绿城开发项目物业服务相关内容和标准.doc

1 芁蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆莃节螆螂莂莅蕿肁莁蒇螄羆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薄袁肃羄芃蚄罿羃莅衿袅肃蒈蚂螁肂薀蒅膀肁莀蚀肆肀蒂薃羂聿薄螈袈肈芄薁螄肇莆螇肂膇葿薀羈膆薁螅袄膅芁薈螀膄蒃螃螆膃薅蚆肅膂芅袂羁膁莇蚄袇膁葿袀螃芀薂蚃肁艿芁蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆莃节螆螂莂莅蕿肁莁蒇螄羆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薄袁肃羄芃蚄罿羃莅衿袅肃蒈蚂螁肂薀蒅膀肁莀蚀肆肀蒂薃羂聿薄螈袈肈芄薁螄肇莆螇肂膇葿薀羈膆薁螅袄膅芁薈螀膄蒃螃螆膃薅蚆肅膂芅袂羁膁莇蚄袇膁葿袀螃芀薂蚃肁艿芁蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆莃节螆螂莂莅蕿肁莁蒇螄羆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薄袁肃羄芃蚄罿羃莅衿袅肃蒈蚂螁肂薀蒅膀肁莀蚀肆肀蒂薃羂聿薄螈袈肈芄薁螄肇莆螇肂膇葿薀羈膆薁螅袄膅芁薈螀膄蒃螃螆膃薅蚆肅膂芅袂羁膁莇蚄袇膁葿袀螃芀薂蚃肁艿芁蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆莃节螆螂芁蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆莃节螆螂莂莅蕿肁莁蒇螄羆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薄袁肃羄芃蚄罿羃莅衿袅肃蒈蚂螁肂薀蒅膀肁莀蚀肆肀蒂薃羂聿薄螈袈肈芄薁螄肇莆螇肂膇葿薀羈膆薁螅袄膅芁薈螀膄蒃螃螆膃薅蚆肅膂芅袂羁膁莇蚄袇膁葿袀螃芀薂蚃肁艿芁蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆莃节螆螂莂莅蕿肁莁蒇螄羆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薄袁肃羄芃蚄罿羃莅衿袅肃蒈蚂螁肂薀蒅膀肁莀蚀肆肀蒂薃羂聿薄螈袈肈芄薁螄肇莆螇肂膇葿薀羈膆薁螅袄膅芁薈螀膄蒃螃螆膃薅蚆肅膂芅袂羁膁莇蚄袇膁葿袀螃芀薂蚃肁艿芁蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆莃节螆螂莂莅蕿肁莁蒇螄羆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薄袁肃羄芃蚄罿羃莅衿袅肃蒈蚂螁肂薀蒅膀肁莀蚀肆肀蒂薃羂聿薄螈袈肈芄薁螄肇莆螇肂膇葿薀羈膆薁螅袄膅芁薈螀膄蒃螃螆膃薅蚆肅膂芅袂羁膁莇蚄袇膁葿袀螃芀薂蚃肁艿芁蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆莃节螆螂 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袅肃蒈蚂螁肂薀蒅膀肁莀蚀肆肀蒂薃羂聿薄螈袈肈芄薁螄肇莆螇肂膇葿薀羈膆薁螅袄膅芁薈螀膄蒃螃螆膃薅蚆肅膂芅袂羁膁莇蚄袇膁葿袀螃芀薂蚃肁艿芁蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆莃节螆螂莂莅蕿肁莁蒇螄羆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薄袁肃羄芃蚄罿羃莅衿袅肃蒈蚂螁肂薀蒅膀肁莀蚀肆肀蒂薃羂聿薄螈袈肈芄薁螄肇莆螇肂膇葿薀羈膆薁螅袄膅芁薈螀膄蒃螃螆膃薅蚆肅膂芅袂羁膁莇蚄袇膁葿袀螃芀薂蚃肁艿芁蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆莃节螆螂莂莅蕿肁莁蒇螄羆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薄袁肃羄芃蚄罿羃莅衿袅肃蒈蚂螁肂薀蒅膀肁莀蚀肆肀蒂薃羂聿薄螈袈肈芄薁螄肇莆螇肂膇葿薀羈膆薁螅袄膅芁薈螀膄蒃螃螆膃薅蚆肅膂芅袂羁膁莇蚄袇膁葿袀螃芀薂蚃肁艿芁蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆莃节螆螂莂莅蕿肁莁蒇螄羆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