XX置业有限公司XX项目地块可研报告可行性研究报告.doc

1 目目 录录 第一章第一章 X 市宏观环境及房地产市场分析市宏观环境及房地产市场分析 4 第一节 X 市宏观经济环境概述 4 1 城市概况 4 2 经济环境 7 3 政策环境 9 第二节 X 市市区房地产市场分析 11 1 市区房地产市场整体概况 11 2 市区房地产价格特征 13 3 X 市房地产市场特征 14 4 X 市消费需求分析 15 5 发展趋势分析 16 第二章第二章 X 城东房地产市场分析城东房地产市场分析 17 第一节 城东房地产市场现状分析 17 1 总体市场概况 17 2 2010 年前三季度供销走势 17 3 住宅市场概况 18 4 非住宅市场概况 18 5 城东发展规划 19 第二节 城东代表性楼盘简析 20 1 城东代表性电梯公寓简析 20 2 X 代表性高档电梯公寓楼盘简析 23 第三章第三章 X 市高端住宅及商业地产市场分析市高端住宅及商业地产市场分析 25 第一节 X 市高档住宅市场分析 25 1 2010 年上半年 X 市高档住宅销售情况 25 2 X 楼市步入高档阶段 25 3 高档住宅市场价格提升速度快 25 4 销售速度加快 26 5 潜在高档住宅供应量还应增加 27 6 未来高档住宅区域格局将形成 27 7 高档住宅市场步入品牌竞争 27 第二节 X 市商业地产市场分析 28 1 2010 年 X 商业地产概述 28 2 2010 年前三季度商业用房状况分析 29 第四章第四章 项目定位分析项目定位分析 31 第一节 项目地块属性分析 31 1 项目地理位置 31 2 项目地质 水文 气候情况 32 3 项目地形 地貌 32 4 项目的市政配套情况 33 2 5 项目周边城市配套情况 34 第二节 项目地块 SWOT 分析 34 1 优势 34 2 劣势 35 3 机会 35 4 威胁 35 第三节 项目定位 36 1 总体定位 36 2 项目的形象定位 37 3 产品定位 37 4 建筑风格定位 38 5 目标客户定位 39 6 物业管理定位 40 第五章第五章 项目规划设计项目规划设计 41 第一节 项目规划设计条件 41 第二节 项目技术指标 42 第三节 项目规划设计 43 1 规划设计理念 43 2 规划设计指导思想 43 3 总平规划设计布局要点 44 4 建筑风格设计 44 5 竖向空间设计 46 6 户型设计 创新 人性化空间 48 7 景观设计 49 8 总平交通设计 52 9 供电设计 52 10 消防设计 53 11 防排烟 53 12 结构设计 54 13 给排水设计 54 14 空调与通风设计 55 15 防雷与接地 56 16 报警与联动 56 17 天燃气设计 56 18 电话系统 电缆电视系统 广播系统 项目防盗对讲系统 闭路监控系统 56 19 项目配套设施 57 第六章第六章 项目价格分析项目价格分析 59 第一节 住宅市场定价分析 59 1 可类比住宅项目及参数确定 59 2 本地块比较价格计算值 60 第二节 商业市场定价分析 60 第七章第七章 项目投资估算与资金筹措项目投资估算与资金筹措 61 3 1 建设成本估算 61 2 静态总投资 63 3 动态总投资 64 4 资本金 64 5 资金筹借 64 第八章第八章 项目销售利润分析项目销售利润分析 65 1 初步产值利润分析 65 2 盈亏平衡分析 65 3 敏感分析 66 4 项目开发现金流量表 67 5 财务评价结论 68 第九章第九章 项目开发时间计划与资金使用计划项目开发时间计划与资金使用计划 70 第一节 项目开发时间计划 70 第二节 资金使用计划 70 第十章第十章 项目组织机构与人员配置项目组织机构与人员配置 71 第一节 项目组织机构 71 第二节 人员配置 71 第十一章第十一章 项目开发思路项目开发思路 73 第一节 项目开发初步策略 73 1 开发分期 73 2 产品建设的先后顺序 74 3 商业建筑的开发思路 74 第二节 项目策划 75 1 市场调查 75 2 项目定位策划 75 第三节 项目设计 75 第四节 项目建设 75 第五节 项目推广 76 第六节 项目销售 77 第七节 项目招商管理 77 第八节 项目物业管理 77 第十二章第十二章 项目风险分析项目风险分析 78 1 宏观经济与政策变动导致的风险分析 78 2 X 市房地产行业发展对项目的风险分析 79 3 X 市总体规划与区域环境对项目的风险分析 79 4 项目财务风险分析 79 5 项目运作风险 80 结结 论论 81 4 第一章第一章 X 市宏观环境及房地产市场分析市宏观环境及房地产市场分析 第一节 第一节 X X 市宏观经济环境概述市宏观经济环境概述 1 1 城市概况 城市概况 X X 一座来了就不想离开的城市 一座来了就不想离开的城市 1 11 1 城市地位 城市地位 X 是 X 省省会 中国历史文化名城 首批中国优秀旅游城市 国家卫生城市 是西部大开发 的龙头城市 是西部重要的科技 商贸 金融中心和交通 通信枢纽 中国的特大城市之一 先 后荣获联合国 人居奖 和 最佳范例奖 两项殊誉 新华社 2003 年 12 月 16 日刊发的调查数据表明 在中国最适合居住的城市中 X 名列第三 仅次于上海 北京 在最合适投资城市中 X 名列第四 仅次于上海 北京和广州 随着西部大开发的进程和发展 