（最新）房地产开发项目工程管理流程指引(中海深圳公司).doc

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目录前言 1项目部组建3项目前期阶段6前期工程阶段 13工程施工阶段 25售楼准备工程 59竣工验收 63附件73附件一：粗装修土建分项工程流程控制表 74附件二：铝合金门窗工程流程控制表75浅谈精装修工程管理 76什么是精装修工程76精装修工程管理 78附图87附图：不同部位工序衔接图 88工程管理与品质提升 89多项目快速开发模式下楼盘品质现状 89原因分析 90对策92特大型项目的管理特点 99房地产开发项目工程管理流程指引编制单位：深圳公司前言 随着房地产行业的飞速发展和竞争格局的不断加剧，有关房地产项目开发的理论研究和实践探索也逐渐深入开展，房地产项目开发逐渐由过去的粗放型管理模式向集约型管理模式发展。其中，房地产项目开发的流程标准化研究是一个主要特征。当前，房地产项目开发过程中有关营销、设计方面的流程标准化研究已经得到普遍的重视并深入开展，而工程管理作为房地产项目开发过程中的重要一环，流程标准化研究却一直以来被同业所忽视。本指引以房地产开发项目为研究对象，试图从不同项目具体情况各不相同的纷繁复杂表象当中，发掘出工程管理的共性，从而探索出一套工程管理标准化流程。本指引立足于项目开发现场工程管理，对项目开发各阶段现场工程管理过程进行了梳理，对各分部分项工程施工工序之间的先后逻辑关系及条件、现场各项主要管理工作的切入时间及工作内容作了明确阐述，是探索工程管理标准化流程的大胆尝试。需要说明的是，本指引主要着重现场工程管理流程标准化研究，很少涉及工程策划内容，有关工程策划的内容介绍可参见中海地产工程管理策划指引。另外，还必须指出，由于不同项目各方面具体情况不同，工程管理特别是前期工程管理所包含的工作内容差别很大，因此在进行具体项目的工程管理时有必要针对具体项目具体情况专门进行工程策划，本指引所介绍的工程管理标准化流程不能完全代替具体项目的工程管理策划。本指引由深圳中海地产有限公司房地产开发项目工程管理流程指引编写组编写，陈锡琪副总经理对本指引的编制工作进行了全面的指导，中海地产集团公司发展管理部阚乃桂总经理对本指引的编写思路及要求提出了指导性意见。由于编写人员的水平和经验有限，再加上时间仓促，本指引中的错误、遗漏之处在所难免。欢迎读者多提出宝贵意见，以便我们能及时进行修正并补充完善。深圳中海地产有限公司房地产开发项目工程管理流程指引编写组2008年1月 房地产开发项目工程管理流程指引对于普通的房地产开发项目而言，工程管理流程一般如下：项目部组建 公司取得用地许可后，应尽早确定项目经理人选，尽快明确项目前期人员组成，以便有专门部门及人员开展及推动项目前期工作。【完成时间】 取得用地许可证后【落实部门】 公司项目部成立后，应着手研究各阶段项目部各方面人员需求计划及到位计划，并通过公司人力资源部门随着项目进展将人员逐步配备到位。目前，我司深圳地区开发的项目一般由中海监理负责监理，工程管理一般实行项目部与监理部一体化运作，即地产与监理组成统一的项目部，地产统筹管理，项目部内部统一分工，其中地产方面侧重整个项目的推进及运作，监理方面侧重现场的质量管理。项目部地产方面岗位设置情况为：项目经理、项目副经理、计划工程师、技术负责人、安装工程师、qs、材料工程师，监理方面岗位设置情况为：总监、土建工程师（若干）、给排水工程师、电气工程师、测量工程师、文员。具体组织架构如下：项目初期：项目成立至主体开工期间配备5人：项目经理 1名技术负责人 1名水电工程师 1名测量工程师 1名(兼土建工程师)后勤人员 1名项目建设期：主体开工至项目入伙期间项目经理：1名项目生产经理：1名，由副经理或项目总监担任现场管理人员分成若干小组：土建组（若干，视项目规模而定）、安装组、室外组、内业组、后勤组土建组3人：组长1名、土建工程师1名、土建管工1名；安装组24人：具体人数视项目规模而定，建面10万m2以下2人，1020万3人，2040万4人；室外组3人：土建工程师（兼测量）1名、安装工程师1名、景观工程师1名；内业组4人：技术负责人1名、项目qs 1名、预算工程师1名、文员1名；后勤组3人：司机1名、厨师1名、帮厨（兼清洁保安）1名。