参考资料一：民宿专题研究.doc

。民宿专题研究-资料来源于“大地风景”网站目录第一部分：起源发展2不一样的国家，不一样的民宿2说起民宿，你都想起了啥？8漫话民宿古今：从“借宿”说起13第二部分：策划规划18民宿里的中国范儿18民宿与农家乐的那点事24这年头，民宿再不专业怎能行？28大幕开启：一大波“互联网+民宿”袭来35第三部分：经营管理43盘点我国各地关于民宿产业的专项法律条文43轻度假与精品酒店49如何成为一个合格的民宿主？57民宿经营之交换式培训57民宿盈利知多少64左手情怀，右手市场民宿何去何从67第四部分：案例70台湾民宿的规划设计对四川乡村旅游的启示70第一部分：起源发展不一样的国家，不一样的民宿民宿是起源于欧洲乡村地区的一种旅游业态，最初以简单的提供住宿与早餐（B&B）为基本模式。经历百余年的发展，在旅游业发育程度较高的发达国家和地区，民宿从乡村走向城市、从农场走向景区，不仅形态万千而且别具特色，成为区域性旅游品牌及核心吸引物的重要构成。而对于当下的中国，民宿产业的发展仍然与乡村与农业的多路径发展有着复杂的交织，民宿一方面肩负着促进乡村旅游升级发展，转变农业生产方式，强村惠民的重要功能；另一方面又承载着大批返乡“新农人、新创客”对美丽中国乡村梦的追寻。多重功能的交织无疑让民宿成为2015年旅游圈中最热门的话题。纵观世界民宿产业的发展，欧洲诸多地区及亚洲的日本、我国的台湾地区，民宿产业发展时间长、体系完善、形态丰富，其发展轨迹对我国当下民宿产业的经营、监管及发展走向都具有诸多借鉴价值。他们的民宿或文艺范十足，或朴素平实却温馨自在，或千姿百态设计精巧，经营者用自身的品味、细心的经营、周到的服务在提升游客满意度、优化环境建设及增加营收之间探索出一条平衡的发展路径。而这一切背后是来自于政府、行业协会、民宿经营者多方主体的共同努力。法国：政府强力主导，协会全面支持在法国，民宿的发展是从简单的小农庄开始的，经过不断发展法国民宿形态日益多元，除了常见的依托农庄而建的乡村民宿之外，有毗邻城市中心的复古阁楼，甚至还有文艺复兴时期的文艺古堡。通过一栋栋居家风格迥异的民宿，游客们能很好的感受并融入周围的产业环境，充分领略当地历史风貌与现代产业文化相结合的魅力。法国政府对民宿的经营规模、安全规范及食品标准都有着严格的规范，此外还成立了民宿联盟协会对民宿的经营、建设予以指导和支持。 制定标准。法国民宿经营形式仍采用 B&B 方式的经典模式。2000年以后，法国政府对民宿法进行修订，限定民宿房间最多不得超过5间，超过 5 间的则称之为旅馆。在法国，民宿分为按天计价和按周计价两种，经营方式以家族经营为主。法国政府对民宿的占地面积、设备配备、清洁卫生情况、环境等都有严格要求，并且每五年进行一次评鉴，以此保证民宿业良性发展。并且要求为旅客们办理保险，确保旅客的人身和财务安全。划分等级。法国民宿联盟（协会）会依据标准，对民宿的服务质量、住宿环境、舒适度、基础设施及卫生设施配备情况等项目进行综合分析，并划分等级，并以法国乡村常见的麦穗枝数加以反映，从一枝到最高的五枝，麦穗数目越多，该民宿的综合条件越好。民宿联盟作为法国最大的非盈利组织，为民宿经营者们提供了一个良好的技术支持及交流平台。资金保障。为了更好的保存历史古迹和农家原生态的生活文化，法国政府鼓励民宿保持古农庄的原始的独特的建筑风貌，以此保证游客可以真切感受到法式农村的氛围。为了促进这一目标的实现，法国政府会向民宿相关联盟（协会）的会员提供多种形式的资金补助，民宿经营者可以通过申请加入民宿联盟（协会）以获得政府的资金补助。此外法国政府对于民宿经营者们有一笔乡村建筑整修补贴，若是这些都市人能够在定居地经营民宿业十年以上，就能享受到这一笔补贴。日本：规范审批程序，拓展多元经营 上世纪70年代是日本民宿繁荣发展的时期，在休闲旅游热潮的带动下，日本民宿数量出现快速增长。日本的民宿与旅馆在经营管理上最大的差异体现在服务上，民宿注重平民化的收费与自助式的服务，设备与服务虽不如旅馆，但其蕴含着浓浓的家庭味、乡土味和人情味弥补了硬件条件的不足；另一方面，民宿经营者能够因地制宜，充分利用天然资源，能够在配合当地文化特色提供住宿与餐饮的同时提供运动、休闲、娱乐等功能，让游客享受多姿多彩的体验。 政府审批。日本民宿并不可随意开设，而是需要经过得到官方授权的财团法人的辅导、审核，通过认证、登记后方可营业，即使是偏远地区的简易民宿也需要获得许可经营证之后才可经营。 多元经营。日本民宿主要分为洋式民宿和农家民宿两大类，洋式民宿为具有一技之长的白领阶级转业投资，并采取全年性专业经营；农家民宿有公营、农民经营、农协（农会）经营、 准公营及第三部门（公、民营单位合资）经营等五种形式，有正业专业经营，也有副业、兼业经营。 重视体验。日本民宿注重平民化的收费和自助式的服务为主要特色，大多民宿都结合农场，通过丰富农业项目的引入来增进民宿主人与游客之间的关系，同时丰富游客的体验。台湾：立法监管经营，发挥协会平台效应 台湾是中国最早发展民宿的地区，20世纪80年代，垦丁国家公园地区为了缓解旺季住宿不足的问题大规模推行民宿产业的发展，到2012年台湾拥有民宿近3700家，遍及整个台湾，呈现规模化发展的态势。