天成·缤纷花园(成都温江房产模拟投资方案).doc

缤纷花园项目可行性研究报告 天成集团有限公司 2010年12月目录第一章 项目投资说明 31.1 项目背景 3 1.2 项目概况 3第二章 项目投资环境分析62.1 我国投资环境分析62.2 成都市投资环境分析92.3 温江区投资环境分析12第三章 项目投资市场分析研究163.1 区域市场分析163.2 区域市场SWOT分 163.3 区域市场价格预估18第四章 投资估算与资金筹措194.1 投资估算194.2 投资使用计划194.3 投资项目资金筹措20第五章 投资项目财务分析225.1 成本费用估算225.2 总收入估算225.3 财务分析评价报表分析23第六章 项目风险性分析 256.1 风险类别分析256.2 投资风险控制26第七章 结论与建议287.1 投资分析主要结论287.2 项目投资主要建议28第一章 项目投资说明1.1项目背景1.1.1 项目名称天成缤纷花园1.1.2 承办单位概况四川天成集团有限公司成立于2000年，注册资金6550万。经过十年励精图治、开拓进取，目前已发展成为以房地产开发为核心，以住宅开发和服务为主导，商业地产开发为辅助，以粮油、食品开发加工为重要组成部分，立足西南布局全国的产业集团。1.2项目概况1.2.1 项目位置 项目位于成都市温江区城市公园中心区域板块。1.2.2 项目现状 1、该项目北至和宁街，南靠温江城市公园，东临江安河，西至文化路； 2、地势较为平坦，与周边地势比较无明显起伏； 3、项目内地面无水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素； 4、地面现有居民情况对目开发进度的影响程度较小；5、地上地下都没受保护的历史文物古迹和利用的构建； 6、土地完整，无市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割的土地。 1.2.3 项目3千米范围内社区配套 1、 交通状况 （1） 近十条公交线路均在该项目100米范围内设有站台，公共交通可通至温江各地及成都； （2） 项目距温江客运中心1.5千米，通过长途客运可达到省内各地；距双流国际机场20千米。 （3） 规划中有地铁四号线城市公园站，距项目所在地约150米。 2、 教育 高等教育：西南财经大学 四川农业大学 成都中医药大学 四川交通职业技术学院 四川教育学院 成都农业科技职业技术学院 四川电力职业技术学院 四川商务职业学院 四川管理职业技术学院等 初等教育：温江中学 温江区东大街小学 温江区东大街第二小学 庆丰街小学 温江二中 温江实验小学等3、 医院等级和医疗水平 三级乙等 成都市第五人民医院、二级甲等 温江区人民医院二级乙等 温江区中医院4、 大型购物中心、主要商业和菜市场 项目紧邻繁华时代广场、有人民商场、红旗、红艳、互惠超市5、 文化、体育、娱乐设施 太平洋电影城、温江体育馆、文化宫、KTV均在项目3千米范围内6、 公园 温江城市公园7、 银行 500米范围内有中国银行、中国交通银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国邮政储蓄银行等金融证券机构1.2.4 主要建设经济指标 占地面积 7220.36平方米（合10.83亩）建筑面积 21661.08平方米居住建筑面积 19494.972平方米商业建筑面积 2166.108平方米 容积率 3.0建筑密度 30% 绿化率 30%总地价 5956.5万元楼面地价 2749.86元/平方米土地用途 城镇混合使用年限 住宅70年、商业40年用地使用性质 二类住宅用地（可兼容商业10%）居住居数 200户平均每户建筑面积 90平方米地下车库面积 3410平方米停车位 200个第二章 项目投资环境分析2.1 我国投资环境分析2.1.1 2010年房地产市场走势的成因分析2010年，随着应对金融危机的一揽子经济刺激政策的全面实施，以及中央和地方政府促进房地产市场的多项优惠政策的落实，房地产市场由回暖到显著放量，再到火爆异常，房价呈现节节攀升的走势。年末，中央相继出台一系列房地产市场调控政策，以遏制部分城市投机炒作和房价过快上涨的势头。