商业用地基准地价区位因素修正体系.doc

商业用地基准地价区位因素修正体系1 一级商业用地基准地价区位因素修正系数表1-1一级商业用地基准地价区位因素修正系数表因素权重因子权重优较优一般较劣劣商服繁华度0.293距市级商服中心0.1540.0720.0360-0.019-0.039距区级商服中心0.0770.0360.0180-0.010-0.019距小区级商服中心0.0620.0290.0140-0.008-0.016交通条件0.162临道路状况0.0540.0250.0130-0.007-0.014临公交站点状况0.0540.0250.0130-0.007-0.014距火车站0.0230.0110.0050-0.003-0.006距长途汽车站0.0310.0140.0070-0.004-0.008基本设施0.228距娱乐设施状况0.0500.0230.0120-0.006-0.013银行网点状况0.0350.0160.0080-0.004-0.009距市场状况0.0690.0320.0160-0.009-0.017电讯营业厅0.0200.0090.0050-0.003-0.005排水状况0.0540.0250.0130-0.007-0.014商业集聚规模0.139商业集聚规模0.1390.0640.0320-0.017-0.035综合环境0.104人文环境0.0310.0140.0070-0.004-0.008环境污染状况0.0500.0230.0120-0.006-0.013绿地覆盖度0.0230.0110.0050-0.003-0.006规划条件0.075土地利用限制0.0350.0160.0080-0.004-0.009周围土地规划用途0.0400.0190.0090-0.005-0.010110.4650.2320-0.126-0.252表1-2一级商业用地基准地价区位因素修正系数条件指标说明表因素因子优较优一般较劣劣商服繁华度距市级商服中心（米）紧邻，一般在其外延区域20米之内近邻，一般在其外延区域20100米内距其外延区域100250米左右较远，一般在其处延区域250400米左右远，一般在其处延区域400米之外距区级商服中心（米）紧邻，一般在其外延区域20米之内近邻，一般在其外延区域20100米内距其外延区域100250米左右较远，一般在其处延区域250400米左右远，一般在其处延区域400米之外距小区级商服中心（米）紧邻，一般在其外延区域20米之内近邻，一般在其外延区域20100米内距其外延区域100250米左右较远，一般在其处延区域250400米左右远，一般在其处延区域380米之外交通条件临道路状况距混合型次干道10米距混合型次干道1025米混合型次干道2550米混合型次干道5080米支路80米；支路30米；其它临公交站点状况（米）250距火车站（米）850距长途汽车站（米）2250基本设施距娱乐设施状况（米）150银行网点状况（米）260距市场状况（米）200电讯营业厅（米）260排水状况排水好，长年无积水排水较好，长年基本无积水排水一般，较少时间有积水排水较差，较长时间有积水排水很差，积水现象严重商业集聚规模商业集聚规模商业网点多，商铺密集商业网点及商铺较多有商业网点，商铺分布较集中基本无大型商业网点，商铺较少无大型商业网点，商铺数量少而分散综合环境人文环境人口密度大，人员素质高，综合环境好人口密度较大，人员素质较高，综合环境较好人口密度一般，人员素质一般，综合环境一般人口密度较小，人员素质较低，综合环境较差人口密度小，人员素质低，综合环境差环境污染状况无污染基本无污染轻度污染污染较严重严重污染绿地覆盖度30%25%30%15%25%10%15%10%规划条件土地利用限制近期规划前景好近期规划前景较好无限制限制较小限制大周围土地规划用途中心商业区较繁华商业区一般商业区商业网点学校或住宅小区2 二级商业用地基准地价区位因素修正系数表1-3二级商业用地基准地价区位因素修正系数表因素权重因子权重优较优一般较劣劣商服繁华度0.293距市级商服中心0.1540.0690.0340-0.018-0.036距区级商服中心0.0770.0340.0170-0.009-0.018距小区级商服中心0.0620.0270.0140-0.007-0.014交通条件0.162临道路状况0.0540.0240.0120-0.006-0.013临公交站点状况0.0540.0240.0120-0.006-0.013距火车站0.0230.0100.0050-0.003-0.005距长途汽车站0.0310.0140.0070-0.004-0.007基本设施0.228距娱乐设施状况0.0500.0220