济南1998-2010年房地产市场.doc

济南1998年至2010年济南房地产价格走势自1998年取消福利分房至2010年,时间过去了12年。按照中国人十二个生肖十二年,十二年本是一个循环的传统理念,12年,是一个轮回。如今,我们聚焦在19982010这12年,看看曾经演绎过的中国开发商与购房者的恩恩怨怨。12年行业扩张、地产气势恢弘;12年房价飞涨、行业痼疾膨胀。究竟发生过什么,造就了地产的辉煌?究竟出了什么问题,导致了今日楼市调控一轮涨一轮的尴尬局面?12年房改,一段风雨历程。厚重的历史车轮滚滚向前,中国地产百折不回,书写着属于自己的长篇传记;12年路途,走得跌宕起伏。无论是开发商还是购房者,恩怨纠缠的血汗味足足弥漫了12轮春秋。1999年2010年济南房地产价格走势表：19982003 房地产市场开始探索发展个人住房消费的大潮一浪高过一浪，越来越多的资金倾注到房地产行业，房价全线飘红，房地产市场开始全面发展。直到2003年，2003年的济南，有统计资料显示，住宅均价继续保持上升的态势，商品房的均价达到2143元平方米，比上年同期的1749元上涨22.53，比2002年第四季度的2007元也上涨了6.78。 有媒体报道市区内当时的房价现状是，一环以内的房价很少低于3000元的，历下区、市中区的房价大多在4000元以上，二环以内的房价大多在2500元以上，单套新住宅的市场价格一般在40万元以上，“两口子的月收入只有高于5000元，才能保证每月承担近3000元的贷款月供，不降低生活水平。”而调查显示，作为省城购房主力的25岁至35岁的阶层，年收入大多仅在2万到3万元之间，房价收入比达到了10:1。 这一年济南市最新规划出炉了。2003年在省委召开常委(扩大)会议上，确认了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略“十字”方针和东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带及老城、西部新城、西部片区五大板块城市布局。“东拓、西进、南控、北跨、中疏”这十个字让许多人为之心血沸腾。东进成为最先吹响的号角，在二环东路东六公里的地方，济南市国际 (论坛 新闻)会展中心拔地而起。 2004-2005，涨势迅猛的房价 2004年的济南楼市并不平静，泡沫论发展迅猛，有些甚嚣尘上的态势。相比较而言，2004年是充满变数的一年。据当时统计数据显示，2004年四季度，全国35个大中城市房屋销售价格继续快速上涨，同比涨幅为10.8。济南2004年全市商品房平均销售价格为2720元/平方米，同比增长15.9%，房价首次超全国平均水平，其中四季度中，在全国35个大中城市中，济南房价以涨幅13.7%紧随青岛（同比上涨19.8%）、南京（15.2%），居全国第三位。 时间来到2005年。之前没有哪一年像2005年这样，国家连续出台的房地产政策如此力度之大、频率之高，也没有哪一年的楼市像2005那样随风而起，应声而落。国家的宏观调控起到了一定的作用，此时，上海、北京、深圳等大城市的房地产市场价格随着国家政策的出台而应声下跌，但济南楼市并没有受到太大的影响，虽然出现了成交量数月低迷，但2005年全年，济南房价较2004年上涨342元/m2，上涨速度为12%。业内人士认为，宏观调控的主要目的是降低房价的上涨速度，显然，调控在济南没有达到预期的目的。 有业内人士认为，2003年至2005年是房价涨势最猛的一段时间，有些热点地区1m2一年内涨了将近1000元。对此，曾有市民算了笔账，“我一个月收入3000元左右，在济南好歹也是个小白领，不吃不喝，一年收入3.6万元，可是去年，济南商品房均价上涨了342元/平方米，如果按照一个120平方米的房屋算，一年净增4.1万元，一年毛收入还不够送给开发商的。” 