中环星座推盘及价格方案PPT课件.ppt

中环星座推盘及价格方案 1 一 推盘策略 二 价格策略 2 一 推盘策略 3 重大工程节点 项目户型配比 4 重大工程节点 工程计划 一期 1 5栋 7月 6月 3月 4月 5月 1 5栋 领取预售证 营销阶段 8月 9月 二期 10 11栋 10月 三期 6 9栋 10 11栋 销售道具 三批样板房开放 楼王样板房开放 示范园林区开放 6 7栋 8 9栋 11月 12月 首批样板房开放 5 策略原则 首推必须全面满足客户需求 开盘必要火爆首批推出单位全面覆盖 大量客户涌入引发火爆 通过低价制造高度市场关注度 开盘必须火爆轰动开场 田忌赛马 战胜对手万科开盘同时趁势推出楼王单位 紧随万科调控售价 产品组合推量拉大价差形成对比达到均匀去化通过楼王树立价格标杆 促进其它普通单位出货 争取销售先机 6 方案一 7 重大工程节点 推盘节奏 一期 1 5栋 7月 6月 3月 4月 5月 5 1加推2 3栋 3 28首推1 4 5栋 推售情况 营销阶段 8月 9月 二期 10 11栋 10月 三期 6 9栋 万科开盘后新推10栋 前期尾货销售 工程节点 三期样板房开放 示范园林区开放 二期样板房开放 示范园林区开放 新推6 7 11栋 新推8 9栋 尾货销售 11月 12月 8 重大工程节点 产品座向属性 1 2 3 4 6 7 8 9 10 11 2 1 3 4 2 1 3 4 2 1 4 3 3 4 2 1 3 4 3 2 1 4 2 1 3 4 3 1 3 4 2 1 1 2 4 3 1 2 4 2 2 1 110 133 133 123 132 126 124 110 3 4 101 100 126 110 132 122 128 127 132 132 134 94 5 北 东北 北 西北 南 东北 西南 东南 西南 东南 西北 125 133 129 97 135 147 129 97 137 158 124 95 143 156 96 114 131 103 106 129 129 106 104 131 9 1 2 3 4 6 7 8 9 10 11 2 1 3 4 2 1 3 4 2 1 4 3 3 4 2 1 3 4 3 2 1 4 2 1 3 4 3 1 3 4 2 1 1 2 4 3 1 2 4 2 2 1 110 133 133 124 3 4 126 110 132 122 132 132 134 94 5 东北 北 西北 南 东北 西南 东南 西南 东南 西北 重大工程节点 推盘顺序 户型齐全 基本涵盖所有户型面积 1栋给2 3栋推出做价格铺垫 3月28日首推1 4 5栋 在推 未推 已推 北 10 1 2 3 4 6 7 8 9 10 11 2 1 3 4 2 1 3 4 2 1 4 3 4 2 1 3 4 3 2 1 4 2 1 3 4 3 1 3 4 2 1 1 2 4 3 1 2 4 2 2 1 3 4 5 重大工程节点 推盘顺序 少量多推 价格逐步走高 补充货源 5月1日加推2栋 在推 未推 已推 北 3 101 100 128 127 东北 北 西北 东北 西南 东南 东南 西北 西南 11 1 2 3 4 6 7 8 9 10 11 2 1 3 4 2 1 3 4 2 1 4 3 3 4 2 1 3 4 3 2 1 4 2 1 3 4 3 1 3 4 2 1 1 2 4 3 1 2 4 2 2 1 3 4 5 重大工程节点 推盘顺序 万科开盘 推出楼王单位应对 主推景观产品 树立价格标杆 提高楼盘档次 6月推出3 10栋 在推 未推 已推 北 东北 北 西北 东北 西南 东南 东南 西北 西南 123 110 126 132 131 103 106 129 12 1 2 3 4 6 7 8 9 10 11 2 1 3 4 2 1 3 4 2 1 4 3 3 4 2 1 3 4 3 2 1 4 2 1 3 4 3 1 3 4 2 1 1 2 4 3 1 2 4 2 2 1 3 4 5 重大工程节点 推盘顺序 11栋泳池景观楼王单位推出 持续高价支撑价格 6 7栋新货补充上市 产品高低搭配持续销售 8月推出6 7 11栋 在推 未推 已推 北 东北 北 西北 东北 西南 东南 东南 西北 南 西南 125 133 97 135 147 129 97 129 106 104 131 129 13 1 2 3 4 6 7 8 9 10 11 2 1 3 4 2 1 3 4 2 1 4 3 3 4 2 1 3 4 3 2 1 4 2 1 3 4 3 1 3 4 2 1 1 2 4 3 1 2 4 2 2 1 3 4 5 重大工程节点 推盘顺序 11月推出8 9栋 在推 未推 已推 北 立面呈现 南向大户型推出 挑战高价 东北 北 西北 东北 东南 东南 西北 南 西南 137 158 124 95 156 96 114 143 14 方案二 15 重大工程节点 推盘节奏 一期 1 5栋 7月 6月 