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商丘房地产市场调研报告 2011年6月30日 河南恒辉房地产顾问有限公司 壹 目录 贰 叁 肆 伍 陆 商丘市位于豫 鲁 苏 皖四省结合部 是河南省的东大门 辖六县二区一市和一个省级经济开发区 夏邑县 虞城县 柘城县 宁陵县 睢县 民权县 梁园区 睢阳区 永城市 东西横跨168公里 南北纵贯128公里 面积10704平方公里 人口832 39万 市区人口92万 城市概况 商丘 河南省实施 东引西进 战略的 桥头堡 河南省区域性物流中心城市交通部确定的交通枢纽城市河南省距出海口最近的省辖市 距连云港港口300公里 青岛港500公里 上海港700公里 城市交通 东临沿海 西扼中原 南襟江淮 北接齐鲁 商丘有 三商之源 华商之都 的美誉 是中国百家争鸣主阵地 国家历史文化名城 每年的农历九月九日 商高祖王亥诞辰日 举办 中国商丘国际华商节 吸引大量的华商投资兴业 城市文化 2010年国际华商节拜谒大典 商丘 中国国际华商之都商丘 中国国家园林城市商丘 中国百家争鸣主阵地商丘 中国金融生态城市商丘 国家历史文化名城商丘 中部最佳投资城市商丘 中国商贸名城商丘 全国平原绿化模范城市商丘 全国 信息高速公路 双十字通道商丘 中国优秀旅游 2010年国际华商节拜谒大典 古城商丘 城市名片 木兰文化节 燧人钻木第一火 孔子祖籍地 中国最大汉墓群 神奇风水古城 神秘芒砀地宫 神话巾帼木兰 神韵故道风情 燧人钻木第一火 木兰忠孝第一人 夏商开国第一都 大汉开基第一剑 深厚的历史底蕴形成一张张城市名片 从2004年中央提出 中部崛起 战略开始 商丘市GDP增速一直维持在10 以上 2010年商丘市GDP达114亿元 居于河南省第十位 总体经济运行态势良好 经济平稳发展客观上为房地产市场的发展奠定了良好的基础 城市经济 商丘市GDP增速一直维持在10 以上 商丘市人均GDP一直保持着较快的增长速度 居民消费能力大大提高 2010年人均可支配收入达到13800元 河南省2010年人均可支配收入为15930元 城市经济 商丘城市发展方向 南移东扩西进 城市规划 道北片区 老城区 城中村集中 人口密度极高 众多专业市场 老城区 人口密度高 集中了百货 步行街等多种商业业态 神火大道区 住宅集中开发区域 城市面貌较好 经济开发区 轻工企业集中 住宅开发兴起 但配套不足 城西区 随着梁园区政府的西迁 周边小区初具规模 市政配套有待提高 政策环境 2011年5月份 国家统计局公布的国民经济指标中5月CPI 消费者物价指数 同比上涨5 5 其中5月河南省CPI同比上涨5 8 通货膨胀的压力加快了房地产市场中压抑的投资性需求转向地市 一二线及部分三线城市限购令 央行限制信贷 银根收紧 中原经济区为河南省地市房地产市场提供相对宽松的政策环境 促使越来越多的房地产开发企业转向地市 按照规划和定位 随着商丘城市发展 房地产市场可发展空间巨大 城市房地产发展前景良好 商丘宏观经济小结 土地市场 2011年上半年商丘市土地供应总面积3645亩 成交1809亩 其中工业用地供应量较大 但实际成交量不足7 工业招商压力很大由于国家限购和银行信贷政策的影响 许多实力弱的开发企业拿地时越来越谨慎 商业用地和住宅用地呈现出供求平衡的假象 数据截止2011年6月30日 2011年上半年商丘市住宅用地成交明细 2011年商丘市重点楼盘市场存量 商品房存量 截止2011年6月底 商丘市重点楼盘市场存量预计31万平米 结合2010年房地产运行情况 加上其他未监测到的楼盘的存量 预计市场存量在60万平米 2011年商丘市重点楼盘市场存量 商品房存量 商品房释放量 2011年商丘市重点楼盘市场释放量 截止2011年6月底 商丘市重点楼盘市场释放量预计92 4万平米 结合2010年房地产运行情况 加上其他未监测到的楼盘的释放量预计市场释放量在180万平米 2011年商丘市重点楼盘市场释放量 商品房释放量 神火大道版块 城西版块 经济开发区 道北版块 老城区 道北板块 京九线北城西板块 梁园区政府周边老城区板块 中心城区神火大道板块 神火大道两侧经济开发区 中州路以东区域 为更好对商丘市场发展趋势进行分析 将城市分为5个板块进行研究 目前在售项目主要集中在城西板块经济开发区神火大道板块 商丘市重点楼盘分布图 城西板块重点项目分布图 备注 在售楼盘 待售楼盘 城西板块 城西板块项目分析 城西板块 城西板块 城西板块产品分析 城西板块客户群分析 置业动机 自住为主 改善次之 客户构成 梁园辖区内工薪阶层 公务员 大学教师 工厂管理层人员 投资者 道北及梁园附近乡镇居民 心理价位 区域内购房客户价格承受能力较低 在3000元 左右 城西板块 客户层次 非常雷同 客源截流比较严重 