宜宾房地产场现状及发展趋势.doc

。社会问题研究报告之宜宾房地产市场现状及发展趋势组长：刘先福组员：王玉凤 吴 林 李亚菲 郭丽梅宜宾学院经济与管理学院08级10班注:此次调研主要采用抽样调查法,调查对象为宜宾城区,南岸,江北三区的房地产市场.调研纲要：调研题目：宜宾房地产市场现状及发展趋势调研具体事项：一、宜宾商品房供销分析（一）宜宾市商品房供应分析（二）宜宾市商品房销售分析（三）宜宾市商品房空置面积分析（四）宜宾市商品房成交均价分析二、宜宾市房地产市场发展特征及开发趋势三、宜宾房地产市场预测（一）未来23年房地产供应市场预测（二）未来23年房地产需求市场预测（三）宜宾市房地产市场价格预测四、建材市场分析五、调研分析总结第一部分(王玉凤和吴林)宜宾市商品房供销分析（一）宜宾市商品房供应分析（二）宜宾市商品房销售分析（三）宜宾市商品房空置面积分析（四）宜宾市商品房成交均价分析主城区在售的24个楼盘，共成交了263套住宅，日平均成交量为8.4套，其中C街区、金宏小区、金江大厦、阳光名城、宜都花园、江北兴城等6个楼盘没有住宅成交，另外黄桷坪花园有五套房源变更合同。 备注:文内提到的所有销售数据以宜宾房地产管理局每月公布的商品房销售备案数据为准（说明：备案数据因时间因素会比实际销售数据存在一定的滞后性）。 一、本期商品房交易情况 1、交易数量分析： 分析：本期宜宾市主城区住宅总体成交量为263套，日均成交量约为8套，成交量同上个月相比有较大幅度上升(上月成交量为188套)，从成交情况来看，主要以现房和准现房的房源为主，总量达163套，占总成交量的62%，主要以春江盛景、金凤凰花园、黄桷坪花园、E街区、林中漫步、鑫空间、爱尔楠岸等现房和准现房项目为主；从成交户型上来看，也主要以120平米以上的大户型房源为主。 在本期内，宜宾的楼市在春节期间推出购房优惠的项目不多而且力度也不大，受新推盘项目江北和兴花苑房源面市的影响，本期成交量与上期相比已有所回升。 本期主要成交区域集中在江北片区和南岸西区两个地方。其中，江北片区成交了64套住宅，南岸西区成交了90套住宅，南岸东区成交了19套住宅；白沙组团成交了29套住宅；中坝组团成交了41套住宅；天柏片区成交了3套住宅；老城区成交了17套住宅； 楼盘销售量排行（前10名） 分析：从以上成交量可看出，南岸西区在售项目是本期销量的主力；由于实际成交与正式提交备案存在时间差，因此以上成交量不能完全代表本期市场的实际成交情况。 2、交易面积分析 分析：本期内成交住宅的户型面积在90平米以下的共成交了89套，约占成交总量的34%；90-120平米成交了66套，约占成交总量的25%；其次是120平米以上的共成交了108套，占成交总量的41%。 本期90平米以下的中小户型房源成交量与比上个月相比下降了4个百分点，而90-120平米的户型房源下跌了3个百分点，而120平米以上的大户型成交量与上月相比上涨了7个百分点。 3、交易价格情况 分析：本期宜宾城区24个在售楼盘，成交价格同上月相比变化不大，具体情况为： 老城区：成交项目只有半岛小筑和都市名园两个楼盘，目前平均价格为3280元/平米。 南岸西区：成交项目有，林中漫步、鑫空间、爱尔楠岸、春秋花园、宜都天成苑、圆中苑、碧竹山庄、E街区八个楼盘，平均销售均价为2776元/平米，同上月相比略有回调。 南岸东区：成交项目只有莱茵河畔西湖湾一个楼盘，平均销售均价为3500元/平方米。 中坝组团：成交项目有春江盛景、富邻金沙两个楼盘，成交均价2890元/平方米。 天柏组团：成交项目只有天池雅苑一个楼盘成交，销售均价为2200元/平方米左右。 江北片区：成交项目有香颐雅园、和兴花园两个楼盘，成交均价为2600元/平方米。 白沙组团：成交项目有金凤凰花园、黄角坪花园二个楼盘成交均价为2070元/平方米左右； 备注：由于各楼盘其位置，品质的因素，成交价格与实际在售区域均价还有一定的差距。 