于1998年，资金雄厚，颇具规模与实力。2003年，获得国内上市公司EVA十强称号。2005年，获得全国服务类企业500强，全国质量信誉等级3A企业。津滨众河投资有限公司首先，人员配备优势。作为首次合作，双方派出了最优秀的团队并再次融合成更有实力的新团队作为本案的开发班底，为平原打造颠覆原有生活理念的最新宜居产品。其次，资本运作优势。双方公司投入大量资金运作项目，尤其以津滨发展上市公司的鼎力支持，整个项目的开发和建设的过程中更有保障，而工程质量更为放心。再次，战略合作优势。两家公司都想借助“帝景城”的开发达成进军山东房地产市场的目的，因此在品质上会讲究高档舒适，在质量上会追求精益求精。二区位价值阐述 本项目在平原县城中心位置，位于平安西大街以北、光明大街以南、六号路以西、西环路以东。在平安西大街上有检查院、公路局、国土局、质检局、在往东有平原县医院、平原一中、妇幼保健站、建行、农行、这些行政金融机构在周边道路上的平安西大街和6号路（康宁路）两条小型的商业街上，业态非常丰富，有小型超市、小型诊所、服装店、干洗店、饭店应有尽有，能够充分满足你的购物、就医、休闲、办公等需求。另外，谈论周边其他两个新地块的出让价格高于本案，而地理位置与本案比有一定差距，因此未来它们的价格会更高。从而带动整个平原的价格上涨。因此，本案的土地价值可见一斑。三 项目的开发理念及项目概述 本项目占地13.99公顷，总建筑面积约20万平方米，是平原县即将开盘的项目中规模最大的一个楼盘。是由市政府大力支持的项目之一，为的是打造平原县形象工程，做平原的第一个真正的高端项目。本项目担负着改善城市环境；提高人们生活居住水平；改善原有生活方式；领袖生活态度的重任。因此开发商无论从规划构思、建筑形象、组团划分、配套设施上都做了精心的考虑。四 项目规划篇 小区总平面规划上，设有三个大门通往平安大街的南大门是主路口，东大门通往6号路，北大门通往光明大街，使你的出行非常的方便。通过合理规划，形成“一心、一带、两轴、三区、多组团”的居住区总体格局，使规划呈现清晰的结构和有机的脉络，建筑空间组织有序合理。 一心：位于居住区中心位置，以两层商业建筑围合半圆形中心绿地广场，占地面积约6000平方米，采用彩砖铺底、设有喷泉、覆盖绿色的植被。景色怡人、是你茶余饭后休闲的好地方。让你不出小区就能享受到公园的气氛。广场内部建立一近30米高的景观塔，形成景观核心区；以其为中心，统领居住小区的整体构架。 一带：在小区东部位置设置一条贯穿南北的带状绿化景观带，将南北两侧地块联系成为一个整体，并使小区内部住宅具有最大的景观均好性。小区采用点面线结合的绿色景观组织规划，打破了传统组团式的集中绿化模式。使绿化延伸到房前屋后，坐在家里都能看到外面美丽的景色，在这条绿色的景观带上我们设有喷泉、雕塑、鹅卵石铺地。而且结合绿色的景观设有儿童游戏区、老年人休闲区、体育运动区等健身休闲设施，充分丰富您的业余生活。两轴：以地块内两条T字型规划道路形成外部空间主轴。结合两侧建筑及绿化景观，形成具有特色的城市景观廊道。三区： T字型规划道路自然的将小区用地划分成三部分。在规划中，通过道路组织、建筑布局、景观设计将这三部分空间统一组织，使它们既相对独立又彼此联系；而且这三部分的划分也便于开发建设的分期实施。多组团：根据“一心、一带、两轴、三区”的规划结构，将整个用地规划分为比较合理而均匀的多个组团，各个组团之间或以道路分割、或以绿化带景观划分，既充分创造各自独立的环境空间又构成了一个有机的整体。区内组团以两栋楼住宅为一组，呈“街区”式布置为主构成，从而产生出空间划分明确的邻里空间。建筑外部空间是由错落有致的建筑围合而成，尺度宜人、充满生活情趣，呈现多样而统一的空间形态。