.0110-0.006-0.012银行网点状况0.0350.0160.0080-0.004-0.008距市场状况0.0690.0310.0150-0.008-0.016电讯营业厅0.0200.0090.0040-0.002-0.005排水状况0.0540.0240.0120-0.006-0.013商业集聚规模0.139商业集聚规模0.1390.0620.0310-0.016-0.032综合环境0.104人文环境0.0310.0140.0070-0.004-0.007环境污染状况0.0500.0220.0110-0.006-0.012绿地覆盖度0.0230.0100.0050-0.003-0.005规划条件0.075土地利用限制0.0350.0160.0080-0.004-0.008周围土地规划用途0.0400.0180.0090-0.005-0.009110.4460.2320-0.117-0.234表1-4二级商业用地基准地价区位因素修正系数条件指标说明表因素因子优较优一般较劣劣商服繁华度距市级商服中心（米）一般在其外延区域150米之内一般在其外延区域150500米内距其外延区域500900米左右一般在其处延区域9001500米左右一般在其处延区域1500米之外距区级商服中心（米）紧邻，一般在其外延区域20米之内近邻，一般在其外延区域20100米内距其外延区域100250米左右较远，一般在其处延区域250500米左右远，一般在其处延区域500米之外距小区级商服中心（米）紧邻，一般在其外延区域20米之内近邻，一般在其外延区域20100米内距其外延区域100250米左右较远，一般在其处延区域250500米左右远，一般在其处延区域500米之外交通条件临道路状况混合型主干道10米混合型主干道1020米交通型主干道10米混合型次干道10米混合型主干道2040米交通型主干道1020米混合型次干道10米交通型次干道2040米混合型次干道2035米支路10米其它临公交站点状况（米）300距火车站（米）1500距长途汽车站（米）2700基本设施距娱乐设施状况（米）200银行网点状况（米）350距市场状况（米）250电讯营业厅（米）350排水状况排水好，长年无积水排水较好，长年基本无积水排水一般，较少时间有积水排水较差，较长时间有积水排水很差，长年有积水商业集聚规模商业集聚规模商业网点多，商铺密集商业网点及商铺较多有商业网点，商铺分布较集中基本无大型商业网点，商铺较少无大型商业网点，商铺数量少而分散综合环境人文环境人口密度大，人员素质高，综合环境好人口密度较大，人员素质较高，综合环境较好人口密度一般，人员素质中等，综合环境一般人口密度较小，人员素质较低，综合环境较差人口密度小，人员素质低，综合环境差环境污染状况无污染基本无污染轻度污染污染较严重严重污染绿地覆盖度30%25%30%15%25%10%15%10%规划条件土地利用限制近期规划前景好近期规划前景较好无限制限制较小限制大周围土地规划用途较繁华商业区一般商业区商业网点学校或住宅小区其他类型3 三级商业用地基准地价区位因素修正系数表1-5三级商业用地基准地价区位因素修正系数表因素权重因子权重优较优一般较劣劣商服繁华度0.293距市级商服中心0.1540.0770.0380-0.027-0.0525距区级商服中心0.0770.0380.0190-0.0135-0.027距小区级商服中心0.0620.0310.0150-0.0105-0.021交通条件0.162临道路状况0.0540.0270.0130-0.009-0.018临公交站点状况0.0540.0270.0130-0.009-0.018距火车站0.0230.0120.0060-0.0014-0.0075距长途汽车站0.0310.0150.0080-0.006-0.0105基本设施0.228距娱乐设施状况0.0500.0250.0120-0.009-0.0165银行网点状况0.0350.0170.0090-0.006-0.012距市场状况0.0690.0350.0170-0.012-0.024电讯营业厅0.0200.0100.0050-0.003-0.0075排水状况0.0540.0270.0130-0.009-0.018商业集聚规模0.139商业集聚规模0.1390.0690.0350-0.024-0.048综合环境0.104人文环境0.0310.0150.0080-0.006-0.0105环境污染状况0.0500.0250.0120-0.009-0.0165绿地覆盖度0.0230.0120.0060-0.0045-0.0075规划条件0.075土地利用限制0.0350.0170.0090-0.006