X 城市地位将进一步提升 X 在中国和世界的重要地位必将 吸引更多的投资商进入 进一步提升整个城市的影响离和社会经济水平 1 21 2 交通状况 交通状况 X 是中国西南地区的交通枢纽 是西部最大的航空港 又是全国公路最密集的城市之一 双 流国际机场是全国四大空港之一 已开通国际国内航线 240 多条 年客流量 500 万人次 铁路有 成渝 宝成 成昆和达成铁路交汇于此 公路除成渝 成绵 成乐 成雅 成灌高速公路外 还 有 3 条国道通过 形成了以川陕 川藏 川甘和成渝 成阿等 23 条省级以上公路为骨干的放射 型公路网络 5 X 交通方便快捷 五路一桥 的修建形成快捷的交通通道 现有公共汽车 1202 辆 营运线 路 99 条 1 31 3 通信状况 通信状况 X 是西南地区邮电通讯枢纽 已发展成为全国 8 个邮政通信一级处理中心和全国 6 个通讯交 换中心之一 并先后与 160 余个国家和地区建立了通信联系 1 41 4 人口状况 人口状况 2010 年末 X 市总人口约为 1600 万人 在全国特大城市中 人数仅次于重庆 北京 上海 居第四位 X 市区的流动人口约有 150 多万 在 X 市区 外地人购买的商品房总量超过 50 流 动人口消费成为房地产消费的中坚力量 X 是西部大开发的龙头城市 西部大开发的 窗口 随着 WTO 和西部大开发的进程 其重要 的城市地位必将吸引更多置业 投资者的青睐 1 51 5 城市发展规划介绍 城市发展规划介绍 1 5 11 5 1 城市发展 城市发展 经济总量目标 国内生产总值年均增长 10 以上 2010 年人均国内生产总值达到 3200 美元 财政收入增长幅度高于国内生产总值增长幅度 结构调整目标 逐步提高非公有制经济占国民经济的比重 调整优化产业结构 2010 年一 二 三产业增加值比例调整为 7 45 5 47 5 高新技术产业增加值占国内生产总值的比重达到 15 以上 调整优化城乡经济结构 加快城市化进程 2010 年城市化水平达到 38 以上 人口就业目标 人口自然增长率控制在 4 以内 2009 年全市总人口控制在 1470 万人 非 6 农业从业人员比重达到 60 城镇登记失业率控制在 4 以内 居民收入目标 城乡人民收入水平和生活质量稳步提高 城镇居民人均可支配收入年均增长 8 农民人均可支配收入年均增长 6 社会发展目标 2010 恩格尔系数加权平均值降到 43 其中城市为 37 农村为 47 人均 期望寿命达到 74 岁 城镇社会保障体系基本健全 基本普及高中阶段教育 各项社会事业全面 发展 1 5 21 5 2 城市建设 城市建设 加快建设城市中央商务区和城市副中心 城市功能分区总体合理 基础设施配套完善 城市 管理科学规范有序 形成现代化城市的基本框架 建成以中心城区为核心 卫星城市 镇 为纽 带 远郊中等城市为支撑 小城镇和中心村为基础的城镇体系 2010 年城市生活污水处理率达 70 城区生活垃圾处理率达 100 城市绿地覆盖率达 30 生态环境目标 基本实现城市环境 优美 生态良性循环 城区空气质量稳定在 级 国家级和省级风景名胜区稳定在 级 工业废 水排放达标率 工业烟尘排放达标率和工业固体废物综合利用率分别达到 90 90 和 85 1 5 31 5 3 城市规划 城市规划 扇叶绿楔 向东向南 七星拱月 中心城市布局形态逐步由现在的密集 圈层式 发展 为疏密结合的 扇叶式 布局 优化城市产业结构和用地布局 引导城市向东 向南发展 城市交通 井 字加环状加放射 井 字型道路 历史文化 三片一带五十五个节点 三片 指浣花片区 十陵片区和北郊风景片区 一带 指以府南河为纽带的环古城垣历史文化风光带 全长 19 公里 五十八个接点 包括城 市中轴线道路串联 12 个重要接点 8 个重要古城接点 以及 38 个中心城的文物保护单位 7 非城市建设用地规划 规划非城市建设用地控制分三级 绝对控制区 重点控制区 一般控 制区 其中绝对控制区主要包含以下区域 非城市建成区中的密林地 外环路内外两侧 500 米区 域内地 沿河两岸 200 米范围内用地和东风渠两岸 100 米内用地 其他中小河流两岸 50 米 规 划区域内的沼泽用地以及生态高敏感区域 2 经济环境 经济环境 2 12 1 X2010X2010 年经济概况年经济概况 自 2003 年以来 X 市宏观经济运行处于高速发展的上升阶段 2010 年 X 市社会固定资产投 资额为 1785 2 亿元 同比增长 25 7 其中房地产开发投资额为 291 4 亿元 同比增长 18 8 2005 年 1 4 月 全市各固定资产投资额为 301 01 亿元 同比增长 54 6 其中房地产业 投资为 111 9 亿元 同比增长 60 1 2010 年 X 市社会消费品零售总额为 875 28 亿元 比上年增长 13 5 生活物价方面 市区 居民人均可支配收入为 10394 元 人均消费性支出达到了 8997 元 同比增长 27 4 2010 年 X 市城市居民消费价格指数达到 103 9 高于 2009 年水平 以上数据表明 X 经济正处于一个较高速度的发展阶段 但是 我们也应注意到 随着经济 增长速度提高 也出现了一些不稳定 不和谐的因素 特别是在个别地区 个别行业出现的一些 盲目投资 低水平重复建设问题严重 从而导致宏观经济出现局部过热的现象 对此 政府采取 了系列宏观调控措施 