展望2011年，房地产投资将保持稳步增长，较高的房价将在调控中趋于平缓。2010年房地产市场运行的基本情况，主要有如下几个特征：商品住房市场由回暖转向火爆异常；房地产开发投资增速呈现逐步回升的态势；住房价格快速回升，一些城市涨幅过大；年末房地产调控政策陆续出台。 综合来看，2010年房地产市场出现量价齐升的亢奋形势，是由多种因素导致的。 1鼓励住房消费需求政策激活了自住型住房需求。 2008年下半年开始，从中央到地方，各级政府集中出台了一系列力度较大的鼓励居民住房消费、活跃房地产市场的政策，据测算，这些政策综合作用的效果可降低居民购房成本10%-15%，自住型需求在房价有所回调、政策大力度刺激之下显著提升，2009年初，小户型、低价位的市场开始启动，使房地产市场一季度呈现回暖的迹象。 2. 大量投资者购房，推动了住房需求的扩张。 政府为了应对全球金融危机，采用了多项措施刺激国内消费，放宽了对于房地产市场的金融调控限制，特别是大规模新增信贷的投放，使得住房信贷环境相当宽松，更多资本投入到房地产市场中。在下半年通货膨胀预期增强的情况下，更多人选择了投资住房保值、投机炒房获利。从二季度开始，大户型的中高端住房市场开始活跃，二手房市场交易火爆，住房市场需求结构发生明显变化。据美联物业调查显示，在2009年三季度，北京购房人群中，购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达65%。 3. 恐慌性心理透支了商品住房消费的需求。 2009年下半年，在房价持续快速上涨的刺激下，加上货币放量供应，新增信贷大规模投放，导致市场上通胀预期增强，恐慌性心态激发了更多的入市行为，房价不断走高又加剧了人们的恐慌性购房。到年末，对优惠政策调整的担心又强化了人们争搭末班车的心理，大大推动了商品房交易规模，不少城市甚至出现了“抢房”的极不正常现象。 4. 开发商捂盘行为加剧了市场的供求矛盾。 在2008年房地产市场低迷期，开发商拿地、开发的意愿不高，房地产投资大幅下降，导致2009年商品房供给量出现不足。而诸多需求成分的叠加则放大了市场需求，使供求矛盾加大。2009年房地产市场火爆，开发商资金较为宽裕，并预期未来房价仍会继续上涨，因此，许多房产项目或以各种理由延迟开盘，或采取分批领证分批推盘的方式放缓销售进度。开发商捂盘行为无异于“火上浇油”，人为制造“房荒”，加剧了市场供需紧张局面，在“供不应求”的环境中开发商不断抬高房价。 5土地价格上升过快，地价、房价相互推高。2010年货币供应量相当宽松，通货膨胀预期再现，一些房地产企业拿地热情较高，一线城市出现了土地竞拍火爆、土地溢价过大和“地王”频现的情况。土地价格不断创新高，影响了周边房价的快速上涨，并不断推高整个市场的房价水平。2.1.2 2011年房地产市场展望 2011年房地产的走势取决于市场供求状况，更取决于房地产政策调整落实情况。1. 住房供给将有所增加。首先，保障性住房建设规模将增长。住房和城乡建设部提出，2011年要进一步加大保障性住房建设，其开工建设的套（户）数比2010年增加五分之一，以加快解决中低收入住房困难家庭的住房问题。安排建设的限价房、公共租赁住房和安置住房规模将比2010年增加一倍，以逐步解决中等偏下收入家庭住房困难问题。其次，要求在保证质量的前提下，大力增加中低价位、中小套型普通商品住房的建设和供应。第三，2010年下半年，房地产土地购置面积、开发土地面积和新开工面积增长速度逐步回升，1-11月新开工面积同比增长15.8%。2010年开发商盈利丰厚，资金宽裕，新建商品房供给将保持继续增长态势。2. 住房销售将趋于平稳。 金融危机中出台的鼓励住房消费的政策，使一部分住房刚性需求在2009年得以释放；2009年末房地产市场的火爆，促使一部分潜在需求进入“抢购”行列，购买力被提前预支；高企的房价，超过了普通居民的购买能力，加之年末房地产调控政策的变化，有实际需求者将会暂时选择观望。2010年末国家出台的一系列调控房地产市场的政策，表明了中央遏制房价过快上涨的决心，政策调整加大了炒房成本，炒房投机行为将受到一定程度的抑制。二手房市场受到营业税调整的影响，销售平淡。