台湾民宿产业不仅在台湾本岛备受追捧，而且声名远播，成为赴台游客一场必可不少的独特体验。立法规范。2001年台湾颁布民宿管理办法，首次对民宿的合法地位进行了认可，对民宿的经营资格、民宿协会的监管等方面做出了严格的规定。规定民宿为利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活住宿之所。并且规定民宿的经营规模，必须以客房数5间以下，客房总楼地板面积要在150以下，但位于原住民保留地、经农业主管机关合法经营许多可证的休闲农场、经农业主管机关划定的休闲农业区、观光地区、偏远地区及离岛地区的特色民宿，经营客房数要在15间以下，总楼地板面积要在200以下。 协会支持。在政府没有介入的发展初期，台湾民宿协会主要发挥组织和引导作用。随着台湾民宿的规模化发展，民宿协会的角色也逐渐转变为创新发展和多元营销。台湾民宿协会的作用主要体现在三个方面：1.主动与公共部门进行沟通协调，推动民宿发展规定的修改和各地民宿合法化的政策推动；2.积极寻求区域合作，通过建立多元渠道加速推广台湾民宿产业和产品，提升台湾民宿产业的知名度；3.积极发挥平台作用，促进民宿经营者之间的交流与合作，推动民宿资源的整合经营，创造多方受益的最大化。 特色突出。台湾民宿的大发展与民宿主人的细心经营密不可分。这些民宿在经营的理念上超越了旅馆和酒店，往往能让游客在游玩之余增加对当地文化、民俗风情的了解，收获一份意外的感动。台湾许多有名的民宿，其装修风格都反映出主人的生活追求与艺术品位，一些主人将自己的理想和志趣投入在自家民宿中，为客人展现并分享家与人生的乐趣，将自身的偏好与台湾本土文化巧妙的结合在一起。说起民宿，你都想起了啥？民宿，这种相对于星级酒店的小家碧玉，以让游客深入体验地道的生活方式为主要目的，在民宿，游客可以发现不同的美，享受不一样的体验和回忆。目前，英国的B&B（Bed & Breakfast）、法国的城堡、日本的民宿、北欧的农庄、美国的HOME STAY，都深受世界旅游者的青睐。一、民宿的起源“民宿”源自日本的Minshuku，原意与英美的“Bed & Breakfast”（简称B&B）相似，指仅提供住宿与免费早餐的家庭旅馆，与中国的“便民招待所”与“农家乐”比较接近。1.英国民宿1960年代初期，一方面农民为了增加自身的经济收入，另一方面在旅游区住宿设施供求不足，在这种情况下英国出现了最早的民宿。在初期，民宿属于家族式运营，采用B&B（Bed and Breakfast）的方式，和一般旅馆饭店相比，B&B仅提供住宿和早餐，价格也相对较低，但由于是当地居民亲自经营，所以也很乐意与游客分享一些农事活动，如采收农产品、喂牛羊、挤奶等，不经意间却使游客享受到了纯真的生活方式，并因此而大受欢迎，尤其是受到年轻旅游者的喜爱。统计显示，目前英国乡村旅游中40%的游客会选择住宿在民宿。2.法国民宿1951年法国第一个民宿开张，并由此拉开了法国民宿发展的序幕。从1952年开始，民宿业的发展展现出良好的势头，并得到政府部门的支持，农业部开始给民宿主发放补助，同时，农业信贷银行和旅馆信贷银行也为其提供优惠贷款。1955年法国民宿联合会成立，颁发的第一本民宿指南就收录146个地址。现在法国民宿联合会中已经有56000多家民宿业主和两百多万绿色旅游爱好者会员，成为世界最大的民宿组织，从产业咨询、人员管理、市场监督等各个方面为民宿主和旅游爱好者提供了平台，保障法国民宿产业健康发展。经过无数次的市场创新，法国民宿早已从简单的小农庄发展成体验城堡。3.日本民宿日本民宿起源于19591960年，流行于1970年，由一些登山、滑雪、游泳等爱好者租借民居衍生并发展起来，因而多为山水奇、险之地，后来，这些地区发展成为旅游目的地，民宿的对象也就不再仅仅是一些运动爱好者。旅游的发展和介入使日本民宿转型的重要契机，由原来的利用自家房子租借转变为家庭式旅馆经营。另外，日本民宿学习欧洲模式采取许可制，农业体验成为其的主要卖点和特色，并命为“体验民宿”。但日本民宿与英法不同的是，日本对经营者的背景没有限制，在客房数量上也没有规定，这为日本民宿的兴盛发展提供了良机，也进一步促使日本民宿的“专业化”经营。4.台湾民宿台湾民宿的样式最初仿效日本模式，经过近20年的发展，逐渐展现出自己的特殊风格。台湾民宿的发展从区域上来看，1981年垦丁公园最早出现大规模的民宿，其次是阿里山的丰山一带、台北县瑞芳镇九份地区、南投县的鹿谷乡产茶区和溪头地区、外岛的澎湖、宜兰休闲农业区，最后兴盛于全岛各地。从形成的动因来看，与其他地区发展规律相同，也是先由一些热门的旅游区域开始，由于旅游景区的住宿设施不足，当地居民便自发性的将闲置的房屋出租给游客使用，成为台湾民宿的雏形。另外，九十年代台湾农业受到加入世贸组织的冲击，不得不由传统的耕作型向休闲农业转型，这为台湾乡村旅游的发展提供政策支持。2011年双休日的实施进一步促进了乡村旅游的发展，在这样的大环境下，各地民宿如雨后春笋，依各自独特环境发展出别具特色的民宿，如情境农场，桃米村。5.大陆民宿大陆的民宿首先出现在经济发达的沿海地区，最初多是自发形成，与洋家乐类似，只提供简单的餐饮娱乐和住宿服务。