项目分期开发原则.doc

。1. 项目分期开发原则本项目作为六安东部新城代表楼盘之一，目前售楼部已建，如果长时间内不动工开发，会给市场带来负面影响，给消费者带来负面影响，使得业界对开发商的实力产生怀疑和动摇！不利于后续企业营销推广！在目前的现状下如果项目不分楼栋、不分区域、不分时期等一次性推向市场，无论从经济角度以及市场角度来分析都是具有比较大的风险性的，因此我部认为该项目必须进行分期开发，根据项目和市场的实际情况进行开发，这样有利于项目的可持续开发、降低风险和利润的最大化，分期开发主要遵循的原则如下：1） 市场需求为主导的开发原则；2） 满足土地平整进度要求原则；3） “由易到难”的土地开发原则；4） 便于施工管理为原则；5） 产品展示最大化、提高品牌形象为原则；6） 灵活“滚动开发”的原则；7） 经济效益最大化原则；2. 分期开发总体规划建议按照项目总体规划约32万平方米计算，结合以上的分期开发计划，我司建议原则上分四期开发，主要开发建议如下图所示：经过我部的综合考虑，我部认为本项目的分期开发主要划分为以上四期进行开发，如果在市场环境理想的情况下，可以适当调整分为三期开发，我部建议可以考虑将1、2期合并起来开发，这样有利于提高整体资金的回笼速度，降低市场开发风险。.各期开发初步设想根据以上分期开发计划，我司各期开发计划主要考虑如下：1)一期开发初步设想产品满足市场要求，开发难度相对较低；开发量约5万平方米，约500套，首期开发虽然存在一定的风险，但是可以在一定程度上提高项目市场知名度，垄断市场；满足展示系统要求；一期部分主入口、中心景观、一期样板工地等形象地建立为后续的开发建立很好的条件，同时也大大提升项目的市场价格提升，为项目价格提升提供了有力地展示功能；与皖西轻纺城形成互动，有利于提高项目整体区域的形象价值，提高项目市场识别性；从建筑类型上主要以多层和高层为主，满足市场产品消费需求；2)二期开发初步设想在一期成功开发和项目形象基本确立的基础上，开发西南部住宅地块，有利于提升整个项目的价值，同时完善部分商业街、幼儿园、住宅主入口等功能，将项目的展示系统发挥到极致；二期开发量约6万平方米，继续按照住宅市场先行思路进行开发，希望通过前两期的规模开发，迅速建立项目的市场品牌公信力；由南向北，层层推进的开发计划，符合工程开发的节奏要求；住宅的开发成功奠定商业招商及规划的灵活调整，为后续规划调整留有空间。3) 三期开发初步设想三期开发量在6万平方米左右，连接一、二期规划，符合工程开发动线要求，干扰小；三期开发产品类型基本上以多层情景洋房产品（即目前规划为商业的中心区域：10#、11#、13#19#为主，建议对此进行局部规划调整改为情景洋房），预计两年后一区开发有一定的市场认知度，多层情景洋房产品具有很强的市场差异性，满足价格拉升的策略要求，实现利润最大化原则；沿松林路商业及钢材大市场公用通道商业为三期开发，配套完善，进一步提升项目整体形象，为价格攀升提供有力支持；4)四期开发初步设想四期开发13万平方米左右，为整个地块中建筑综合体大型区域，基本上以商业、景观高层为主，符合项目利益最大化原则；区域相对比较成熟，除了靠近312国道外，项目一、二、三期基本交付完成、包括周边楼盘陆续建成入住，周边整体生活气氛浓厚，满足商业规划，价格提升策略要求；（备注：第一、二期可以按销售的