养老问题的解决方案.ppt

关注 夹心层 养老问题 夹心层 养老问题的解决方案 摘要 养老地产 从土地价值 景观资源和未来价值来看 大部分都是生态景观资源一流 区位优势得天独厚 市场空间巨大 盈利空间巨大的优质项目 从社会 国家战略和行业发展来看 也都是具有强大国家政策持久支持 市场发展空间巨大 融资渠道畅通 能够与金融 资本和保险平台相结合 进可攻 退可守 随时变现 市场风险极低 地产 金融 保险 医疗 健康 旅游等各种优势资源复合叠加 与养老健康产业链条紧密衔接 是可遇而不可求的稀缺价值投资项目 同时 养老产业伴随中国人口老龄化进程和逆城市化进程 经济效益将逐年倍增 社会效益不可估量 目前国内的养老地产普遍定位为高端养老社区项目 但是国内夹心层老人数量巨大 占有绝对性的数量优势 该群体并没有优越的老年养老收入 更不能支撑高端养老项目的老年消费需求 从而导致大部分养老地产项目空置率极高 这些养老地产投资公司较多处于投资资金回笼难的困境 综上 养老产业和夹心层养老的有效结合 能够满足不同消费层次的老年养老 将会在养老产业形成标杆示范效应 从而整体提升公司在养老产业领域的竞争优势 成为养老产业投资的第一先锋军 夹心层 养老问题的解决方案 目录 养老产业现状与发展空间 壹 养老产业发展现状 养老产业的发展空间 养老产业发展存在的问题 夹心层养老的巨量社会需求 夹心层养老的现实社会意义 一 夹心层养老的巨量社会需求 调查显示 目前我国约有40 7 的老年人仍是靠家庭供养 四成老人认为自己是家庭的负担 只有约24 的老人能够依靠养老金生活 农村很大一部分老人要靠劳动收入养活自己 另外 我国城乡老年人的收入差距巨大 城市老人中 占比66 3 的老年人能够靠养老金生活 而在农村 能够将养老金作为主要收入来源的老年人 占比仅为4 6 我国目前的养老地产项目 大多定位高端 一个月的养老需求均在5000以上 甚至部分养老社区的消费需求在万元以上 我国大部分老年人的月退休金集中在2000元到3000元之间 基本无法满足高端养老社区的养老消费要求 除去社会的五保老人及部分有高端养老能力的老人 剩下绝大部分老人 是养老群体的主力军和主要养老群体的参与者 这部分老人属于夹心层养老群体 针对他们的需求 亟需社会 政府 企业予以关注 二 夹心层老人的家庭养老需求 夹心层的老年群体 子女孝敬老人在时间 精力 财力等方面 均有较大的挑战 无法满足该部分老人的养老需求 数据显示 2010年全国4 01亿个家庭户中 有60岁及以上老年人口的家庭户为1 23亿户 通常所说的老年空巢家庭共有4013 5万户 生活在空巢家庭中的老年人口总数至少有6200万人 占老年人口总数的三分之一 夹心层养老群体 涉及的家庭基数庞大 占比达到30 以上 特别是空巢老人和失独老人的养老问题 更需社会和政府的重视 需要倾注较大的财政支持力度 三 夹心层老人养老存在的问题 目前国内大部分养老地产存在的问题入住率低 定位不清晰 夹心层养老缺口较大 老年人的收入无法满足中高端养老的消费需求等 根据人社部2012年底数据统计 全国养老金水平西藏以2700元 月居首 北京2510元 月名列第二 而天津月人均养老金水平为1881元 相对2011年上涨了10 6 按照政府年10 的养老金增速目标来看 到2013年底 天津市人均月养老金为2069元 按照养老机构年服务费最低3万的标准计算 每月的服务费就需要2500元 国内大部分省市的养老金水平显然难以支付 三 夹心层老人养老存在的问题 养老社区费用高企 养老地产年服务费最低3万针对华北地区如北京 天津等一线城市的养老地产项目 会员制养老地产除50万到120万不等的会员费以外 老人要想入住还需缴纳每年最低3万元的服务费用 除会员制以外 还有租赁形式与产权出售两种 针对该部分高端养老社区的消费需求 