合同细节讲解和风险条款的应对附件9.doc

合同细节讲解和风险条款的应对附件9 合同细节讲解及风险条款的应对李瑞庆租赁合同重要性和注意事项 一、房屋租赁合同，是指房屋使用权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金，双方为此而签定的合同。 二、租赁合同是真功夫餐饮管理有限公司最重要的合同种类之一。 它直接掌握了我们投资于每一家餐厅的命脉和经营状况。 三、我们认为中国的法律和法规，对于租赁合同而言，尚未成熟，对承租方保障和规管出租方和承租方关系而言，仍有欠全面。 所以我们希望通过全面和详细的合同条款，补充法律、法规没有明确的地方。 四、租赁法规的实施和管理，在中国各省各市均有区别，我们必须了解当地法规对租赁合同的规定和管理办法，以保证合同的合法性和有效性。 五、若房屋所在地法律规定，租赁合同经登记后方生效，则应在合同签订后依法办理合同登记。 (大多数情况下，登记由双方共同办理；登记费各自承担一半，管理费(如有的话)由出租方承担) 六、国家建设部规定房屋租赁合同当事人应在合同签订后30天内，到市、县房地产管理部门办理合同登记备案手续续? 七、下列房屋不得租赁a)未依法取得房屋所有权的和/或租赁权许可证在这种情况下，我方要求出租方先领取房屋所有权证和/或租赁权许可证，然后，再签合同。 b)共有房屋未取得共有人同意的在这种情况下，出租方应先取得共有房屋另一方的书面同意，写明他同意将此房屋按租赁合同的规定出租给百胜。 C)权属有争议的在这种情况下，必须先确定法律上的房屋所有权人，再同该所有权人谈判。 d)已抵押，未经抵押权人书面同意的在这种情况下，必须先取得抵押权人的书面同意及抵押权人在合同执行时不会影响承租人的权益。 e)不符合规划、公安、环保、卫生等主管部门有关规定的，或法律管定禁止出租的其他情形。 在做可行性报告之前或同时，必须先就这些情况查询一下相关政府部门，以便得到确认. 八、地产代表必须检查所有关于租赁房产的所有权文件的正本，并取得所有文件的副本。 九、在签订租赁合同时，必须要检查齐所有的附件，因为附件为合同之主要组成部分。 真真功夫商商铺租赁指引? 一、出租人主体资格? 二、承租人主体资格? 三、房屋权属? 四、租赁意向书? 五、房产租赁合同及附件? 六、文件签署? 七、租赁登记备案? 八、房产租赁合同的履行? 九、房产租赁合同的终止 一、出租人主体资格?自然人?身份证、护照、港澳居民往来内地通行证、台湾居民往来大陆通行证等。 ?注? 1、可向公安机关确认出租人身份；? 2、租赁双方当事人之一为港澳、台湾同胞和外籍人士的，其身份证明或委托书可依关于办理华侨、港澳同胞、台湾同胞以及外国人房屋产权事宜中如何确认公正文书效力的通知规定的机构办理公证或认证，也可在我国境内的公证机构办理。 ?法人? 1、营业执照副本核实是否年检；? 2、组织机构代码证副本核实是否年检；? 3、税务登记证副本核实是否年检；? 4、法定代表人身份证复印件；? 5、签约代表授权委托证明；?注? 1、可向工商行政管理部门确认法人主体资格；? 2、机关事业单位须提供法人代码证；? 3、租赁双方当事人之一为港澳、台湾同胞和外籍人士的，其法人证明、法定代表人身份证明或委托书可依关于办理华侨、港澳同胞、台湾同胞以及外国人房屋产权事宜中如何确认公正文书效力的通知规定的机构办理公证或认证，也可在我国境内的公证机构办理。 真真功夫商商铺租赁指引? 一、出租人主体资格? 二、承租人主体资格? 三、房屋权属? 四、租赁意向书? 五、房产租赁合同及附件? 六、文件签署? 七、租赁登记备案? 八、房产租赁合同的履行? 九、房产租赁合同的终止 二、承租人主体资格?改制之后，我司将以改制后新成立的公司主体与出租人签订房产租赁合同，具体事宜另行通知。 但须注意即日起至新公司成立前，公司签订的所有房产租赁合同中，必须约定以下条款?甲方同意租赁期内，乙方若因并购、改制、重组等原因导致公司主体发生改变，不影响本合同的继续履行，由乙方变更后的主体或与乙方有关联关系的主体继续承担本合同项下承租方的权利和义务，但乙方应提前书面通知甲方。 甲方应积极配合乙方办理相关变更手续且无权在任何转让或转租中获得补偿。 