-0.012周围土地规划用途0.0400.0200.0100-0.0075-0.0135110.5000.2500-0.171-0.342表1-6三级商业用地基准地价区位因素修正系数条件指标说明表因素因子优较优一般较劣劣商服繁华度距市级商服中心（米）紧邻，一般在其外延区域500米之内近邻，一般在其外延区域500900米内距其外延区域9001600米左右较远，一般在其处延区域16002300米左右远，一般在其处延区域2300米之外距区级商服中心（米）紧邻，一般在其外延区域50米之内近邻，一般在其外延区域50500米内距其外延区域5001300米左右较远，一般在其处延区域13002300米左右远，一般在其处延区域2300米之外距小区级商服中心（米）紧邻，一般在其外延区域50米之内近邻，一般在其外延区域50500米内距其外延区域5001300米左右较远，一般在其处延区域13002300米左右远，一般在其处延区域2300米之外交通条件临道路状况混合型主干道10米混合型主干道1020米交通型主干道10米混合型次干道10米混合型主干道2040米交通型主干道1020米混合型次干道1020米交通型次干道2040米混合型次干道2035米支路10米其它临公交站点状况（米）700距火车站（米）2000距长途汽车站（米）2800基本设施距娱乐设施状况（米）200银行网点状况（米）350距市场状况（米）250电讯营业厅（米）350排水状况排水好，长年无积水排水较好，长年基本无积水排水一般，较少时间有积水排水较差，较长时间有积水排水很差，长年有积水商业集聚规模商业集聚规模商业网点多，商铺密集商业网点及商铺较多有商业网点，商铺分布较集中基本无大型商业网点，商铺较少无大型商业网点，商铺数量少而分散综合环境人文环境人口密度大，人员素质高，综合环境好人口密度较大，人员素质较高，综合环境较好人口密度一般，人员素质一般，综合环境一般人口密度较小，人员素质较低，综合环境较差人口密度小，人员素质低，综合环境差环境污染状况无污染基本无污染轻度污染污染较严重严重污染绿地覆盖度30%25%30%15%25%10%15%10%规划条件土地利用限制近期规划前景好近期规划前景较好无限制限制较小限制大周围土地规划用途较繁华商业区一般商业区商业网点学校或住宅小区其他类型4 四级商业用地基准地价区位因素修正系数表1-7四级商业用地基准地价区位因素修正系数表因素权重因子权重优较优一般较劣劣商服繁华度0.293距市级商服中心0.1540.0770.0390-0.027-0.054距区级商服中心0.0770.0390.0190-0.013-0.027距小区级商服中心0.0620.0310.0150-0.011-0.022交通条件0.162临道路状况0.0540.0270.0130-0.009-0.019临公交站点状况0.0540.0270.0130-0.009-0.019距火车站0.0230.0120.0060-0.004-0.008距长途汽车站0.0310.0150.0080-0.005-0.011基本设施0.228距娱乐设施状况0.0500.0250.0130-0.009-0.018银行网点状况0.0350.0180.0090-0.006-0.012距市场状况0.0690.0350.0170-0.012-0.024电讯营业厅0.0200.0100.0050-0.004-0.007排水状况0.0540.0270.0130-0.009-0.019商业集聚规模0.139商业集聚规模0.1390.0690.0350-0.024-0.049综合环境0.104人文环境0.0310.0150.0080-0.005-0.011环境污染状况0.0500.0250.0130-0.009-0.018绿地覆盖度0.0230.0120.0060-0.004-0.008规划条件0.075土地利用限制0.0350.0180.0090-0.006-0.012周围土地规划用途0.0400.0200.0100-0.007-0.014110.5000.2500-0.175-0.350表1-8四级商业用地基准地价区位因素修正系数条件指标说明表因素因子优较优一般较劣劣商服繁华度距市级商服中心（米）紧邻，一般在其外延区域800米之内近邻，一般在其外延区域8001600米内距其外延区域16003000米左右较远，一般在其处延区域30004500米左右远，一般在其处延区域4500米之外距区级商服中心（米）紧邻，一般在其外延区域800米之内近邻，一般在其外延区域8001600米内距其外延区域16003000米左右较远，一般在其处延区域30004500米左右远，一般在其处延区域4500米之外距小区级商