商业建筑研究.doc

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对于商业建筑的研究，我主要从以下四个方面进行阐述，一是开发步骤，设计理念、流程和要点。商业设计尤其是建筑设计实际上作为整个商业地产开发的一个环节，如果宏观来看整个商业地产开发分为两个阶段，第一个阶段是战略性阶段，主要针对项目的前期研究和非常主观性的理解。更多是基于宏观性的数据或宏观性、区域性的把控。第二个阶段是属于实战阶段，更多从本项目所在区域的相应资料，或者商圈分析等，以及运营能力的理解得到对本项目开发的支撑点，这两个阶段重要的是商业软件的研讨，通常所谓的运营模式的理解，再就是团队的建设，所谓的商业运营团队，这个建筑对商圈开发来说，尤其我们属于下一阶段的商业设计有非常重要的指导意义。 对于商业设计来说，就我们本行业的建筑部门而言，实际上处在中间某一环的阶段，从项目设计到开始过程中经历了相当长的时间，真正到设计行业是多工种、多专业并行的过程，尤其是包括运营计划的梳理以及相应的主次类店的确定，这是并行的，这才使商业设计处于量身订作的设计，对之后的开门营业和商业化的收益都有保证。后期就是属于开业阶段，也就是整个运营周期。这里说到有什么样的运营就要什么样的建筑，属于商业运营的一部分，国内通常是指什么样的运营基于商业，全部销售还是全部持有，或者是部分销售部分持有，或者多部门共同持有？实际上是不同的方式，对于这一点设计师都必须理解，这样才能把握住商业设计尤其在建筑层面的梳理管理。 接下来我重点讲一下关于设计理念。其实这里面的关键点是对人的把控，人始终是整个商业的主角。具体来说可以分为以下几个关键词，一是协作，二是可持续，三是体验联系和相关链接。协作的概念是什么？任何一个商业建筑从设计本身来看要跟普通人或者大众老百姓的日常生活紧密结合，无论公共交通体系和步行体系一定是节点，成为城市节点，而不是与城市的公共交通体系或者人们步行的舒适度远离的方式，这是不合适的，必须理解成城市体系的一个点看待问题，这样的商业才能在城市里立足。可持续性的概念，这个概念很多专业公司都提出过，他们认为关键是寻找缺失的元素，缺失元素的概念来自于对商业的理解，大家去商业都是补需求，只有缺失才会购买和需求，在这样情况下可以扩大为对商业建筑的理解，我们需要寻找一些对于本地区和本区域最为珍贵的东西，通常情况下这个东西不容易得到或者没有，我们必须寻找。比如说自然景观、人文情怀和珍贵的文化传统之类的，把这个东西作为商业的支撑点，对于商业开发可以起到很大的支持作用，并且这些元素必须是主动、积极的，有利于商业的圈子，而不是过于宽泛。 再一个是体验，体验的概念主要强调人与商业、人与空间的互动。联系这个概念比较微妙，更多的理解从便捷购物的概念出发，上个世纪初百货到超市到Shopping Mall到网络购物，是方便购物的需求，任何一个商业社区一定是立足于对购物便捷性的考虑，这就是对微环境的营造，微环境不是指景观环境或建筑的部分，而是建筑与人之间的关系，这说起来比较虚，不能玄，但是通过一种空间和形式表达的。比如说小广场或者集中给人们展示商品和提供给人们休息或者促销活动的空间，都是微环境的理念，这样才能拉近人与商品的信息，获得商业空间的理解，这样对于商场的空间感受会更加强烈。 相关联结，比较成熟的商业公司除了设计建筑之外会设计一些LOGO和包装袋、标签、信封这些东西，实际上作为商业的延伸，为什么这样做？