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土地一级开发讲座 目录 前言一 土地一级开发概念二 土地一级开发依据三 土地一级开发范围及内容四 土地一级开发成本构成 包括代征代建 五 土地一级开发相关政策 经营性用地 六 土地一级开发模式七 土地一级开发流程 一 土地一级开发申请阶段 二 获得土地一级开发授权阶段 三 土地一级开发立项阶段 四 土地一级开发融资阶段 五 土地一级开发征地阶段 六 土地一级开发拆迁阶段 七 土地一级开发市政咨询和建设阶段 八 土地一级开发验收阶段 九 土地入市交易阶段八 土地一级开发前景预测 前言土地一级开发的由来 1996年 为了解决 国有企业脱困 土地资产流失 等问题 上海成立了我国第一家土地储备机构 上海市土地发展中心 标志着我国土地储备制度的诞生 随后 杭州 武汉 青岛 南通等地纷纷成立土地储备机构 虽然各地土地储备的模式有所不同 但总体上都可分为收购 储备 供应三个环节 其中储备环节包括两个阶段 开发和储备 开发 即土地一级开发 土地一级开发伴随土地储备制度而产生 土地一级开发的发展历程 1 萌芽期 1996年至1999年 尚未明确提出 土地一级开发 的概念 土地储备工作主要停留在由开发商和用地单位自由组合阶段 土地一级开发的相关法律法规也尚未出台 按照当时的供地程序 开发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手续的方式取得现状土地 土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产开发商来完成 2 发展期 1999年至2002年 土地一级开发走向正规的发展过渡阶段 土地一级开发公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得土地 虽然针对性和专业性比较强 但由于缺少市场竞争 使得土地一级开发工作未能达到理想的效果 这种情况的典型案例是中关村科技园区的土地一级开发土地一级开发 3 规范期 2002年至今 为规范土地一级开发 满足经济发展和城市建设用地需求 各地陆续出台了一些地方文件 对土地一级开发的组织实施 合同监管 项目验收 资金管理等方面进行了规定 比较有代表性的是北京市2002年出台的 北京市土地一级开发管理暂行办法 规定土地储备机构和政府以招标方式选择土地一级开发公司 并委托其实施土地一级开发 在将土地开发为熟地之后以公开方式向社会供应 北京市出台的一些土地一级开发文件推动了全国的土地一级开发 一 土地一级开发概念 1 1简单理解 对一定区域范围内的城市国有土地 毛地 或乡村集体土地 生地 进行统一的征地 拆迁 安置 补偿 并进行适当的市政配套设施建设 使该区域范围内的土地达到 三通一平 五通一平 或 七通一平 的建设条件 熟地 再对熟地进行有偿出让或转让的过程 1 2土地一级开发概念延伸 按照国民经济和社会发展规划 城市总体规划 土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求 将列入城市土地储备供应计划的开发项目 在确定土地开发综合策划方案后 以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体 获得土地项目一级开发权的开发主体 再根据 政府主导 统一规划 市场化运作 的原则 运用现代项目管理的理论 系统和方法 组织实施土地开发项目的征地 拆迁 规划设计 市政基础设施和配套建设 交通建设 环境建设和投融资 并为二级开发商服务 提供土地开发项目完成后的经营管理方案 对土地开发项目实施速度 品质 成本全过程把握和控制 达到土地开发项目社会效益 环境效益 经济效益高度统一的动态过程 二 土地一级开发依据 1 国民经济和社会发展规划 2 城市总体规划 控制性详细规划 3 土地利用总体规划 4 土地储备开发计划 土地一级开发涉及的其它法律 土地管理法 房地产管理法 等 名词解释 控制性详细规划 以城市总体规划或分区规划为依据 确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标 道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求 土地利用总体规划 土地利用总体规划是在一定区域内 根据当地自然和社会经济条件以及国民经济发展的要求 对各类用地进行统筹安排和合理布局 土地利用总体规划是土地利用体系中的重要组成部分 它是土地利用管理的 龙头 土地利用总体规划是国家各级人民政府组织编制的 土地利用职权总体规划的核心是确定和调整土地利用结构和用地布局 它的作用是宏观调控和均衡各业用地 城市总体规划 城市总体规划是城市在一定时期内发展的计划和各项建设 或各项物质要素 的总体部署 是城市规划编制工作的第一阶段 也是城市建设和管理的依据 城市规划 城市规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境 资源条件 历史情况 现状特点 统筹兼顾 综合部署 为确定城市的规模和发展方向 实现城市经济和社会发展目标 合理利用城市土地 协调城市空间布局等一定期限内的综合部署和具体安排 政府产业政策 产业政策是政府为了实现一定的经济和社会目标而对产业的形成和发展进行干预的各种政策的总和 干预包括规划 引导 促进 调整 保护 扶持 限制等方面的含义 产业政策包括产业组织政策 产业结构政策 产业技术政策和产业布局政策 