不动产评估作业及标准答案.docx

不动产评估-在线作业_A一 单项选择题1. 由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物的功能相对残缺、落后和不适用，从而造成的价值减损称为（）。 (5.0 分) a 有形损耗b 物质折旧c 经济折旧d 功能折旧2. 基准地价系数修正法是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，它适用于（）。 (5.0 分) a 工业用地的价格评估b 市场交易活跃，交易实例充足的不动产价格评估c 具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估d 有收益或有潜在收益的不动产的价格评估3. 在估算开发完成后不动产的正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本、利息、利润、税收等费用后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的方法是（）。 (5.0 分) a 路线价法b 基准地价系数修正法c 长期趋势法d 假设开发法4. 假设开发法有动态和静态两种计算公式。所谓动态和静态之分，主要是是否考虑了（ ）。 (5.0 分) a 利息因素b 投资利润c 税收费用d 资金的时间价值5. 收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法，它只适用于（ ）。 (5.0 分) a 无收益的不动产的价格评估b 很少发生交易的不动产的价格评估c 交易型不动产的价格评估d 有收益或有潜在收益的不动产的价格评估6. 最佳使用原则运用于不动产估价，必须体现三点，即最佳用途、最佳规模和（ ）。 (5.0 分) a 最佳效益b 最佳状态c 最佳交易d 最佳价格7. 不动产估价应遵循一些基本原则，例如：估价时要求不动产估价对象必须是经过国家法律法规确认和保护的不动产，这一要求即符合（）。 (5.0 分) a 合法性原则b 替代原则c 最有效使用原则d 估价期日原则8. （ ）就是将估价对象与近期内已发生交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。 (5.0 分) a 收益法b 市场比较法c 成本法d 假设开发法9. 下列不动产中，适用于用市场比较法进行价格评估的是（ ）。 (5.0 分) a 交易型不动产b 寺庙c 古建筑d 教堂10. 不动产的基本特征是（），它是由土地的自然特性所决定的，因此，不动产特性主要取决于土地特性。 (5.0 分) a 不可移动性b 耐久性c 数量有限性d 个别性11. 估价技术报告一般包括的内容有：介绍估价对象的区位、实物和权益状况、分析影响估价对象价值的各种因素、说明估价的思路和采用的方法及其理由、说明估价的测算过程，参数选择以及（）。 (5.0 分) a 估价方法b 估价原则c 估价人员d 估价结果及其确定的理由剩余时间: 2:59:44 窗体顶端不动产评估-在线作业_B一 单项选择题1. 运用收益法评估不动产的价格，需要确定不动产预期产生的总收益和总费用，从而计算纯收益。可直接应用于估价中的总收益是（ ）。 (5.0 分) a 客观收益b 无形收益c 有形收益d 实际收益2. 不动产的（）是不动产的一般性质，是针对不动产价值变化的总体趋势而言的，不排除不动产价值随社会经济发展的波动而波动，也不排除人为造成的市场动荡和外部负效应所引起的不动产贬值。 (5.0 分) a 权益受限性b 保值增值性c 涉及广泛性d 用途多样性3. 技术路线的错误主要是指估价报告撰写中的（ ）。比如说，不动产整体评估，只采用土地估价的技术路线或房屋估价的技术路线均是错误的，它应当采用不动产整体估价的技术路线或采用土地或房屋分别估价加和的技术路线。 (5.0 分) a 技术思路错误b 报告整体格式错误c 方法运用错误d 参数确定错误4. 收益法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率统一折算到估价期日现值的一种估价方法。采用收益法测算出的价格通常称为（ ）。 (5.0 分) a 比准价格b 市场价格c 收益价格d 成本价格5. 依据某类不动产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排列成时间序列，运用一定的数学方法，预测其价格的变化趋势，从而进行类推或延伸，作出对这类不动产价格在估价期日的推测与判断，估算出这类不动产价格的方法是（ ）。 (5.0 分) a 路线价法b 长期趋势法c 基准地价系数修正法d 高层建筑地价分摊法6. 基准地价系数修正法是宗地价格的一种评估方法。它是利用基准地价评估成果，在比较的基础上，对基准地价进行修正，从而求取估价对象宗地于估价期日价格的方法。该方法的理论依据是（ ）。 (5.0 分) a 预期收益原理b 替代原理c 收益分配原则d 供求原则7. （ ）是表示合理经济行为的基本原理，它广泛应用于经济活动中，也是市场比较法的理论依据。 (5.0 分) a 生产费用价值论b 预期原理c 替代原理d 边际效用原理8. 收益法中需要用资本化率将预期纯收益转化为不动产价格，那么，资本化率的实质是（ ）。 (5.0 分) a 将纯收益转换为价格的比率b 社会平均资金利润率c 一种资本投资的收益率d 纯收益与价格的比率9. 估价期日是决定估价对象不动产估价额的基准日期，通常以年、月、日表示，如估价期日为2001年6月30日是指（）。 (5.0 分) a 在2001年6月30日开始对某不动产价格评估b 某估价对象不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格c 可比实例不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格d 在2001年6月30日完成对某不动产价格评估10. 通过求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法是（）。 (5.0 分) a 成本法b 假设开发法c 路线价法d 基准地价系数修正法11. 基准地价系数修正法是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，其估价精度与（ ）密切相关。 (5.0 分) a 估算土地开发成本费用的数额b 市场交易资料是否充分c 基准地价及宗地价格修正系数体系d 不动产未来每年的预期客观纯收益二 多项选择题1. 运用市场比较法进行不动产价格评估，经常发生的方法运用错误有（ ）。 (5.0 分) 成本项目确定错误 比较实例选择有误 所选的比较因素不能反映待估不动产的特点 条件说目标和前面表述不一致 总收益计算有误 2. 估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失,是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额。在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括（）。 (5.0 分) 功能折旧 税法规定的折旧 会计规定的折旧 物质折旧 经济折旧 3. 运用假设开发法评估不动产价格，需要估算开发成本费用及利税包括（ ）。 (5.0 分) 不可预见费 投资利息 税金及开发商合理利润 专业费用 开发建筑承包费 4. 估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论。因此，在撰写过程中要避免发生哪些错误：（ ）。 (5.0 分) 方法运用错误 文字表述等其它常见错误 报告格式错误 技术路线错误 参数确定错误 5. 准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。基准地价具有的特点是（）。 (5.0 分) 是一种平均价格 是一种分用途的价格 是一种控制性的价格 是无限年期的价格 它是一种区域性的价格 6. 在估价程序中，确定估价结果后应撰写估价报告，估价报告应达到（ ）要求。 (5.0 分) 公正性 全面性 特殊性 概括性 准确性 7. 成本法的实质是通过对估价对象不动产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。成本法适用于（ ）。 (5.0 分) 使用时间较长且新旧程度难以判断的不动产的价格评估 既无收益又很少进入市场交易的不动产 全新或基本全新的不动产价格评估 工业用地的价格评估 不动产市场不活跃、缺乏市场交易实例的区域 8. 适用于评估新建不动产价格的成本法基本公式是（ ）。 (5.0 分) 新建不动产的价格（土地取得费土地开发费税费投资利息投资利润土地增值收益）修正系数建造建筑物价格 新建不动产的价格（土地取得费土地开发费税费投资利息投资利润土地增值收益）修正系数建造建筑物的直接成本建造建筑物的间接成本建造建筑物的正常利润 新建不动产的价格（土地取得费土地开发费税费投资利息投资利润土地