在总体规划构思上，注重创造邻里交往空间和建筑与景观的融合，在组团内部设置集中绿地供人们相互交流、居民彼此逐渐熟识；并通过组团入口的景观设置，给居住者以强烈的领域感和归属感规划中也力求通过控制邻里户数，赋予居住者以领域责任感，从而形成邻里熟识、领域明确、对外来者有视线监视的“可防卫空间”。五 项目建筑篇 居住区位于县城西部，作为平原近期开发规模最大的住宅项目，设计者重点研究了住宅区对城市环境的塑造作用：一方面重视区内标志性的小区大门、中心广场、标志塔楼、沿街商业等公共部分的重点处理；另一方面注重住宅建筑本身的形象设计，以高低错落的单坡屋顶、红白相间的墙面色彩，塑造出极具质朴、硬朗的北欧风格。简洁新颖、时代感强。从而为区域更新、发展奠定良好的基础，打造高水平的起点。建筑神髓：浪漫、富丽、欢跃蕴藏着开放、豁达、勇敢的气质。建筑曲线：屋顶配以顶棚作为天际修饰，建筑整体几何美，自然流露。六 项目结构篇 本项目为砖混结构具有保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短。a) 它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。 b) 砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料，因而在住宅建设中运用得最为普遍。七 项目景观篇景观设计延续了社区规划设计的骨架，并将之优化、丰富，从而在整个社区三期的景观设计中形成了两条景观轴线：一条东西向相对公共的商业景观轴线和一条社区内南北向相对私密的景观轴线。1 东西向的商业景观轴线商业景观轴线又可分为三个部分：最西面的大型商业广场，中间的商业步行内街和东面车行景观大道。 商业景观轴线精心设计让车行路与人行路交接处的主题雕塑、商业内街中点的休息景亭和商业广场标志性塔楼的关系，形成了一种极富节奏感的高低变化，让人们无论从哪个方向进入商业街都不会在视觉上感到枯燥无味，为商业街增加了一种错落有致的旋律美。2 社区内南北向的景观轴线 考虑到南北向的轴线由于分别属于一期和三期两个分区，所以将之设计为感官上形式统一实则在功能上又是相对独立完整的两个部分，以满足各小区内业主的景观活动需求。A 一期社区内主轴线一期主要景观带上就形成了一个很好的节奏，从一个有气势的入口到线状的水景，再到含蓄的树阵广场，最后结束于一个开敞有气势活动广场，有点、有线、有块、有面，有活动区也有休息区，有前奏也有高潮。成为现代社区景观点线面高潮迭起的几何化图形关系，为业主平静的生活平添了许多有意思的生活景象，从而提升了社区居民居住的生活品质。B 三期社区内主轴线 社区景观的主轴线位于三期的部分与一期的原则相同，都是在不破坏主轴线完整性的前提下做到形式与功能相对完善独立，从而满足小区内部业主活动的需要。社区内南北向主景观轴线提到的各个景点及其关联性，力争在这条轴线上作出丰富的变化，抓住几个重要的景观点将之向外延伸，形成了功能完善的社区主景观带，给社区居民的业余生活带来了很多乐趣。3 二期景观概念与楼间的处理二期景观由于不能形成向一期和三期那样相对集中的绿化景观轴线，只能利用二期景观西北角和西南角两块小区域进行处理设计成小型观赏园林。利用这块场地以类似手法的不同划分形式与不同的功能定义来将集中绿地的功能打散，满足社区业主的休闲娱乐活动。以上是景观设计概念的整体说明。总的来说主要形成了两条主轴线贯穿于三个分区，每个社区都有独立完善的配套功能，为社区居民的业余休闲活动提供了很好的生活场景，同时抬升了社区的档次提高了业主的生活质量。在社区景观的风格形式上力图运用现代景观造型手段来构筑出现代高档小区的社区理念。八 项目户型篇建筑户型：户型的划分不是按照大小、宽度、面积、而是按照生活的舒适度量身打造，全明厨卫，中西双厨、双功能阳台、入户庭院、270度飘窗，可以两室或三室随意转换的Z+1户型设计。