说明： 土建组的设置：a) 以townhouse住宅为主，则每23万m2划分1个土建小组；b) 以多层或中高层住宅为主，则每5万m2划分1个土建小组；c) 如果全部为高层，则每67万m2划分1个土建小组。汇总上述各组人员，若土建组按2个来计算，整个项目人员编制为2022人，其中地产编制6人，监理编制1416人。项目后期：项目入伙后至结算/维修工作完成期间剩余维修和结算工作：土建工程师2名、水电工程师2名、室外工程师1名、地盘qs 1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；合计9人。仅剩结算工作后：地盘qs 1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；合计4人。其中地产方面人员岗位主要职责如下：项目经理：全面主持项目部日常工作，包括对监理部的领导及考核。项目副经理：主管计划、技术、甲供材管理及与公司各部门衔接，也有部分项目由项目副经理充当生产经理角色，负责现场施工单位的管理及施工进度、质量、成本、安全的控制。计划工程师：一般由项目副经理兼任。负责总工期的控制，组织公司相关部门研究确定项目发展计划并动态调整，负责编制设计出图计划、样板确认计划、合约分判计划、材料供应计划以及对施工单位施工总进度计划、阶段施工计划的审核等。技术负责人：负责项目技术管理及实施工作，负责设计及变更出图、样板确认的衔接及管理工作，负责各项招标技术要求编制及技术标评审等。安装工程师：负责安装专业技术管理及实施工作，负责安装专业设计及变更出图、样板确认的衔接及管理工作，负责安装专业各项招标技术要求编制及技术标评审等。甲供材工程师：负责甲供材计划的落实、跟进、核收及进度款审核。项目qs：负责项目部粮单审核、补充预算审核、零星项目分判及结算初审。项目前期阶段2.1 地块围墙封闭【完成时间】 取得用地许可证后【落实部门】 项目部负责招标前提供围墙封闭方案及定标后围墙封闭施工管理【配合部门】 合约部负责围墙施工合约分判营销部负责在招标前提供围墙广告要求【注意事项】围墙形式应满足我司ci标准。围墙施工应结合工程及营销等多种因素考虑以避免后期施工中返工，这些因素主要有：a）围墙形式及高度应根据营销广告要求选取；b）围墙附近今后短期内是否存在地基处理、挖土施工等影响围墙稳定性的情况，围墙基础埋深是否低于临时道路基层挖土面标高，如存在以上情况，应采取临时围护或改变围墙形式等措施。对于工地范围以内围墙使用时间较短（使用时间6个月）后需拆除的临时围墙，如售楼区与施工区、分期之间临时围墙可采用活动围板的分隔形式。对于大盘分期开发且围板工程量较大、拆除后重新搭设等周转次数较多或围板搭设时间在主包单位进场前的情况，可由我司事先单独分判一家围板单位施工以节约成本；对于围板工程量小、拆除后重新搭设等周转次数不多且围板搭设时间在主包单位进场后的情况，可委托由主包单位搭设。2.2 项目部办公室选址、租用或搭设【完成时间】 前期工程开始前【落实部门】 项目部负责项目部办公室选址、租用或搭设及办公设备计划的拟订【配合部门】 合约部负责项目部办公室搭设及装修分判综合部负责项目部办公室设备调拨及购置【注意事项】项目部办公室选址一般宜选在项目地块附近的位置，且应相对固定，项目开发周期内不宜反复搬迁。办公室是租用现场办公场所还是搭设临时建筑需根据项目及周边情况综合研究确定。如项目周边有现成建筑物适合作项目办公之用，且租金及可提供的租期合适，可选择租用办公室。如项目周边附近无适合项目办公的建筑物，或无法租到合适的办公场所，则考虑搭设。项目部办公场所如选择搭设临时建筑物方式，可能还需根据当地政府要求报批及消防报建。办公室租用或搭设需考虑各阶段人员总体数量情况，应结合开发周期长短、当前及高峰期人员总体数量多少、当前时期距高峰期时间长短等因素综合确定办公场所规模大小、是一次完成到位还是逐步扩租或扩建。