2011年年初，住房需求将有所减少，住房销售将趋于平稳。3. 住房价格将由高位盘整转向回落。 预计2011年初，大部分需求持币观望，但开发商手中资金宽裕，并不急于销售，供需双方将呈僵持和胶着状态，房价将在高位盘整。随着调控政策进一步落实，普通住房供应增加，投机需求被进一步抑制，房价涨幅将回落。4. 房地产开发投资将保持稳步增长。 继续向好的宏观经济，增强了开发商对未来的信心；继续宽松的货币政策、活跃的房地产市场，使开发商有较大的投资积极性和再投资的资金实力；房地产开发投资速度将继续保持平稳增长。 那么在2011年，如何确保房地产市场平稳健康发展？一方面应注重房地产调控政策落到实处，抑制市场炒作和房价的过快上涨；另一方面，应注重政策的连续性和有效性，正确处理防泡沫和促消费的关系，促进房地产市场平稳发展。 2.1.3 2011年房地产市场政策建议 1. 针对市场上存在的局部地区市场过热、房价上涨过快的问题，2011年房地产政策调控目标应该是：保障低收入群体的住房，鼓励购买自住型和改善型住房，遏制投机炒房，以促进房地产市场健康发展。 2. 根据调控目标，应清理、调整现行的房地产调控政策，包括中央和地方出台的一系列政策，对有利于鼓励自住型和改善型消费的政策要保留，对有些政策要进行调整甚至取消。对政策的延续和调整都应及时、明确地公布，避免市场因过多猜测而引起恐慌。在调控政策出台后，还应督促认真贯彻落实，切实发挥政策的效力。 3. 实施“有保有压”的住房消费政策，对首次置业的优惠政策要保持不变；明确改善型住房的界定标准并给予一定的政策优惠；通过税收和信贷政策严格限制投机型购房。金融监管部门应强化信贷审查和监管，防范金融风险。 4. 物业税有利于遏制投机炒房和提高存量房的使用效率，应加快物业税改革进程，通过扩大试点，总结经验，探索由空转到实转的有效途径。 5. 支持和培育租赁房市场。随着房地产业的发展，社会的住房存量资源越来越多，应该给予税收等优惠政策，吸引这部分资源进入租赁市场，解决部分居民尤其是刚就业的年轻人住房难的问题。同时，应利用信贷、税收优惠政策，鼓励社会资金发展公共租赁事业，逐步形成规范的房屋租赁市场。2.2 成都市投资环境分析 在经历了2008年的自然灾难和全球金融危机的影响后，成都经济在2009年总体上保持稳步增长。前三季度GDP同比增长14.2%，高出全国平均6.5个百分点。对西南地区巨大的区域市场辐射作用使成都的社会商品零售总额在今年1至11月同比增长19.9%。与沿海地区出口遇冷形成对比，部分行业巨头向西部转移生产带动了成都出口的快速增长，1至11月出口增长60.3%。同期合同外资和实际外资分别增长80.5%和10.0%。而固定资产投资在基础设施建设和震后重建等因素的刺激下也增长明显，1至11月同比增长24.1%。其中，房地产开发投资在上半年虽然为负增长，但市场的快速回暖推动了其增长率在下半年止跌回升，1至11月同比增长4.6%。 在这样的宏观背景下，2009年成都房地产市场亦是一片热火朝天的景象：全年房地产完成投资近600亿元。优质写字楼市场随着供应的增加和需求的波动，空置率有所上升，租金水平维持小幅调整；由于地铁的即将开通，09年成都市商铺市场异常火爆，租售价格均大幅暴涨，预期还会保持上升势头，住宅市场整体上呈现较大幅度的量价齐升趋势；豪宅市场价格止跌为升，销售量与去年同期相比上升较快，几大别墅圈已经趋于成熟；优质零售物业市场由于全年供应有限以及稳定的消费需求，租金和空置率基本保持平稳。物流设施物业市场租金总体平稳，个别新增供应集中区域租金和空置有所波动。 据统计局数据显示，11月70个大中城市房价同比上涨7.7，同比涨幅连续7个月回落，环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。而据成都搜房网数据监控中心统计数据显示：截止到11月30日，成都市主城区住宅交易均价为8371元/平方米，环比上涨0.5个百分点。同比2009年，涨幅达到9.0%。从市场反应来看，当前环境下，成都买卖双方仍然处于深度博弈中；投资型和改善型需求购房者虽然有所减少，但庞大的刚需群体依旧迫切需要买房，因此在经历了大半年的调控后，成都房价却并没有明显下降，反而逆市上涨。