近期房地产市场形势分析（上海发言）.ppt

近期中国房地产市场形势分析 丁祖昱先生中国房产信息集团联席执行总裁上海易居房地产研究院副院长 2009年12月 目录Contents 注 重庆是商品房数据 数据来源 cric 2008年全国销售面积排名前十城市 2009年1 11月全国销售面积排名前十城市 2009年全国各大城市成交普遍大幅上扬 排名门槛值基本翻番 成交金额门槛值从300亿左右提升到600亿左右 成交面积在500万平方米提升到了近1000万平方米 市场 每月销售业绩TOP10项目的门槛值 从08年下半年平均每月3 2万平方米 提升至09年下半年的平均每月5 4万平方米 提升近70 全国排名前十项目门槛走势图 数据来源 CRIC 市场 数据来源 CRIC 09年1 11月全国销售面积排名前十项目 09年1 11月全国销售金额排名前十项目 为统计1 10月数据 09年土地市场成交活跃 成交量基本超过08年 上海 北京 天津等城市已超过07年规模 下半年企业拿地迅猛增加 尤以央企为甚 1 11月 保利和中海新增土地储备均超过1000万平方米 仅9 11月 保利拿地建筑面积达616万平方米 耗资212亿元 仅9 11月 中海拿地建筑面积775万平方米 耗资241亿元 2007 09 11典型城市经营性土地成交走势图 土地 2009年土地市场火热 总价地王地王频频出现 总价top20门槛值达到30亿元 每亩单价top20门槛值达到3600万元 亩以上 2009年1 11月全国总价排行榜 土地 2009年1 11月全国成交土地每亩单价排行榜 08年排名前10企业 今年平均业绩超过去年1 8倍中海 保利 华润等央企业绩基本实现翻倍恒大表现突出 全年有望实现业绩翻5倍 企业销售业绩大增 央企全面崛起 注 2009预计销售金额根据企业最新披露业绩推算得出 预计同比根据09年预计销售额的中位值计算得出 数据来源 企业年报及企业网站 2009年 1 11月 金额排行榜 2009年业绩表现增幅突出企业列表 企业 泡沫分析 观点 我们认为当前整体市场的 面 是健康的 泡沫是 点 仅部分城市 部分区域 部分产品存在一定的泡沫 我们主要从市场结构 土地层面及信贷结构三个方面去论证 市场层面 2009年各地房地产市场成交价格均有所上涨 但其主要原因是由于供求结构引起的 全国重点城市09年前十一月市场供求比 资料来源 CRIC 全国重点城市2009年1 11月商品住宅成交均价与2008年相比涨跌幅情况 注 包头 福州 海口 兰州 洛阳 南宁 镇江为1 10月数据 市场层面 市场存量 86 的城市商品住宅存量已低于600万平方米 81 下滑幅度超过30 各城市剩余的可售面积均不足7个月 2009年11月末全国典型城市商品住宅存量变化情况 资料来源 CRIC 注 北京 南京 合肥 大连 南昌 长沙 海口为1 10月份数据 存量下降30 注 09年2季度住宅消化周期 09年2季度末市场存量 未来一年预计供应量 近期平均成交量 09年3季度末典型城市商品住宅市场消化周期列表单位 月 注 我们认为 消化周期处于18 36个月以内 城市房地产供求关系比较平衡 36 60个月之间 供求风险较高 60个月以上或18个月以下 市场供求极度失衡 注 预计供应量 综合考虑在售项目未来时点内新推案面积 加上在建项目 未开工项目在未来时点内的上市量 全国整体市场继续呈现供不应求局面 大多数典型城市的消化周期呈下降趋势 市场层面 全国市场在 面 上保持健康局面的同时 部分典型城市则表现出 点 上的过热 部分典型城市成交均价涨幅较快 如 一线城市 二线城市 三线城市 上海 深圳 宁波 青岛 兰州 南宁 市场层面 一线城市 上海 深圳典型项目成交均价上扬明显 部分甚至超过100 市场层面 上海各环线及典型项目成交均价涨幅 深圳典型区域及项目成交均价涨幅 市场层面 二线城市 宁波 青岛典型项目成交均价在50 以上 特别是宁波尤为显著 宁波典型区域及项目成交均价涨幅 青岛典型区域及项目成交均价涨幅 市场层面 三线城市 兰州 南宁典型项目成交较年初上涨都在三成以上 兰州典型板块及项目成交均价涨幅 南宁典型区域及项目成交均价涨幅 土地层面 大多数城市的土地供应仍然跟不上住宅销售的节奏 上海 北京 深圳等几个城市尤为明显 历年商品住宅成交与住宅类土地成交建筑面积对比表 