真真功夫商商铺租赁指引? 一、出租人主体资格? 二、承租人主体资格? 三、房屋权属? 四、租赁意向书? 五、房产租赁合同及附件? 六、文件签署? 七、租赁登记备案? 八、房产租赁合同的履行? 九、房产租赁合同的终止 三、房产权属? 1、已取得房地产权证书的房屋，提供房地产权证。 房屋产权证书在不同时期的称谓（以广州市为例）?1950-1984年房地产所有证；?1984-1987年广州市房屋所有权证；?1987-1993年房屋所有权证、国有土地使用证；?1993-xx年房地产证；?xx年至今房地产权证 2、未取得房地产权证书的房屋，区分为以下几种情况?新建房屋?已办理初始登记（确权）的房屋?房地产权属证明书和产权人出具的产权具结书。 ?未办理初始登记（确权）的房屋?国有土地使用权证?建设用地批准书?建设工程规划许可证?建筑工程报建审核书?竣工验收质量认定书?建设工程规划验收合格证?消防验收意见书?产权具结书?回迁房?房屋拆迁补偿协议书?房屋交付使用通知书?临时建筑?建筑工程报建审核书?已作处理同意保留使用或临时保留使用的有关部门做出的处理决定书军队房军队房管部门核发的军队房地产租赁许可证?房屋租赁许可证核实是否是当年有效的证件。 ?房产所在地块规划红线图须与原件核对无误。 ?须核实土地用途及房屋性质，确保可以经营餐饮。 ?须核实房屋是否设有抵押，如有抵押，则需慎重。 若经公司有权审批人决定租赁，则需要抵押权人出具同意出租、且在租赁期限内不回收房产的书面承诺。 ?。 须核实房屋是否被人民法院或行政机关查封或有其他权利受限的情形。 ?若属于共有房屋，须要求所有共有人共同签署合同/或出具授权签署的委托书书/或其他所有共有人出具同意出租证明。 ?受委托经营管理房屋的，须提交房屋所有权人签署的授权委托书（“签署合同”等应特别授权，必要时应公证委托）。 ?属于转租的，需出租人提供房产所有权人的同意转租证明原件，以及出租人与房产所有权人所签订的房产租赁合同（与原件核对无异）。 根据国家相关规定，有下列情形之一的房屋，不得出租? 1、没有房屋所有权合法凭证；? 2、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者其他形式限制房地产权利的；? 3、共有房屋未取得共有人意见的；? 4、权属有争议的；? 5、属于违法建筑的；? 6、不符合安全标准的（包括未经消防验收及综合验收依法不能交付使用的）；? 7、已经抵押未经抵押权人同意的；? 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。 真真功夫商商铺租赁指引? 一、出租人主体资格? 二、承租人主体资格? 三、房屋权属? 四、租赁意向书? 五、房产租赁合同及附件? 六、文件签署? 七、租赁登记备案? 八、房产租赁合同的履行? 九、房产租赁合同的终止 四、租赁意向书?尽量直接与出租人签订正式的房产租赁合同；?若经有权审批人同意签订租赁意向书，最好使用我司租赁意向书范本。 真真功夫商商铺租赁指引? 一、出租人主体资格? 二、承租人主体资格? 三、房屋权属? 四、租赁意向书? 五、房产租赁合同及附件? 六、文件签署? 七、租赁登记备案? 八、房产租赁合同的履行? 九、房产租赁合同的终止 五、房产租赁合同及附件?应特别注意附件的完整性与真实性。 真真功夫商商铺租赁指引? 一、出租人主体资格? 二、承租人主体资格? 三、房屋权属? 四、租赁意向书? 五、房产租赁合同及附件? 六、文件签署? 七、租赁登记备案? 八、房产租赁合同的履行? 九、房产租赁合同的终止 六、文件签署?出租人是自然人? 1、应将出租人的身份证号码在合同首部列明；? 2、不允许代签，出租人需在我司相关人员在场的情况下亲自签署。 ?出租人是法人? 1、加盖出租人公章或合同专用章；? 2、由出租人的法定代表人在合同相应位置签字确认；? 3、也可由授权代表签字，但须提供出租人的授权书（粘贴法定代表人及受托人身份证复印件）。 ? 4、须提供营业执照复印件并加盖公章及法定代表人身份证明书。 ?出租人是个体工商户? 1、加盖出租人公章或合同专用章；? 2、由出租人的负责人（营业执照上所载明的负责人）在合同相应位置签字确认。 