并取得较好的效果 预计今 明年预计今 明年 X X 宏观经济将向着宏观调控的预定目标宏观经济将向着宏观调控的预定目标 发展 继续保持平稳 适度的增速 发展 继续保持平稳 适度的增速 2 22 2 X2010X2010 年前三季度经济概况年前三季度经济概况 8 X 是全国商贸中心改革试点城市 X 前三个季度经济保持了快速增长态势 实现了速度与结 构 质量 效益的统一 2 2 12 2 1 经济总量不断扩大 经济总量不断扩大 今年前三季度全市实现地区生产总值 1783 亿元 同比增长 13 0 其中 第一产业实现增加 值 136 亿元 增长 5 2 第二产业实现增加值 855 亿元 增长 17 6 第三产业实现增加值 792 亿元 增长 10 0 一 二 三产业对经济增长的贡献率分别为 3 2 60 9 和 35 9 2 2 22 2 2 第三产业进一步发展 第三产业进一步发展 前三季度 交通运输 仓储及邮电通信业增加值比上年同期增长 10 9 批发和零售业增长 11 0 金融业增长 7 7 房地产业增加值增长 1 7 2 2 32 2 3 消费品市场持续旺盛 物价指数继续趋稳 消费品市场持续旺盛 物价指数继续趋稳 前三季度 X 市实现社会消费品零售总额 739 8 亿元 增长 14 2 2 2 42 2 4 对外经济发展势头强劲 对外经济发展势头强劲 前三季度 X 市实现进出口总额 31 86 亿美元 增长 34 8 分别比一季度和上半年增加 11 2 6 1 个百分点 其中出口 19 03 亿美元 增长 52 5 2 2 52 2 5 利用外资成效显著 利用外资成效显著 前三季度 全市合同外商直接投资金额 10 34 亿美元 实际利用外商直接投资 3 54 亿美元 分别增长 1 79 倍和 75 5 9 2 2 62 2 6 财政收入和居民收入稳步提高 财政收入和居民收入稳步提高 前三季度 X 市完成财政总收入 248 5 亿元 增长 30 1 城市市区居民人均可支配收入达 8473 元 比上年同期增长 10 5 城市市区居民人均消费性支出 6643 元 增长 10 0 以上情况表明 前三季度 X 市经济总体运行良好 呈现健康 良好发展态势 预计 2009 年 X 市经济增速在 13 左右 3 3 政策环境 政策环境 近年来 随着房地产业的发展 房地产业对经济的贡献越来越大 房地产业的地位也越来越 重要 各级政府相关法律 法规及政策的逐渐出台和完善 加强了对房地产开发的管理和服务 使房地产市场的发展更加规范 近期国家和地方对房地产实施宏观调控的主要政策有 3 13 1 货币政策 货币政策 扩大贷款浮息制度 利率调整 加息 人民银行 2009 年 221 号文件等等 3 23 2 土地政策 土地政策 实行土地垂直管理 严格土地保护制度 加强土地保护执法力度 土地出让采用 招 拍 挂 形式 等等 3 33 3 行政措施 行政措施 禁止拍卖基本住房 七部委关于稳定房价的通知等等 10 其中 2009 年 4 月 30 日建设部 发展改革委 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 银监会联合发布的 关于做好住房价格稳定的意见 对房地产市场局部地区存在的房地产投资 规模过大 商品住房价格上涨过快 供应结构不合理 市场秩序比较混乱等突出问题进行强有力 的行政调控 关于做好住房价格稳定的意见 及以上政策措施的出台 进一步加强了对房地产市场的引 导和调控 及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题 实现商品住房供求基本平衡 切实稳定 了住房价格 促进房地产业的健康发展 X X 市的房地产市场一直保持着平稳发展的趋势 供求基本平衡 健康有序 没有明显的炒作市的房地产市场一直保持着平稳发展的趋势 供求基本平衡 健康有序 没有明显的炒作 和泡沫成分 现阶段房地产市场的消费者持币观望情绪不再继续 购买力得到了进一步释放 十和泡沫成分 现阶段房地产市场的消费者持币观望情绪不再继续 购买力得到了进一步释放 十 分有利于房地产的开发 分有利于房地产的开发 11 第二节 X 市市区房地产市场分析 1 1 市区房地产市场整体概况市区房地产市场整体概况 1 11 1 商品房供应持续增长 供求趋于平衡 商品房供应持续增长 供求趋于平衡 2010 年前三季度市区 六城区 累计商品房供应量 655 24 万 同比增长 42 03 累计销 售商品房 568 93 万 同比下降 7 74 其中商品住宅累计销售面积为 445 07 万 同比下降 14 08 0 100 200 300 400 500 600 700 20082009 2010 前三季度 新增住宅面积505 02485 39461 2 实际销售面积632 4687 81445 07 从近 3 年的新增商品住宅供求总量观察 2008 年 2009 年新增商品住宅面积均小于实际销 售面积 供应略显不足 而到了 2010 年前三季度 新增商品住宅面积与实际销售面积基本相当 在供销总量上商品住宅逐渐趋向平衡状态 1 21 2 城东供销两旺 城南商业发力 城西住宅供应增长迅速 城北商业回落 城东供销两旺 城南商业发力 城西住宅供应增长迅速 城北商业回落 2010 年前三季度 城东商品房供应和销售均保持快速增长 新增供应面积为 191 