项目办公场所包括办公室、会议室、食堂及清洁、厨师等后勤人员宿舍、厕所等，项目所处位置如较偏远时还应考虑工程师值班宿舍或驻现场管理人员宿舍。办公场所规划应分区明确，包括经理、副经理、总监办公室，内业办公区，qs办公区，现场工程师办公区，会议室，食堂，工程师值班宿舍，保安宿舍，厕所等。偏远地区可能还应考虑养狗等辅助保安措施。常用办公设备有办公桌、办公椅、电脑、电话、传真机、打印机、空调、文具柜、会议桌、会议室桌椅、食堂家具、沙发、电视。另外还应申请办公电话号码、网络等，电话号码数量根据管理人员数量并结合办公场所分区情况确定。2.3 原始地貌测绘【完成时间】 方案设计开始前【落实部门】 发管部或项目部委托测绘单位对项目地块原始地貌进行测绘【配合部门】 项目部现场配合，如：清除杂草等【注意事项】方案设计开始前，公司有关部门应委托测绘单位进行原始地貌测绘，为项目施工总平面规划设计提供依据，也为今后土方分判、施工及结算提供依据。2.4 地质勘察【完成时间】 初步勘察在方案设计前详细勘察在扩初设计前【落实部门】 发管部或项目部委托勘察单位对项目地块地质情况进行勘察【配合部门】 项目部现场配合，如：提供临水、临电接驳等【注意事项】项目块获取后，就可以进行项目地质情况初步勘察，初步勘察最晚必须在项目规划设计方案阶段完成。通过初步勘察，可大致了解本项目地块的基本地质情况及复杂性。规划设计方案确定后，应立即根据规划设计方案对本项目地块地质情况进一步进行详细勘察。一般来说，工程勘察费占项目开发总成本的比例很小，而地质情况勘察的准确性相当重要，对确定基础选型及基坑支护方案影响极大，应严格按照规范勘察密度及勘探深度进行勘察，不宜为省勘察费而随意减少勘探点及勘探深度。对于地形高低起伏大、地质情况变化大、地质情况复杂的项目，如初步勘察中反映出地质情况变化大或地质情况复杂的项目，在详细勘察时应适当加密勘探点或加深勘探深度。这种情况下地质勘察结果的全面性及准确性对准确选取基础形式及基坑支护方案尤其重要，在项目地质勘察阶段对此如不高度重视，今后在施工中才发现地质勘察结果全面或不准确将可能引起不得不改变基础形式、改变基坑支护形式等重大变更，有些甚至已为时已晚而无法采取弥补措施，现场相当被动，对项目的影响将不可估量。2.5 周边市政配套调查及方案优化【完成时间】 方案设计前【落实部门】 发管部/项目部周边市政配套调查设计部周边市政配套与项目接驳方案优化【配合部门】 项目部现场配合，如：现场实地踏勘、测量等【注意事项】发管部及项目部应在项目前期方案设计前对项目周边市政配套情况进行实地踏勘及向有关市政部门收集相关资料的方式进行调查，并将调查情况提供给设计部、发管部及设计院，供方案设计及方案优化时参考。供水：重点调查项目所在片区的供水现状是供水充裕还是供水紧张，调查供水水厂及管道网络的建设现状及近、远景规划，调查水压、水量数据及周边楼盘供水解决办法。通过上述情况的调查分析，制定本项目临时施工用水和正式供水的解决方案，为小区环路管道敷设方式、小区要否二次加压及地下水池容量、主体建筑各楼层是利用市政压力直接供水还是变频供水等解决方案提供依据。供电：通过对项目所在片区变电站及供电线路现状及近、远景供电建设规划的了解，调查分析周边可靠的临电电源接驳点，调查分析小区正式供电各种可能的外线解决方案，以最终找出最经济、可靠的供电方案。电讯：电讯工程包括有线电视、固定电话、移动通讯、宽带网络等市政配套工程。通过前期的市场调查和经济分析，需要确定由市有线电视台还是由当地镇办电视台的接入有线电视信号、小区固话是采取电信还是网通的运营方案、小区网络是采取adsl上网还是lan宽带上网等电讯解决方案。燃气：由于燃气管道建设进度往往跟不上项目所在片区的城市建设进度，故项目开发前期往往面临着是依赖市政燃气管道供气还是小区自建瓶组站供气的方案选择。燃气工程方案的确定需要综合权衡项目所在片区燃气配套建设的总体规划、本项目规划方案设计（如小区自建瓶组站，则燃气瓶组站30m范围内都不得有建筑物）、小区竣工入伙时间等方方面面情况来进行决策。