案例分析 地籍管理.ppt

1 案例分析登记错误 某房地产权利人为张三 张三死亡 公证机构出具了继承权公证书 证明该房屋由张三的两个儿子张甲 张乙法定继承 登记机构依据公证机构的公证文书办理了继承的转移登记 将房屋所有权人记载为张甲 张乙 张三的另一个儿子张丙知道后 向公证机构反映公证失实 要求纠正 公证机构撤销了公证书 张丙应该怎么办 2 案例分析登记错误 此时 张丙可以征得张甲 张乙的同意 重新办理公证 并一同前往登记机构将登记的权利人更正为张甲 张乙 张丙三人 如果张甲 张乙不同意 张丙也应当向人民法院提起请求确认房屋归属的民事诉讼 凭法院生效的判决书向登记机构申请更正登记 1 房地产权利人 利害关系人认为房地产登记簿记载事项有错误 且登记簿记载的事项确有错误的 在房地产权利人书面同意更正的情况下 可以共同申请更正登记 2 如房地产登记簿记载的权利人不同意更正 但有行政机关 人民法院 仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属确有错误的 利害关系人可以直接申请更正登记 3 房地产登记机构受理了更正申请后 对正在审核中的房地产转让 抵押等登记申请必须中止办理 同时暂缓受理新的相关登记申请 一旦更正登记程序完成后 登记机构才可恢复受理有关房地产登记 3 案例分析登记赔偿 年 月 日 新胜包装印刷 深圳 有限公司 以下简称新胜公司 向深圳市有色金属财务公司 以下简称财务公司借款 万元人民币 新胜公司以其价值为 万元的国有土地使用权作为贷款抵押物 新胜公司逾期不能偿还贷款 财务公司向深圳中院提起民事诉讼 新胜公司被深圳中院宣告破产 在破产程序中 财务公司对抵押物的优先受偿权未得到确认 后又因新胜公司的破产财产不足以清偿破产费用 深圳中院作出民事裁定 裁定终结新胜公司的破产程序 使财务公司的该项民事权益完全不能实现 财务公司遂提起行政诉讼及行政赔偿诉讼 要求规划国土局赔偿其损失 4 案例分析登记赔偿 法院经审理认为 规划国土局在新胜公司申请不符合法定要件 且未经法定公告程序的情况下 为新胜公司颁发了 房地产证 的行为不合法 建立在不合法的具体行政行为基础上的抵押登记行为亦不合法 而且 房地产证 涉及的土地在此之前已设立了抵押权 属重复抵押 为此 深圳中院判决 撤销深圳市规划国土局颁发的 房地产证 撤销深圳市规划国土局的抵押登记行为 新胜公司现已破产终结 原告对其民事权利已经穷尽了实现的途径且仍不能得以实现 因此 被告违法的核准登记和无效抵押登记行为给原告造成了直接的经济损失 规划国土局应对财务公司 万元人民币贷款本金的直接损失予以赔偿 5 案例1黄某诉讼开发商无法办理土地证纠纷案 原告 黄某被告 某开发商事件回放黄某于 年 月 日签订商品房买卖合同一份 约定购买某开发商商品房一套 总价 元 黄某于 年 月 日和 年 月 日分两次交清全部房款 由于该房屋是一楼 开发商将门前绿地用栅栏围住 以总价款 元单独卖给黄某 黄某在得知 小花园 无法办理土地证之后要求开发商退还该款及利息 元 遭开发商拒绝 无奈黄某诉至法院 法院应该怎样审理 6 案例1黄某诉讼开发商无法办理土地证纠纷案 一 小花园 所占用的土地的使用权归该小区全体业主共有 开发商因其没有处分权 该买卖 小花园 的协议无效 我国 物业管理条例 第二十七条规定 业主依法享有物业共用部位 共用设施设备的所有权或使用权 建设单位不得擅自处分 当开发商把自己所开发的商品房卖出之后 就不再享有该小区范围内的任何权利了 假如开发商自己还保留部分房源供自己使用 或者还有部分尾房尚未售出 那也只能以业主的身份享有其与其他业主同等的权利 并承担同等的义务 该 小花园 占地实际应为全体业主所共同共有 开发商无权进行处分 依据我国 合同法 相关规定 应依法确认该合同无效 7 案例1黄某诉讼开发商无法办理土地证纠纷案 二 该 小花园 所占用地的成本已计入房屋单价之中 开发商不能再次出卖 依据河南省物价局豫价房字 号 关于印发 河南省新建商品房价格行为规则 的通知 第五条规定 作为公共用地 小花园 所占土地成本已计入开发商售房单价之中 换句话说 开发商在卖房款中实际已把 小花园 的成本收回 现在又单独将 小花园 出售给业主 等于收了业主双份的款 这显然是违背基本的法律精神和原则的 三 该 小花园 用地因无法办理土地使用权证导致合同无效 我国土地使用权的出让 转让是以变更登记 也就是以取得国有土地使用证才能生效 该 小花园 用地因为规划当中是作为小区公共绿地而无法办理土地使用证 致使该买卖合同无法履行后 致黄某无法达到合同目的 另外 该买卖行为侵犯了其他业主的共有权 因此应认定为无效 8 案例2厂房改住宅 案情 海某 居某于2004年与某企业私下签订协议 购得该企业一幢6层厂房后 厂房土地性质为国有划拨土地 将厂房擅自改造成20多套成套住宅对外出售 并要求国土部门为购房户办理土地使用证 请问 国土部门能否办理 为什么 分析 不能办理土地使用证 1 根据 城市房地产管理法 第39条规定以划拨方式取得土地使用权的 转让房地产时应当按国务院规定报有批准权的人民政府审批 