房地产市场专访提纲(齐市).doc

房地产市场专访提纲一、我市近年房价走势，预测未来5年房价什么情况？第一阶段：我市商品房价格在上个世纪90年代末，商品房价格在1000元/左右，2000年，随着住房制度改革的不断深入，实物分房的终止，银行按揭贷款和住房公积金贷款的开始，我市的房地产业被进一步激活，特别是锦州嘉富房地产开发公司在我市开发建设的王仔花苑，将我市的商品房价格首次提升到2000元/以上，并带动了其他地产项目价格的提升；第二阶段：2000年到2007年之间，我市房地产行业始终处于比较低迷的阶段，房价在很长一段时间徘徊不前，始终维持在2000元-2400元左之间； 第三阶段：2008年到2011年，随着大面积棚户区改造建设，我市房地产业进入快速发展阶段，开发规模明显增大，中心城区每年开发规模都在100万平方米以上，我市的房地产开发，已从以前的单一楼盘开发向大规模区域开发转变，无论从规模上，还是小区的规划设计、楼房品质及小区内的物业配套上，都有了质的变化，从而提升了我市的房地产开发品位，商品房价格也由2008年的3000元/以下，以较快的速度提高到6000元/以上，每年房价都上涨近千元；第四阶段，2011年至今，开发量随着城市化的进程和南苑新城全面建设有所增加，恒大、万达、中汇城等国内知名房企开始进入市场，我市房地产市场步入大开发、大建设的阶段，但随着国家一系列调控政策的实施，房价上涨的速度开始放缓，近两年房屋平均价格基本维持在多层6000元左右，高层7000元左右（市郊地段略低，在6000元左右）。未来五年我市房价将保持一个相对比较稳定的态势，增幅不会太大。目前我市房价相对较高，特别是近几年来房价持续上涨，目前中心城区房地产项目价格备案最高的是9980元/，最低的是4800元/，房价上涨的主要原因：一是房屋建设成本增加推动了房价上涨。近年来，土地成本、拆迁费用、建安成本、人工费用、配套费用、税费等都有较大增长，对房价上涨起到了一定推动作用，特别是棚户区改造以来，实施“拆一还一”的惠民政策，低保户、无证房等优惠政策，使拆迁费用增加。二是消费者对住房刚性需求的增加促进房价上涨。如户籍制度改革、城市化进程加快、婚房需求、学区房需求、周边县市进入市中心城区购房的比例明显增加，放大了住房需求。三是投资和投机性购房的进一步增加也带动房价上涨。由于潜在的通货膨胀，使不动产成为居民的首选保值商品，2008年以来房价的不断上涨吸引了投资者购买房产进行投资增值，进而带动价格上涨。四是由于开发商越来越重视住宅小区的品质和档次，房屋建设标准的提升也提高了房价。五是由于前些年我市采取了房地产开发总量宏观调控政策，房地产开发市场处于供略小于求的局面，这种卖方市场为主导的局面在一定程度上会推动了房价稳步上涨的态势，从2012年以后，随着开发量适当放大，供求比例改变，房价增幅放缓，部分楼盘价格略有回落。二、买房者的选择如今，我市可供百姓选择的商品房项目较多，有三种类型的楼盘会更多吸引百姓的关注。一是学区房。从国内其他城市，特别是一线城市的学区房的走势来看，无论需求量还是价格走势，学区房都成为购房的第一选择。拿北京为例，过去的十年间，学重点小学附近的学区房（如中关村附近）房价上涨约10倍，已经逼近10万/平方米，仅今年上半年，海淀区内学区房每平方米单价就上涨1万元以上。而我市学区房刚刚起步，但龙沙小学、二十八中等重点中小学附近的楼盘价格也高于其他地段（金榜苑、锦湖等）。二是开发企业信誉好、实力强、手续全的楼盘。从近几年我市房地产发展来看，信誉好、实力强的开发企业开发建设的楼盘销售情况较好，比如恒大、万达等国内知名企业开发的恒大名都、翡翠华庭、万达华府等项目，在我市房地产销售相对低迷的情况下异军突起，销售火爆。在这里也要提醒广大市民，在购买商品房时一定要查验项目的土地使用证、规划许可证、开发许可证、施工许可证和预售许可证，防止购买手续不全的房屋，造成不必要的损失。三是配套完善、环境优美、物管好的楼盘。现在百姓购房已经从最初的满足基本的居住需求，发展到住环境、住配套、住物业、住品质的阶段。配套完善、环境优美、物管好的楼盘需求量大，且增值潜力大，拿锦湖名苑为例，现在二手房价格在1万元左右，远远超过当时新房时售价，回报率很高。三、从开发商角度来看要开发建设符合购房者需求的楼盘，即配套完善、环境优美、物管好，同时户型设计要合理，小户型、功能全、品质好、学区房等房源比较受百姓的欢迎。四、住建局做了哪些工作，解决了哪些问题2000年左右，我市城市建设和房地产市场发展较快，对拉动地方经济，解决群众住房需求，改善城市形象，提升城市功能发挥了重要作用。但我市房地产开发刚刚起步，还不够成熟，各项监管措施还不完善，在这期间也出现了一些问题，主要表现在一房多售、工程烂尾、不能验收入住和不能办理产权等问题。针对这些问题，我们近些年主要做了以下工作，保持