据搜房网数据监控中心统计，自今年1月以来，成都市主城区的住宅均价呈明显上升趋势，虽然经历了两次调控，但房价并没有像预期那样下降，统计显示，成都市主城区11月主城区住宅交易均价为8371元/平方米，较10月上涨0.5%。同比去年，涨幅为9.0%。二次调控之后，成交量虽然有所下跌，但仍然处于高位运行。在今年一次调控（4.17新政）之后，成都市城区普通商品住宅出现变化，在新政刚满月时，成都市主城区有15%的楼盘价格下降，另有37%的楼盘价格未变，价格停长和降价楼盘的比例为52%，但仍然有38%的楼盘价格依旧持续上涨，相比于新政出台前，大部分楼盘价格持续上涨的局面虽然有所改善，但涨价楼盘依旧占据了相当比重。二次调控之后（9.27二次调控）之后，搜房网数据监控中心在次对成都市主城区普通商品住宅价格进行摸底，据统计显示，二次调控满两个月后，成都市仍然有39%的楼盘价格上涨，有52%的楼盘停止涨价；另外有9%的楼盘价格下降。这一数据表明成都房价并没有如购房者期待的那样有所下降，但此次调控进一步强化了新国十条，要求各地严格执行新规，也足以证明了二次调控的力度更大，特别是各地纷纷出台限购令之后，一线城市已经开始降温，而成都作为二线市场，影响到底有多大，还需时间证明。 展望2011年的成都房地产市场，将不仅仅只是西南部的焦点，将会是另全国瞩目的焦点，引领全国房地产的标杆！随着2010年成都市地铁的正式开通营运，成都地铁经济时代被开启，成都房地产业将迎来新一轮的黄金机遇；加之成都平原城市群发展规划的实施，以及“198规划”的展开，“中国西部华尔街”将不再遥远。2.3 温江区投资环境分析 城在园中，园在城中；城与园叠翠，园与城交辉。这一现代人梦寐以求的都市生活环境，正在成都一天天变为现实。 再造一座休闲宜居、低碳环保的新城，成都市“西部新城”规划自2008年底出台之际，便将世人关注的目光吸引到成都主城区以西地处成都市重要规划蓝图核心区域的金温江，承担着配套完善中心城区的城市功能和发展现代服务业的两大重任。快速打造成都西部新城核心区，温江，首当其冲。成都温江区 成都西部新城发展引擎温江地处成都正西的门户位置，西通崇州、大邑、邛崃，南接双流、新津，北临郫县、都江堰。向南辐射双流九江、新津西北等；向西则是崇州、大邑、邛崃，向北则是郫县、都江堰、彭州西南地区。因此，将温江作为西部新城核心区，不仅仅是温江发展的需要，更是成都实现“全域成都”理念的需要。在中国西部，像温江这样拥有众多高含金量荣誉的城市，很难找出第二个：联合国全球生态恢复和环境保护杰出成就奖、中国人居环境金牌建设示范区称号、中国最佳人居环境示范奖、国际花园城市、2008迪拜国际改善居住环境最佳示范奖、四川省环境保护模范区近年来，温江区大力推进生态建设和产业升级，快速推进成都西部新城核心区建设，“低碳温江，品质之城”，正在成为温江的一张新名片。在西部新城建设中，温江区承担着大都市功能外移和辐射成都西部地区的双重职能。作为地处西部内陆的新兴发展区域，大力发展三大新兴产业的支点在哪里？温江正在探索的路径是：致力于新兴产业和新型城镇化的双成长建立功能片区，以科学规划为引领，以重大产业项目为关键，以提升城市功能为基础，集聚发展高端产业。围绕构建以服务业为主导的现代经济体系，温江区建立了“6+2”产城融合模式，其中的“6个功能片区”是指成都国际医学城、成都国际体育城、光华功能区、国际乡村度假休闲产业片区、和盛职教片区、科技园片区，“2个重大项目区”即四川文化产业园片区和现代农业产业片区。目前，各功能区均作为独立的投资承载单元、独立的招商单元、独立的被考核单元，建立高效精干的组织构架，以科学规划引领高端化发展，以重大项目为抓手培育高端产业。一切努力只为一个明确的目标：将温江建设成西部新城的核心、成都西部片区的枢纽。一座靓丽新城正在形成在“全域成都”规划中，温江不仅是“西部健康休闲城”的主要组成部分，也是全市服务业发展“一核集聚、四城辐射、两带带动”的战略性空间格局的重要区域。现代经济的特点是以城市为中心的经济。而城市又是以发达的商业、繁华的街道为特征，在温江的光华新城城市功能区，一座靓丽新城正在形成。