65 万 同比增长 85 19 销售面积为 143 35 万 同比增长 48 81 城南商业用房供销大幅增长 供 应和销售增幅分别达到 138 35 和 91 21 城西住宅新增供应较大 但销售面积却同比回落 12 29 85 城北住宅有所起色 供应有所加强 但商业较去年有较大幅度的下降 详情见下表 20102010 年前三季度市区各方位商品房供求状况年前三季度市区各方位商品房供求状况 单位 万 城城东东城城南南城城西西城城北北 项项 目目面积同比面积同比面积同比面积同比 供给 191 0985 19 173 263 5 224 270 4 50 19 28 2 总 体销售 143 3548 81 146 11 58 167 2 29 9 50 49 21 4 供给 149 6774 28 115 451 2 153 370 8 31 818 28 住宅 销售 127 9848 0 112 7 9 8 132 4 37 1 31 1 22 5 供给 14 91107 3 31 3138 4 37 7948 8 10 89 61 9 商业 用房销售 7 344 47 20 0691 2 16 48 1 23 12 71 22 3 供给 6 09368 6 5 291 8 4 71125 1 2 88 21 8 办公 用房销售 4 34675 6 1 99 2 2 7 56132 4 350 9 1 31 3 一环路内商品住宅供应增加 销售回落 商业用房和办公用房供应同比下降 一环路内商品住宅供应增加 销售回落 商业用房和办公用房供应同比下降 而销售趋旺而销售趋旺 2010 年前三季度一环以内区域商品住宅供应面积为 51 39 万 同比增长 26 05 而住宅 销售面积为 56 89 万 同比下降 52 01 商业物业的供应面积为 8 94 万 同比下降 52 82 销售面积为 18 94 万 同比增长 29 29 1 41 4 一环至二环区域商品房供销均回落 办公物业市场旺盛 一环至二环区域商品房供销均回落 办公物业市场旺盛 2010 年前三季度一环至二环区域的商品住宅新增供应面积为 67 19 万 同比下降 40 84 销售面积为 108 31 万 同比下降 18 99 供应和销售均表现不足 办公物业呈现供 销两旺的行情 且销售大幅增长达 287 08 13 1 51 5 二环至三环区域商品住宅供应大幅增长 销售小幅回落 二环至三环区域商品住宅供应大幅增长 销售小幅回落 2010 年前三季度一环至二环区域的商品住宅供应大幅增长 新增供应面积为 276 67 万 同比增长 58 56 销售面积为 251 78 万平方 同比下降 7 33 该区域是目前商品住宅的主要 供应和销售区域 约占总供应 销售 的六成左右 1 61 6 三环外商品房市场蓬勃发展 三环外商品房市场蓬勃发展 随着城市房地产业的逐渐外推 三环外已逐渐成为一个重要的区域 2010 年前三季度新增供 应面积为 135 55 万 同比增幅达到 573 04 销售面积达到 69 74 万 同比增长 218 86 1 71 7 供应住宅的面积主要集中在 供应住宅的面积主要集中在 9090 180 180 区间 且供应量大幅增长区间 且供应量大幅增长 2010 年前三季度 90 120 和 120 180 的住宅供应面积分别为 112 96 万 和 184 81 万 分别同比增长 62 67 和 67 31 以上两户型区间的供应面积占比分别为 24 49 和 40 07 2 2 市区房地产价格特征 市区房地产价格特征 2 12 1 整体房价上涨得到一定抑制 整体房价上涨得到一定抑制 2010 年前三季度 X 市区商品房总体销售均价为 4036 元 同比增长 10 79 市区住宅均 价 3699 元 同比增长 17 17 从季度价格看 第三季度的价格相比于第二季度有所回落 20052005 年前三季度年前三季度 X X 市区商品房及商品住宅房价情况市区商品房及商品住宅房价情况 单位 元 20102010 年年 1 91 9 月月第一季度第一季度第二季度第二季度第三季度第三季度 同比同比同比同比同比同比同比同比 商品房商品房 403610 79 401514 32 41076 78 39919 28 商品住宅商品住宅 369917 17 355315 36 376817 68 374317 08 14 2 22 2 20102010 年前三季度单月商品房价格变化情况年前三季度单月商品房价格变化情况 2005年前三季度单月价格变化 3000 3400 3800 4200 4600 商品房396439704042401041304197406240053912 商品住宅 34603499361836573887 3789369036763865 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 数据来源 X 市房产管理局 2 32 3 高质楼盘和普通楼盘价格上升明显 中质楼盘价格下降 高质楼盘和普通楼盘价格上升明显 中质楼盘价格下降 2010 年前三季度这些楼盘成交价格的月平均环比为 0 23 但不同档次 不同区域的住宅项 目价格走势也存在着较明显的差异 高质楼盘 中质楼盘和普通楼盘月平均环比上涨速度分别为 0 79 0 54 和 1 04 注 X 市房产管理局对高质楼盘 