基本超过普通退休老人的养老预期和实际消费能力 运营困顿 盈利模式不清晰 对一线城市养老地产项目费用进行走访发现 养老地产的各类养老费用高企 市场认可度不高 不少业内表示 养老地产声势大于实际 主要原因就在于开发企业尚未吃透养老地产的盈利模式 养老地产为何收费高昂 长期运营如何后继有力 困顿的市场现状又将如何扭转 三 夹心层老人养老存在的问题 投入巨大资本回笼压力骤增按照全国统算 东部发达地区养老机构建设一张床位的投入大致是30万至50万元 中部是20万至35万元 西部是8万至20万元 以而卓达太阳城为例 而该养老示范基地项目总规划500张左右床位的养老护理中心 按照此数目测算 500张床位的投入大约就是1 5亿元 再加上外围的公共设施建设投入巨大 入住率低下难有规模效益记者调查天津现有养老地产项目发现 大多数养老地产项目入住率低下 卓达太阳城 云杉镇 永泰红磡等入住率均在20户以下 永泰红磡负责人张敏先生表示 目前处于冬闲期 天津地方的气候比较寒冷 冬季入住的老年人相对较少 该项目针对的主要客户群为失能失智老人 以上项目除永泰红磡外均采用会员制模式 最低会员费40万最高约为100万 中等水平的80万会员价核算 20户老人的会员费用大约可收取1600万会员费 月均收取服务费用60000元 四 夹心层老人养老的社会意义 有利于弘扬社会敬老爱老的社会道义 能够使更多老人安享晚年 获取老年生活的乐趣 能够减轻老年人子女的生活压力和孝敬老人的生活负担 有利于构建和谐社会 实现老年社会的精神文化繁荣 夹心层养老 是养老产业发展的核心 夹心层养老的解决方案 贰 挖掘养老产业链价值 建立全国知名连锁品牌 开展专题养老 满足差异化需求 夹心层养老服务体系的构建 整合国内优势养老资源 一 拓展产业链 挖掘养老产业链价值 通过经营老年社区而扩展出一种立体的开发经营方式 实现住房 医疗 服务 度假 旅游 教育等产品全方位结合 这种复合地产项目的盈利来源不止是住宅产品销售 还有来源于完善的配套服务带来的增值效应 经过我司和战略伙伴的产业运作 目前在长寿食品和健康管理服务领域有了较大突破 并建立了相对知名的品牌 如北京爱壹家国际护理院等 全产业链定制 打造5A老年生活新范本 二 建立全国知名连锁品牌 确立 百城百岁 发展战略 建立全国知名连锁品牌 长寿城 品牌连锁项目 力争在3年的时间发展10个城市 5年的时间发展30个城市 利用10年的时间 发展100个城市 在全国重点城市 风景秀美城市建立 长寿城 品牌项目 全力打造 中国首家5A养老产业连锁品牌 三 开展专题养老 满足老人多样贴心需求 长寿城内开展专题养老服务 以满足不同层次需求 不同身体状况 不同地域民俗风情的老人需求 最终满足老龄人多样化 多层次的贴心服务需求 四 夹心层养老的五项特色服务与价值提升 战略定位 打造中国首家5A级老龄生活乐园连锁品牌 成为全国的中高端健康养生产业旗舰 打造5A级老龄生活乐园连锁品牌 长寿城 中国首家5A级老龄生活乐园连锁品牌 1 园林度假式的养生环境 将现代医疗 温泉养生 休闲度假 健康运动等功能融入其中 打造覆盖温泉养生 中医养生 农业休息养生养老 旅游区养生养老 度假区养生养老为一体的国际化 现代化 综合性养生养老中心 在景观布局 产品定位方面 走高端 自然路线 打造成为园林式的度假养生养老胜地 度假式的养老环境 和社区类养老向结合 相互补充 把控相应的配置比例 同时和携程 途牛等旅行服务商开展合作 例如开发 携程老龄度假专线 2 国际领先的医护体系 引入国内外知名医疗品牌 老人护理品牌 健康管理机构或相应的分支机构 打造一流的老年医疗服务体系 提升老年人的高品质养老生活 根据入住老人的实际需求 构建高 中 低档 较为完善的医疗护理体系 瑞士顶峰医疗集团 