光华新城城市功能区（以下简称“光华新城”）是温江区实施“6+2”产城融合模式发展战略中，唯一一个集行政、经济、文化等综合承载功能和公共服务于一体的、最具城市综合经济体特征的重要城市功能区。这里是成都13大功能组团中以发展现代服务业为主导的第5功能分区的核心区域，已引进、已落地的现代高端服务业项目珠投商业中心项目、新光三越项目、世界品牌汽车博览中心项目、天来白金五星级酒店项目、成勘院总部项目、省水电集团总部项目等，使片区发展站在了产业高端的起跑线上；也是温江成为主城区和西部新城的核心功能区，是温江最具条件率先打造“世界现代田园城市示范区”的复合型城市综合体。2010年14月，光华新城已完成固定资产投资10.9亿元，占年度投资计划的27.9%，其中完成现代服务业投资10.7亿元（含房地产）。按照现代服务业的功能定位和扭住“产业高端、高端产业”的发展要求，光华片区开展西部新城现代服务业综合功能区空间发展策略研究，规划布局了珠投商业中心、新光三越、江安河国际风情长廊、世界品牌汽车博览中心四个外向型、特色型、高端化的现代服务业“四大商圈”，形成片区产业聚集的组团支撑体系。目前，光华新城正深化营销招商，加速现代服务业项目落地。在谈且有初步效果项目7个，包括西部资本中心、鸿隆大型商业MALL、四川发展总部基地项目等。跟进、计划洽谈项目18个，其中更不乏美国沃尔玛、伊势丹百货、必胜客、北京景山学校等国内外品牌商贸企业，涵盖超大型百货、高档酒店、休闲餐饮、金融及咨询、教育等多个业态。打造完成之时，相信这样的场景会随之出现：崇州、大邑、邛崃、双流、郫县、都江堰等地的居民，不需要再进到成都中心城区，就可以在光华新城随心所欲逛到诸多大型商场和超市。温江区相关负责介绍，仅崇州、大邑、邛崃三地就有近200万人口，光华新城能为这些人口提供所有城市功能的服务。交通网对接中心城区为实现辐射作用，温江区对区域的交通网络进行了新的规划。根据温江区“七纵八横两轨两绕”的综合交通路网体系布局，努力实现东西南北互通、快通。在东向，有“两轨（地铁4号线温江段、成雅城际铁路）五路（成温邛高速路、成温邛快速路、光华大道、芙蓉大道、涌泉大道导航路）”与成都中心城区对接；在南向，有3条主干道（温黄路、七星路成环路双流段、凤翔大道成新蒲快速路）与双流连接；在北向，6条主干道（温郫路、温郫大道、正柳路、凤柳路、永文路接郫县的广场路、成青旅游快速通道）与永宁医学城片区、国际乡村度假区以及郫县、都江堰连接；西向，“两轨（地铁4号线温江段、成雅城际铁路）三路（成温邛高速路、成温邛快速路、光华大道延伸线）”与金马国际体育城片区、科技园片区以及崇州连接。待项目全部建成后，光华片区核心区域可经温郫大道顺畅进入成温邛高速公路；光华大道与绕城高速、三环路可实现快速转换；光华片区可经青羊区导航路融入成都中心城区，可经城市快速通道到达双流国际机场。光华片区路网将形成以光华片区为中心，互通互换，辐射永宁国际医学城、金马国际体育城、国色天乡及国际乡村度假区的骨干路网。城市快速交通也将分担起市民出行任务。届时，各轻轨站点、快速公交线路站点将设置区域交通接驳巴士线路，达到居住人口出行与快速交通之间的无缝换乘；在各轻轨站点、快速公交线路站点200米步行范围内将设置社会停车场库和自行车临时存放点，形成私人交通与公共交通的快速接驳。第三章 项目投资市场分析3.1 区域市场分析 据2009年成都市房指数报告显示:房地产综合物业价格为 7500元/平方米，住宅平均价格为 7000 元/平方米，写字楼平均价格为 8000 元/平方米。从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前成都市住宅市场供应上,住宅面积在，50平方米以下的占总量的25%，50-90平方米占总的40%,住宅面积在90-130平方米的占总量的20%,130170平方米占总量的10%,170平方米占5%，从以上统计结果看,90平方米以下，的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。我公司此时开发小户型是正确的。2009年到2010年成交套数不是很但，主要受到政策影响，但政策的松动，预计2011年，刚性需求将得到释放，购房需求将大大加大。