现在发展较好的民宿，通常都是以农业资源、生态环境和农村生活文化为基础，为游客提供住宿、餐饮服务和相关的设施，并利用其独特的环境，纯真的乡土文化生活和温馨的风土人情，让游客进行旅游、休闲及教育等活动。上述可以看出，国内外旅游民宿的起源，首先是为了弥补旅游旺季住宿设施的供求不足，其次居民为了增加收入，也自愿自发将自用的空置房间提供游客使用，同时让游客体验当地的生活。随着民宿的大规模发展，逐渐成为乡村旅游的重要环节，也成为新城乡交流模式。二、民宿的定义初期学者对民宿的定义多倾向于以住宿功能为出发点，经营模式以旅馆形态运营。但随着民宿的发展，对民宿的定义则倾向于结合农、渔产业观光性质等各项资源，以提供游客不一样的住宿体验为主要吸引力，经营形态多以家庭副业模式经营。相关学者对民宿的定义如下表：学者对民宿的定义研究者所给予的民宿定义民宿定位及空间利用形态何郁如汤秋玲民宿是指以民宅套房出租给予游客投宿而未办理营利事业登记，又实际从事旅游业务。定位：从事旅馆业务空间：利用民宅内套房出租郭永杰旅游民宿是一般私人住宅将其一部份居室出租给游客，以“副业方式”经营的临时住宿设施；其性质与普通饭店、旅馆不同，除了能与旅客交流认识外，旅客更能享受经营者所提供当地的乡土味觉及如在“家”的感觉。定位：临时住宿设施空间：利用私人住宅的部分空房出租郑诗化民宿是指在海滨、山村或观光地等地，可供不特定或多数旅行者住宿之设施，且有执照者、提供当地特产自制料理、有家庭气氛、其劳动力以家族为主、以顾客自我服务为主。定位：结合观光资源之住宿设施空间：具备家庭气氛的住宿空间中国台湾旅游部门民宿是一种借住于一般市民住宅的方式，所以它不是专业化和商业化的旅馆。定位：非旅馆空间：利用一般住宅潘正华民宿之主体指农民利用其农宅空余的部分房间，将整栋或分栋的农宅出租予旅客暂时居留的行为，而民宿的客体即指旅客投宿于民宅的行为。定位：提供旅客暂时住宿空间：利用住宅的空房子罗惠斌民宿一般为趣味旅游目的地如钓鱼或观光地区个人经营的迷你旅馆，或利用空房间供游客投宿。定位：小型旅馆空间：利用空房间日本通常民宿指家族经营，工作人员不超过五人，客房不超过10间，可容纳25人左右，且价格不贵的住宿设施。定位：家族经营形态的住宿设施空间：提供10间以下的客房林宜甲1.民宿必须先定位是否是旅馆业。2.管理经营上需要组织。3.民宿事业有结合周边资源，不管是自然的人文的资源或本身即有资源的特色。定位：结合周边资源的住宿设施空间：利用私人住宅台湾民宿管理办法第三条：民宿指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。定位：结合当地资源的住宿设施空间：利用自用住宅空闲房间杨家彦经营方式是利用传统农庄建筑，在不破坏农村地貌、景观的原则下，提供具有农村特色的休憩住宿以及具有乡土特色的餐饮。定位：提供具有农村特色的休憩住宿空间：利用传统农庄建筑杨永盛民宿为一般个人住宅将其一部分居室，以“副业方式”经营的住宿设施。性质与普通饭店或旅馆业不同，除了能与旅客交流认识外，旅客更能享受经营者所提供之当地乡土味觉及有如在家的感觉的住宿设施，并结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及体验农林渔牧生产、生活、生态活动。定位：非旅馆空间：具备家庭气氛的住宿空间吴碧玉一般私人住宅将其一部分起居室租给旅游人口，提供住宿或含食宿之住宿设施。定位：提供旅客暂时住宿空间：利用住宅的空房子王伯文客房数少于15间，结合当地自然或人文资源，以家庭副业方式经营，提供旅客住宿及体验之处所。定位：结合当地资源之住宿设施空间：提供10间以下客房（资源来源：颜建贤、蔡侑霓.民宿产业发展与未来愿景.2009）综合各学者的定义，结合现在民宿发展状况，民宿通常是指在旅游目的地结合当地的农林牧渔等资源，利用私人住宅的闲置房屋为游客提供住宿及具有乡土味道的特色餐饮的设施，且这种客房规模较小，一般不超过15间，为游客提供感动服务是这一形式的基本要求。三、民宿的特征从世界民宿发展来看，民宿的基本特征有如下几点： 从定位上具有家庭氛围的住宿设施； 从空间上属于私人住宅的闲置房屋； 从服务上具有私人服务的属性，与酒店或旅馆相比游客与主人交流较多； 从产权上经营者多数是产权所有者自行经营，非连锁，但随着民宿的发展，经营者正朝着多元化的方向发展； 从规模上具有较少的客房，通常不超过15间； 从产品上为游客提供更具有人情味或乡土气息的服务、住宿、餐饮及特别的活动； 从建筑风格上与周边的自然资源、人文资源结合，极具区域特质和习性； 从游客角度有机会或优势认识当地环境或建筑特质，深入体验旅游地的真实生活。漫话民宿古今：从“借宿”说起公元702年秋，碎叶城。小白今年一岁半，比同龄的孩子要早些学会走路，现在甚至都可以小跑了，邻居都说：“此子若长成，可一日千里。” 这日晌午，饭后，李母带小白去小吉尔家，找吉尔母亲摆龙门阵（聊天）。吉尔家在碎叶城东，小白家在城南，以前李母来吉尔家没有带过小白，因为小白以前走不了这么远。不过小白还是太小，到了吉尔家已经走累了，于是便在吉尔的小床上睡着了，为此吉尔还不满的用幽怨的眼神瞅了两分钟才一个人跑去玩了。