中质楼盘和普通楼盘的定向界定标准如下 高质楼盘高质楼盘 二环路以内销售均价在 9500 元 以上 二环路外销售均价在 8500 元 以上 中质楼盘中质楼盘 二环路以内销售均价在 8500 8000 元 二环路外销售均价在 8000 7000 元 普通楼盘普通楼盘 二环路内销售均价在 8000 元 以下 二环路外销售均价在 6500 元 以下 3 3 X X 市房地产市场特征市房地产市场特征 3 13 1 房地产开发由几年前的集中在二环开发转向三环及以外和城郊以及更远郊的郊区楼市 并举的局面 3 23 2 房地产开发的重心由原来的城西向城南和城东转移 城北也将是下一个开发的热点区 15 域 3 33 3 市中区 二环以内 由于可供开发土地越来越少 加之地价高昂 所开发项目主要以 商业 商务和中高档住宅为主 3 43 4 X 的住房消费市场为增量市场 过去的存量市场到目前为止已基本被完全消化 目前 住宅产品在内 在品质方面越来越趋向市场细分的多元化发展 品牌 环境 企业形象 服务等 日益成为重要的竞争指标 高品质 高档次的精品住房越来越引得消费者认同 竞争加剧促使开 发商更加注重产品内涵 质量和外在形象 4 4 X X 市消费需求分析市消费需求分析 4 14 1 外地购房者购买比重逐年上升 平均一年提高 5 现全市各类商品房有近半数为外地 人购买 4 24 2 消费者对 X 房地产市场信心度较高 买房需求强烈 持币观望的消费心理已经逐步得 到释放 4 34 3 受房价 环境 配套可选择范围等条件影响 城西 城南仍为购房的主要选择方位 但近期城东购买意向渐浓 4 44 4 房者购买住宅期望价格在 7000 元 以下 但是纵观目前在售楼盘价格普遍远远超过 消费者的期望价格 4 54 5 普通住宅需求为当前主流 但高档住宅需求也较大 且是逐渐上升趋势 目前 在 90 120 及 121 140 之间的户型供应上还存在较大缺口 16 5 5 发展趋势分析 发展趋势分析 5 15 1 中国房地产市场还将持续发展 10 20 年 1 我国已经确定了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化战略 根据联合国人居委制 定的标准 小康目标的人均住房面积是 35 而现在我国的住房面积是人均 23 离这个 目标还非常远 现在的建设数量是 每人每年可以增加 1 按照这个建设速度 我国 12 年 后才能达到预定的小康目标 2 城市化建设是动态的 不算城市人口的自然增长 每年农村进城人口就是 1100 万 人 今后 20 年内我国的城镇化水平将从现在的 30 提高到 50 每年增加一个百分点 城市 人口的增长每年是 500 万 加起来就是 1600 万 3 拉动国民经济增长的需要 中国经济增长离不开房地产的发展 房地产拉动经济增 长每年是 15 个百分点 如果加上建材 大概能达到 30 5 25 2 商品房市场需求潜力巨大 市场需求断层短期内不会出现 5 35 3 2006 年 X 市房价仍将保持持续 稳定地增长 但房价的涨幅不大 5 45 4 供应加大 需求回落 供求总量回到平衡面上 5 55 5 城南三环外和城东南的开发将急速升温 17 第二章第二章 X 城东房地产市场分析城东房地产市场分析 第一节 城东房地产市场现状分析 1 1 总体市场概况 总体市场概况 2010 年前三季度城东共批准销售项目 64 个 批准预售面积 191 65 万 与 2009 年同期相 比 预售项目增加了 26 个 批准预售面积则同比增加 85 18 相比于其他方位 城东供应面积 同比增速最快 销售方面 2010 年前三季度城东共销售商品房面积 143 35 万 销售面积同比增加 48 81 销售金额 52 75 亿元 平均价格 3680 元 平均价格同比增加 14 2 从供销比来看 去年为 1 2233 今年为 1 3369 供应和销售面积均同比增加供销比稳中有 升 反映开发商和市场对城东的普遍看好 城东房地产市场保持供销两旺的态势 18 2 2 20102010 年前三季度供销走势年前三季度供销走势 0 10 20 30 40 2005年前三季度城东商品房总体供销情况 供应面积 33 28 7 95 15 9 23 7316 5835 07 12 4 23 4723 27 销售面积 17 0910 9817 2922 5215 6813 3514 1815 4316 83 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 数据来源 X 市房产管理局 3 3 住宅市场概况 住宅市场概况 2010 年前三季度城东共批准预售住宅 14393 套 共 149 67 万 套均面积 103 99 与去 年同期相比 供应套数和面积分别同比增加 79 91 和 74 28 销售方面 城东同期交易住宅 14393 套共 127 98 万 套数和面积分别同比增加 50 36 和 48 01 住宅 2010 年前三季度交易面积占城东商品房总交易面积的 89 28 交易金额 97 7 亿元 平 均 8571 元 平均价格同比增加 24 2 4 4 非住宅市场概况 非住宅市场概况 2010 年前三季度城东共批准预售非住宅 41 98 万 同比增加 138 52 销售方面 2010 年 前三季度城东交易非住宅 15 37 万 同比增加 55 88 