以及其他对产业发展有重大影响的政策和法规 各类产业政策之间相互联系 相互交叉 形成一个有机的政策体系 三 土地一级开发范围及内容 一级开发的土地范围 原则上是以该地区的控制性详细规划的红线范围界定的 特殊项目如成本不平衡的项目或者城市建成区内的城中村项目 范围需要会商确定 三 土地一级开发范围及内容 一级开发的形式 1 政府通过收回 收购 置换 征收等方式储备的土地 需出让土地使用权的 2 由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发 需转让土地使用权的 3 企业改制 破产 兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的 或以划拨土地使用权进行联建 合作开发房地产的 4 协议出让土地首次转让土地使用权的 5 政府规定的其他土地使用权交易 6 委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易 三 土地一级开发范围及内容 土地一级开发一般包括以下基本内容 1 征地 拆迁2 安置补偿3 市政基础设施建设4 社会公共服务设施建设5 场地平整 四 土地一级开发成本构成 4 1 项目前期费用 4 2 征地 拆迁费用 4 3 公共区域市政基础设施建设费用 4 4 区域内公共环境景观建设费用 4 5 区域内公共配套设施建设费用 4 6 工程建设其他费用 4 7 管理费 4 8 财务费用 4 9 销售费用 4 10 应纳税费 4 11 不可预见费 4 1 项目前期费用 立项报告 可研报告 土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察 测绘 定桩费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用 地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理费 招标服务费 工程保险费 4 1 1 立项报告 可研报告 土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 测算标准可参考1999年9月10日国家计委的计价格 1999 1283号 建设项目前期工作咨询收费暂行规定 及北京市物价局 北京市计划委员会京价 房 字 1999 第487号文 关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知 中的有关计价标准 立项报告 可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费 项目前期的各种工程咨询费 4 1 2 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 2001年国家计委 关于放开和下放部分商品和服务价格的通知 计价格 2001 1218号 中取消了1993年由建设部 国家物价局联合颁布的 城市规划设计计费标准 放开了规划设计市场 2004年6月 为了规范规划设计市场计费 中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究 制定并发布了 城市规划设计计费指导意见 作为城市规划设计计费的参考依据 4 1 3 工程勘察 测绘 定桩费用2002年1月7日国家计委 建设部以计价格 2002 10号文发布了 工程勘察设计收费管理规定 从2002年3月1日起执行 应根据该文件规定核算工程勘察费用 建筑用地拨地定桩 关于测绘产品收费标准的通知 京发改 2006 1009号 4 1 4 环境影响评价分析费用2002年10月28日全国人大通过了 中华人民共和国环境影响评价法 规定 在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目 应当进行环境影响评价 随后 国家计委 国家环境保护总局发布了 关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知 计价格 2002 125号 该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析 包括编制环境影响报告书 含大纲 环境影响报告表和对环境影响报告书 含大纲 环境影响报告表进行技术评估的费用标准 可以作为核算环境影响评价分析费用的依据 4 1 5 交通影响评价分析费用北京市规划建设委员会早在2001年就发布了 关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知 市规发 2001 1001号 规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价 并按照 北京市建设项目交通影响评价准则和要求 编制咨询报告 进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质 但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定 实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商 目前收费标准通常在0 5 2元 平米不等 4 1 6 地震影响评价分析费用2002年1月1日起施行 中华人民共和国国务院令 第323号 公布的 地震安全性评价管理条例 规定 新建 扩建 改建建设工程 