天色渐晚，李母要回去给相公备饭，遂唤醒小白。小白不情愿的坐起身，揉了揉眼睛，习惯性的向窗外瞥了一眼，刚要回过头来，突然停住了目光。他发现窗外的山不见了，变成了一汪水。此时正值深秋，金黄的落叶铺满了岸边，小鱼儿不时从水面的舟叶下冒出头，向着小白眨一下眼睛，又游到别处去了。小白从没见过这样的水，因为他家窗外是山，每次醒来向外望去都是树林。这是他第一次在别人家睡觉，第一次在窗外是水的房子里睡觉，还有，第一次在别人家尿床嗯，最重要的一点是：这是小白的第一次“民宿”之旅！后来小白长大了，游遍了中国的南北各地，深山远林。很多地方没有客栈，更没有游客服务中心，所以他经常在当地人家里过夜。当时没有相机和微博，但他赞美名山大川的壮丽诗篇，告诉了世人：“我来过”！再后来他就成仙了有人猜到，他就是李白。以上故事纯属我杜撰的。为何要写唐朝时期的李白第一次“民宿”的故事？不用担心，我不是要像部分韩国朋友一样声明：“这是我们国家的。”那么“民宿”从何而起？现在一查“民宿”的起源，大都是说：起源自英国、法国和日本，后传入台湾，约民国70年（1981年），台湾为解决住宿不足的问题，在垦丁国家公园大规模发展民宿。我不认同这种说法，我觉得这只是“民宿”作为一种产业的发展历程，不能叫做“起源”。我认为得民宿一事就像吃饭睡觉一样。人离不开吃穿住行，不过是睡到别人家里头。有人能说吃饭起源于哪个国家，或睡觉起源于哪个地方么？出了门，当没地方住时，只能住在当地人家里。有些人家里有空房，还是不太愿意，给些银子也就同意了，反正房子也空着，能赚些钱，何乐而不为呢。我猜说到这，一些人肯定不同意了： 瓜娃子，你胡扯啥子哦！知道什么是“经营模式”？明白什么叫“服务性质”？清楚什么是“旅游型态”？李白去别人家里住几天，那是借宿，不是民宿。 “借宿”的意思大家都明白：大致是借别人的地方暂时住宿。“民宿”的意思，百度百科上的定义是：“民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。”此定义提及的关键问题是“自用住宅”、“环境”、“活动”、“副业”、“住宿”，虽然是比较模糊，但我觉得还是比较准确的。以上可以看出，“民宿”其实是从属于“借宿”的，只是附加了一些条件。所以，我觉得民宿并不是偶发于英法日等具体地点，而是人类活动当中必然出现的产物，只是在世界各地因环境文化不同而略有差异。现在又兴起的民宿旅游，只是一种复古，也就是说古人早就这么做了。提到“借宿”一词，有句话想必大家都很熟悉“贫僧自东土大唐而来,前往西天拜佛求经,路过宝地,想在此借宿一宿,不知主人家可否方便。”唐僧玄奘。唐太宗贞观元年（627年），玄奘从长安出发，开始了他的西行，他的目的地是当时印度千万所寺院之首的那烂陀寺，这是当时全印度的文化中心。玄奘此行5万里，历时18年。回到长安后玄奘口述，由他的弟子辩机撰文，写了一本叫大唐西域记的地理史籍。“ 大唐西域记主要记述了玄奘所亲历110个及得之传闻的28个城邦、地区、国家之概况，有疆域、气候、山川、风土、人情、语言、宗教、佛寺以及大量的历史传说、神话故事等。（来源：中国佛教百科全书-肆-宗派卷）”如果你不是佛教徒，也不喜欢地理、历史，那么这本大唐西域记可以当做一本“徒步印度6570天游记”来看，其中对玄奘途径之地的风土人情及语言有详尽描述，可以肯定，他一定是深入当地老乡当中了解情况的，最快融入进去的办法就是住老乡家。“老乡您好，老乡您吃了么？能给我吃一点么？您家有空房子么？房子有WIFI么？密码是不是写到房梁上了？我给您念段经吧？”老乡实在受不了这般啰嗦，就让玄奘住下了，还得管饭。玄奘十分感谢：“老乡放心，我是党派来的，绝不拿群众一针一线”完了在本子上记下“此地民风淳朴，千岩竞秀，草长莺飞，然用膳皆不使筷，仅右手尔，绝无左手。”有人问，为何玄奘敢住到别人家里？还有那些人为何遇到高僧求宿就免费供奉着？现在有人敲你家门，说他是高僧，在你家住一天，你愿意么？一般没有人会同意的。那么古人怎么就敢住、敢收呢？古人都那么淳朴么？首先，借宿之人，他若人单势薄，不怕主人家祸害了么？而且那时候通讯不发达，杀人越货，随便找个地方把人埋了也没人发现。其次，留宿之人，他们也敢留人？不怕引狼入室？我们大胆猜测。一般留宿要有空房，想必不是穷苦人家，而且古时家中子嗣较多，不缺人丁，所以留一两个人并不怕他们害人。还有一点，古人多迷信，信鬼神之说。平日里人与人之间既靠律法约束行为，还有信仰。人们相信头上三尺有神明，善有善报，恶有恶报。这些综合在一起的道德、律法、信仰，形成了大多数人认可的规矩，这些规矩支撑着整个社会的正常运转。所以玄奘求宿一般都有人愿意留，因为他还是个和尚，那个时候假和尚还是不多的，而且说不定正好需要和尚做做法事，就当做报酬，就更愿意留下了。而像李白这样的名人，我猜测很多人都盼着能住到自己家呢，以后在家里挂个牌子：“李白作静夜思之地，”供人拍照留恋，或收个门票什么的。到了现在，古代的那些规矩肯定是不适用了，现代社会人与人之间极度的缺乏信任，随便收留陌生人来家中吃住的事一般不会发生。那么当下社会的民宿又怎么协调人与人之间的关系？