物业管理处主任(项目经理)考试试题.doc

物业管理处主任复习题一、单项选择题1、物业管理起源于19世纪60年代的（ C ）。 A德国B美国C英国D法国 2、（ A ）是指房屋从开发、营销到使用管理的全过程。 A物业管理B房地产C不动产D单元性地产 3、物业管理企业可以根据需要通过（ A ）的办法，将一些专业性较强的项目分包给其他具有实力的专业公司。 A承包B签订合同C双方协商D中介 4、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到（ A ）。 A质价相符B能够接受C价格优惠D价格偏低 5、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以（ D ）为依据。 A企业的规章制度B业主委员会章程C上级行政部门的指示D法律、法规 6、物业管理人员应具备的职业道德之一是（ B ）。 A仪表端庄，形象良好B忠于职守，尽职尽责C体魄健康，胸怀宽广D语言流畅，表达力强 7、物业管理人员在工作中相互推诿，办事拖拉，不符合（ A ）的职业道德要求。 A忠于职守，尽职尽责B实事求是，办事公道C谦虚谨慎，文明礼貌D遵守纪律，奉公守法 8、物业管理人员要做到人找工作，不要让工作找人。凡是用户需要做的事都是要分秒必争，尽快干好，这体现了（ A ）。 A积极主动，讲求实效B谦虚谨慎，文明礼貌C刻苦学习，提高素质D仪表端庄，良好形象 9、物业管理公司处理业主或是物业使用人投诉的部门是（ B ）。 A管理部B服务部C监察部D产业部 10、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是（ C ）。 A业主直接进行的B通过房地产行政部门实现的C通过业主大会和业主代表大会实现D通过物业管理公司实现的11、因为物业具有（B ），所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境协调一致。 A、稳定性 B、固定性 C、耐久性 D、多样性 12、物业管理企业是以（A ）为主要经营目的。 A、经济效益 B、社会效益 C、安居乐业 D、保值增值 13、物业管理企业的根本任务和基本属性是（ D） A、维修 B、管理 C、经营 D、服务 14、物业管理的主要内容不包括（A ）。 A、财务管理 B、保洁管理 C、环境管理 D、车辆管理 15、房屋装修规划、设计由（C ）进行。 A、房地产开发商 B、房地产行政管理部门 C、业主和使用人 D、物业管理公司 16、物业管理企业对不属于自己管辖范围的问题（A ）。 A、也要给住用人以满意的答复 B、不必作出答复 C、必须彻底解决D、应及时向上级报告 17、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（B ）。 A、一般性服务 B、特约性服务 C、公共性服务 D、公众代办性服务 18、物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物业管理的（A ）原则。 A、产权、经营权分离 B、业主到上 C、专业高效D、公平竞争 19、物业档案资料是指人们在物业的开发和管理活动中形成的，作为（A ）保存起来以备查考的各种文件。 A、原始记录 B、业主档案 C、管理制度 D、用户信息 20、避雷装置接地电阻的检测（ A）进行一次检测。 A、1年 B、2年 C、3年 D、5年 二、多项选择题1、物业管理企业应根据业主和使用人的委托和要求，不断地（ABCD ），从而不断地提高服务质量。 A、改进服务态度B、创新服务办法C、扩大服务范围D、开拓服务项目 2、物业管理企业开展各项活动必须（ACD ） A、以服务为宗旨B、以管理为目的C、以经营为手段D、以效益为目的 3、物业管理的主要内容包括（ ABCD） A、房屋的维护与修缮B、房屋装修监督管理C、房屋附属设备设施的管理及维修养护D、综合经营服务 4、选聘物业管理企业应坚持招投标制度，这样可以激励企业加强内部管理（ ABCD） A、提高服务水平B、降低管理成本C、增强自身实力D、遏制腐败现象 5、物业管理人员必须具有现代管理知识是指从事管理工作必须（BCD ） A、仪表仪容端庄B、具有科学头脑C、具有科学思想D、运用科学的手段 6、物业管理人员应具备的个人素质包括（ ABC）。 A、语言表达能力B、端庄的仪表仪容C、良好的心理素质D、掌握各种设备的维修技能7、在法律允许的范围内，居民对自己拥有产权的房屋可以（ ABCD） A、 租 B、出售 C、抵押 D、赠与 8、接管验收的作用有（ABC ）。 A、明确双方的责权利 B、确保物业具备正常的使用功能 C、为日后管创造条件 D、检验施工和设计质量 9、物业档案资料的作用有（BC ）。 A、制约作用 B、凭证作用 C、参考作用 D、协调作用 10、在制定物业企业规章制度时（ABC ） A、不得随意超越权限 B、不能与上级已有的规章制度相抵触 C、必须符合宪法和法律的规定 D、必须经有关部门批准 三、判断题1、（）物业管理的主要对象是受托管理的各类房屋建筑及其附属配套设施设备和场地。2、（ ）在物业管理中，物业管理公司始终处于主导地位，是管理的主体。 3、（ ）只要是对业主和使用人有利的事，物业管理企业都应该积极去做。 4、（ ）加强物业区域内的绿化管理，主要是扩大绿地面积。 5、（）搞好物业管理区域内的车辆交通管理至关重要的是停车场的管理，保证车辆停放有序。 6、（）物业管理企业应该在资金允许的情况下，大胆地开发服务项目，最大限度地满足使用人的需要，同时提高企业的经济效益。 7、（ ）物业管理经费是搞好物业管理的物质基础，物业管理企业必须通过实行有偿服务和开展多种经营来增加收入。 8、（ ）所谓掌握现代化管理手段就是指物业管理人员一定要会使用计算机。 9、（）业主大会或业主代表大会有权撤消业主委员会的不正当决定。 10、（ ）业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主，决定重大管理事项的自治管理的组织。 四、简答题.1、什么是物业管理？答：是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的有偿活动。