二、本期商品房供应情况 本期有鼎业江北兴城、寅吾黄桷坪花园2个项目拿到预售许可证，住宅总共445套（面积：39930.08平米，商业面积:668.4平米，地下车库：8301.2平米)。 第二部分(李亚菲)宜宾市房地产市场发展特征宜宾市发地产开发趋势一、各主要区域市场动态 南岸西区： 爱尔楠岸：于09年6月底交付使用。目前，大楼土建工程基本结束，大楼外墙脚手架正在撤除，门、窗等各种配套设施设备进入安装调试阶段，工程进展顺利，现在施工已进行了给水及穿线管道预埋。 宜都天成：宜都天成苑一期多层楼盘的部分建筑主体及外装饰工程已经结束，目前已进入室内安装工程，室外绿化等附属设施正在施工中。 鑫空间：部份楼栋已封顶，目前1、4、5、6、7、8号楼及地下车库主体结构已封顶；2号楼主体结构已完成；3号楼主体结构完成第20层（共22层），预计近期封顶。 林中漫步：项目各楼栋主体工程已封顶，部分楼栋已进入内、外墙装饰施工阶段。1、2、3、4、5、9号楼装饰工程完成90%；7号楼装饰工程完成60%；6、8号楼及地下车库主体结构已经封顶；3、5号楼之间硬景工程的基层已经完成。 南岸东区： 成中骏逸江南：目前项目接待中心正进入室内装饰和外围环境的最后收尾阶段，近期将向市民开放。 莱茵河畔：西湖湾（二期）已经全面封顶，现在已开始室内安装和外墙装饰工作，现正进行整个小区的景观打造。玉龙湾正进行主体施工，总套数207套，项目多为130200平方米的大户型，工程进度已完成50%左右。 白沙组团： 黄桷坪花园：项目六号楼于09年元月21日起正式上市发售。黄桷坪花园一、二期正在进行外墙装饰、门窗安装和绿化工程，三期部分楼栋已封顶，其中6号楼已修到第5层（共11层）。黄桷坪花园1、2、3、4、8、9号楼预计在今年年中交房，5、6、7、10号楼将于今年年末交房。 寅吾白沙A04项目：于近日向社会公开重金征集项目案名。 中坝组团： 滨江国际：目前滨江国际A号区域的桩基础已经完成60%，预计在今年3月份将达到预售条件，滨江国际将分四次开盘，第一次开盘时间预计在今年3月底。 江北片区： 和兴花园：项目一期工程2栋楼已经建到13层，1栋楼已修到13层。 其它区域： 美景家园：2009年1月11日，宜宾美景置业于江安红园大酒店举行了客户新春团拜会暨美景生活方式启动仪式。 第三部分(郭丽梅)宜宾房地产市场预测（一）未来23年房地产供应市场预测（二）未来23年房地产需求市场预测（三）宜宾市房地产市场价格预测如果说今年上半年宜宾房地产市场的火爆还可以用“意料之外，情理之中”来总结的话，下半年的行情就只能用 “迅猛上攻”来形容了。成交量的增大，不但带来了房价的上涨，也让许多开发企业加快了项目的建设进度，临近年底，关于政策风向转变的舆论又甚嚣尘上，随之而来的市场焦点，自然集中到2010年上半年房价的走势之上。高开？低走？平稳？波澜？关于2010上半年房价的展望，虽然各种声音不断出现，但在综合考虑了各种因素以及宜宾房地产市场的历史与现状后，许多业内人士认为，在接下来的半年时间内，虽然个别楼盘有“跳涨”的可能，但总体来讲，宜宾的平均房价在目前的基础上既不会大涨也不会下跌，更不会出现“拐点”；只是涨幅下降，整个市场仍会平稳运行，保持稳中略升的态势(均价的增幅不超过15%)。可供项目略为增多，今年下半年以来，在宽松的货币政策、房地产优惠措施以及市场明显好转等因素刺激下，我市大部分在建项目的速度得以加快。从目前的进度看，明年上半年的房源供应虽然不能明显增多，但供应量应该好于现在。 具体可供项目主要为：南岸东区的莱茵河畔月光半岛、骏逸江南和南滨泰筑；南岸西区的鑫领寓和玄武楼；江北片区的远达尚城、和美佳园及书香府弟；白沙组团的长江国际青年城、地中海蓝湾和太阳岛。