去年同期的供销比为 1 785 今年则为 2 7313 供销比偏大 19 具体情况详见下表 20102010 年前三季度城东非住宅供销情况 单位 万年前三季度城东非住宅供销情况 单位 万 非住宅非住宅办公用房办公用房商业用房商业用房其其 他他 面积面积 41 986 0914 9120 98 比重比重 100 14 51 35 52 49 98 供应供应 同比同比 138 52 368 46 107 37 130 04 面积面积 15 374 347 343 69 比重比重 100 28 24 47 76 24 015 销售销售 同比同比 55 88 675 4 41 61 845 供销比供销比 2 731 402 035 69 数据来源 X 市房产管 20102010 年前三季度城东非住宅价格情况年前三季度城东非住宅价格情况 单位 元 单位 元 总体均价总体均价办公用房办公用房商业用房商业用房 20102010 年前三季度年前三季度 856687227711 20092009 年前三季度年前三季度722275007039 同比增长同比增长 12 45 48 88 12 15 数据来源 X 市房产管理局 城东商品房总体均价 8566 元 同比增长 12 45 低于市区商品房总体涨幅 商业均价同 比下降 12 15 降幅最大 5 5 城东发展规划 城东发展规划 5 15 1 X X 市市 向东发展向东发展 规划概况规划概况 X 市向东发展规划区范围一共 226 平方公里 其中外环路以内为 76 平方公里 外环路以外 为 150 平方公里 范围是西至沙河成仁公路 南至三环路成龙路南侧控制界 东至龙泉驿东侧成 环路 北至成南高速公路 20 规划规划 面积 76 平方公里 规划人口 73 5 万人 定位定位 以生活居住 休闲旅游 教育科研等功 能为主的生态型城市新区 分区分区 总体结构包括一个副中 心 一个片 区中心 六个片区 十五个居住区 五纵五横的干道系统 核心核心 核心区规划面积 1 38 平方公里 是集办 公 综合性商业服务 大型金融设施等 为一体的综合性服务中心 5 25 2 交通状况 交通状况 城市向东发展 依托 四横三纵 的干线系统 四条放射线分别为成渝高速路 益州大道 老成渝路 万方大道 X 洛带公路 及规划的龙兴大道 X 龙泉驿交通主干道 通过 四条放射线的建设使东部片区与中心城市紧密联系起来 而三环路 外环路 环城路 成环路 三纵 的建设又使得东部片区与我市的各公路干线 航空港 火车站有便捷的联系 5 35 3 投资潜力 投资潜力 目前城东各个片区房价差距较大 一环至二环间九眼桥片区楼盘售价在 8600 9500 元 之 间 少数高品质楼盘售价达到 10000 元 以上 二环至三环目前售价在 7600 8800 元 之间 三环外十陵片区房价在 5900 7900 元 之间 虽然房价稳中有升 但比起其它同级区域 差距 十分明显 城东部分地区与城西房价相差已不大 部分地区房价还有很大的上升空间 城东作为城东作为 X 市政府着力打造的生活居住 旅游休闲 教育科研等功能为主的区域 城东楼市市政府着力打造的生活居住 旅游休闲 教育科研等功能为主的区域 城东楼市 具有较好的投资潜力 具有较好的投资潜力 21 第二节 城东代表性楼盘简析 1 1 城东代表性电梯公寓简析 城东代表性电梯公寓简析 1 11 1 东方新城 东方新城 项目地址 项目地址 海椒市街莲花北路 1 号 总户数 总户数 863 户 住宅 591 户 商业 272 户 总占地面积总占地面积 近 40 亩 总建筑面积总建筑面积 约 77000 余 车位 车位 380 个 容积率 容积率 3 绿化率绿化率 26 5 楼盘形态 楼盘形态 3 幢小高层 户型区间 户型区间 项目定位 项目定位 项目价格 项目价格 均价 3700 元 销售电话 销售电话 简述 简述 该项目临近莲花社区 位于海椒市街 东大街口 交通方便 居住环 境成熟 东大街的商业氛围也在积极改善中 整个楼盘集住宅 商业 办 公于一体 多种形态并存难免会影响形成良好的居住氛围 1 21 2 康郡 康郡 项目地址 项目地址 二环路侧新沙河东篱翠湖景点旁 开发商 开发商 X 东方名园房地产有限公司 总户数 总户数 约 1150 户 总占地面积总占地面积 约 200 亩 总建筑面积总建筑面积 约 21 万余 车位 车位 380 个 容积率 容积率 2 06 绿化率 绿化率 32 楼盘形态 楼盘形态 联排别墅 叠拼别墅 板式小高层 户型区间 户型区间 小高层 75 225 项目价格 项目价格 小高层均价 3700 元 简述 简述 22 整个小区由别墅和小高层公寓组成 紧临整治完成的沙河 外部环境 不错 小区内部景观分为几大组团 楼盘的整体品质不错 目前的生活配 套还需依托金象社区的成熟配套 1 31 3 青房 青房 云上云上 项目地址 项目地址 二环路外 锦华路 开发商 开发商 X 青年房产 总户数 总户数 425 户 总占地面积 总占地面积 约 130 亩 总建筑面积总建筑面积 约 61000 车位 车位 1 0 7 容积率 容积率 不详 绿化率 绿化率 30 楼盘形态 楼盘形态 高层 项目均价 项目均价 3800 元 简述 简述 由高层电梯公寓组成 建筑密度仅为 20 左右 户型建筑设计采用两 梯四户式一梯三户 户型设计紧凑 实用 项目附近就是成仁路公交站 交通比较方便 