2、什么是业主大会？答：是由物业管理区域内全体业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织。3.、什么是房屋修缮施工管理？答：物业管理公司为实现房屋修缮的总目标，针对修缮工程的施工而进行的计划、组织、指挥、调节和监督等管理工作。.4、业主拥有哪些权利?答：(1)参加业主大会，享有表决权；(2)享有业主委员会的选举权和被选举权；(3)监督业主委员会的工作； (4)享有与所交纳物业管理服务费相符合的服务； (5)监督物业管理企业的管理服务活动；(6)法律法规规定的其他权利；5、.住宅小区公共性物业管理费具体由哪几项构成?答：. (1)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费(2)公共设施、设备日常运行、维修和保养费 (3)绿化管理费 (4)清洁卫生费 (5)保安费(6)办公费(7)物业管理企业固定资产折旧费(8)法定税费(9)保险费6、.物业管理企业实行专业化管理有哪些具体的要求?答：.物业管理企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。其具体的要求是：有专业的人员配备； 有专门的组织机构；有专门的管理工具设备； 有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。7、什么是物业使用人？答：指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。8、业主公约的主要内容有哪些？ 答：（一）有关物业的使用、维护和管理。（二）业主的共同利益。（三）业主享有的权利与应当履行的义务。（四）违反业主公约的法律责任。（五）其他应当约定的有关事项。 9、 物业管理的目的是什么？ 答：物业管理的目的是加强物业管理的水平，保证物业管理的质量，维护业主的合法权益。 10、业主在物业管理中，应履行哪些义务？答：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 五、案例题1、李某将房子出租给张某，合同约定由张某交纳物业服务费用张某欠交6个月管理费后偷偷搬走。李某根据民法通则的“谁受益，谁付款”原则，要求管理处将张某欠交的管理费从其帐户中扣减。李某是否应负担该笔费用？答：李某应负连带责任。根据是条例条四十二条：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主将物业转租给物业承租人后，让物业承租人交纳物业服务费用，这仅是租赁合同的约定，不能因为租赁合同规定了物业承租人交纳物业服务费用，就可以免除业主交纳物业服务费用的义务。因此，李某应当承担张某所拖欠交纳的物业服务费用，当然，李某可以依法向张某追偿其物业服务费用。 2、管理员在小区巡视时,见到几个收废品的人在小区内高声招揽生意,立即上前制止,并劝其离开.但这几个人不听劝告,不愿离开,该管理员立即招来保安员将其驱赶出去.请问:该管理员的做法有无不妥 你有什么建议 ？ 答：做法无不妥。因为小区公共场所属全体业主的公共场所,为全体业主所独有,是业主的私有财产.外人在小区内高声招揽生意,侵犯了全体业主的权益,做为物业公共区域管理人员,该管理应劝其离开.但不应用驱赶的方式,应多请一些保安员来劝说他们出去.3、住宅小区108单元第6层单号住宅的外墙下水管渗漏,湿了以下三层沿管的大片外墙.物业公司提出要对其维修,其维修费由谁出 108单元单号8家住户,其说法不一,7,8层的住户说:此事与他们无关,他们不出维修费;六层以下的住户说:该维修费应由第六层的住户出;第六层的住户说:该维修费应从维修基金出.请问你对此有什么看法 ？答：水管渗漏,属一般维修,换根外墙水管即可.因此,不应使用维修基金.因这根水管修好以后,8户住户都受益,根据谁受益,谁负责的原则,应由8户住户共同维修,具体费用按份额比例分摊.4、 某住宅小区的物业公司为了解决区内车辆乱停乱放的状况,在住宅小区的空地建起了一个车辆保管站,要求业主把车辆停放在保管站内，物业公司每月向摩托车,汽车的车主收缴一定的费用.由于部分业主认为乱停乱放虽然不好,但保管站的面积已在购房时分摊到各业主头上,且业主每月向物业公司缴交管理费,物业公司向业主收取机动车辆管理费是侵犯部分业主的权益.要求物业公司停止收取机动车辆的保管费.请问:该物业公司对机动车辆收取管理费是否合理 若合理,应如何向业主解释收费的合理性 答：合理.但应向业主解释清楚,收取的费用是为了支付实施车辆的管理所必须发生的人工费 和设施,设备费及相关的管理费用.费用的收取以维持车辆保管站的正常运作为最低限度.5、 李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中.但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米.物业公司说发展商说的不算数,收费是依据有关标准.而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问.谈谈你的看法。答发展商无权承诺物业管理费的收费标准.从法律角度看,物业管理与房屋买卖是两种 法律关系.物业管理公司与开发商是两个独立的民事主体,相互之间不应为对方承担民事责任. 物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同，业主必须按规定交纳物业管理费. 由于开发商没有完全履行合同所约定的义务,依据中华人民共和国合同法第一百零七条规定:当事人一方不履行合同的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任.因此,李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任.6、某业主投诉:我买的房子虽然已入住半年,可我却高兴不起来.因为房子存在质量问题:卫生间渗水,墙面有裂缝,门窗歪斜.找物业公司和开发商后,他们只是把裂缝补了补,渗水和门窗歪斜还存在,这严重影响我的使用.因此,我准备不支付物业公司的物业管理费了,不知这种做法是否合理 请你回答该业主提出的问题并