除此之外，中坝与老城区会保持现有的项目，分别为滨江国际、外滩壹号及都市名园。尽管可供项目略为增多，但短期来看，供给量仍没有明显回升态势，不能满足日益增长的需求。业内认为，2008年金融危机导致的供地不足和开工低迷是供给不能显著回升的主要原因。虽然中长期的供给可能会有所改变，但就明年上半年而言，供不应求的局面暂时还无法改变，这将导致价格继续上行。第四部分(刘先福)建材市场分析一个建材企业的生存、发展的状况如何，取决于其企业产品在建材市场所占份额的多寡。所以，作为企业经营，研究和把握实现企业直接效益的市场终端走势，把与消费者打交道的“卖潮找准、搞活，就成为一个不可回避的现实课题。在中国佛山陶博会期间中国陶瓷网独家网上直播的“中国陶瓷发展与未来高峰论坛”上，主讲专家刘景洲先生对中国建材市场的发展趋势作了精辟的分析，为听众带来了全新的思考和启迪。 我国建材市场经历上个世纪年代的孕育萌芽，年代的大发展。进入本世纪，全国经营面积在以上，年交易额在万元以上的建材市场约有家，全年交易额达到亿元左右，约占全国建材市场需求总额的三分之二，已经形成名副其实的建材市场流通的主渠道。目前我国建材市场的管理模式是多元化格局。多数为门店集市型、摊位租赁型、超市管理型和混合型。摊位租赁型市场占绝大多数，约占以上。 从市场经营范围来看，有综合型市场，有专业型市场，也有以经营某一大类产品为主，其他产品为补充型市常当前综合型市场虽占多数，但有特色的专业市场呈上升趋势。一、摊位制市场的管理格局将出现新的模式 现有摊位制市场管理，大部分是物业管理型，存在种种弊端，如商区布局零乱，交易行为不规范，纠纷多，购物环境差，市场信誉度低等，发展初期尚未形成竞争压力阶段尚可维持，但随着发展、竞争，这种管理模式，对内缺乏凝聚力，对外，缺乏竞争力，是难以为继的。市场的管理从物业管理型向新的经营管理型发展是必然之势。 二、摊位制市场的营销功能将逐步细分 当前我国摊位制市场普遍存在以下几个问题：一是批发零售功能不清，二是市场占地规模大，三是市场中经营户小而多，四是市场的配送功能没有发挥出来，物流功能没有合理有效的分离出来。这些问题虽说是市场的培育、发展过程中不可避免的问题，但它影响着市场效率的提高，阻碍市场的发展，随着市场的逐步成熟规范，市场管理者和经营户都将提高效率，降低营销成本，扩展营销业务为目标，在这个内在动力作用下，必将促使市场各种功能合理有效地进行分离。其发展趋势大致是：发展趋势之一，批零分工将逐步清晰。 发展趋势之二，大城市中的零售市场将向错位经营发展。大城市中市场布局比较密，为避免盲目竞争，在商品定位上将以特色来锁定各自的消费群。建材超市主要经营中档偏高档的商品。摊位制零售市场定位将向两极发展，城市中心的地区，向经营高、精、新商品，或向有特色专业市场发展。在城市边缘地区的市场，商品定位在中档偏低和常规建材产品上。一些著名品牌产品将开设专卖、专营店，在居民集中社区开设便民店，从而形成不同档次，不同营销方式，互为补充的新商区。发展趋势之三，批发市场都盲目扩大经营面积，云集众多小商小户的状况将发生变化。通过竞争，一批经营有方的经营户将不断扩大，形成大经营户群，而经营乏术的小商小户将逐渐被淘汰。市场中的各大经营户与零售商、大户之间，逐步建立起相对稳定的营销网络，各自做大经营不同品牌商品。市场更加规范有序，交易环境、市容场貌得到根本的改善。 发展趋势之四，市场将向有特色的专业市场发展。而有特色的专业市场将越来越受到消费者的欢迎而得到发展。发展趋势之五，物流作为一向独立的产业将越来越被人重视。建材产品，装饰材料的一个重要特点是量大、自身重、价值低、物流费用在商品成本中占很大比重。降低物流成本，是提高竞争能力的重要途径。同时配送中心的发展，也呼唤高效率，低成本的物流产业。因此，物流从市场中的附属地位，将形成一个独立的专业化的、现代化的社会化的一个产业。 