海某 居某与某企业私下签订的协议属于违法行为 2 根据国土资源部 五个不得登记 规定将厂房擅自改造成住宅改变了原有的土地用途 所以国土部门不能办理土地使用权登记 2020 3 16 9 可编辑 10 案例3储备土地能否办理登记 某市土地储备中心以其所收购储备的一宗面积为20000平方米的土地 向当地土地登记机构提出国有土地使用权登记申请 并打算以此使用权进行抵押 该市土地登记机构以该宗储备土地有重新主张土地使用权人 其产权存在争议为由 不予办理登记 而土地储备中心认为其享有储备期间土地的国有土地使用权 对土地登记机构不予登记的行为向法院提起行政诉讼 要求为其储备土地办理国有土地使用权登记 土地登记机构 不予办理土地登记 的行为是否正确 11 案例3储备土地能否办理登记 案例点评 实践中 政府为确保土地储备工作的顺利进行 某一宗地是否纳入政府储备要经过政府职能部门认定或严格审批 事业单位性质的土地储备机构具有经营管理土地的权利 但在收购储备土地的过程中并没有取得该土地的使用权 在本案中 市土地储备中心根据政府决策依法实施土地收购储备是合法的 但是储备土地是土地的一种特殊形态 土地储备中心作为独立的事业法人 根据政府行政授权对所储备的土地行使管理权 但并不因此就拥有国有土地使用权 12 案例3储备土地能否办理登记 关于土地登记机构能否为储备土地办理登记的问题 土地储备管理办法 已有明确 其相关规定可以有效解决以往储备土地不能融资等问题 土地储备管理办法 第十七条规定 市 县人民政府可根据需要 对产权清晰 申请资料齐全的储备土地 办理土地登记手续 核发土地证书 供应已发证储备土地前 应收回土地证书 设立土地抵押权的 要先行依法解除 从以上规定可以看出 对符合规定条件的储备土地可以为其办理土地登记 但是对产权不清晰 申请资料不齐全的储备土地是不能办理登记的 本案中 如果该储备土地确实存在权属争议 则土地登记机构以产权存在争议为由 不予办理登记的做法是正确的 虽然在实践中为了解决储备土地融资等问题 允许为储备土地办理登记 但由于储备土地具有短期内由储备机构代政府管理的特殊性 在出让土地时需要收回土地证书 由此又会产生一系列的问题 因此 对于储备土地的登记应慎重 13 案例4小产权房1 年 月 郑州的代小姐花 万元 在郑州市三官庙南街买了一套房子 如果没有以后的事情发生 这套包括车库在内共 多平方米的房子绝对可以让代小姐安居乐业 而代小姐按约定首付了 万元房款 去办房产证时 才知道对方的房子是在村集体土地上盖的 个人仅拥有 的产权 尽管房主靳先生已按约定将房子交给了代小姐 但去办理过户手续时才知道 这种房屋属于农村集体自主开发的小产权房 不能办理过户手续 由于无法办理过户手续 代小姐也不再支付剩余款项 也没退还居住房屋 房主靳先生去年将代小姐诉至法院 要求解除双方在 年 月签订的购房合同 要求法院判令代小姐返还房屋 14 案例4小产权房1 一审法院认定该房是自主开发的 小产权房 按规定不能办理房屋过户手续 因此靳先生要求解除双方购房合同并返还房屋的诉讼请求得到了法院的支持 并判决靳先生胜诉 而代小姐则提出反诉 代小姐诉称 按照原先约定 在她首付房款 万元后 待房屋过户到她名下后 其再支付剩余的 万元 房主靳先生曾承诺 个月办好房产证过户手续 法院判决解除双方的购房合同后 给她带来了巨大经济损失 其中装修费 元 该房屋升值给其带来经济损失 万元 合计 元 由于是房主的过错导致其蒙受损失 故房主靳先生应赔偿其所有损失 15 案例4小产权房1 而靳先生则提出 代小姐应支付 年来的租金计 元 法院再审认为 靳先生作为房产的拥有人 在对该房屋掌握的情况全面准确的情况下 仍和代小姐签订房屋买卖合同 并在买卖合同中承诺负责为原告办理房产权过户 因无法办理过户导致双方买卖合同解除 靳先生应承担主要责任 法院据此判决 靳先生在判决生效 日内 除返还代小姐购房款 万元外 还应赔偿代小姐因合同解除造成的损失 元 而代小姐则需支付靳先生 年来的租金 元 对此判决靳先生也提出了上诉 法官认为 如果靳先生不履行法院判决 法院强制执行该案子时 也只能执行靳先生的房产 而这又走了个怪圈 让案件回到了起点 16 案例5小产权房2 2002年7月1日 画家李玉兰与农民马海涛签订了房屋买卖协议 约定购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋八间及院落 房屋价款45000元 这样的房屋 俗称 小产权房 由于现有的法律规定 农民自己的住房和宅基地只能在农民之间买卖流转 因此 当初双方这一买卖不能获得国家认可的产权 亦不受法律保护 后来 宋庄逐渐发展为画家聚集区 房屋价格大幅上涨 再加之政府要重新规划产业园区和道路 很多农家院落面临拆迁 按照现在的房价 房主会得到巨额的拆迁补偿 于是 2006年12月 马海涛向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效 返还房屋 这一请求获得北京市第二中级人民法院的终审支持 17 案例5小产权房2