依照 中华人民共和国防震减灾法 和本条例的规定 需要进行地震安全性评价的 必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范 确保地震安全性评价的质量 建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位 地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后 应当编制该建设工程的地震安全性评价报告 目前 全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定 北京市的工程可依据原北京市物价局2002年9月18日京价 收 字 2002 361号文件 关于地震安全性评价收费标准的函 的规定进行核算 4 1 7 地价评估费用1994年12月12日 国家计委和国家土地管理局联合发布了 关于土地价格评估收费的通知 通知规定 土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为 评估机构要按照 自愿委托 有偿服务 的原则与委托方签订合同 开展评估服务工作 收取合理费用 凡具备土地估价资格并经土地 物价部门确认的单位 可接受土地所有者或使用者的委托 对土地价格进行评估 并按本通知的规定收取土地评估费 1997年12月1日北京市物价局发布了京价 房 字 1997 第398号文件 关于房地产中介服务收费的通知 对我市房地产中介服务收费的有关规定进行了修订 规定 房地产价格评估收费 土地价格评估收费标准实行政府定价 其收费标准按标的总额采取差额定率分档累进制 4 1 8 工程设计费及施工图审查费工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委 建设部以计价格 2002 10号文发布的 工程勘察设计收费管理规定 中的有关标准结合实际情况测定 施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节 2004年8月23日 建设部134号令发布的 房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法 中再次明确规定 施工图未经审查合格的 不得使用 但相应的图纸审查收费标准 国家没有统一规定 北京市可执行市规发 2001 761号 关于开展施工图设计文件审查工作的通知 中第五条 审查收费 在国家正式下达施工图审查收费标准前 北京市的施工图审查单位暂按国家发展计划委员会计价格 1999 1283号文件中 工程咨询人员工日费用标准 执行 4 1 10 工程保险费建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了 关于推进建设工程质量保险工作的意见 建质 2005 133号 指出 建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式 它由能够转移工程技术风险 落实质量责任的一系列保险产品组成 包括建筑工程一切险 安装工程一切险 工程质量保证保险和相关职业责任保险等 其中 工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障 可见 工程建设领域涉及到的保险品种主要有职工意外伤害险 雇主责任险 设计责任险 工程质量保修保险和建筑 安装 工程一切险 但具体费率 市场浮动较大 建设工程一切险一般为投保金额的1 左右 第三者责任险按比例投保 但2004年11月中旬进行的北京地铁4 5 10号线建安险及第三者责任险合同费率却是5 左右 2005年深圳地铁项目中 工程质量险和运营初期的运营险合计也低至投保金额的5 可见目前保险业竞争相当激烈 因此在项目前期阶段 估算工程质量保险费非常困难 可以暂按建安工程造价的1 2 估算 4 2 征地 拆迁费用1 征地补偿费用2 拆迁补偿费用3 房屋拆迁评估费 拆迁服务费4 拆除工程费用5 古树保护及文物古建修护 还建费用6 其它 4 3 市政基础设施建设费用 场地平整费用及为各二级开发单位提供施工临时供水 供电设施 临时道路的铺设及维护费用 区域内永久性道路 桥梁建设费用 市政管线建设费用 包括雨水 污水 中水 上水 电力 天然气 电信 热力等 市政场站建设费用 包括雨水泵房 燃气调压站 热力站 开闭站 区域中水站 区域管理中央监控室及涉及城市安全的公共设施等 其建设费用视规划情况而定 配套公共设施建设费用 区域内的交通智能化系统 公共标识指示系统 安防监控系统 公共卫生间 垃圾收集转运站 消防站 派出所 邮局等 4 4 公共环境景观建设费用包括 绿化 花草 树木的种植 微地形 艺术小品 喷泉 地下出入口的处理 休息座椅等 本部分费用是指在土地一级开发区域内 各二级开发地块红线范围外的公共区域的环境景观建设费用 这是土地一级开发成本中的一项重要组成部分 应在不同阶段根据控制性详细规划 或修建性详细规划 或初步设计图纸 或施工图纸 参考相应工程的估算指标 或概算定额 或预算定额测定 4 5 公共配套设施建设费用包括 市政管理用房建设费用 机动车停车场 库 非机动车停车设施建设费用 规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用 在不同阶段根据控制性详细规划 或修建性详细规划 或初步设计图纸 或施工图纸 参考相应工程的估算指标 或概算定额 或预算定额测定 4 6 工程建设其他费用 