二手房的市场受到政策的控制，特别对那些炒房者的打击，二手房市场将受到限制，二手市场房价的推高，将推动购房者购买新房。2010年成都市新开工面积为1413.62万平方米，下降20.8%，其中住宅新开工面积下降20%，商业类下降21.6%，办公类增加16.1%，全市商品房销售面积为2693.10万平方米，增长111.5%，其中住宅增长112.5%，商业类增长38.7%,写字楼增长136.1%。全市空置率下降31.6%。综上可以分析出2011年房地产将供给小于需求，市场前景好。项目所在地温江，市场前景更是乐观，温江区楼价在4500元/平方米到7000元/平方米间，各个楼盘销售状况较好，特别是御景湾均价在7000元/平方米，恒大城和巨龙环岛也在均价6000元/平方米。特别是温江光华大道的和成温邛高速的连接成都和将要修建的地铁和轻轨将大大拉近成都与温江的距离，将带来大量的外来温江购房者。综上分析，我们公司此时开发商品房是迎合市场需求的。3.2 区域市场SWOT分析1.优势（S）（1）地理位置优越。处于成都的西面，历来被认为是上风上水的区域，趋向于贵的区域属性，区域认知的心理层次将越来越高。（2）交通便利。成温邛高速，光华大道、芙蓉大道使得温江全面对接中心城区，规划中的轻轨，更是让温江与成都无缝接轨。（3）自然环境丰富。温江是国家级生态示范区，成都市的天然屏障，拥有13万亩花土资源，区内有江安河、杨柳河、金马河三条河流环绕，构建出最佳的人居环境。（4）深厚的历史文化。4000多年前，古蜀国鱼凫王曾建都于此，2007年1月，继鱼凫古城遗址后，两处总面积达10000平方米的商周时期遗址在温江重见天日，数以万计的珍贵文物被发掘。（5）产业经济集中。温江海峡两岸科技产业园的开发与发展，为温江带来了强大的经济支撑与产业支撑。2、劣势（W）（1）公建配套未能跟上城市化进程。初级教育、医院等基础设施配套未能跟上城市化进程，导致温江居住人气不旺，房屋空置率较多。（2）房地产市场过度依赖外地人口。房地产市场发展较快，本地购买能力有限，过度依赖成都、省内其它城市及省外城市购房群体。（3）未形成有影响力的商业。本地尚未形成有影响力的商圈，离成都20公里，比较近，本地居民习惯到成都进行商业消费，影响了商业的发展，导致本地市民娱乐生活缺乏，这也是温江房地产发展的一大契机。3、机会（O）（1）“4+1”西部新城新规划。温江处于“4+1”西部新城核心，市规划局对温江功能将以休闲、旅游、健康为主题。新规划带来新的业态调整，城市重新定位的契机，加速温江融入大成都。（2）城乡统筹试验区。温江是城乡统筹改革试验区，将会大大加快温江的城市化进程。（3）“国际花园城市”荣誉。温江被评为“国际花园城市”，也曾获评“最佳人居环境奖”，这是对温江生态环境的高度肯定。（4）“金马国际体育城”项目的启动。“金马国际体育城”大型项目的启动，必将吸引众多市民的关注，使温江再次成为关注的焦点。4、威胁（T）（1）成都二级圈层城市定位部分重复。其它区县都在融入大成都，建设中心城区的配套产业，打造休闲旅游的周末经济，城市定位有部分重复，会造成一定竞争。（2）其它城市相继崛起，温江关注度降低。温江前几年的发展领先于成都二级圈层其它城市，现在其它区县也开始注重城市基础设施建设，重视城区科学规划、建设宜居生态环境，并相继招商引进大项目，势必会吸引更多人的关注，相对温江的关注度会降低。（3）房地产相对低迷，阻碍经济发展。近两年温江房地产相对于双流、龙泉等区县低迷，并引发房屋价格大幅度下降，对地方经济可持续发展带来障碍。3.3 区域市场价格预估根据调查，成都市和温江的各个楼盘的售价，温江区楼价在4500元/平方米到7000元/平方米间，各个楼盘销售状况较好，特别是御景湾均价在7000元/平方米，恒大城和巨龙环岛也在均价6000元/平方米。我公司分析得出我们的项目住宅售价定为均价5500元/平方米，商铺售价12000元/平方米，车位5万/个是符合市场预测的。第四章 投资估算与资金筹措4.1 投资估算1根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量。