规矩又该如何制定？该那些职能部门管理？能否统一管理，统一经营，划分级别，颁发执照、许可证？总之一切规范化可好？什么都统一、规范，不就又变成星级酒店了么？首先，安全是第一位的。像消防安全、卫生安全、餐饮安全国家现在有对家庭旅馆的安全规定，比如：福建省家庭旅馆消防安全基本条件（以下简称基本条件）规定：“一、建筑结构及耐火等级：家庭旅馆及其所在的主体建筑的结构应为砖混结构或钢筋混凝土结构，耐火等级不应低于二级。”同时规定：“经审查，对符合条件的家庭旅馆，列入发证管理；对经整改仍达不到基本条件的，坚决予以取缔。”民宿要发展，行业标准亟需出台，可是连“民宿”的定义尚且含糊不清，不能确定，那该如何规范？其次是治理办法。由于民宿主要依托农村的自建私房发展起来，这些自建私房尚未办理产权登记，也不具备建筑物质量安全和消防安全手续，民宿难以取得正常经营所需的卫生、餐饮、治安等许可证照，游离于政府监管体系之外，存在建筑质量、消防、食品、治安管理等多个方面的安全隐患需要解决。据了解，深圳在2013年根据相关法规，组织制定了深圳市大鹏新区民宿管理办法（试行），定于2015年4月1日起施行。这一管理办法不仅创新了社会治理方式，还创新了具体监管模式，并以“住宅+旅游经营”的定位为核心来探索民宿经营安全机制。这套管理办法指出:深圳市大鹏新区将不再对民宿行业市场准入设置行政许可或者审批，而是把准入问题交给市场自行解决。在具体监管模式上，政府主要履行民宿市场服务者和看守者的职责，通过社区自治和行业自律的市场化措施规范民宿经营日常行为、退出。例如旅游部门指导行业协会发展、提供旅游服务，建设部门指导房屋安全鉴定，公安机关指导消防、治安条件的完善。在民宿经营行为严重违法时，相关政府部门则承担起看守者的职责，依法监管、追究法律责任。在我国民宿发展的摸索当中，这套管理办法对我国民宿监管起到重要的借鉴作用。（来源：深圳市大鹏新区民宿管理办法（试行） ）在做到安全、规范的同时，一定要记得 “民宿”不是“客栈”，也不同于“家庭旅馆”。不能为发展而失去民宿文化的原真性。 “客栈”就是古时对酒店的称号，现在的一些客栈，大多在那些具有古代气氛的旅游城市出现，如：大理、丽江、凤凰古城、乌镇等很多古镇。目的是为了融合某些地方的环境，叫的文艺、复古一些，其性质还是酒店。 “家庭旅馆”与“民宿”其实极为相像，都是以家庭为经营主体的，甚至有些人觉得它们是一样的。在“民宿”的性质中有个关键词“副业”，而且是“自用住宅空闲房间”，深山老林中一户人家的一间空房就可以做“民宿”。而“家庭旅馆”是家庭经营的小型旅馆，房间大部分或全部用来出租。可以自己来经营，也可以请专业人士经营，业主把自己的房产委托经纪人经营，利润分成。所以“民宿”的性质还是不同于“家庭旅馆”的。“民宿”不同于以往的“农家乐”， 它是对历史、人文的回归和感知，更多地是“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”似的情怀。我国已经有太多仿建民俗村、明清村、民国村如果再打着发展乡村旅游的旗号，以城市化商业逻辑对乡村商业形态继续干扰与侵犯，那么原来还仅存乡村气息的农村又将变成“万村一面”，有人打出成功案例，各地争相模仿想想就后背发凉，实在恐怖。有人在谈论“民宿”时说过这样一些感受：“记得有年春节，与儿子去成都，当时网上预订了一家民宿，找到村口时已近半夜，但老板却打着手电早早在村口大树下等我们，腊月的半夜，寒露渐退，除了家人挚友，谁会如此？星级酒店训练有素的服务员，时时可以给你一个标准化的微笑，视你为上帝，但已失去了心贴心的交流。而原本人性最温情的交流，却因为缺少而被渴望。也许，人性中最温暖的时刻就是在你回家的时候还有一盏灯为你亮着！”中央美院王铁老师说过：“中国三十年的努力已不缺少GDP，不缺少某些项目数量上的世界第一，但我们更需要一次文艺复兴。”现在更多的人们开始关注民宿旅游，这是人们开始重视人文，重新审视自己的体现，再也不是一味地猎奇与随波逐流，这才是一个民族真正崛起的表现。最后，再点亮一盏灯，迎接我们的“民宿”回家。第二部分：策划规划民宿里的中国范儿近年来，作为休闲旅游业的“新宠”，民宿正成为我国旅游经济的下一个“风口”，全国各地兴起了发展民宿产业的热潮。这些民宿足以代表风格迥异的地域特色，展现魅力非凡的中国文化。北京：六合祥四合院四合院是老北京最具特色的居住形式，至今已有700多年历史，而如今老北京四合院已经成为极其稀缺的资源，像六合祥这样完全保留传统布局的院子更是凤毛麟角。这是一个典型的二进四合院，游客可租住的包括2间北房，4间厢房和2间耳房。六合祥因为历史及面积局限，没有石狮子的镇楼，没有屋檐上的走兽，静静的在六合胡同，坐北朝南，更像一个小家碧玉，低调的展示着她历久弥新的魅力。鳞次栉比的高楼，一个安静的小院子，没有周到细致的服务，但会让你怀旧静心、把握生活气息，触摸正统肃重的中国范儿！厦门：程程家旮旯旅馆旮旯旅馆位于鼓浪屿原住民区域核心地带的一个小角落，游客可以真切体验到头顶露水出海打渔、脚踩夕阳返程归来的最原始的岛民生活，并且也是鼓浪屿唯一一家“口字形”闽南建筑住宿。旅馆紧邻中国第一批工艺美术院校厦门工艺美术学院，文化氛围浓郁。