让每个角落都是阳光普照的地方，每个地方都是心绪停留的最佳场所，尽显领袖家居生活。一期有10多种户型全部为砖混结构，具有很好的保温、隔热、隔音效果。一期面积大多集中在90平方米左右的大两室和110平米左右的小三室充分迎合了当地人民的生活需求，另外我们的户型均为南北通透，明厨、明卧、明厅、明卫具有很好的采光和通风效果。让您足不出户就能享受温馨的阳光和甜美的生活，这在平原也是独一无二的。另外设有独立的餐厅，即使家里来了客人也不会影响家人的就餐。开发商为了更大的提高广大业主的生活质量。放弃了大量的销售面积做了开槽处理，使卫生间能够及时的通风通光，避免了潮湿、异味。为了就是给您创造一个具有采光和通风都很好的卫生间。使您的生活更加舒适，另外外檐采用红白相间的彩色涂料做装饰，从南侧看给人一种大气、尊贵的感觉与建筑质朴、硬朗的北欧风格相呼应；从北侧看红白板块相互跳跃给人一种活泼舒服的感觉。小区配备足够容量的车库和储藏室，车库和储藏室的总量与小区住户的总量基本上成1：1的比例，使每家每户都能够买到车库或储藏室。九 项目细部节点操作及项目材料篇1. 外飘窗和落地窗：外飘窗、落地窗，从而楼市似乎进入了“大窗时代”。客观的说，大开窗确实拥有外观漂亮、房内阳光充足等优点。本项目所用外飘窗目前流行的飘窗地面浑然一体的，它们不仅增加了户型采光、通风的功能，而且也为商品房的外立面增添了无穷的建筑魅力。有人喜欢把外飘窗叫做“凸窗”，因为这种窗户一般呈矩形或梯形向室外凸起。飘窗不像传统的平窗只有一面是玻璃，它三面都装有玻璃。窗台的高度也比较低，低矮的窗台使人们有了更广阔的视野，感觉和自然更贴近了。其实低窗台的外飘窗，在上海是有历史的，从前老上海的花园小洋房中经常可以见到。现在国内许多住宅也采用了外飘窗设计，不仅追求外表美观，而且注重实用。一般来说卧室配有外飘窗，不但可以享受充足的室内光线，还可以饱览室外秀美景观，主卧的飘窗更注重体现温馨宁静。外飘窗还可以作为很不错的观景台。躺在窗台上，上面放上两个靠垫，或坐或卧，白天看车水马龙，晚上看满天星斗。利用飘窗的另一方面是其充足的光照。2. 户型剃槽：本项目放弃了大量的销售面积做了剃槽处理，使卫生间能够及时的通风通光，避免了潮湿、异味。为了就是给您创造一个具有采光和通风都很好的卫生间。使您的居住生活更加舒适。 3. 双层中空塑钢窗：双层中空塑钢窗保温隔热功效以及隔音降噪功能要比普通铝合金窗高出30%以上，双层中空塑钢窗密闭性能好，可以节省能源30%到50%;双层中空塑钢窗，可使室内噪音降低到室外的三分之一，维持在30分贝左右，。从室内设计的角度来看，双层中空塑钢窗不像铝合金那样生硬和冰冷，也容易和其他装饰材料相匹配，可以为您提供一个完美的室内环境。耐老化：在气温零下30至零上70之间，塑钢门窗经得起风吹、雨淋、日晒、干燥及潮湿，其色彩、光泽经久如新。耐侵蚀：塑钢门窗具有高于木材和铝材的抗压、抗拉、抗重击、抗裂、抗膨胀的强度和优于钢铁、木材和铝材的耐蚀性，不受空气、盐份侵蚀。4. 项目材料明细：分项品牌型号（材质）太阳能热水器亿家能YN(W)-15TT18/47塑钢窗（平开）金鹏塑钢型材60系列单玻部位：南立面.储藏室.公共部位.其余为中空玻璃 防盗门福泰隆.黄金甲采用优质冷轧钢板车库门电机品牌：宁波海誉中空双铝板材料，电机制动装置：配带2个遥控器.手动离合装置散热器吉爽暖气钢铝复合散热器楼宇对讲机门：汇达百乐.对讲系统：立林直按采用优质冷轧钢板楼梯扶手不锈钢扶手SUS302开关面板TVC楼道地面（花岗岩）给水管排水管暖气管：PP-R（支管），镀锌钢管（立管）给水管：采用PP-R排水管：采用PVC-U十 项目交工标准篇（一） 土建部分A.车库、储藏室1、 地面：水泥砂浆压实抹光2、 墙面、顶棚：仿瓷压光3、 踢脚：刷水泥浆，高15cm4、 车库门：铝合金遥控电动卷帘门5、 储藏室门：防盗铁皮门B.