本建设项目总占地面积约7220.36平方米，总建筑面积接近21661.08平方米（其中公建面积约2166.108平方米），总户数200户，地下停车场1：1，绿化面积近3000平方米，容积率3.0。小区内部规划由两个组团构成各成体系、各具特色。计划小区内修建一个面积约1000平米的商业小广场，此外，小区道路两旁还要种植树木，安装路灯。该土地的地块开发成本为5956.5万元。 2. 根据概算定额指标，确定单位工程造价。总投资估算汇总表序号项目费用名称 金额（万元）1土地开发费5956.52前期工程费用140.73建设工程费28164其他投资费168.95项目管理费181.66不可预见费272.47建设期利息116.28销售费用429.69项目投资总额10081.94.2 资金使用计划和管理随着施工准备、施工生产、竣工验收。缺陷责任期这一变化，资金也在随着运动并产生变化。结合资金在工程过程中的变化，应4注意以下问题：1.资金本问题：主要包括以下几个方面a由于资金的时间价值形成的利息。b注意风险的影响，如投资风险、破产的风险、工程风险等。c当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。d银行借款的成本率。2.优化使用周转资金问题：具体优化方法如下：a.分期分年度办理银行保函和保险费。b.将工程初期准备费用单列项目一增加初期收入，可以缓和资金矛盾。c.根据工程进度，有选择地租赁施工用机械设备。d.材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想法减少材料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金。e.向分包商转移资金压力。3.及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益。4.3 投资项目资金筹措缤纷花园的建设项目中资金问题是该项目能否运行成功的重要问题。从工程项目招标开始，本公司的财务状况的好坏就是能否通过资格预审的关键因素。只有获得筹集到足够的资金，本公司才能通过资格预审获得大型土木工程项目的招标资格，特别是对于一些延期付款工程，带资建设承包的交钥匙工程等显得由为重要。工程项目中的使用资金，包括固定资金和流动资金。固定资金用于购置施工机械设备等固定资产，流动资金主要用于购买工程所需要的材料设备、支付劳务工资和其他费用等。随着建设项目的不断进行，资金不断增值，用货币形式反映出已耗费的生产资料价值和劳动者所创造的收益价值。因此，如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。1.资金的渠道与方式签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影响信誉和经济效益。因此要注意从以下几个方面去筹措资金：a. 筹措和利用自有资金6550万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种的应收款项等，如应收的银行的票据、已完合同的应收工程款等。b用银行贷款2000万元：贷款是实施工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的一种方法。本公司可以向银行证明几个方面：本公司的实有资本额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表，本公司承包工程时的资金信誉良好，另外，还可以向银行提供该建设项目风险分析，以及本公司的工程经验丰富、实际工作能力强及诚实信用等。经以上几个方面调查了解后，本公司有信心让银行认为贷款后本公司有能力还款。本公司将采取抵押贷款，以工程设备作抵押。从工程所在地银行获得较多的当地货币贷款。抵押款和借款的比例称为抵押存款限额。影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、通货膨胀和贷款风险c. 