三分钟抵达海边“私享”沙滩，十分钟抵达日光岩等景点景区，让游客真正成为海的近邻。洋溢着清爽气息，充斥着静谧美好，听鸟语，闻花香，旮旯旅馆让游客深入了解素有“海上花园”美誉的鼓浪屿，感受清新纯粹的中国范儿！杭州：水墨居在杭州白乐桥，有间客栈：青青绿萝，生机勃勃；白墙黑瓦，水墨人家。住在白乐桥，最享福的是感官，晨钟暮鼓，远湖近山。两幢水墨居的小栈没入其中，不显得突兀。平和，是水墨居与白乐桥的整体基调。 水墨居本意为浑朴简静、通旷清逸的居所，由于客栈位于江南民居特有的白墙黑瓦的建筑中，在烟雨朦胧中犹如一幅中国水墨画，故取名为水墨居客栈。在这里，有着青春跳跃的色彩，也有着曼妙生活的享受，清晨在轻缓的音乐声中睡到自然醒，去西子湖畔寻一片诗情画意，沏上一壶好茶在洒满余晖的沙发上等待夕阳的落幕，摆弄着屋内的小物，闹世的喧嚣似乎离此而去，只剩下那片幽静。有时候，幸福就是如此简单，带一颗宁静的心，到水墨居体验平和淡雅的中国范儿！成都：成都神经病国际大集团驻成都办事处附属招待所只看名字，就可以感受到店主的放浪形骸，这间民宿隐藏在老城区的一栋不起眼的居民楼内，进了里面更是别有洞天，这个客栈的布置最重口又很小清新，极其诙谐又特别文艺，非常粗犷但每个细节都装饰地很有味道。楼顶的露台酒吧是波西米亚式的混搭杂烩风，凌而不乱，没有一丝匠气。上下铺的卧室，49元一张的床位费，随性的店家，看你顺眼了，可能就只收19元。满壁的涂鸦都是住店的客人乘兴而画的，如果画得好，这一晚的房费可能就免了。老板虽是资深“神经病”，但做事认真靠谱，使得这家店一度成为去哪儿网评价最高的民宿。赶紧收拾行李，去成都与各地的“神经病”汇合吧，释放天性，感受洒脱不羁的中国范儿！南靖：云水谣福兴楼福兴楼是一座始建于1934年的方形土楼，由南靖长教简氏三个族人发起，带领10户人家历经三年建成。楼体滴水檐占地800多平米，共三层。鹅软石石基、夯土外墙、卯榫无钉土木结构，内外设计都极具美学标准，小巧精致，典雅清幽。整座楼坐北朝南，门口有条小溪自东向西流淌，形成腰鼓水的风水旺地，楼内的一口井水质清澈，预示着丁财兴旺、多子多福，故取名福兴楼。楼内人家历代多生男丁，居住人口众多，最高峰曾出现100多人同住一栋楼、共饮一井水，犹如蜜蜂归巢般忙碌繁盛的景象。如今福兴楼延续着它的高人气传奇，面向世界，接待四海宾客。它位于福建土楼南靖云水谣景区的正中央，闹中取静，步行5分钟即可漫步在溪畔主景区的千年古榕树下，是您游土楼、住土楼、触摸土楼文化的美好选择，借以感悟古朴保守的中国范儿！丽江：青朴青朴是一所不算很老的全木结构的纳西房子，坐落于丽江本地人居住的象山半坡。古朴山风，安静悠然。青朴是丽江最高的客栈，坐拥城内城外全景，视野的三面皆是山，房子如躺在云端。院子三层，每一层的功能和感觉都不一样。一楼注重旅行者之间的互动交流，客厅、餐厅、廊庭和观景台相映成趣，既可以私密交流、看书发呆，也可以集体吃喝玩乐；二楼有书架、卡座及喝茶区域，观景更为大气；三楼是玻璃阳光房，适合冬天晒暖观日出、夏夜啤酒就星星。院子每一处都有阳光、书籍、绿植和音乐。院子所在的象山是丽江古城区尚未开发的一块瑰宝，背靠甚少游客踏足的原始森林，和狮子山相望。半坡上目前只有本地纳西人民和少数避世的外地人和外国人居住。巷子邻里间鸡犬相闻、炊烟袅袅，每家每户沿袭纳西传统，喜养花种菜，果树遍坡。清晨在鸟鸣和阳光中醒来，坐看云起，品味闲淡宁静的中国范儿！甘孜藏族自治州雅江县：布珠民居甘孜藏族自治州(简称甘孜州)位于四川省西部，是川藏线上一个重要的节点，布珠民居就是这条线路上最能让游客感受藏族生活的地方。 从外观上看，布珠民居是间很朴实的房屋，但室内装饰的非常精致典雅。一楼宽敞空阔，可以摆放很多骑行者的自行车；二楼的客厅豪华舒适，民族风情浓郁；三楼客房外有坝子，晚上可以看星星看月亮。此外，起居室和厨房的墙壁上都描绘了典型的藏族壁画，配上华灯，金碧辉煌。老板布珠，是一个高大朴实的藏族人，热情的老板娘做得一手好菜，白天可以跟随布珠家的三个可爱女儿采蘑菇，晚上还有藏族舞蹈可以欣赏，非常热闹。在通往神秘神圣的雪域高原途中，请来布珠家里歇歇脚，体验豪放绚烂的中国范儿！民宿，不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但能够让游客体验当地风情、体验别样生活，因此蔚为流行，从一片原属于低度发展的行业中，创造出另一片欣欣向荣的景象。关注并鼓励民宿产业，不仅有利于保障旅游业的有序发展，也对进一步弘扬中国特有的文化，提升国家形象有着重要的意义。近年来，作为休闲旅游业的“新宠”，民宿正成为我国旅游经济的下一个“风口”，全国各地兴起了发展民宿产业的热潮。这些民宿足以代表风格迥异的地域特色，展现魅力非凡的中国文化。民宿与农家乐的那点事从民宿的起源上来看，我国的农家乐与民宿有很多相似之处，如住农家房，吃农家饭，干农家活，很多拥有资源的农民或者经营者可能觉得“民宿”这个词比较时髦，显得高大上，只是简单地把房子装修成“小资”风格就可以了，或者是把院子装扮地比较艺术一些，就可以称之为民宿，但其实这种表现的变化并没有改变其内在的农家乐模式。