工程监理费 竣工图编制费 建设期区域管理费用 项目竣工后移交管理单位前的维护管理费用 项目后评价费用 其他 4 7 管理费指土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费 包括土地一级开发的建设期和代政府进行土地出让的销售期 该费用应根据项目的具体情况和土地一级开企业的管理水平 资源投入情况等进行核算 2005年8月3日 市国土局发布了关于印发 北京市土地储备和一级开发暂行办法 的通知京国土市 2005 540号文 其中第十三条规定 土地储备机构负责实施土地开发的 由土地储备机构负责筹措资金 办理规划 项目核准 征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施 其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的 开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2 以招标方式确定开发企业后 土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议 4 8 财务费用指一级开发过程中所发生的相关财务费用 其测算依企业 或项目 的资本结构和融资能力不同而有不同的融资方案 因此融资渠道 金额和期限完全不同 其融资成本应视具体情况分别测算 4 9 应纳税费土地一级开发涉及的应纳税种主要有 营业税 城市建设维护税 教育费附加 印花税 进口设备关税等 所得税 具体纳税额计算方法详见国家相关税收政策的规定 4 10 不可预见费包括基本预备费和涨价预备费 视不同阶段的测算精度不同 而以开发成本为基数 适当计取一定比例 4 11 销售费用包括土地一级开发主体为提升开发区域的土地价值 吸引二级开发商和最终用户 完成土地出让任务 尽快收回开发成本而进行的策划 推广活动 和因此发生的各种广告 宣传费用等 目前政府对土地一级开发的销售费用提取比例没有专门规定 而且市场中二级开发的销售经验不适用于土地一级开发的销售 已实施完成的土地一级开发项目尚不多 因此没有太多的经验数据可供借鉴 这就需要企业根据自己项目的土地出让计划分别测算 也可以按预计销售收入的1 计取 4 12 一级开发利润1 根据北京市现行政策 一级开发利润为投资额度的8 2 个别区县有土地增值收益返还的情况 五 土地一级开发相关政策 经营性用地 关于加强和改进土地开发整理工作的通知 国土资发 2005 29号 2005年国家投资土地开发整理项目指南 国土资发 2005 79号 北京市土地储备和一级开发暂行办法 京国土市 2005 540号文 北京市土地一级开发管理暂行办法的通知 市国土房管出字 2002 1100号 北京市土地一级开发项目招投标暂行办法 中关村科技园区条例 2000年12月8日通过 中关村科技园区土地一级开发暂行办法 京政办发 2002 16号 北京市 2010年所有土地一级开发都不再直接授权开发商在北京市国土局2009年12月3日举行的土地供应发布会上 市土地储备中心常务副主任王兵透露 各区县存量土地进行一级开发时将不再通过招标确定开发主体 而是改为政府主导的市场化运作 即由政府作为开发主体投资 委托企业具体实施 国土部 各地国土部门及所属企事业单位不得直接从事土地一级开发在9月10日召开的相关会议上 国土部明确提出 2011年3月底前 土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩 各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发 六 土地一级开发模式土地一级开发按投资主体不同 目前主要有以下几种模式 1 政府运作模式政府运作模式是指政府进行土地一级开发运作 土地一级开发所发生的一切费用均由政府承担 同时土地开发的全部收益和风险也由政府承担 2 企业开发模式通过招牌挂的方式委托开发企业实施一级开发是市场化的运作模式 由开发企业负责筹措资金 办理规划 项目核准 征地拆迁和大市政建设手续并组织实施 3 政府与企业合作开发模式政府与企业合作开发模式是指政府和企业双方共同出资参与土地开发的过程 七 土地一级开发流程 一 土地一级开发申请阶段主要工作内容 征得土地所在区县和乡镇及上级主管部门同意 控规编制与批复 向区 市国土局申请土地一级开发 区 市国土局将项目列入土地储备开发计划 七 土地一级开发流程 二 获得土地一级开发授权阶段主要工作内容 编制土地一级开发实施方案 委办局联审会 土地一级开发主体确定 招标 获得授权 签定委托协议 七 土地一级开发流程 土地一级开发实施方案 主要包括待储备开发地块的范围 土地面积 控制规划条件 地上物状况 征地拆迁与安置补偿方案 市政基础设施方案 开发成本测算 资金筹措 项目经济分析 开发计划 实施方式等 七 土地一级开发流程 三 土地一级开发立项阶段主要工作内容 土地一级开发可行性研究报告 交通影响评价 环境影响评价 用地预审 土地一级开发立项申报 规划意见书 获取土地一级开发立项批复 七 土地一级开发流程 四 土地一级开发融资阶段主要工作内容 融资需求测算 融资渠道及结构分析 寻求合作融资机构 区 市国土局将项目列入土地储备开发计划 开发证 金融机构融资谈判 融资实施 七 土地一级开发流程 五 土地一级开发征地阶段主要工作内容 钉桩 勘测 土地确权 签订征地协议 拆迁补偿款支付 获取征地批复 征地结案 取得建设用地批准书 七 土地一级开发流程 六 土地一级开发拆迁阶段主