房屋预售：房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成后在售出；另外一种是预售，俗称“卖楼花”，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足，由于缤纷花园处在城市中心区域，估计将会有许多投资者来购房，预计销售情况会较好。因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。预计房屋预售金可达4530万元。2编制资金流动计划，确定资金的需求额 （单位：万元） 序号项目建 设 期第一季度第二季度第三季度第四季度小计1投资1.1分年计划70%10%10%10%100%1.2建设投资 6975.99996.57996.57996.579965.71.3建设期利息116.2116.2小计10081.92资金筹措2.1自有资金655065502.2贷款200020002.3销售款收入1721.41273.615354530第五章 投资项目财务分析5.1 成本费用估算序号项目费用名称取费标准金额（万元）1土地开发费5956.52前期工程费用建安费用的5%140.73建设工程费1300元/平方米28164其他投资费建安费用的6%168.95项目管理费1-4项之和的2%181.66不可预见费1-4项之和的3%272.47建设期利息年利率5.81%116.28销售费用销售收入的3%429.69项目投资总额10081.95.2 总收入估算销售收入估算表项目第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度合计销售收入01721.41273.61535979114322住宅销售收入0711.4763.6985826110722商铺销售收入09504304507702600车位销售收入060801007601000经营税金及税金附加094.67770.04884.425538.5787.71营业税086.0763.6876.75484.65708.93城市维护建设税及教育费附加08.6076.3687.67553.8578.775.3 财务分析评价报表分析现金流量表项目第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度现金流入01721.41273.615359791现金流出6975.99996.57996.571112.770净现金流量6975.99724.83277.03422.239791累计净现金流量-6975.99-6251.16-5974.13-5551.94239.1项目投资利润表项目第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度合计销售收入01721.41273.61535979114322总成本费用6975.99996.57996.571112.77010081.9经营税金及附加94.67770.04884.425538.5787.71利润总额3452.39所得税1139.28税后利润2313.11盈余公积231.31应付利润0未分配利润2081.8利润率0.2064887财务指标1）财务净现值（FNPV）资本金财务净现值（FNPV）=4239.1 2）项目投资利润率 投资利税率 投资回收期 项目总投资额为10081.9万元，总销售收入为14322万元，总销售利润额为2081.8万元投资利润率平均利润总额/总投资额1002081.8/10081.9=20.6%销售利润率平均利润总额/销售收入1002081.8/14322=14.5%投资回收期0.817年第六章 项目风险性分析6.1 风险类别分析 1.自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。2.政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。3.经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。4.技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、