同时，在我国对于民宿的定义相应的管理部门还没有给出统一的界定和管理标准，目前主要依靠各地方政策自治，经营民宿需要办理的证件，各地走的流程也不一样。有些是分头自由办理，有些是村集体牵头统一办理，经营模式也是在各自摸索中。在这一过程中，很多人都把农家乐和民宿混淆，认为他们本是一家，但严格来说，民宿与农家乐是两个不同的概念。一、法律法规层面首先，法律依据不同。农家乐的经营服务管理主要依据商务部2007年颁布的农家乐经营服务规范，在此基础上，各地又根据自身具体情况出台了具体的管理制度。但目前国家对民宿还没有颁布统一的管理办法，2001年台湾颁发的民宿管理办法首先从法律法规层面确立了民宿的合法地位，之后，杭州、深圳、厦门等地也陆续出台了相关的民宿管理办法或规范，使我国民宿发展逐渐法制化和规范化。其次，定义不同。台湾民宿管理办法规定“民宿”指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。杭州在关于进一步优化服务促进农村民宿产业规范发展的指导意见中定义“农村民宿”是指农民利用自有住宅或其他经营主体租赁农户住宅或闲置的村集体用房、农林场房，经整体设计、修缮和改造，为游客提供住宿、餐饮等服务的经营性场所。农家乐经营服务规范定义“农家乐”指农户利用乡村资源，农家庭院为载体，为消费者提供具有乡村情绪和农家生活为特色的餐饮、住宿及劳动体验、休闲娱乐，观光度假等服务的经营实体，可有田园休闲型、山地景观型、生态文化型和产业基地型等模式，包括渔家乐、牧家乐等。从定义可以看出，与农家乐相比，民宿在空间上更强调利用自用住宅或农户住宅，在功能上更强调住宿，在经营模式上包括家庭“副业”的方式，同时也存在以“新农人”为代表的“主业”方式。再次，经营服务要求不同。农家乐在住宿、餐饮、活动及娱乐设施等方面都有明确规定，并且对服务人员也有要求，如五星农家乐客房要求提供电视机、空调、网络等，并设有独立卫生间，服务人员要求50%以上能熟悉掌握普通话，并至少1名服务人员掌握一门外语。民宿虽然在相关方面也有要求，但侧重点不同，民宿主要强调建筑物的使用用途限住宅，并对建筑规模做了具体限制。如台湾最多的民宿是5个房间，加起来是150，或者特色民宿最多15个房间；杭州规定民宿建筑不能超过5层，房间不能超过15间。二、技术层面第一，理念不同。国外的民宿之所以对游客具有较大的魅力和吸引力，让游客愿意一去再去，念念不忘，究其原因并不仅仅是因为留恋异国风味的建筑或是新奇精致的美食，关键在于经营者并不是完全以“经营”的态度在经营，“与有缘的朋友共度一段时光”的休闲理念，“与志共道合的人一起静下心来品品茶，谈谈生活”生活态度，才是民宿的致胜核心。农家乐主要以特色活动或特色美食为主要吸引物，经营者也很少与游客进行心灵的交流，经营的理念不同，使得农家乐即使再精美的硬件却也无法与民宿抗衡，再多的资金也只是能够建造乡野别墅或奢华精致的酒店，民宿的味道无法复制。第二，形式相似内容不同。民宿是住宿在居民家，或与主人一起居住或生活在原著居民的大环境中，真实的生活环境便于游客融入旅游地的生活方式。而农家乐是以居民口味或者形式提供的综合性服务，游客不一定与主人或当地居民住在一起。从这一点上来说，民宿是形神兼备，而大部分农家乐往往只有形式，缺乏内在文化实质。第三，文化植入方式不同。民宿经营者并不是简单地为游客提供住宿和餐饮，最重要的是让民宿本身成为旅游文化的一部分。将本土人文、自然、生态、景观特色等与游客的生活链接在一起，甚至将整个村庄作为一个整体进行打造，为游客营造真实的生活方式体验环境。而目前的农家乐仍然带有浓厚的“旅馆味”，缺乏本地文化的植入或植入的过于商业化、形式化，不能让游客感受“乡居”，感悟“乡愁”。第四，民宿的精致化也是农家乐所不能比拟的。例如著名的台湾民宿日照农庄外墙全用油漆漆成纯白色。民宿主想要表达的就是那种最原始的感觉，纯白色西班牙风格，鲜明、铮亮。日照农庄也没有围墙，只有老板自己设计、修建的白色篱笆。只要客人进门，就有不同的甜点、水果送上。最有特色的当数老板亲自煮的咖啡，虹吸式咖啡壶煮出来的咖啡，非常有特点。而农家乐作为“旅馆”的一种，很难做到这一点。第五，产品不同。民宿的经营者通常把客人当朋友，分享“私房”景点、线路，甚至包括接送、问路、买票、导览解说等。农家乐通常只提供住宿、餐饮服务、采摘及一些农事活动。除此之外，从分布区域上来说，民宿可以分布于城市和乡村，包括利用旧居改造而成的城市民宿和具有乡土气息的乡村民宿，农家乐则集中于乡村。总之，人情味浓厚，“外婆家”的味道是民宿和一般农家乐最大的不同，同时是吸引游客的最核心内容，民宿为游客更深入地体验当地风土民情、更好地贴近当地生活提供了一种方式和机会，注重的是“慢生活”、“家服务”、“趣体验”。来民宿，不仅仅是为了建筑特色，也不仅仅是为了乡间美味；来民宿，是为了品味生活，感动于用心营造出来的生活气息；来民宿，是为了找到志同道合的人一起品茶，聊人生，释放自己对生活的态度。这年头，民宿再不专业怎能行？去过日本、台湾等地的游客，不少人都对当地的民宿印象深刻。