配套相对成熟 1 41 4 海棠名居 海棠名居 3 3 期期 项目地址 项目地址 二环路东三段沙板桥路 开发商 开发商 X 宝泰实业有限公司 总户数 总户数 430 户 总建筑面积总建筑面积 47000 车位 车位 380 个 容积率 容积率 2 2 绿化率 绿化率 35 楼盘形态 楼盘形态 多层 小高层 户型区间 户型区间 项目价格 项目价格 3200 3700 元 简述 简述 地处二环路外 沙板桥路 位于沙河改造风景区内 整个项目分三 23 期开发 前两期已交房入住 小区的物业管理和环境都不错 楼盘周边 分布有红旗超市 银行 各式餐饮 生活比较方便 1 51 5 蜀都花园 蜀都花园 5 5 期期 项目地址 项目地址 水碾河路 14 号 开发商 开发商 X 华盛实业有限公司 总户数 总户数 约 2370 户 五期 420 户 总占地面积总占地面积 约 156 亩 总建筑面积总建筑面积 约 30 万 左右 车位 车位 1200 个 容积率 容积率 2 92 绿化率 绿化率 53 5 楼盘形态 楼盘形态 多层 小高层 户型区间 户型区间 30 222 项目价格 项目价格 均价 4200 元 简述 简述 小区内建有 3000 豪华会所 3000 幼儿园 中心音乐广场 室内 恒温游泳池 网球场等设施 拥有大型水景 坡式绿地 配套商业 56000 其中引入著名超市家乐福 并有银行 证券 商务中心 邮政 电信 电台 电视台等多家机构入驻 2 2 X X 代表性高档电梯公寓楼盘简析代表性高档电梯公寓楼盘简析 项目名称项目地址开发商规模规划指标均价 推出时间 粼江峰阁 顺江路18 号 吉宝置业 占地61亩 建面19万 总户数1143 绿化率60 6 容积率4 06 6500 元 04 11 中海格林 威治城 望江路1号中海兴业 占地 60000 建面 约20万 其中住宅 14万 总户数1172 绿化率36 容积率3 5 车位900多 5400 元 04 12 25 24 万科金色 家 园 一环路北 四段 X万科 占地3 8万 建面10 9万 总户数740 绿化率30 69 容积率2 5 车位1 0 9 4800 元 04 06 世纪城南延线东 新国际会展 中心有限公司 占地400亩 建面40万 总户数2000 绿化率37 容积率2 0 车位1 0 9 5500 元 凯莱帝景 人民南路 四段 X凯莱物业 发展有限公司 占地30亩 建面10万 总户数492 绿化率51 容积率5 5 车位402 5960 元 00 12 优品道光华大道博瑞集团 占地400亩 建面40万 总户数2000 绿化率37 容积率2 0 车位1 0 9 4680 元 04 11 新里维多 利亚 神仙树南路 上海绿地集团 占地181亩 建面23万 总户数1000 绿化率35 容积率2 43 车位937 4500 元 一期 04 10 丽景华庭 青羊大道 龙腾路 X创业实业 建面15万 总户数1500 绿化率40 容积率3 5 车位700 4100 元 04 09 24 融城理想 高新区X 职业技术 学院北侧 南兴实业 占地170亩 建面20万 总户数757 绿化率35 容积率2 43 车位937 3800 元 05 01 25 御府花都 南部新区 天府大道东 蓝光和骏 占地65亩 建面135920 总户数828 绿化率30 容积率4 2 车位600 3700 元 05 02 03 丽都玉园 A区 光华大道 西三环西侧 X置信 占地20531 05 建面29432 3 总户数388 绿地率32 5 容积率1 14 车位198 3500 元 05 04 黉门公馆华西坝黉建川集团中总占地面积 17容积率 6精装 05 6 25 门街铁八局亩 总建筑面积 70000 绿化率 25 总户数 581 车位 365个 5200 00 清水 4800 00 优品道光华大道博 瑞 地 产 总占地面积 400 亩 总建筑面积 40 万 总户数 2000 绿化率 37 容积率 2 0 车位 1 0 9 4680 0004 11 鹭岛国际 社区 外双楠逸 都路外 腾 王 阁地产 总占地面积 422亩 总建筑面积 75 万 容积率 2 1 绿化率 52 7 总户数 4300 车位 554个 精装水晶 国际公寓 7500 00 精装酒店 式公寓 5500 00 05 9 第三章第三章 X 市高端住宅及商业地产市场分析市高端住宅及商业地产市场分析 第一节 X 市高档住宅市场分析 1 1 20102010 年上半年年上半年 X X 市高档住宅销售情况市高档住宅销售情况 房管局数据显示 2010 年上半年市区价格在 6600 元 以下的住宅销售面积同比大幅下降 而价格在 8600 元 以上住宅销售面积呈高速增长之势 销售额住宅中 价格主要分布在 6700 7600 元 及 7600 9000 元 二者分别占住宅总销售面积的 39 8 和 37 价格在 9000 元 9500 元的高档住宅共销售 73 58 万平方米 同比增长 73 78 价格在 9500 元 平方米以上的高档 住宅销售 14 43 万平方米 同比增长 64 74 占 2010 年上半年住宅销售总量的 7 25 其中销售 价格在 9500 元 以上的别墅销售面积为 1 86 万平方米 累计 56 套 占该价格区间销售住宅面 积的 12 9 26 2 2 X X 楼市步入高档阶段楼市步入高档阶段 