瑞士皇家护理学院中国医学科学院协和医学院北京中医药大学空军总医院北京同仁医院 3 独创营销和品牌管理模式 作为一种崭新的商业模式 养老地产向上衔接了医疗保险 护理保险和养老保险等产品 同时带动了下游的老年医学 护理服务等 养老地产的营销 可以结合保险产品的特点 有针对性地设计养老地产产品 绑定到保险产品的销售 同时做好保险客户的后期养老服务工作 作为 长寿城 知名养老品牌持有者 以现有品牌管理模式为基础 根据市场和老龄人口的需求 及时调整和创新品牌管理模式 并在全国其他地区复制推广 4 老龄创业式半工半养 对于身体尚好 却又赋闲在家的老人 在老年创业专题养老中心 实现老人快乐养老 主动养老 结合老人特殊的社会资源和参与社会二次创业的动力 和结合 大学生最难就业季 的背景下 可以使老人在二次创业的同时 帮扶大学生群体 实现老人和大学生集体联合创业 在帮扶大学生创业的同时 实现老人老有所养 补贴家用的同时 可以实现自身技能 知识的传承 健康食品农庄 让老人体验农庄式的退休生活 实现老有所乐 老人艺术工作室 继续激发老人的创作灵感 在颐养身心的同时 为后世和子女留下佳作 老年创业基地 针对有创业需求的老人 为其提供经纪人式的服务 互助式养老 例如有劳动能力和自理能力的老人 可以协助年岁较大 生活需要照顾的老人 从中获取相应的劳动报酬 以减少自身的日常生活开支 5 心灵关怀式的文化养老 为了缓解老年人心灵孤单和照顾孙子孙女的需要 引进国内外顶级幼儿园 小学 在安享晚年的同时 亦可以照顾孙子孙女们的生活起居 一定程度上可以减轻子女们的生活负担 同时开展其他心灵关怀活动 如修建孤儿院 图书馆 老年大学 艺术馆 棋牌室 长寿或孝文化博物馆等 并举办各种协会 赛事 长寿膳食文化节等 五 独创的夹心层养老服务体系 针对国内普遍存在的高端养老社区和较为低端的五保老人敬老院 中间差别较大 一定程度上不能满足国内大部分老年人的养老需求 大部分老人的养老需求介乎两者之间 针对这类巨量养老群体 我们建立符合中国国情的 夹心层养老服务体系 时光银行志愿者到养老社区打工 可以积累积分 这些积分既可以累计 可以转让 可以买卖 也可以兑换长寿食品大礼包 年轻人可以用时光银行的积分 为父母兑换入住的机会 亦可以留到自己老年的时候入住 互助式养老参考前期热映的 老有所依 电视剧 开展55岁和70岁以上高领老人的养老组合 形成一个互助式的养老单元 从中获取一定的日常生活开支 降低年轻老人的养老开支 社区型养老产品和度假养老产品有机对接鉴于度假型养老产品对客户经济能力要求相对较高 因此 夹心层养老合理配置城郊社区养老产品和景区度假养老产品 实现度假型养老产品和社区型养老产品的有机无缝对接 整合国内优秀资源 六 整合国内优势资源 打造一流养老品牌 六 整合国内优势资源 打造一流养老品牌 联合国老龄研究所 InternationalInstituteonAging UnitedNations Malta 详情请参阅网站 www INIA org mt国际人口老龄化长寿化专家委员会中国社会经济系统分析研究会中国老年学学会养老与护理专业委员会养老与护理专业委员会是全国唯一被民政部认可 从事培训和授权养老和护理院管理的团队 养老与护理专业委员会是联合国老龄所在中国唯一的全国性合作伙伴 技术支持及项目合作核心团队 六 整合国内优势资源 打造一流养老品牌 中国医学科学院协和医学院北京中医药大学空军总医院北京同仁医院中国国际旅行总社中科建筑设计研究院 北京爱壹家国际投资管理有限公司IcarehomeInternationalInvestmentManagementCo Ltd 旗下运营管理核心团队 六 整合国内优势资源 打造一流养老品牌 北京爱壹家国际护理院 是中国老年学学会养老与护理专业委员会及国际一流专业养老护理机构 意大利蒙塞拉特协会 