客源截流比较严重 城西板块小结 城西板块 神火大道板块重点项目分布图 在售楼盘 待售楼盘 神火大道板块 神火大道板块项目分析 神火大道板块 神火大道板块重点项目分析 神火大道板块 神火大道板块客户群体分析 神火大道板块 无论是从建筑风格 园林设计 建筑结构都比较讲究 区域引领整个商丘房地产市场 注重楼盘品质的打造 神火大道板块小结 神火大道板块 经济开发区板块重点项目分布图 在售楼盘 待售楼盘 经开区板块 经济开发区板块项目分析 经开区板块 经济开发区板块客户群体分析 经开区板块 目前新区人气相对不高 价格缺乏上升动力支撑 除建业桂园处尾盘期 价格4100元 左右 其余相对较低 价格缺乏上升动力支撑 经济开发区板块小结 经开区板块 三批百合苑 二批丁香苑 一批莉莉苑 待建 一期由茉莉苑 丁香苑 百合苑三大组团构成 三大组团由400米中央水系和10000 主景观区区隔而成社区以5层水景花园洋房为主一期共分3批推出 目前在售的为3批房源百合苑 一共10栋楼三批户型面积100 175 之间三批目前均价5000元 一层6200元 133 135 102 106 167 175 两房代表户型 四房代表户型 三房代表户型 推出产品 地中海式的建筑风格 楼体采用高低错落的建筑天际线 丰富的四坡屋顶组合加上三段式建筑形态 颇受商丘客户青睐 建筑风格 2020 3 16 42 可编辑 水木清华 从规划到建筑 从户型到景观 从配套到物业都称得上是商丘市房地产标杆项目 项目靠品质和景观吸引了大批消费者 商丘市高端楼盘较少 但高端项目影响力较大 消费者对楼盘品质和品牌的认可度 对楼盘的销售起着不可低估的作用 越来越多的开发企业开始关注品质 品牌等产品附加值的创造 未来房地产市场逐步从同质化扩张向精细化转型 个案总结 产品包括4层叠院别墅 8层电梯花园洋房 小高层一期2010年12月推出1 2 8 11 12 楼共5栋 240套房源二期首批推出3 4 13 楼共3栋 6 7 楼 目前正在排号 预计7月中旬推出户型98 两房 143 161 三房 160 四房目前均价5300元 小高层均价5100元 8层电梯房均价5300元 4层叠院5600元 5 4 3 6 2 1 9 10 11 8 12 7 14 15 16 17 18 19 13 二期 一期 两房代表户型 四房代表户型 三房代表户型 98 160 143 161 推出产品 定位 科技豪宅 恒温 恒湿 恒氧 十大科技系统恒温系统恒湿系统恒氧系统外遮阳系统外节能窗系统隔音除噪系统24小时热水系统同层排水系统外墙保温系统中水回收系统 项目定位及技术组合应用 应用技术 新风置换系统 地源头热泵天棚辐射系统 外遮阳系统 中水回收系统 项目主要应用技术 商丘第一个科技理念豪宅 借助十大科技系统进行营销推广 但受地理位置和项目规模限制 项目周边及小区内配套相对较单一 个案总结 项目开发上 工程两期开发 销售三批次入市 一期一批推出2 6 11 楼 共3栋 1 8万 产品均为三房 面积126 143 目前处于排卡期 预计7月9号开盘 1 2 3 3A 5 6 10 9 8 7 11 二期 一期 143 126 141 多层三房代表户型 多层三房代表户型 多层三房代表户型 推出产品 项目定位为 中高端住宅小区 但限于规模过小 仅50亩 而且项目旁的宋城路目前尚未扩建 周边尘土飞扬 环境较差 难以支撑其高品质社区形象 建筑风格确定为 现代简约 产品定位 以小高层为主 高层为辅项目户型设计全部为126 143 的三室两厅 户型设计单一且面积偏大 不利于后期销售 个案总结 项目开发上 工程三期开发 销售多批次入市 一期共8 2万方 1 12 楼 共计12栋 目前开工6栋 4 5 7 8 9 10 楼 2011年5月29日首次开盘 推出7 8 11 楼 共3栋 均为8层电梯房 目前已售85 产品90 两 120 130 三房 均价3000元 一层3400元 带院子 7 8 11 4 5 10 13 14 16 17 1 2 6 9 12 3 一期 二期 90 多层两房代表户型 多层三房代表户型 多层三房代表户型 120 130 推出产品 2011年5月29日 天骄华府首次开盘 所推房源当日销售80 开盘较为成功 项目位置较好 居于梁园区委 区政府西南侧 紧邻梁园区文化广场 区位优势明显 产品一般 而且阳台为全封闭式 三房户型相对较好 两卧及客厅均朝阳 采光较好 个案总结 项目开发上 工程四期开发 销售多批次入市 目前在售四期23 25 29 楼 共6栋 剩余房源不足30套 处于尾盘期 仅剩140 以上的大户型 23 25 26 楼11层 27 28 29 楼16层高层产品55 一房 89 两房 143 147 三房 164 四房 均价4100元 一二期 三期 四期 143 多层两房代表户型 