资料来源 CRIC 土地层面 大多数城市土地以底价成交 高溢价率土地多集中在上海 北京 深圳等市场成熟的城市 10月全国主要城市经营性土地溢价率情况列表 资料来源 CRIC 购房者中各类客户比重图 购房贷款结构 1 3客户选择一次性付款 1 3客户少量贷款 1 3客户正常贷款 贷款置业客户结构 82 的属于首置贷款 14 属于二套贷款 4 左右属于三套以上贷款 信贷层面 个人贷款 总体比重 2009年1 10月个人住房贷款 含二手 占房地产销售金额的比例在20 左右 数据来源 国家统计局 国内贷款占开发企业资金比重情况 房地产开发企业对银行信贷资金的依赖度正在逐步下降 有效的降低了房地产业变化对于金融市场稳定的负面影响 信贷层面 企业贷款 调控与否 观点 当前房地产市场态势仍属正常 同时宏观经济尽管数据表现有所增长 但基础尚不稳固 考虑到国家 保增长 调结构 促内需 防通胀 的目标 我们建议调控应该 收放并举 宽严有别 工业增加值增幅持续回升 经济环境 统计数据上有明显改善 但经济增长基础仍不够稳固 PPI持续低位徘徊 实体经济景气度仍偏低 出口虽有所改善 但仍未走出负值 负值区间 负值区间 消费者信心指数仍处低点 行业环境 房地产对于经济的拉动作用依旧很大 房地产对于政府财政收入方面的支持力度较大 直接体现在土地出让收入和税收收入 年均土地出让收入占商品房销售额比重保持在20 左右 而一手房市场相关税收收入占比也基本保持在10 以上 注 房地产税收均未考虑中央与地方政府分成比例 房地产业税收主要包括营业税 土地增值税 企业及个人所得税等 根据2007年企业纳税排行榜及部分城市公布的税收数据测算 房地产行业相关税费占销售额比重约在12 左右 1 10月份税收额为根据这一比例估算 广州 深圳地方财政收入为 一般预算地方财政收入 行业环境 房地产对于经济的拉动作用依旧很大 房地产行业对于就业的拉动力很强 根据国家统计局测算 完成10000平方米施工面积需要167名建筑工人 截止今年10月 房屋新开工面积累计额已达8 14亿平方米 将相应增加1300多万人口的就业 商品房新开工面积与吸纳就业人数 商品房施工面积与吸纳就业人数 房地产行业与60多个行业 产业具有关联度 而近几年来房地产行业对经济增长的贡献率始终都达到20 以上 市场环境 城市房地产市场的差异性较大 很难统一步调 全国其他城市的房地产以刚性需求为主 成交量保持在80 左右 而十大典型城市成交量所占比重约稳定在20 典型城市2009年1 10月商品住宅成交均价分布 数据来源 统计局 对于政策相关看法 由于全国经济基础还不够牢固 房地产对于经济的拉动作用举足轻重 各地房地产市场发展的不平衡性 因此在宏观调整方面不能搞一刀切 建议 中央总体把握 地方具体执行 采取 收放并举 宽严有别 的中性调控政策 1 对于投机 投资性需求 应给予严格的把控 2 对于刚性自住及改善性需求要保持稳定 3 对于保障型住房需求 应采取支持和鼓励 2010预测 政策预测 将由 双宽松 政策逐步转向有保有压的中性政策方向市场预测 明年市场喜忧参半 谨慎对待投资过热的三 四线城市土地预测 地价已达到相当高位 价格涨幅空间有限 政策预测 将由 双宽松 政策逐步转向有保有压的中性政策方向 市场大势研判 政策方面 营业税优惠取消 与我们之前的判断一致 我们认为宏观经济尚未企稳 市场刚性需求尤其是二三线城市的需求正在逐步释放 中央将会采取 收放并举 宽严有别 支持自住依旧 严格控制投资 严收二套及多套房贷款 针对价格水分的城市或者产品等要严防资产价格泡沫 不能一刀切 的中性调控政策 才能真正落实 保增长 对应 房地产对经济的支持作用不可否认 短期还要继续发挥其价值 调结构 对应 针对有泡沫的城市 产品线等挤水分 扩内需 对应 二三线城市的刚性需求在急剧释放 的目标 政策不宜出现重大调整 支持刚需释放 确保经济增长势头得到延续目前经济的恢复更多的还仅是数字层面上的恢复 但基础仍未稳固 GDP增长 地方财政 固定资产投资等都受到房地产行业的积极影响 大到整个产业链 小到农民工就业 房地产牵扯的环节之多不容小觑 房地产金融仍在安全线内 对自用性需求进行持续刺激仍有必要政策调控核心是抑制投资投机性需求 鼓励和支持自用性购房需求 而数据显示 在今年的贷款结构中 82 