城市老城区控制性详细规划的街区划分研究_以安徽省繁昌县老城区为例.docx

以安徽省繁昌县老城区为例study of the division of blocks in the regulatory plan of the old zone: a case study on the old zone of fanchang contry冯新刚 feng xingang, 周 丹 zhou dan（中国建筑设计研究院城镇规划设计研究院，北京，100044）【摘要】街区（有的地方称控制单元）是在总规的基础上进行“总量分解”的基本单位，其目的是为深入到地块层面的控制性详细规划（简称控规）提供编制和审批依据。关于街区的划分原则，各个地方标准不一，尤其是老城区的划分。本文尝试从历史沿革、现状特征、功能结构的角度划分街区，探讨城市老城区控制性详细规划的街区划分方法，并针对不同街区的工作重点设定各街区控制指标。【关键词】老城区；街区；历史沿革；现状概况；功能分区；街区划分【中图分类号】tu984【文献标识码】a【abstract】 block, also been called the control unit in some places, is the basic unit of the “total decomposition” which is based on theurban planning, in order to provides basis for the preparation and approval of regulatory plan which goes deep into the site level. on the principle of the division of blocks, the standards of various parts are inconsistent, especially the division of the old zone. this paper attempts to divide the blocks in the history, current characteristics, functional structure perspective, explores the division method of the regulatory planning of the old zone, and sets the different control indicators according to the work of every block.【key words】old zone; the history; current characteristics; functional structure; the division of blocks包括以下几种情况：（1）以城市主要道路或河流为街区划分的分界线；（2）以某些特定功能为区分标准的分界线；（3）与一定行政管理分区相匹配的分界线（如社区）；（4）考虑到文化、教育、体育、卫生医疗等设施资源配 置标准和服务水平的区域分界线。街区规模的确定往往依据城市规模的大小而不同，通常大 城市在分区的基础上再划定街区，规模为 2-4 km2；中小城市直 接以街区为控制单元，规模为 1-2 km2。 引言 老城区通常是城市发展的源点或核心，通过其演变过程的研究不仅可以追溯城市的发展历程，更可从现有的城市格局中 挖掘深厚的历史文化信息。而由于城市经济结构、生活观念及 方式发生了改变，原有的老城区多已不适应现代人的生活需要。 建筑质量老化，基础设施陈旧，居住环境恶化等问题日益显现， 急需对老城区进行更新改造。而在老城区的更新改造中，往往强调合理整合街区内的零 散地块，实施成街成坊的改造。而传统控规中仅以地块作为建 设开发控制单元的做法，一旦街区内的地块变更、迁并时，就 会存在地块变更后产生的新地块控制指标与控制要求的重新确 定的问题，无法满足现实的规划管理的需要。因此，在老城区 的控制性详细规划中提出街区控制层次，利用街区控制指标的 简化性（若干重要指标，如容积率、建筑高度和建筑密度等） 与优惠性（如地块容积率若为 1.2，街区容积率可能为 1.4）， 有利于促进地块合并开发的积极性，提高土地利用率，实现成 街成坊建设，改变以往控规只有“控制”，而无“引导”的状况， 在一定程度上提高了土地开发利用的弹性。因此，可以说街区（有的地方称控制单元）是在总规的基础上进行“总量分解” 的基本单位，其目的是为深入到地块层面的控制性详细规划（简 称控规）提供编制和审批依据。 2. 繁昌县老城区控规中的街区划分 笔者在研究安徽省繁昌县老城区时发现，城市在成长的过程中，不同历史阶段所面临的问题不同，控规解决的规划工作 重点也不相同，因此本文尝试从历史沿革、现状特征、功能结 构的角度划分街区，探讨城市老城区控制性详细规划的街区划 分方法，并针对不同街区的工作重点设定各街区控制指标。