近几年来 X 房地产市场上高价房的市场份额明显增加 房地产市场呈现明显地向高档住宅 市场过渡的形态 据 X 市房产管理局统计 2005 年高价位住宅仅占所有住宅销售的 2 9 而 2010 年一季度就达到了 43 8 比重上升了 30 9 个百分点 虽然高价房并不代表就是高档房 但 通过近几年的住宅产品变化趋势发现 高价同时带来了更多相应的高档住宅特征 3 3 高档住宅市场价格提升速度快 高档住宅市场价格提升速度快 前两年 6000 8000 元 已是 X 高档住宅的高价 但经过 2008 年 2009 年 高档住宅的 价格已经有了普遍的大范围拉升 这反映在三个方面 一是区域价格升值效应明显 各高档住宅 板块在近一年来普遍经历了较大幅度的价格提升 如城南副中心 神仙树 金沙 望江片区 塔 子山 城东副中心等等 有的区域升幅超过两千元 二是 X 高档住宅的顶价不断被打破 三是超 大规模高档住宅社区的出现对整个住宅市场价格的快速拉升带来较大影响 城南副中心的世纪城 占地 1500 亩 总建筑面积约 150 万 其中住宅约 100 万 其推出一期的住宅约 1300 套 却 引来超过 3000 多人的热烈追捧 排号 价格由最初的约 6600 元 快速攀升到现在约 9200 元 且还有进一步上涨的可能 同处城南的和记黄埔 南地王 项目占地约 1036 亩 计划明年 推出第四期 据相关因素估算 估计总体均价不会低于 8500 元 城西中海国际社区 1811 亩 今年下半年时二手房价格已突破 8000 元 鹭岛国际社区三期为 7500 元 最高价突破了 10000 元 X 高档住宅的高价不断被突破 实际上是在不断尝试考验着市场潜能 但通过各个楼盘不俗 27 的销售业绩来看 高档房在高档房在 X 市场的接受能力很强 市场的接受能力很强 2010 年前三季度不同档次住宅不同户型区间上的价格平均环比涨幅年前三季度不同档次住宅不同户型区间上的价格平均环比涨幅 60 60 以下以下 6060 90 90 9090 120 120 120120 144 144 144 144 以上以上总总 体体 高质楼盘高质楼盘 0 95 0 65 2 60 1 25 1 39 0 79 中质楼盘中质楼盘 0 83 0 33 0 60 1 20 0 06 0 54 普通楼盘普通楼盘 1 18 0 02 1 71 0 03 0 30 1 04 4 4 销售速度加快 销售速度加快 虽然高价房的价格不断提升 但其总体的销售速度却非常快 首先是上市周期很短 有些盘 开盘不到一周就清盘的现象都有 排队现象普遍 通过对二十多个高档房的销售速度进行考察发 现 与前几年比 高价房的销售速度在加快 高价房的销售速度在加快 5 5 潜在高档住宅供应量还应增加 潜在高档住宅供应量还应增加 随着 X 市政府对大块土地的包装整体出售 带来了 X 目前的东南西地王争夺市场的情况 各个重量级品牌开发商通过大块土地带来巨大的高档住宅供应量 并且 由于政府对经济适用房 的放量供应以及对市场前景的乐观预期 也会带来一批开发企业被追走高段路线 从而使高档住 宅的供应量增加 6 6 未来高档住宅区域格局将形成 未来高档住宅区域格局将形成 在进行土地规划及城市规划的同时 事实上已经对高档住宅区域进行了基本的划分 高档住 28 宅实际上 依托的就是区位价值 未来在 X 市的各个高区位价值区域都会产生一个高档住宅的供 应板块 而这些板块都有属于自己的独特标识 各个板块之间的竞争也更多地表现为区位价值之 间的比较 在城南副中心 世纪城项目和和记黄埔 南地王 项目 及其周边区域 东部副中心 及其周边区域 城西中海国际社区区域将逐渐形成高档住宅区 7 7 高档住宅市场步入品牌竞争 高档住宅市场步入品牌竞争 目前 X 市区高档住宅基本形成几家大型开发企业占据着较大的市场份额的格局 万科 中海 置信 上海绿地 和记黄埔 华润置地 融创 新加坡吉宝 腾王阁 博瑞这 10 家开发商占据 了高档住宅市场的大部分版图 第二节 X 市商业地产市场分析 1 1 20102010 年年 X X 商业地产概述商业地产概述 1 1 1 1 供应增长较快 需求相对疲软供应增长较快 需求相对疲软 2010 年 X 市区累计供应商业用房面积 127 44 万 同比增长 32 63 销售面积 81 38 万 同比增长 6 34 这说明 2004 年 X 商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软 相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨 2007 年商业营业房的空置面积就达 到历史新高 41 18 万 接近当年商业营业房的销售面积 2008 年商业营业房在建规模达到 323 5 万 其空置更攀高到 43 06 万 2009 年空置面积更大幅增长了 26 5 达到了 54 92 万 29 出现这一现象的主要原因是商业用房的投资开发增长过快造成的供应相对过剩 另外产品结 构单一 同质化问题突出 市场定位不尽合理等也是造成市场疲软 开发资金积压等现象的因素 再加上政府的宏观调控和规划都不到位 导致低层次重复建设严重 恶性竞争影响到整个商业地 产市场的发展 1 21 2 市区各方位商业楼盘状况 市区各方位商业楼盘状况 2 5 12 6 9 0 2 4 6 8 10 12 系列251