三、建材超市将得到较快的发展 年我国第一家建材超市天津北方家居开业，它以全新的营销理念，先进的营销方式，科学规范的管理，方便舒适的购物环境，引起业内人士的关注。一时，国内掀起了一股超市热。年多时间过去了，虽然天津北方家居发展并不是一帆风顺，毕竟他是敢吃螃蟹的第一人。目前建材超市己近家，分布在天津、北京、上海、南京、西安、成都、长沙、昆明、广州、沈阳、吉林、无锡、苏州、杭州、嘉兴、深圳等全国多个城市。其中上海发展最快，已有家，占全国二分之一。建材超市在我国出现不是偶然，是经济发展的必然趋势，是客观规律的反映。入世及与国际接轨，建材超市的发展当然也不会例外，也不能例外，从现有的经济基础，技术条件来看，既有国外几十年培育发展成功的经验，又有国内年实践经验的借鉴，特别是在建材超市发展中，外资企业将占据重要位置，据专家们预测，从现在起我国建材超市将进入一个快速发展阶段，到年，全国建材超市将超过家并将出现到个连锁经营集团。建材超市的业态主要是零售，它的发展对以零售为主的摊位制市场冲击会比较大，而对批发为主的市场的影响相对要小得多。从我国地区来看，建材超市将首先在大消费城市和经济较发达地区发展起来，由东到西逐步推进。经过年左右的时间的发展，它的市场占有额在一些城市和地区将与现在占据主渠道地位的摊位制零售市场抗衡，再过年左右的时间将逐步占据零售市场主渠道的地位。但就我国全国而言，由于受其本身业态的限制，它所能占据的市场份额尚不能替代摊位制市场的地位。第五部分(全组人员)调研分析总结随着随社会主义市场经济的快速发展和城市住房制度改革的不断深化，我县的房地产市场也进入了一个快速发展的新时期。近几年来，县委、县政府高度重视，积极培育和引导房地产市场发展，全面完善市场运行机制，坚持培育和规范并举，以启动住房消费为重点，大力搞活房地产流通，使房地产市场得到健康有序的发展。一、近几年我县的房地产市场概况 我县的房地产市场的建设和发展起步较晚，近几年，我们紧紧抓住人民日益增加的住房消费需求给房地产市场带来快速发展的有利时机和条件，采取各种有效措施大力搞活和规范完善市场，从自身看已经取得了长足发展，1999年，我县启动了第一起规范性小区商品房开发翠柏小区，当时开发面积不足10000平方米，投资不足400万元，产值不足600万元，至2007年，全年全县开发面积达到35.88万平方米,投资额达到4.3亿元,加上境内企业的县外投资,投资额己达到9亿元,估算产值突破12亿元以上,开发量是1999年的35倍,房地产市场发展的突出的特征就是房屋交易量持续放量增长，我县的房地产市场已经驶入了高速发展的快车道。主要表现为以下四个特点： 特点之一：房地产开发连年递增，为拉动地方经济增长发挥了突出作用。2000年和2001年，我县仅开发完成以成中房产开发建设的“榕树苑”小区为代表的少量项目，年开发总量仅几万平方米，销售价格在每平方500-600元。2003年开发总量20多万平方米，销售价格在每平方米800-1000元。至2007年开发总量35万平方米，销售价格在每平方米1500-1800元。从销售量看住房销售率在80%以上，从入住率看，入住率达70%以上。我县2000年至2007年房地产销售额（包括增量销售、存量转让和租赁三部分）从0.4亿元增加至6亿元，累计销售量达到近30亿元，按照世界银行数字模型中房地产销售拉动其它商品销售1：1.31.5的系数进行测算，初步估计，五年间带动其它商品销售的累计值可达3945亿元，以上数据可以看出，我县的房地产业为拉动地方经济增长，改善人民居住环境，提高生活质量发挥了突出作用。特点之二：二手房屋交易活跃，住房结构更趋完善。2000年，全县房屋入市交易面积1.67万平方米，交易额600万元，2007年，交易面积达到8.9万平方米，交易金额6500万元，与2000年相比，交易面积增长了4.3倍，交易额增长10倍。