2.1 历史沿革的角度安徽省繁昌县位于安徽省东南部，是皖江城市带的芜湖核 心发展区，交通便利，素有“皖南门户”之称；历史悠久，自 新石器时期起，这里就有人群聚居繁衍。西汉武帝元封二年立 春谷县，三国时期东吴将军周瑜曾任春谷长，公元 318 年，晋 元帝司马睿率其子民千里南迁，定居于此，这片沃土始得大规 模开发，并更名为“繁昌”。老城区始建于明英宗天顺元年（1457），经历了几百年的 发展历程，在古城的基础上一点点生长、更新而形成，尽管现 状并未保留很多历史文物古迹，但是道路网格局、河流水系、 1. 老城区街区划分原则探讨 关于街区的划分原则，各个地方标准不一，总结起来主要中彩页 21城市发展研究 20 卷 2013 年第 9 期图 5 已审批项目分布分析图图 6 已审批项目用地类别分配从现状公共设施来看，如图 7 所示，两轴两心的结构初具雏形。原古城区逐渐形成城市的传统商业中心，新政务中心周 边形成城市的行政办公中心，沿繁阳大道形成行政办公轴线， 沿峨溪路形成商业轴线。从现状教育设施的分布图来看（图3 km2 增至 5.3 km2，城区人口由 3 万多人增加到 5.4 万多人，城市以新建居住小区的形式将边界迅速扩张至南门河以南；至2010 年，随着政务中心的北迁，城市迅速扩张至铁路以北的广。，中彩页 22urban development studies vol.20 no.9 2013城市肌理、老路名地名等均留有古城的印迹。本文研究范围为商务办公向繁阳大道两侧的行政中心聚集，居住用地向护城河6.38 km2。 以西以南、沪铜铁路以北两个区聚集。图 3 现状分析图图 4 现质量评价图 图 1 繁昌古城图图 2 老城区 90 年代、 2000 年、2010 年空间演变图从城市空间演变来看，繁阳古城以峨溪河为护城河，在城 墙（现在的环城路）内进行城市建设；至 90 年代，城市建设 在古城的基础上扩展至西门河，西门河以东、沪铜铁路以北零 星分布部队驻地、工业用地；90 年代至 2000 年，城市建设快 速发展，但仍以改造为主，扩张为辅，城区面积由 1987 年的10），教育设施与居住用地的分布具有一致性，在居住用地扩 展速度的地区，教育设施的布局也较为紧凑密集。大区域，城市急速扩张，2010 年城区现状常住人口为 9.98 万人。2.2 现状特征的角度现在的老城区，既是繁昌县的主要人口集聚地，也是县政 治、经济、文化活动中心。从现状土地使用功能来看，如图 3 所示， 老城区仍以居住功能为主，现状居住用地比例达 55.87%。近20 年来，随着南门河以南、沪铜铁路以北的大片区域众多居住 小区的开发，原古城区的居住功能逐渐衰退，而沿街商业、零 售商业较为繁荣，原古城区形成具有活力的城市传统商业中心。 同时，政务中心北迁，行政办公用地沿繁阳大道周边集聚，形 成老城区的政务中心。从用地现状来看，基本形成较为明显的功能分区。从建筑质量来看，如图 4 所示，老城区现状建筑质图 7 现状公共服务设施分析图图 8 现状教育设施分布分析图量呈现按类别分区聚集的的态势。建筑质量较好的建筑多为行 从现状土地开发强度、建筑密度分布来看，如图 9、10 所 政办公楼和新建住宅楼，主要集中于繁阳大道两侧、沪铜铁路 示，原古城区是研究范围内土地开发强度最大、建筑密度最高 东北范围内、峨溪河南岸，这些区域是近 20 年来城市主要扩 的区域，护城河以西以南、沪铜铁路以北两个区，开发强度、 张区域。建筑质量中等的建筑多为 90 年代所建住宅楼，主要建筑密度适中，体现了用地的集约性和人口密度分布的合理性 分布在峨溪路两侧、迎春路沿线、峨溪河北岸；而建筑质量较2.3 功能结构的角度 差的建筑多为村民自建住房、年代久远的住宅楼，主要分布在上位规划安徽省繁昌县县城总体规划（2010-2030）将 各城中村。老城区定位为全县行政、经济、文化、社会发展的中心，传统从已审批项目分布来看，如图 5、6 所示，原古城区以有 风貌与现代文明融合的城市发展区，建设成为配套设施完善、 机更新为主，其审批项目与外围地区相比，数量少、规模小。 环境优美的宜居城区。并提出进一步的规划思路，即老城区以 在项目类别上，传统商业、商住用地向原古城区聚集，行政办公、 居住、文化、商业功能为主导，重点提升居住、公共空间环境。，中彩页 23城市发展研究 20 卷 2013 年第 9 期完善各项公共服务及基础设施建设，注重历史文脉的保护，逐场等公共活动空间缺乏。 lc：环境整治区，建筑质量好，以步向新区疏解人口和功能，优化用地布局。利用旧街区改造为 近 10 年建成的居住区、行政办公楼、商务办公楼为主，但仍 商业街或步行街，建立成熟的零售商业体系。 并形成两轴两心 存在居住区级公共服务设施缺乏等问题。ld：由于高压走廊密 的功能结构。 布、河流防洪问题严重等原因，该区域仍以农田、城中村为主两轴峨溪路城市商业发展轴和繁阳大道行政办公发展 轴。其中峨溪路城市商业发展轴主要是沿峨溪路两侧布置沿街 商业，形成贯通老城区南北向的商业街区，联动南北片区商业 繁荣。