是首置型消费 1 3购房者选择一次性付款 1 3购房者选择少量贷款 而另外1 3购房者选择正常贷款 保障性住房政策严格落实 对房地产市场有一定影响今年住建部已多次下发保障房建设情况检查通知 对地方保障性住房的落实情况严格调查 对城市棚户区改造较为重视 此举加速了地方上保障性用房的建设 对房地产市场有一定影响 市场方面 我们认为当前市场整体发展态势依旧向好 预计明年市场将逐步分化 明年市场喜忧参半 一线及发展成熟的二线城市明年成交仍将放量 而房价走势会略有波动 而投资过热的部分三 四线城市将很有可能会出现调整 市场预测 明年市场喜忧参半 谨慎对待投资过热的三 四线城市 市场大势研判 明年市场喜忧参半 一线及发展成熟的二线城市明年成交仍将放量 而房价走势会略有波动 而投资过热的部分三 四线城市将很有可能被调整 如 南宁等 今年温州炒房团已将南宁市中心的房价炒至1万以上 同时 南宁容积率6 7的小户型供应量巨大 会对房价构成压力 如此的快速增长 已经超越了市场可接受的程度 因此短期内不被看好 需要有一轮调整 将投资客挤压出来 但这轮调整不会太长 至多12个月 这类投资过热的三 四线城市短期内普遍不具备机会 土地方面 部分城市的地价已经到了一个相对高位 价格涨幅空间有限 近日 五部委联合发布 拿地首付不低于50 将有效遏制 囤地 和 炒地 现象 在土地出让方面 政府态度开始发生转变 首先 部分优质地块采取了定向出让方式 以此达到控制非理性竞价和保证土地后续开发顺利进行的政府企业双赢的目的 2009年典型高地价房价比地块列表 2009年典型定向出让优质地块列表 近期部分地块地价 房价比已超过100 地价已经达到一个相对高位 涨幅空间有限 但是鉴于拿地首付不低于50 的新规 对中小开发商影响较大 市场大势研判 土地预测 地价已达相当高位 价格涨幅空间有限 首付不低于50 遏制 囤地 和 炒地 其次 规定项目上市时间 如 在新江湾城C6地块的出让文件中 首次明确规定 自 出让合同 签订之日起一年内达到预售条件 上海市场 观点 09年上海商品住宅市场呈现供不应求局面 月成交突破150万平方米 成交总量居全国第三 存量快速下降 70 125平方米面积段 7000 15000元 平方米的紧凑二房和三房是购房首选 同时 高档 豪宅类物业的成交比例呈逐渐上升的态势 商品住宅新开工面积占施工面积比重降至低点 商品住宅竣工面积占施工面积比重跌至低点 商品住宅销售面积占竣工面积比重强势上扬 受经济环境影响 房地产投资持谨慎态度 投资热情和开发节奏相比以往有所减少 但销售表现出良好局面 市场明显供不应求 房地产投资分析 上海商品住宅供求情况走势 09年上海商品住宅市场呈现供不应求局面 总体供求关系达到1 1 43 月均成交157 8万平方米 但市场容量受限于供应规模 略逊于2007年水平 房地产市场分析 上海商品住宅成交面积仅次于重庆 北京 居全国第三 总体供求1 1 56 总体供求1 0 71 总体供求1 1 43 典型城市商品住宅成交均价走势 上海商品住宅销售均价呈现稳步上扬的发展态势 09年8月在上海星河湾热销带动下 全市成交均价首次突破18000元 平方米大关 房地产市场分析 典型城市1 11月商品住宅成交价格同比08年增幅 上海商品住宅存量直线下降 商品住宅供不应求下 上海存量去化快速 较年初下降了43 28 房地产市场分析 上海商品住宅存量去化快速 注 存量下降幅度指 09年11月存量与09年1月相比 43 28 市场以满足刚性需求群体为主 单价7000 15000元 总价100 200万元是购房首选 另外 高档 豪宅类物业的比例正呈逐渐上升的态势 房地产市场分析 房地产市场分析 成交户型主力以紧凑型的二房 三房为主 同时大户型别墅也表现出强劲的增长势头 2009年上海土地成交较08年出现放量 但住宅类有所下降 成交主要集中在嘉定 浦东和宝山 与此同时 建筑面积在5万平方米以下的中小型地块受开发商追捧 土地市场分析 土地成交占地面积较2008年放量 但住宅类土地有所下降 嘉定区占据经营性土地成交二成以上 5万平方米以下建筑面积地块是成交主力 住宅类地块占上海土地成交近四成 整体市场 存量的快速去化 市场供应保持低位 供不应求的局面始终存在 区域市场 大浦东的成立 两个中心确立以及迪斯尼落地多重利好下 浦东将成为未