合作打造的高端国际连锁护理院 北京爱壹家国际护理院是国内第一家面向高端养老护理市场的国际化 专业化护理院 现已正式投入使用 是我国首个得到欧盟国家政府 意大利 认证的高端老年护理临床教学实验基地 北京爱壹家国际护理院 国际化连锁专业护理机构遵循国际五项标准的专业护理机构按照五星级标准建造和配置的专业护理机构面向国际人群提供高档次护理服务的专业机构 六 整合国内优势资源 打造一流养老品牌 北京爱壹家国际护理院 夹心层养老的盈利模式分析 叁 夹心层养老的巨量社会需求 夹心层养老项目的安全性分析 普通养老产业的产业链价值分析 夹心层养老项目的盈利模式分析 一 夹心层养老的巨量社会需求 能够获取政府 社会 企业的支持 如前文所提及的社会有巨量的夹心层养老需求 这部分群体虽然没有较高的养老消费能力 但是在庞大的社会需求基数上 能够保障养老项目持续稳定的现金流 同时 有效解决夹心层养老的社会需求 会获取有良好的社会效益 从而能够获取政府较大的财政支持力度 以及有效吸收社会慈善项目的扶持力度 二 夹心层养老项目自身的投资安全性分析 项目的选址 养老社区或选址在 好山 好水 好文化底蕴 的旅游渡假区 或选址在经济发达 配套完善的城市中心或近城市中心地带 可以实现度假型养老产品和社区型养老产品的有机无缝对接 良好的选址条件和充足的土地储备 决定了土地有较高的升值空间 保证10 以上的年收益 营销模式的创新 夹心层养老项目划分为养老产品 刚需产品和度假产品 相互独立 更有联系 可以满足不同层次的消费需求 并和保险公司 旅行社及专业房地产销售公司建立战略合作 以满足市场需求 和化解项目运作的资金压力 打造5A级老龄生活乐园连锁品牌 成为养老产业上市第一品牌打造中国首家5A级老龄生活乐园连锁品牌 成为全国的中高端健康养生产业旗舰 针对国内养老产业的市场环境 合理布局 实施 百城百岁 发展战略 各个项目相互依托 相辅相成 为老龄群体提供度假式 候鸟式的快乐老年生活 通过5到10年的产业和资本运作 实现千亿发展目标 使海南长寿城投资发展有限责任公司成为养老产业的第一上市品牌 三 普通养老产业的产业链盈利分析 老龄产业链所产生的新的项目盈利体系衍生出一系列养老功能配套和生活配套 产业的辐射效应显著 可以作为新的赢利点而目前市场中老年人产品及服务体系开发薄弱 资源整合力度不够 四 夹心层养老项目的盈利模式分析 依照养老产业连的产业和行业特点 划分不同的自营 租赁 出售等盈利模式 以化解养老地产整体的资金压力 构建良好的服务体系 自营 核心板块采用自营的盈利和管理模式 针对长寿城项目的核心板块 如医院 学校 图书馆 博物馆等基础类业务板块 开展自营的业务模式 便于管理和整体品牌提升 同时长寿城项目内的大部分床位亦采用自营的模式 统一招聘护理人员 内部统一的装修风格和标准如一的配套设施 例如 针对养老产业链中的家政服务和健康培训 由长寿城项目自身负责运营和管理 租赁外包 部分商业采取租赁外包的形式 术业有专攻 针对卫生保健中的医疗卫生 保健养生 护理 疾病防治等需要专业机构配合的部分 选择社会上颇有名望的专业医疗机构合作 如瑞士顶峰 慈铭体检等 这些部门 采用租赁 外包的模式 以降低项目的运作成本和相应的管理风险 并实现项目的整体盈利 四 夹心层养老项目的盈利模式分析 出售物业 出售部分住宅项目 在项目运作前期 项目的资金压力相对较大 针对这个问题 采取部分住宅和养老公寓对外销售 以回笼部分资金 用以后续项目的开发 和整体项目服务品质的提升 但是 处于项目运作的成熟阶段之后 针对前期销售出去的住宅和养老公寓 可以采用回购的模式 实现项目的整体品牌化运作 以扩大 夹心层养老 养老品牌的知名度和含金量 项目转让 项目整体溢价转让 亦或者根据项目的整体运作情况 到项目落成的后期阶段 可以将项目的部分或整体溢价出让给相关专业养老品牌运作机构 