多层三房代表户型 多层三房代表户型 147 164 推出产品 社区实景拍摄 建业品牌 知名度 影响力较大 有利于项目销售 项目价格较高 在经开区板块目前价格最高 处于尾盘期 均价达到3900 4100元 产品方面143 三房设计较好 双卧及客厅均朝阳 销售的最好 个案总结 规划总占地33亩 总建筑面积4 4万方 共7栋楼 其中7 8 楼为精装公寓 136 66 住宅74套面积为10113 2 89 8 住宅266套面积为23886 8 90 以下住宅面积占总面积约70 26 目前在排卡期 220余张 预计7月3号开盘 产品39 42 公寓 58 一房 86 90 两房 115 116 小三房 123 140 三房 1 2 6 5 7 8 小高层两房代表户型 推出产品 87 91 小高层三房代表户型 小高层两房代表户型 125 136 115 116 工地实景拍摄 高层 小高层 占比65 占比35 全市项目以高层加小高层占绝对主力 多层占比为35 以8层电梯花园洋房居多 商丘市建筑类型分析 商丘市成交产品户型 面积段分析 市场主流成交产品为三房产品 其中三室两厅的产品 成交占比最高约42 其次是四房的产品 主力成交面积段分布在110 130 之间 中高端客群从政 从商 目前商丘市场上的中高端客户群体主要以35岁左右的从政 从商的人员 他们所关注的是项目的区位 社区的品质 优美的景观 身份的体现 神火大道板块主流区域 神火大道板块为目前商丘市房地产市场的主流购买区域 高端客户由于承受力高 一般会考虑选择这个区域进行置业 中低端工薪阶层地缘性强 商丘各板块客户群体特征 经济实力一般的中低端客户流动性较小 地缘性强如老城区板块的道北居民 一般置业都会选择在本区域内购置房屋 商丘项目户型以三房占绝对主力 面积在110 130 之间 经开板块及神火大道南端个别高档项目户型面积较大 三房占绝对主力 面积在110 130 之间 商丘房地产市场总结 2011政策预判 2010年被称为 政策年 2011年虽然刚过去一半 但从房地产市场的政策来看 是对2010年政策的延续和深入 政策从大政方针向细部执行环节量化的开始 进入2011年 由于土地供应 政策调控 老盘消化及环境规范治理等综合因素的影响 商丘楼市的新盘放量偏少 整体市场经过2008年的调整回落及2009 2010年的快速增长之后 进入一个相对稳定的市场调整期 这一调整期围绕着高地价 紧银根 严政策的环境特点 引发了很多开发商从县城拿地 产品创新到融资合作等方面积极调整开发模式 已呈现了 开发走下去 大鳄迎进来 的特点 我们总结一下2011年的房地产政策 可以看出主要是在两个方面进行调控 内堵 加息 调高准备金 限贷 限购 房产税外疏 增加保障房供应 2011政策预判 内堵 每月一次的上调准备金率 造成贷款越来越难 不仅体现在个人房贷 也包括房地产企业的融资贷款 多次加息 使房地产购买和持有成本越来越高 限贷到限购 直接从户口上限制市场的购买量 房产税的试行 对房产持有环节成本增加效果显著 新国八条 通过对二套房和不足五年转手的征税 加大对投资客的打击 这些政策都是通过限制购买或者提高门槛等方面来调控房地产市场 采取的是减少需求的方法 外疏 从5月份开始 政策的调控开始注重向保障房发展 主要目的是通过加大保障房的建设 分流一部分客户 使得不同的收入群体都有解决住房的方法 开始采用增加供应 分化市场的方法调控市场 2011政策预判 通过上半年的政策我们可以预测 2011年下半年的市场调控 应该也是在这两个方面进行加重和细化 调控会持续到年底或2012年 主要政策应该是 限购令向三四线城市的蔓延 各地加快建设保障房 明确保障房的目标 建立一个市场为主 政府补充的房地产市场 这样 我们预测 2011年下半年 政策方面会逐渐加重 外疏 方面 通过增加供应 分化市场来对房地产市场进行调控 加息 限购等会慢慢弱化 可以得出 市场的价格会平稳上升 但升幅会控制在一定的范围内 销量会慢慢增加 观望客户会结束观望 或购买商品房或申请保障房 人口增长预测法 现有人口新增住房面积需求 92万 28 8 25 349 6万 增量人口新增住房面积需求 4 8万 5 28 8 691 2万 未来五年住房新增需求 349 6 691 2 1040 8万 年均948 5 208万 未来5年商品房新增需求 1040 8万 平均每年208万 不考虑投资性需求 未来五年商丘市商品住宅市场需求量是多少 已知条件2008年末商丘市市区人口92万 住房面积约为2300万 人均住房面积25 2020年市区规划人口为150万人 平均每年增长4 8万人未来5年实现人均住房面积达到28 8平方米 成交总量增长趋势推导法 注 预计未来五年的增长率保持在18 的水平 随着市场的进一步发展 未来需求增长率将会有所下降 因此该推