极大地平衡了住房内需，使住房市场结构更趋合理。 特点之三：房改房上市量增大，成为激活房地产市场的强劲动力。以近几年为例，2000-2001年房改房上市转让270套，建筑面积共2.06万平方米，成交额971万元，其面积、成交额分别占同期存量房转让总量的14%和28。2006-2007年，房改房上市转让达751套、建筑面积共6.86万平方米、成交额3400万元，与2001-2002相比，成交套数增长178%、面积增长233万平方米、成交额增长250。由此可以看到，随着房改大量出售公有住房，房屋私有产权比例大幅度上升，房改房上市交易，形成了个人住房消费的市场主体，成为激活房地产市场的强劲动力。 特点之四：房地产企业资质较高，呈现规模化、集团化局面，为县域经济社会发展做出较大贡献。截止2007年底，我县有一级开发企业2家，二级2家，三级10家，其中集团公司4家，2家一级开发，占全市一级企业的50%，在全省同行业中居于领先地位，此外，全县还有物管企业6家，评估企业2家，测绘企业2家，拆迁企业2家，各房地产企业从规模、业绩各方面都取得了较大的成绩，多次受到部、省、市的表彰肯定，各企业在打造品牌争创资质中也增强了诚信经营和正当市场竞争，提高了抗风险能力。同时，大部分企业还注重回报社会，资助公益事业，据不完全统计，我县先后有18个房地产企业主动参加公益事业，向各地捐资助学，捐助公益设施项目22个，共捐赠1817.7万元，为县域经济社会发展做出较大贡献。应该说，我县的房地产业，在县委、县政府的高度重视，积极培育和引导下，总体是规范有序地持续健康发展的。 二、存在的问题 我县房地产通过近十年的发展总体是健康有序的，但在这一过程中出现了一些问题应值得我们高度重视。主要表现为以下三个特点： 问题之一：土地宏观调控，供需矛盾突出。近年来全国部分地区房价增长过快，房地产出现过热现象。国家宏观调控，严格土地征用审批，造成了存量土地极少，新征用地受限。形成供需矛盾，已经成为制约我县经济发展的瓶颈。据了解2004年县城仅征得城北新区土地600亩，其余几乎无供地。2007年全县供地较上年也有一定的下降。问题之二：违规建设突出，拆迁难度大。近年长兴花园、滨江花园、庆兴园等多块拍卖土地迟迟未完成开发，其主要就是拆迁难。原因有三：一是土地赔偿政策不合理，赔偿价低，农民利益受到伤害。二是执法力度薄弱，违规建设普遍，基本是能修则修。三是拆迁赔偿混乱，合法利益无法保障，有的开发商为了尽快拆迁，对个别建筑物高价赔偿，远远突破赔偿标准和市场价格，最后，造成了拆迁户相互攀比，漫天要价，最后造成无法赔偿安置，拆迁难以推进，拆迁双方利益受到损害。诸多原因造成了开发项目无法动工，市场房源紧张。问题之三：房价上涨过快，百姓“居不易”。“安得广厦千万间，天下寒士俱欢颜”，唐老杜的这种渴望如今也成了中国工薪阶层的心声。从上面的介绍可知，八年间县城的房价从500多元涨至1500元以上，上涨了三倍以上，而居民的人均收入增加却远远不及。已买房的多数是超前消费，负债购房，生活压力较大。没买房的只能望房兴叹。 三、几点对策 针对以上问题，结合我县实际，提出以下几点对策： 对策一：政府应高度重视房地产的发展，加大宏观调控。具体应从以下几方面进行：一是强化规划调控，改善商品房结构。要尽快明确普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。 二是加大土地供应调控力度，严格土地管理。在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，适当增加中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。三是加强对普通商品住房限价房和经济适用住房价格的调控，保证中低价