真真功夫商商铺租赁指引? 一、出租人主体资格? 二、承租人主体资格? 三、房屋权属? 四、租赁意向书? 五、房产租赁合同及附件? 六、文件签署? 七、租赁登记备案? 八、房产租赁合同的履行? 九、房产租赁合同的终止 七、租赁登记备案?房屋租赁双方当事人应当自合同签订之日起三日内，到房屋所在地的出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续，并提交下列资料? 1、房地产权证书或其他合法权属证明（提供原件核对，留存复印件）；? 2、出租人、承租人的个人身份证明或法人、其他组织的登记注册证明（提供原件核对）；? 3、房屋租赁合同原件。 真真功夫商商铺租赁指引? 一、出租人主体资格? 二、承租人主体资格? 三、房屋权属? 四、租赁意向书? 五、房产租赁合同及附件? 六、文件签署? 七、租赁登记备案? 八、房产租赁合同的履行? 九、房产租赁合同的终止 八、房产租赁合同的履行?租金、水电等费用交付?在出租人无违约的前提下，按照房产租赁合同约定的时间与方式，支付租金、水电等款项，应特别注意“款项划出”与“款项到帐”的区别，以免产生滞纳金。 ?发票?按照房产租赁合同。 约定的时间与条件，要求出租人提供合法发票。 ?通知、函件送达?特别注意在房产租赁合同中明确约定通知及函件的送达地址，同时，根据具体情况，决定是否指定收件人（以公司最新公布的规定为准）。 转租?概念?指承租人在租赁期间，将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同。 转租后转租人仍享有租赁权。 由此形成两个既彼此独立、又相互牵连的合同关系，即房屋产权人与承租人（转租人）的本租合同，以及承租人（转租人）与次承租人的转租合同，承租人因此扮演了双重角色，他既要以承租人的身份履行与房屋产权人之间的。 本租合同，又要以出租人的身份履行与次承租人之间的转租合同。 ?两种情形?房产租赁合同明确规定我司有权不经出租人同意而转租部分或全部房产的书面通知出租人，按房产租赁合同的约定，办理转租手续。 ?房产租赁合同未明确规定我司有权转租部分或全部房产的必须征得出租人的书面同意，否则我司将构成违约。 转让合同权利义务? 1、出租人转让合同权利义务? 2、承租人转让合同权利义务（即承租人转让承租权）?概念?是指承租人在租赁期间，将房屋承租权转让给第三人，即承租人与房屋产权人的本租合同解除，承租人由此退出租赁关系，转而由受让承租权的第三人与房屋产权人建立新的租赁合同关系。 ?两种情形?第一种情形本租合同中未明确约定承租人有权不经出租人同意而将房屋承租权转让给第三人的?承租人首先要征得出租人的书面同意，然后和受让人签订房屋承租权转让合同，最后由承租人和受让人签订租赁主体变更合同，变更承租人，由受让人继续履行合同。 如果原租赁合同进行了房屋租赁登记备案，还要到同一机构办理登记备案手续。 ?第二种情形本租合同中明确约定承租人在书面通知出租人的前提下，有权将房屋承租权转让给第三人且出租人无权要求额外补偿的?承租人和受让人签订房屋承租权转让合同，然后由承租人和受让人签订租赁主体变更合同，变更承租人，由受让人继续履行合同。 如果原租赁合同进行了房屋租赁登记备案，还要到同一机构办理登记备案手续。 真真功夫商商铺租赁指引? 一、出租人主体资格? 二、承租人主体资格? 三、房屋权属? 四、租赁意向书? 五、房产租赁合同及附件? 六、文件签署? 七、租赁登记备案? 八、房产租赁合同的履行? 九、房产租赁合同的终止 九、房产租赁合同的终止?房产租赁合同的终止?房产租赁合同到期，双方未续约根据房产租赁合同的约定撤场，结清费用。 ?合同双方友好协商提前解除房产租赁合同需签订解除/或终止合同协议书，明确约定双方就解除原合同相关的权利义务，按解除/或终止合同协议书的约定撤场，结清费用（须由发展中心会同法务部共同操作）。 ?出租人根本违约，我司合同目的无法实现双方分清责任，签订解除/或终止合同协议书，如未能达成一致意见，我司书面通知出租人终止合同（须由发展中心会同法务部共同操作）。 ?我司根本违约，出租人提前解除合同根据实际情况，由发展中心会同法务部共同处理。 ?其他情形由发展中心会同法务部共同处理。 课程