资产证券化 打造养老品牌第一运营商 实现资产的证券化 夹心层养老国内经典案例参考 肆 北京市大兴区礼贤民族敬老院 天津雲杉镇会员制养老俱乐部 江苏丹阳市红叶颐馨园 海口幸福百年老人公寓 一 北京市大兴区礼贤民族敬老院 1 概况地址 北京市大兴区礼贤镇礼贸路60号床位 286张收费 2500 4900占地面积 17000平方米2 典型特点该养老院服务的最大特色是医养结合 在享受养老服务的同时也享受到应有的医疗服务 一 在医疗服务上 依托北京市大兴区康家乐老年病医院的医院的管理模式与服务 可诊治老年人常见病及多发病 并能对老年人在住院过程中突发情况进行急救处置 我们有 1 一支有正规执业资质的全科及专科医护人员24小时在岗及值班 2 必要的医学检查仪器 500毫安X光机 彩色超声多普勒诊断仪 心电描记仪 常规及生化检验等 3 配套的医疗救治设备 心电监护 心脏除颤器 中央供氧及床头供氧接口 床头吸引器接口 床头个人紧急呼叫器 配备有急救设施的救护车等 一 北京市大兴区礼贤民族敬老院 二 在养老服务上 北京市大兴区礼贤民族敬老院有养老院的舒适条件与收费1 舒适的生活环境 适合闲步带有鱼池假山的花园式庭院 包含洗浴设备卫生间及烟感应器的单 双人间 室内有空调 液晶电视 24小时热水等 2 营养可口的饮食供应 设有回 汉两个食堂 配备电器化炊具 自动消毒器材 内设小餐厅 能同时容纳200多人就餐 并根据病情 民族及个人习惯由营养师配餐 3 丰富多彩的文娱生活 图书阅览室 文娱活动厅 适合书画 棋牌 游艺等活动 另有室内外健身器械等 收费标准 单位 元人民币 一 北京市大兴区礼贤民族敬老院 3 服务设施大兴区礼贤民族敬老院内设有单人间和双人间两种 房间内设独立卫生间 24小时热水供应 多功能医用床 衣柜 液晶电视 淋浴 空调等一应俱全 此外 房间内每张床头还设有紧急呼叫器 氧气接口 吸引器接口 房间内还装有烟感应器 确保老人的居住安全 餐饮方面设有回 汉两个食堂 配备电器化炊具 自动消毒器材 内设小餐厅 能同时容纳200多人就餐 公共闲聊娱乐设施有图书阅览室 文娱活动厅 书画室 康复健身房 网吧 棋牌室 乒乓球室 户外健身器械 篮球场 观鱼池等 住院楼内每层有阳光厅式休闲艺疗室 楼外有随处可坐下欣赏的假山花园 曲院通幽 鲜花满径的活动区 可根据老人自己的兴趣 体力开展活动 医疗设备 养老院采取老年病医院管理方式 硬件设施齐备配有500毫安X光机 彩色B超 高功能心电描记器 心电监护仪 中央供氧 心脏除颤器 常规及生化化验仪器 中西药房等医技科室 以及配备有急救设施的救护车等 一 北京市大兴区礼贤民族敬老院 4 服务内容1 完全自理 医生护士每日查房巡诊及护理 打扫整理室内外卫生及消毒 打开水 每周洗衣两至三次 床单 被罩 枕套十天洗一次 2 半自理 完全自理服务项目全包括 另加打回饭菜 协助老人洗脸 穿衣 更换衣服 每周协助老人洗澡一次 协助老人洗脚 协助老人剪指甲 协助老人用药 3 不能自理 上述两项服务全包括 另加推老人坐轮椅到室外活动 晒太阳 协助老人大小便 协助老人床上擦浴 给老人喂水 喂饭 为老人更换尿垫 以及定时翻身 二 天津雲杉镇会员制养老俱乐部 1 概况地址 天津市东丽区卫国道雪莲路雪莲东里2号楼床位 3416张收费 1700 3000元人民币占地 1460亩特色服务 可接收异地老人具备医保定点资格雲杉镇会员制养老俱乐部 位于宝坻区牛道口镇 距北京约72公里 天津约80公里 唐山约80公里 独享三大城市资源配套和复合式交通路网 是滨海公司在我国人口老龄化程度加剧 养老需求日益多样化的背景下 整合自身优质资源 联袂国内外强势合作伙伴 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