客厅、主次卧室、书房、走道、封闭阳台1、 楼面：60mm厚LC15轻骨料混凝土毛面交活2、 墙面、顶棚：腻子两遍找平3、 踢脚：从楼面垫层起刷20cm素水泥浆C.卫生间1、 楼面：做完丙纶布防水，20mm厚1：3水泥砂浆罩面2、 墙面：水泥砂浆细拉毛3、 顶棚：根据50线找平后刮腻子两遍4、 通风道：卫生间进风孔中心距排风道上口350mm，孔径为110mmD.厨房1、 楼面：60mm厚LC15 轻骨料混凝土毛面交活2、 墙面：水泥砂浆细拉毛3、 顶棚：根据50线找平后刮腻子两遍4、 通风道：进风孔中心距排风道上口400mmE.楼梯间1、 楼梯间平台、踏步、踢脚板采用石材，护栏为不锈钢材质2、 楼梯间墙面、梯板、顶板3遍仿瓷压光，滴水槽及梯板侧面水泥砂浆压光F.屋面1、 15mm厚（最薄处）1：1水泥砂浆粘贴水泥瓦2、 不封闭阳台及露台：20mm厚1：3水泥砂浆压实抹光G.门窗1 住宅外檐门窗为塑钢门窗2 住宅内檐预留门洞（二） 设备部分A.电安装1. 每户起居室、主卧室有限电视、电话穿线插座安装到位，其它弱电管线穿代丝，安装面板2.各灯位安装灯口，灯泡通电测试通路，开关、插座、面板安装到位3.一户一表，设漏电保护器B.水安装1. 分户给水安装水表和阀门，一户一表，户内给水管采用PPR，地埋入户，给水管道进卫生间、厨房后改为明装，出地面200mm处加阀门，阀门后不作安装2.户内排水管采用UPVC管，厨房排水采用上排水，在排水立管上各层出地面200mm处预留排水口；卫生间排水预留排水口及地漏C.暖气安装 采暖用钢铝复合散热器，每组暖气供水、回水设阀门；管井内分户处供水安装锁闭阀、过滤器，回水安装阀门。D.燃气天燃气管道预留接口，一户一表。E.智能化各单元入口设对讲系统F.太阳能卫生间预留接口十一.设计团队及背景介绍帝景城是由天津大学城市规划设计研究院设计的，本学院具有专业的设计水平和丰富的设计经验。设计风格整体简洁新颖，色彩鲜明而又不失时代感，让业主充份享受高档社区生活。小区内道路十分方便并且设计了商业步行街道，使小区内交通更有秩序性，更加安全。而本研究院依托的就是天津大学建筑学院。十二.项目配套篇 广场位置：中心广场位于帝景城项目中心位置，南北贯通光明西大街和平安西大街，向东延商业步行街直通六号路，更使您出入便利。简介：中心绿地广场上有娇媚的阳光、活现的喷泉、灵异的流水，商业步行街上有感知心灵的塑像。景观塔：位于广场中心是帝景城的形象建筑之一，已成为平原住宅项目的形象标杆。也是帝景城社区的精神堡垒，景观塔又像一座海岸边的灯塔，时时指引我们回家的方向。景观塔高近30米，红白相间的颜色即能体现项目的沉稳大气又给人以新颖明快的感觉。（这是传统的中国红色，犹如北京故宫的外檐立面）也说明帝景城一直所倡导的领袖生活态度的标向。广场地灯：在彩色铺装的地面上环绕有序的镶嵌明亮地灯，当夜晚来临的时候在您休闲慢步的同时也为您增加了几分温馨。在您跳舞、练剑等活动当中更增添了几分和谐与激情。情景喷泉：围绕中心广场周围设有多个情景喷泉，可供游人玩耍观赏。水既是财富也是希望，这正是为小区业主及周边商业聚集更多的财气与人气而精心设计建造的。广场绿化：在广场喷泉旁边，为业主种植了品种多样性的高档绿植，绿植中安排有数个座椅，可供游人驻足休息、观赏。高档绿植加上情景喷泉既能净化空气又能美化环境。为中心广场添加一条美丽的风景线。在水池旁，花丛中为您安装了高档的背景音乐系统，为您繁忙的生活营造优美与浪漫的氛围。步行街：广场向东延伸是帝景城一条特色的步行街。与中心广场紧密结合让都市的便利繁华和社区的宁静优雅和谐共融。街内为行人休息精心设计了凉亭与座椅，叠水水景与塑像的设计更为步行街增添靓丽景观和人文关怀。商业：中心广场是由两层商业围合而成。根据帝景城高档项