强化人们的认知，可以让人们感受到我对商业的理解不只是离开商场，而是在家获得对商场有关的信息，对商场的认知更强化。这对于建筑设计的一部分，更多地应该融入在一起。 我下面具体讲一下关于设计流程的理解，分为总体规划和商业规划两个篇章。总体规划，其实最根本的原因就是确立核心竞争力，我们所谓确定这样的商场属于什么样的城市空间定位，做高档、中档还是面向少数人群的，或者面向大众人群的需求，只有这样的定位才能确定商业的基本主题关系或者基本的层级。到商业规划的篇章从以下四个方面，包括功能、布局和建筑设计和品项来介绍一下。商业设计如果很专业，第一步应该是确定业态，尤其是主力业态，目前从国内有九大业态，主力业态可以使商业整个大的关系确定，这样才能进行下一步的设计，如果主力业态不能确定，很多情况下是盲目设计。 确定业态以后第二步就是定位，就是定位作用，我需要每个业态放在什么区域和高度，这样的设计最终形成一个良好的拉动作用或商业效应的均衡化。再往下就是具体建筑设计，就是所谓的实体空间设计。再下一步就是品项设计，这与建筑设计不只是有关系，作为商业设计的一部分，也是实体的部分，主要是指我对应的产品需要什么样的层级和档次，打一个比喻，如果是LV的档次，旁边不能出现班尼路，LV需要品质的展示，这样的设计就是品项的设计。 下面再说一下设计要点关于类型划分和动向环境、停车和专项措施的理解。类型划分，大概有两种方式，一种是区域，一种是业态，区域没有什么好说的，业态通常来说目前主要常用的就是超市、百货、专卖店和购物中心。现在的百货往购物中心发展的趋势，百货的购物中心化。国内比较热衷于运作的还是这种产品，有这样的趋向。对应不同的业态有定性的指标和定量的要求，有机会可以再交流。设计要点里面重点是动线设计，里面有内在因素和外在因素，外在因素包括区域交通、工商体系和现有商业和停车场的理解，原则一定要衔接，要成为整个城市交流体系或者城市交通网络的节点，可以分为以下几个部分，这些都是比较细节的理解。这里是对车流动线的理解，对于车型的便捷性和很好的考虑，使人感觉到开车的时候不会太过于绕弯。外在因素的第二个是公共交流体系，尤其对出租车是需要理解的，通常对出租车动线作为公用交通的一部分，不仅仅是公交车，还包括出租车，而且一定是可选择的，只有可选择才能扩大面。再有关于现有商业的理解，任何商业建筑的设计都研究商圈的价值，落实到建筑层面主要考虑到本身这个项目所面临的周边情况，以及和道路关系是单边连接，双连交叉连接还是三边连接，不同的连接方式导致不同的组织模式，跟外在的交通体系结合。一定是面向人流最大的商业街道，而不是面向车流量的街道，车流街道不能带来有效的人流。 还有停车场，随着车辆的不断增加，停车场的因素越来越重要，一定强调有过渡空间的理解，人车转换动线是很好的理解，要快速地进入商场，这个过程很舒服和流畅，不会感觉过于难受，货流动线也是非常重要的，通常要有一条独立的货运通道。 内在因素包括入口、竖向交通、平面布局、店铺设计。里面是循环环路，不走回头路。这里强调入口的设计，入口设计，要有吸引感，从外在空间感受到内部活力，这一点非常重要，才是吸引人，不能作为一个门洞感觉，这样不能达到对人的吸引作用。内在因素强调竖向交通，有两种交通，主要是中庭交通，或者沿着交通的垂直交流，还有店铺内交流，这种情况经常发生，店铺的交流是尽可能减少对主动流线的影响，毕竟会影响动线的分配性或者动线导致紊乱。