2005的小杨正值大三，有一次三个月的工作实习机会，几经辛苦终于找到一份工作，月薪只有600元，尽管不多，小杨却已经很高兴了，初入社会的小杨对一切充满了新奇，与同学合租了间两室的房子，100多元的房租并未让小杨觉得压力多大，此时只听人说房价怎么样，但自己也只是懵懂，总觉得买房子是件离自己很遥远的事。 2006-2007，脱缰野马 2006年的省城楼市延续了2005年的调控主题，无论是房价还是成交量都相对稳定。而2006年年底的房价却出现了快速上扬的势头，为2007年的疯狂奏响了序曲。 人们曾经用“暴涨”来形容2007年济南的楼市。这一年的房价犹如脱缰野马，肆意狂奔，绝尘而去。按照济南市房产管理局公布的房地产交易信息，该年度商品房均价上升15.7%，平均上涨1000元。2007年第二季度开始，济南房地产市场需求在长时间压抑后突然全面释放，济南楼市价格开始进入一个狂飙阶段。均价从二季度的4800-4900元每平方米上升到四季度的5600元每平米。房价狂飙的同时，调控政策也以前所未有的力度出台。同年，众多的国内一线品牌进入济南淘金，尽管大多数项目会在08、09年推向市场，但是如此多的品牌在同一年进入济南，这还是有史以来的第一次。2007年末，“拐点论”甚嚣尘上。持续的宏观调控效果明显显现，开发商们感到了资金的压力。 2008年至2010年：市场价格稳步上扬2008年以来由美国次贷危机所导致的金融危机寒潮席卷全球，世界经济进入1929年经济大萧条以来最困难的时期。我国经济也受到了很大程度的影响。尤其是房地产市场，各大城市都进入了低迷阶段。2008年前三季度，济南全市实现国内生产总值超过2000亿元，但增幅同比回落1.9各百分点。在大幅增长多年后，济南经济在困难的国内国际形势下开始步入下滑阶段。今年来一直坚挺的房间和强劲的刚性需求正开始瓦解，房地产市场进入一个调整时期。价格、供应、需求都在艰难调整中。2009年从市场总体看1-3月分价格基本保持不变，从4月开始，随着市场逐渐转暖，价格开始出现上升的趋势，而下半年价格较去年同期上升了8.8%。2010年济南房地产市场详细分析：图3-1 济南市区商品住宅新增供求关系分析 （2010年1-9月） 数据来源：山东中原投资顾问部 2010 年9 月，济南共有8 个项目加推新房源，共12.44 万平方米，1010 套房源，成交642套房源，整体开盘成交率达到 64%。 万象新天、路劲御景城和茗筑美嘉项目的开盘成交率较高，主要在于项目的性价比高，小户型居多，符合当前市场中刚性需求的要求；天泰太阳树和名士豪庭则因项目的高端品质和营销策略得当受到市场认同。 （三）成交量分析 1、济南整体住宅市场成交量分析 图3-2济南市商品住宅成交量变化 （2010年1-9月） 数据来源：山东中原投资顾问部 6、7、8 月份济南供应量、成交量的连续攀升，市场出现阶段性回暖迹象，同时房地产政策处于稳定消化期，9 月份济南在售项目价格坚挺，甚至有部分楼盘出现价格微涨现象，同时因受工程进度限制和人为因素制，该月新增房源供应量减少，导致 2010年 9 月济南商品住宅成交量环比上月下降 10%。 2、分区域住宅市场成交量分析 图3-3 济南市各行政区商品住宅市场成交情况 （2010 年9月） 数据来源：山东中原投资顾问部 各区成交量受区域内新增供应量特别是中低端商品住宅新增供应量影响大。9 月新增房源集中在槐荫区、市中区和高新区，其中，槐荫区由于绿地卢浮公馆和连城水岸两个项目销售较好，导致区域成交量最大。其余各区的成交量排序依次为历城区、历下区、市中区、高新区和天桥区。 （四）成交价格分析 1、2010 年1-9月济南商品住宅销售价格走势 图3-4 济南市商品住宅销售价格走势 （2010年1-9月) 数据来源：山东中原投资顾问部 由于当前房地产市场主要由新增房源支撑，因此，济南房地产市场价格受新增房源成交均价的影响较大。9 月在万达公馆、太阳树、逸城山色等中高端项目开盘成交的带动下，济南商品住宅市场的销售均价达到 8398元/平方米，环比上月上涨 2%。 2、2010年1月-9月济南各区域商品住宅销售价格走势 图3-5 济南各区域商品住宅销售价格走势 （2010年1月-9