3月 4月 5月 5 1加推3栋 3 28首推1 2 4 5栋 推售情况 营销阶段 8月 9月 二期 10 11栋 10月 三期 6 9栋 万科开盘后新推10 11栋 前期尾货 工程节点 三期样板房开放 示范园林区开放 二期样板房开放 示范园林区开放 新推6 7栋 新推8 9栋 尾货销售 11月 12月 16 1 2 3 4 6 7 8 9 10 11 2 1 3 4 2 1 3 4 2 1 4 3 3 4 2 1 3 4 3 2 1 4 2 1 3 4 3 1 3 4 2 1 1 2 4 3 1 2 4 2 2 1 110 133 133 124 3 4 126 110 132 122 132 132 134 94 5 东北 北 西北 南 东北 西南 东南 西南 东南 西北 重大工程节点 推盘顺序 户型齐全 基本涵盖所有户型面积 1 2栋推出泳池景观单位提高产品性价比 在推 未推 已推 北 101 100 128 127 3月28日首推1 2 4 5栋 17 1 2 3 4 6 7 8 9 10 11 2 1 3 4 2 1 3 4 2 1 4 3 3 4 2 1 3 4 3 2 1 4 2 1 3 4 3 1 3 4 2 1 1 2 4 3 1 2 4 2 2 1 3 4 5 重大工程节点 推盘顺序 在推 未推 已推 北 东北 北 西北 东北 西南 东南 东南 西北 西南 123 110 126 132 131 103 106 129 5月1日加推3栋 少量多推 示范园林开放 价格逐步走高 补充货源 18 1 2 3 4 6 7 8 9 10 11 2 1 3 4 2 1 3 4 2 1 4 3 3 4 2 1 3 4 3 2 1 4 2 1 3 4 3 1 3 4 2 1 1 2 4 3 1 2 4 2 2 1 3 4 5 重大工程节点 推盘顺序 万科开盘 推出楼王单位应对 主推景观产品 树立价格标杆 提高楼盘档次 通过销控处理控制销售 高低价搭配促进前期尾货销售 在推 未推 已推 北 东北 北 西北 东北 西南 东南 东南 西北 西南 123 110 126 132 131 103 106 129 6月推出10 11栋 19 1 2 3 4 6 7 8 9 10 11 2 1 3 4 2 1 3 4 2 1 4 3 3 4 2 1 3 4 3 2 1 4 2 1 3 4 3 1 3 4 2 1 1 2 4 3 1 2 4 2 2 1 3 4 5 重大工程节点 推盘顺序 10 11栋泳池景观楼王保留单位推出 持续高价支撑价格 6 7栋新货补充上市 产品高低搭配持续销售 在推 未推 已推 北 东北 北 西北 东北 西南 东南 东南 西北 南 西南 125 133 97 135 147 129 97 129 106 104 131 129 131 103 106 129 8月推出6 7栋 20 1 2 3 4 6 7 8 9 10 11 2 1 3 4 2 1 3 4 2 1 4 3 3 4 2 1 3 4 3 2 1 4 2 1 3 4 3 1 3 4 2 1 1 2 4 3 1 2 4 2 2 1 3 4 5 重大工程节点 推盘顺序 11月推出8 9栋 在推 未推 已推 北 立面呈现 南向大户型推出 挑战高价 东北 北 西北 东北 东南 东南 西北 南 西南 137 158 124 95 156 96 114 143 21 二 价格策略 22 首批单位入市价格策略 低开市场价格入市 销售周期短 消化速度快 回款快资金压力少 容易达到市场热销轰动效果 平开市场价格入市 市场环境较好 有一定意向客户存量 销售周期及消化速度不好控制 对比竞争对手价格优势不高 高开市场价格入市 足够的强烈购买意向的的蓄客量 销售速度慢 消化周期长 回款慢资金压力大 后续单位升值空间有限 难以实现高销售率 5000 5200元 5300 5500元 5600 5900元 23 竞争对手价格分析 项目同类型主要竞争楼盘毛坯折后均价5300 5500元 24 建议首批单位开盘折后均价在5000 5200元 之间 25 1 2 3 4 6 7 8 9 10 11 2 1 3 4 2 1 3 4 2 1 4 3 3 4 2 1 3 4 3 2 1 4 2 1 3 4 3 1 3 4 2 1 1 2 4 3 1 2 4 2 2 1 110 133 133 123 132 126 124 110 3 4 101 100 126 110 132 122 128 127 132 132 134 94 5 北 东北 北 西北 南 东北 西南 东南 西南 东南 西北 125 133 129 97 135 147 129 97 137 158 124 95 143 156 96 114 131 103 106 129 129 106 104 131 5000 5100 5200 5300 5600 5800 5400 5500 5300 5400 6300 6500 6800 7000 5600 60