行政中心北迁，相应的行政办公用地逐渐向繁阳大道两 侧集中，形成东西向的行政办公发展轴。两心县行政办公中心、传统商业中心。其中，县行政 办公中心位于繁阳大道南北两侧，集中老城区的行政办公职能。 传统商业中心则以古城区为核心，通过具有活动的城市传统商 业中心的辐射与影响力，带动周边商业的发展，繁荣老城区经 济。图 13 老城区街区划分图图 14 la 街区建筑色彩 图 9 现状土地开发强度分析图图 10 现状建筑密度分析图图 15 la 街区城市肌理从功能结构来看，这四个区域可以概括为 la：旧城传统 商业区；lb：居住功能区；lc：行政办公混合功能区；ld： 生态居住功能区。由此，可以进一步总结各街区的规划控制工作重点，la图 11 老城区土地利用规划图图 12 老城区功能结构分析图街区，鼓励有机更新，保留城市肌理，发展传统商业，保存城2.4 街区划分及各街区的工作重点市历史记忆，总结为“改造”。lb 街区，以居住为主，加强 综合考虑历史沿革、现状特征、功能结构等因素，老城区道路网密度，完善公共设施配套，总结为“整治”，lc 街区，在发展演变中，不同历史时期形成的区域具有不同的特征，总以行政办公、居住为主，完善片区公共设施配套，总结为“整治” 体来说可以划分为 la、lb、lc、ld 四个区域，如图 13 所示。ld 街区，重点针对现状高压线、水系进行整理，进行高标准从历史演变来看，这四个区域可以概括为 la：原古城区；开发建设，总结为“开发”。lb：近 30 年建成区；lc：近 10 年建成区；ld：未开发区。从现状特征来看，这四个区域可以描述为 la：有机更新 3. 分街区指标设定 旧城改造区，有相当规模的建筑质量较差，但是建筑色彩协调具有传统皖南水乡特色的亲切感（图 14），街巷空间尺度合理、la 街区从尊重历史、有机更新的“改造”思路出发，对 凝聚了传统的生活氛围（图 15），是保存了繁昌几百年城市记沿主干道绿地控制不做硬性规定，可以根据现状条件零星布置 忆的区域。lb：完善配套环境整治区，该区建筑质量较好，但绿地率控制指标的制定，与其他街区相比也降低了标准要求； 是以上世纪 90 年代为主建成的居住区各自为政，缺乏居住区在建筑后退道路红线指标的制定上，考虑到 la 街区高密度而 级公共服务设施的配套，道路网密度低且不成体系，绿地、广狭窄的街巷空间，在道路宽度等级的划定和退线距离方面也给表 1 各街区现状分析及控规重点一览表通过分析，本文在以下几个方面取得了研究的成果结论，lb近 30 年建成区 完善配套环境整治区居住功能区整治ld 街区是待开发区，通过对现状高压走廊的梳理、河流水系的防洪治理，该街区有条件打造成老城区环境优美、设施 配套完善的生态宜居区，因此 ld 街区的指标设定均采用了新 区建设的标准要求。lb、lc 街区的工作以完善配套、环境整治为主，在沿主 干道绿线控制指标的设定上根据现状已形成的格局，采取了不 同于 la、ld 街区的标准；对于新建项目的绿地率控制指标、 建筑后退道路红线指标的制定上，区别于 la 街区，与 ld 街 区保持了一致。，la 街区零星布置表 3 各街区绿地率控制指标住宅 30% 30% 20% 35% 35% 30% 25% 35%行政办公商服中心 医疗卫生公建【参考文献】1 吴晓勤 , 高冰松 , 汪坚强 . 控制性详细规划编制技术探 索以安徽省城市控制性详细规划编制规范为例 j. 城 市规划，2009，(3):37-43.d 20m510表 5 la 街区建筑后退道路红线控制一览表中彩页 24urban development studies vol.20 no.9 2013出了不同于其他街区的要求。街区历史沿革角度现状特征角度功能结构角度la原古城区有机更新旧城改造区旧城传统商业区改造并尚存在一些研究不足之处，以待在今后的工作研究中继续深 入分析探讨。（1）在城市的老城区控制性详细规划中，提出街区控制lc近 10 年建成区环境整治区行政办公混合功能区整治层次的规划方法较仅以地块作为建设开发控制单元的传统规划ld未开发区以农田、城中村为主生态居住功能区开发方法更有利于促进地块合并开发的积极性，改变以往控规只有 “控制”，而无“引导”的状况。（2）本文从繁昌县老城区历史沿革、现状特征、功能分 区三个角度进行老城区的街区划分分析，得出不同历史阶段成 长起来的区域具有不同的特征，控规解决的工作重点也不相同 la 街区控规重点以 “改造”为主；lb、lc 街区，以 “整治” 为主；ld 街区以 “开发”为主。（3）根据上述三点划分的街区，有助于针对不同的工作 重点制定不同的控制指标体系。la 街区，控制指标应适当降低 在原有建设基础上进行适当梳理优化； ld 街区，控制指标应 相应提高，在开发建设的初始即以新区的标准严格控制各类用表 2 各街区沿主干道绿线控制要求地的审批建设，尽量避免土地资源的浪费和环境的破坏。lb、lc 街区而言，新建的配套设施控制指标应按照新区建设