排污：随着社会对节能环保政策的日益重视，政府对小区污水排放的审查也日趋严格。小区污水经过化粪池处理后能否直接排入市政污水管道不但决定于周边污水处理厂的投运进度，而且还决定于小区于污水处理厂之间污水市政管道的建设情况。如小区污水不能在入伙时直接排入市政污水管道，则在项目开发前期考虑建设小区污水处理生化池，并需相应考虑生化池的建设用地、建设成本、运行维护费用等等问题。2.6 设备选型定位【完成时间】 方案设计阶段【落实部门】 发管部/设计部设备选型定位【注意事项】做好设备材料的选型定位工作：当前建筑市场中材料品牌众多，产品规格、档次不一，产品质量也良莠不齐。同时，施工图纸中一般不给定材料品牌，有的连材质也不给定，需要根据楼盘的定位和设备参数来选用合适的材料产品。因此，做好设备材料的前期选型定位工作就尤为重要。在进行材料选型定位时，首先要对本项目所需采用的水、电、气、空调等各设备材料及常见品牌进行列举（尽量不要漏项），然后通过调查问卷、厂家考察、楼盘调研等方式对各种类的产品品牌进行调查研究，并按照各品牌的市场占有率、生产供货能力、性价比等参数进行档次划分，最后根据本项目楼盘档次定位来在同一档次的设备材料品牌中进行选择。新材料、新技术、新工艺的运用：相对土建专业的产品材料相对稳定而言，设备专业的新材料、新技术、新工艺变化较快、发展迅速。例如：23年前还在大量使用的铸铁排水管现已基本被upvc管普遍替代；在短短两、三年间，小区对讲已经历了普通壁挂式或嵌入式对讲、黑白及彩色可视对讲、住宅智能化集成终端等几代产品的更替。因此，在项目开发前期的设备材料选型定位工作中，要加强对各种新材料、新技术、新工艺的考察研究，按照施工样板、小规模试用、大规模使用的步骤来谨慎、持续地推进“三新”设备材料的运用。前期工程阶段3.1 施工路口开设【完成时间】 前期工程开始前完成，并尽可能在围墙施工时与围墙一并考虑。【落实部门】 发管部负责向城市管理部门报建项目部负责施工路口位置选定及路口开设施工管理【配合部门】 合约部负责委托施工单位施工【注意事项】施工路口位置宜结合小区总平面设计正式路口位置设置。尽量结合主包单位标段划分考虑每个主包单位都有独立的出入口，施工路口的数量应以满足及方便现场施工管理需要为原则，不宜太多，也不宜太少；同时也应兼顾不同施工阶段或现场流水施工的需要。施工路口应按城管文明施工需要设置洗车台及沉砂池等，并应满足我司ci要求。3.2 地基处理【完成时间】 基础施工前【落实部门】 发管部组织在招标前岩土设计单位确定地基处理方案项目部负责定标后地基处理的现场施工管理【配合部门】 合约部负责在要求的时间节点前完成地基处理工程招标【注意事项】对于场地为填海区工程，为保证今后小区建成后室外沉降值在规范允许范围内，应在项目前期进行地基处理工程。地基处理方案有堆载预压、动力排水固结、水泥搅拌桩等多种形式，各种处理方案的成本、工期各异，且受季节、天气影响不一样，需根据项目实际情况对比后选取。对于场地表层为回填土的项目，在前期工程场地平整后应采取强夯等措施进行地基处理。软弱地基处理的范围应经充分论证后确定，除采用天然地基形式的建筑物范围外，消防道路、游泳池等对地基承载力要求较高的部位也应进行地基处理。对于场地原始地形高差较大的山地建筑项目，应提前考虑室外挡土墙设计、室外管线设计等，并考虑各部位挡土墙、管线、主体建筑之间的平面及标高关系，必要时还需优化设计，从而确定各部位室外结构、管线、主体建筑的先后施工顺序，并将需提前施工的室外大型结构、主要管线在前期工程阶段施工完成。3.3 土方工程【完成时间】 根据项目具体情况确定。对于地块场地原始地貌高差较大影响现场施工的土方要在场地平整前完成；对于地下室基坑土方一般在基础施工前完成；对于室外园建土方一般在室外管线施工前完成【落实部门】 项目部负责招标前现场施工要求明确及定标后土方工程现场施工管理【配合部门】 设计部负责在土方工程施工招标前提供室外总平面设计图合约部负责在要求的时间节点前土方工程招标【注意事项】项目部应协调设计部门在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建筑。