龙跃金水湾项目二期户型配比建议2015-11-24(1).doc

龙跃金水湾项目二期户型配比建议我司根据市场周边主要竞品项目以及哈市市场刚需项目代表进行调研分析，我们项目应突出的核心竞争力为价格、户型及套总价的优势，并通过完美的户型设计与周边竞品形成产品差异化。我司以此作为依据，提出对本项目产品设计以及户型配比设计建议：一、 竞品调研数据：1、 格兰云天四期：格兰云天四期户型配比面积区间（）建筑系数1.52使用面积（）套数（套 ）户型占比去化套数去化比例145-601.5233-4059240%24041%260-761.5240-5075451%36048%3761.5255以上1309%12092%1480100%72049%格兰云天四期一共11栋楼，共1800套左右，廉租房320套左右，销售可售房源1480套，产品定位在3年前，户型偏小，定位客群为刚需客户，销售速度并不快。四期已经开始进户，现在属于现房销售。项目小结： 格兰云天项目二期剩余的使用面积86平方米户型去化难度较大，客户对此项目大户型抗性较大，四期使用面积55平方米户型配比量过小，此原因是规划设计以及产品设计都是三年前的定位。2、 金瑞林城二期：金瑞林城二期户型配比使用面积（）套数（套 ）户型占比去化套数去化比例120-30503%3468%230-4020012%16683%340-5042026%36086%450-6044628%40891%560-7041025%38794%670以上845%4756%1610100%140287%项目小结：项目从2014年9月二期销售，整体去化已经到87%，项目销售户型去化快的面积是50-70平方米户型（使用面积）。项目三期预计明年4月份进行推售。3、 会展城上城：会展城上城户型配比（一期）户型建筑面积（）建筑系数使用面积（）总套数（套）户型占比去化套数（套）去化比例一室641.60 40513%51100%两室791.58501036%103100%两室861.62 531026%102100%两室891.51 5961535%615100%两室1041.68 6239022%390100%三室1261.50 8422413%22098%三室1171.48 791016%101100%三室1361.51 901539%13991%1739100%172199%会展城上城户型配比（二期）户型建筑面积（）建筑系数使用面积（）总套数（套）户型占比去化套数（套）去化比例一室641.60 4060825%54089%两室861.62 5372630%62085%两室901.55 5833614%32296%两室951.58 6027211%25493%三室1361.51 9042318%32076%四室1661.56 106 311%1961%合计2396100%207587%备注：一期共3栋小高层17层/19层，5栋高层31层；二期共11栋：1栋20层1栋24层1栋26层3栋31层3栋27层2栋33层；容积率3.8，楼体进深13平方米左右.项目小结：会展城上城产品去化率较好的是中小户型，其中两室的户型客户认知度较高，此项目一期产品已经是现房，整体带动二期销售。二期销售去化速度快的是50-60平方米户型。 4、 新松茂樾山：新松茂樾山户型配比户型建筑面积（）建筑系数1.55户型套数（套）户型占比去化套数去化率一室55-6035-3977629%609 73%二室72-9046-58116644%890 67%三室1087033212%226 68%四室1368839015%257 66%26641982 74%备注：一期4栋31层，3栋39层，2栋26层，1栋15层；容积率3.89，楼体进深13.5平方米左右.项目小结：新松茂樾山为精装修销售，目前项目销售主要是两居室为主，户型比例也是两居室为主要户型，项目有很好的价格竞争力。5、 永泰城：永泰城户型配比（一期）户型建筑面积（）建筑系数1.57使用面积（）总套数（套）户型占比去化比例一室/两室62-7330-4029227%100%两室82-10550-6064860%100%三室1348014013%100%1080100%永泰城户型配比（二期）建筑面积（）建筑系数1.57使用面积（）总套数（套）户型占比去化比例一室/两室55-7527-3072040%88%两室82-10550-6054030%97%三室110-13470-8054030%93%合计1800永泰城户型配比（三期）建筑面积（）建筑系数1.57使用面积（）总套数（套）户型占比去化比例一室/两室59-6537-4129120%30%两室86-9154-60101970%38%三室1207514610%22%合计1456备注：一期共计5栋，2栋32层、1栋22层、2栋33层二期共5栋32层，容积率3.68，楼体进深12.5-13米.项目小结：此项目三期2015年9月份开始销售，因为销售速度较慢，11月份推出精装修政策，户型整体去化仍是以50-60平方米户型为主，并且没有超过80平方米户型，面积配比上也是考虑了套总价以及销售去化速度等因素。6、 东鸿艺境：东鸿艺境户型配比面积区间（）建筑系数1.52使用面积（）套数（套 ）户型占比去化套数去化比例E-153-571.523518616%8948%B751.524939634%13334%A87-921.525842336%22653%D1031.5267605%1322%C1011.5266666%1624%F791.5252333%1030%1164100%48742%项目小结：此项目一期只有四栋推售，整体去化较慢，项目定位以及营销策略相对滞后，影响了项目运营销售，目前整体去化率不到50%，50-70平方米是项目相对去化速度快的产品。市场调研总结：1、 目前哈市项目中销售的主力户型使用面积50-70，主要集中为一梯两户，一梯三户，两梯四户的设计理念；2、 本次调研也对哈西、群力新区部分项目进行电话调研:购房者对两室明厅户型青睐度较高，部分项目公寓型住宅销售缓慢；3、 调研分析可以看出50-60平方米是主力销售户型，所以我司建议在设计中可以增加部分赠送面积以及在面积控制中量化，做到设计产品差异化；4、 在售项目调研分析，哈市购房者年初到现在已经发生改变，购房者购房需求也根据市场以及政策导向提高购房需求；5、各家项目的户型配比在销售前作的，和目前市场需求也不相同，并且在售的项目主力户型区间50-70也都在60-70%左右。二、龙跃金水湾项目一期户型配比情况：龙跃金水湾一期房源面积配比表使用面积区间总套数占比销售套数占比剩余套数占比20-30151%320%1280%30-4030428%7525%22975%40-5018317%5430%12970%50-6034932%24069%10931%60-7014313%8157%6243%70-80858%5969%2631%80以上172%1165%635%1096100%523573制表人：汪洋制表日期：2015/11/23龙跃金水湾一期分栋已售未售楼号使用面积总套数销售套数剩余套数楼号使用面积总套数销售套数剩余套数2#20-3000011#20-3000030-408597630-4064273740-50102257740-5000050-603428650-6064481660-7000060-7064323270-8000070-8000080以上00080以上000合 计22162159合 计192107857#20-301531214#20-3000030-403012930-40125388740-501510540-5020250-6060352550-60127814660-701511460-7000070-8000070-8000080以上00080以上000合 计1355085合 计2541191358#20-3000015#20-3000030-4000030-4000040-5000040-5064194550-6000050-6064481660-7000060-7064481670-8085592670-8000080以上1711680以上000合 计1027032合 计19211577（二）建议户型配比表：龙跃金水湾项目二期户型配比、套使用面积户型占比建筑面积预计系数使用面积建筑面积预计套数130-405%100001.553554184240-5015%300001.554570430350-6054%1080001.5555851267460-7016%320001.5565101318570-807%140001.5575116120680以上3%60001.558012448合计100%2000002368户型配比建议说明：1、 以上户型配比综合考虑了二期楼宇规划分布以及项目户型整体比例；2、 3号楼、4号楼因为其靠近火车道，户型建议以中小户型为主（30-50平方米）；3、 6号楼是东西向，但考虑景观等