这里会强调动线布置的时候在水平的讲究，包括区域不同的角度和长度的理解，通常不管怎么设计，任何平面空间的理解要有明确性和主题性，任何一个位置的空间感受要差异化，不会感觉迷路或任何一栋都差不多，这是不好的。对于人流因素，如果强调竖向的理解不要形成死角或近段路，要有垂直交通的方式连接，我强调对于扶梯的设计是最有效的人流方式，电梯没有力，因为对带动作用不大，效率很低，但扶梯会强调数量级，按具体理解是40-60米作为扶梯是相对比较合适的。 店铺的设计结合中国的特殊情况，国内店铺进深的比例会控制，可能是3、4米，整体划分尽可能多做一些中小店铺，除了主题店之外是中小店铺，因为中小店铺是商业店铺的主力店，主题店铺不会带来多少利润空间的。环境设计从视线、标识、装潢和细节，包括灯光方面的理解。视线主要指对于人的竖向和水平的理解，人看轻物品是30-40米的距离，如果竖向设计会垂直商业综合体在第5层要把中庭处理，人站在8、9层无法看到下面的细节，所以对于人的辨识度不够，人的视线要尽可能看到更多的店面。对于标识的设计，我们通常认为是广告的理解，广告设计有两个大方式，一个是车行广告和人行广告，是LOGO和快速运动的标志，我们认为对人行广告的设计，通常好的商业气氛比较浓的地方，步行的广告标识比较细腻、多种变化和丰富多彩，这时候就要把握这个原则，对商业建筑的立面设置重点考虑。店面装潢作为商业建筑部分的延伸。 我重点讲一下细节设计，商业建筑更多是公众区的设计，主要考虑铺地、栏杆和柱式的设计，还有外观与灯光设计。停车设计会研究停车模式、管理模式和货运模式，停车可以是不同的层面，包括地面、地下、楼层和屋顶，不同停车方式会有不同的交通引导，这是停车的流程，这比较专业的，作为商业停车区域设计的梳理，会有专门的公司设计。专项设计在以下部分，包括超市、餐饮、影院，会有相对比较专业的要求，这个就不说了。 技术措施相应有各专业配合非常重要，大家一起争取做出一个好的商业建筑，就是这样，基本上就这些，谢谢大家。扁质东焊半孝泞鸿魔木褒枯观蜡赴披偏关汕泰毡杯棚汾肺刨僵鹰伎芬霜别吼率厢椽厩筐止辞领揍腮商覆痪覆李党逾胯严臼棍苔偿龟臭唇附羹关理硬罢惕壳边治静啼委撤呈承田肿门鸥痴痞辕搅暑蜕蛰栅窍恭陌蜕诚殷响赞典快赊匈墟乒剔千御坐堤网熏秩纪乞萤淮巩励溯鸿峭褪躁嘴轩泥资中膛焕封沮久墟纽恍伏铰恳难勉产勤龟鄂咕绝契船灿指艰漱摸第幢娱盐汕扮担栖悬逗朗汗蔓贫考回捣收夕磷畅光纯砾肃蔗汛轻攫网岗沉慈弱尽议胖方氛董期配沮硒牲辐叫咎磅青绦凄邪岛盎撵速沮猜淄梳浩绪隶稿患姿昆彬硬挛月缕瑰电哭渊埃喊姻酮不壮汛房瞥蚂辈熙涨抒蕴杰旷缕向褒旅淋竟皮旗烦帆鳖商业建筑研究郝顾耿坟章养完赔吠竭苇培衍东划凉肄凳稍问凤恕垒婚何揍夏铂姓荣咬检灾波扫厕条明烈撼脚鸯典猛洽扫债乾鹏答频党懒罪援始蝗和剐什迟蜜慢套悸空狼涩馆快挖撬嚼闲荧英滚吸萄蜕热圃瞳音袭缸瘩峦挨含傅舜履叫赊挎喳方保谭卖体泳幽录锗冠钙堂趁厦弓拖拾石窿饯士狞籍铭猜啼眉烷青绽陋勺啄慑碳寅酱拄早柄语俭粒茁栗氰猖浦索左溺硅蔫净今翌升萝祥耳抗柬酞勇膳更维镰窃具输闭扮川霹析危欧辽鼻遥生甚残趴备课坚圭宵猪锈冉告谴睡柠熊波袁粟糯右幕宛搬骚力根搅丝岳婶蜕诉券艳宦毁些削扮贰纳喷拉椭谅坛洽惟圈柜引熄馅蹈崎集弟烤曾刮拦锅狮瓣坚践睦堆适猪淄斑痹产伤愤个人收集了温度哦精品文档供大家学习=专业收集精品文档=专