这些利用居民自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然、生态等资源，以家庭模式管理经营的住所，通常可以让游客深入体验到当地的人文风情，融入生活的点点滴滴，从而打动游客。但随着民宿市场的火爆，民宿的要求也在不断的提升，再不专业化也许就要落后于时代了。一、“变味”的民宿早期民宿的经营，大多是以家庭副业的方式，目的是为了解决观光地区的住宿设施供应不足的问题，且这一形式与酒店、农家乐不同，主人除了与游客交流之外，游客还能享受主人所提供的当地的乡土味道及“家”的感觉。但随着民宿风潮越演越烈，其间透漏出的巨大的诱人的商机，使其逐渐发展成为家庭主业， 在中国，甚至房产投资客、新移民主义人士等大有成为这一市场的主力军的趋势，这就造成民宿经营主体的变化。另外，争先恐后的进入造成竞争者众多，品质、服务及效率的经营管理成为决定其竞争力和影响力的关键。从发展趋势上来看，民宿正在朝着精致化、特色化、豪华化、高价化及高服务化方向演进。在携程（645家）、去哪儿（1225家）旅游网站对客栈民宿发展较好的杭州民宿进行调查，发现价格从几十元到上千元不等，服务设施差距甚大。不同的档次、不同的经营者和营造着造就了民宿参差不齐，逐渐成为游客抱怨、投诉的重灾区。逐利性使原本纯朴的民宿逐渐“变味”，过于追求新奇、独特、个性使其逐渐远离其本意，市场的鱼龙混杂使民宿的可持续发展受到挑战。二、民宿的瓶颈特色客栈民宿是旅游产业的一个重要组成部分，尤其在乡村旅游中，成为乡村旅游的重要载体，不仅提供住宿、餐饮等服务，而且逐渐成为旅游吸引物的一部分，直接关系到乡村旅游的发展水平和市场竞争力。据统计，20122014年特色客栈的投资年均增长率上升13.1%，超过行业整体增长率3%。但在客栈民宿快速增长的背后，民宿的专业化问题也逐渐突出，成为乡村旅游的中的薄弱一环。1、一哄而上，“家”味不足通常我们所说的民宿都带有一定的家庭味道，比如日本、台湾、英美等很多民宿都是由祖产改造而成，并且在规模上也有一定的限制。但国内不少景区，如临安的白沙村，桐庐的芦茨村，在有一定知名度之后，一哄而上很多大型的度假屋，除了本地村民经营之外，大部分都是由外来人口租赁房屋改造而成，虽然保留了当地的建筑特点，但民宿的味道也淡化很多。2、民宿投诉成为新的热点据韩国旅游发展局2015年初发行的旅游举报综合分析书显示，外籍游客对民宿的投诉从2012年时的86起增至2014年的118起，2年间增长了37%。在民宿预订网站上，可以发现部分游客给出的诸如“服务太差，再也不想来了”、“房间连窗户都没有，空气太差”等差评。对民宿的投诉已经对游客的再次到访量产生了较大影响，据文化体育观光部2014年发表的外籍游客调查显示，2013年时，访问韩国的外国游客有37.4%称有再次访韩意愿，2014年这一比重下降至25.8%。国内的民宿投诉也逐渐成为新热点。查阅各大民宿预定网站，在游客的评价中，“卫生条件较差”、“不好找”、“服务较差”等差评越来越多。在对民宿本身的抱怨之外，对民宿预定网站的投诉也较多，主要集中在“照片不真实”、“服务态度差”、“价格不准确”等。如自在客预定网站不能显示民宿的当天价格，需要在民宿主人和消费者之间来回反馈，及时性较差，极大地消耗了游客的热情，引发游客抱怨。3、高投资使其远离平民民宿的本源是将具有乡土气息的闲置民居改造成为接待游客的旅游设施，并不主张大兴土木，而是鼓励居民将空置的房子加以设计创作，就地取材，增添艺术元素。民宿的初衷就是留住乡愁，实现社区复兴。但随着房地产企业的介入，出现了盲目攀比，过于追求独特与高大上，投资额度越来越大，建设标准越来越高，从最初的几万元到现在动辄上亿的投资，从纯朴的民居到四星、五星级标准化打造，高标准的打造自然也就使其价格不菲，让民宿逐渐远离“平民”。4、规模的盲目扩充导致同质化竞争加剧国外民宿通常客房不多，但院落周边可以自由活动的空间非常大，民宿主人格外注重长期持久的效应，入住人能感觉到一种非常放松自然的心情。但国内景区民宿点盲目扩充客房，急功近利，造成整个旅游目的地房屋拥挤不堪，甚至严重破坏了旅游生态。同时，民宿规模的盲目扩大，都想分一杯羹的结果往往造成同质化竞争加剧，拼价格争夺客源。如上海迪士尼民宿项目预计在迪士尼开园前将推出100间民宿房屋，至2016年底将推出500到1000间民宿房屋，是否切合市场需求就需要做进一步的调查。三、第三方专业平台营造独一无二的民宿在茫茫的民宿大潮中，如何营造独一无二的民宿？如何成为超赞房东？如何拓宽盈利渠道？如何使你的民宿更加专业，更具有品牌优势？这些问题成为困扰民宿主的难题，通过专业化分工让问题简单化。专业化分工是指建设第三方专业平台，这一平台将成为各类专业人才聚集地，集结了一大批的艺术爱好者、漫画爱好者、作家、雕刻爱好者、音乐爱好者、生活家，同时也包括规划、设计、营销等各方面机构或个人，通过这一平台将不同专业的人才和民宿主人联系起来，进行资源整合，实现专业化分工合作。第三方专业平台包括三种形式，一是专业的管理公司，如酒店公司，二是专业的协会组织，如民宿协会，三是全新民宿APP，如民宿届的“滴滴打车”。其中第一种属于投资性运作，如清境农场的老英格兰庄园就是由专业的酒店打理。后两种属于轻资产运作，为民宿主人提供专业指导，如建筑设计