对于场地内原始地形局部高差较大的土丘或沟壑，且在室外场地标高设计中无需保留的，应在前期工程场地平整前提前施工这部分土方工程；场地内设置合理的土方临时堆土点。分期开发或占地面积大的项目，土方临时堆土点可设置在相邻、较晚开放的范围内；一次性开发同时占地面积小的项目，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号。充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或堆土较高的部分，经历雨季前要做好临时支护，以保证安全及避免水土流失影响地势较低部位的结构施工。前期工程策划中应结合土方平衡一并考虑，应认真比较施工现场各种不同的土方调配方案对项目的成本、进度所产生的影响，从中选取更合理的方案。通过勘察报告了解土质情况，提前规划土质较差的部分要进行外运，实际操作中应做好实测工作。3.4 场地平整【完成时间】 管桩施工单位或主包单位进场前【落实部门】 项目部负责招标前现场施工要求明确及定标后场地平整工程现场施工管理【配合部门】 设计部负责在土方工程施工招标前提供室外总平面设计图合约部负责在要求的时间节点前完成场地平整工程招标3.5 场内临时施工道路及排水组织【完成时间】 主包单位进场前【落实部门】 项目部负责招标前提供相应设计及现场施工要求明确、定标后临时施工道路及排水组织现场施工管理【配合部门】 设计部负责在土方工程施工招标前提供室外总平面设计图合约部负责在要求的时间节点前完成场临时施工道路及排水组织施工招标【注意事项】应利用项目前期施工图设计及主包分判这段时间，利用已有设计信息，委托或分判相应施工单位，在主包单位定标及进场前完成场内临时施工道路及排水组织施工，为主包单位进场施工创造有利条件，同时对缩短项目发展总工期大为有利。尽量在各主包单位标段内形成环路以便各主包单位现场交通组织。尽量结合正式小区道路，将临时路与永久路相结合以节约成本。如小区总图出图进度能够保证，则正式道路路基及管线可先施工，作为临时施工道路使用，标高按正式道路最终完成面标高预留200进行控制（预留高度待入伙前再施工）；如小区总图出图进度不能够保证，临时施工道路规划时，也应尽量和方案图中的小区道路定位一致。临时施工道路建议尽量形成砼面层，以便于雨季施工及平时路面维护，保证安全文明施工形象。应重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅。临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，变压器一般采用315kva的台架变压器，报装程序简单且启、停方便。临时变压器安装时，需要安装配套容量的电容器来进行功率因数补偿，不但提高变压器负载能力，而且能降低电度单价。临时变压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域，一般供电线路超过200米就将产生较大线路电压降而不利于机械设备的经济运行。同时，临时变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设，尽量不要产生“二次迁移”。施工用电线路尽量采用电缆穿套管埋地敷设的方式，穿越主要交通干道时还需预埋钢套管以保护电缆免遭破坏；如供电线路采用架空附设方式，要注意供电杆线不能影响现场施工且要便于安全文明施工的管理。因有些偏远地区的施工用电经常会发生停电、短路跳闸等故障，故在售楼期间可采用专用回路供电、施工单位发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处的电力供应。施工期间的临时供水需要综合考虑施工用水和生活用水的用水容量，如水压过低可采用储水池或管道加压泵加压；供水管道和水表安装尽量按照各主包单位能单独供水计量的原则来布置。雨水沟渠要按照有利于施工场地内雨水最优排放的原则来布置，一般临时挡土墙坡顶、坡底均要设置