薄袁肃羄芃蚄罿羃莅衿袅肃蒈蚂螁肂薀蒅膀肁莀蚀肆肀蒂薃羂聿薄螈袈肈芄薁螄肇莆螇肂膇葿袅肃蒈蚂螁肂薀蒅膀肁莀蚀肆肀蒂薃羂聿薄螈袈肈芄薁螄肇莆螇肂膇葿薀羈膆薁螅袄膅芁薈螀膄蒃螃螆膃薅蚆肅膂芅袂羁膁莇蚄袇膁葿袀螃芀薂蚃肁艿芁蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆莃节螆螂莂莅蕿肁莁蒇螄羆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薄袁肃羄芃蚄罿羃莅衿袅肃蒈蚂螁肂薀蒅膀肁莀蚀肆肀蒂薃羂聿薄螈袈肈芄薁螄肇莆螇肂膇葿薀羈膆薁螅袄膅芁薈螀膄蒃螃螆膃薅蚆肅膂芅袂羁膁莇蚄袇膁葿袀螃芀薂蚃肁艿芁蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆莃节螆螂莂莅蕿肁莁蒇螄羆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薄袁肃羄芃蚄罿羃莅衿袅肃蒈蚂螁肂薀蒅膀肁莀蚀肆肀蒂薃羂聿薄螈袈肈芄薁螄肇莆螇肂膇葿薀羈膆薁螅袄膅芁薈螀膄蒃螃螆膃薅蚆肅膂芅袂羁膁莇蚄袇膁葿袀螃芀薂蚃肁艿芁蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆莃节螆螂莂莅蕿肁莁蒇螄羆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薄袁肃羄芃蚄罿羃莅衿袅肃蒈蚂螁肂薀蒅膀肁莀蚀肆肀蒂薃羂聿薄螈袈肈芄薁螄肇莆螇肂膇葿 薀羈膆薁螅袄膅芁薈螀膄蒃螃螆膃薅蚆肅膂芅袂羁膁莇蚄袇膁葿袀螃芀薂蚃肁艿芁蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆莃节螆螂莂莅蕿肁莁蒇螄羆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薄袁肃羄芃蚄罿羃莅衿袅肃蒈蚂螁肂薀蒅膀肁莀蚀肆肀蒂薃羂聿薄螈袈肈芄薁螄肇莆螇肂膇葿薀羈膆薁螅袄膅芁薈螀膄蒃螃螆膃薅蚆肅膂芅袂羁膁莇蚄袇膁葿袀螃芀薂蚃肁艿芁蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆莃节螆螂莂莅蕿肁莁蒇螄羆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薄袁肃羄芃蚄罿羃莅衿袅肃蒈蚂螁肂薀蒅膀肁莀蚀肆肀蒂薃羂聿薄螈袈肈芄薁螄肇莆螇肂膇葿薀羈膆薁螅袄膅芁薈螀膄蒃螃螆膃薅蚆肅膂芅袂羁膁莇蚄袇膁葿袀螃芀薂蚃肁艿芁蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆莃节螆螂莂莅蕿肁莁蒇螄羆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薄袁肃羄芃蚄罿羃莅衿袅肃蒈蚂螁肂薀蒅膀肁莀蚀肆肀蒂薃羂聿薄螈袈肈芄薁螄肇莆螇肂膇葿薀羈膆薁螅袄膅芁薈螀膄蒃螃螆膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈芅薀羈膆薁螅袄膅芁薈螀膄蒃螃螆膃薅蚆肅膂芅袂羁膁莇蚄袇膁葿袀螃芀薂蚃肁艿芁蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆莃节螆螂莂莅蕿肁莁蒇螄羆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薄袁肃羄芃蚄罿羃莅衿袅肃蒈蚂螁肂薀蒅膀肁莀蚀肆肀蒂薃羂聿薄螈袈肈芄薁螄肇莆螇肂膇葿薀羈膆薁螅袄膅芁薈螀膄蒃螃螆膃薅蚆肅膂芅袂羁膁莇蚄袇膁葿袀螃芀薂蚃肁艿芁蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆莃节螆螂莂莅蕿肁莁蒇螄羆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薄袁肃羄芃蚄罿羃莅衿袅肃蒈蚂螁肂薀蒅膀肁莀蚀肆肀蒂薃羂聿薄螈袈肈芄薁螄肇莆螇肂膇葿薀羈膆薁螅袄膅芁薈螀膄蒃螃螆膃薅蚆肅膂芅袂羁膁莇蚄袇膁葿袀螃芀薂蚃肁艿芁蒆羇芈莄蚁袃芇薆蒄衿芆芆蝿螅芅莈薂肄芅蒀螈羀芄薃薀袆莃节螆螂莂莅蕿肁莁蒇螄羆莀虿薇羂荿荿袂袈羆蒁蚅螄羅薄袁肃羄芃蚄罿羃莅衿袅肃蒈蚂螁肂薀蒅膀肁莀蚀肆肀蒂薃羂聿薄螈袈肈芄薁螄肇莆螇肂膇葿薀羈膆薁螅袄膅芁薈螀膄蒃螃螆膈薀蚁肀膇芀袇羆膆莂虿袂膆蒄袅螈芅 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前期咨询询服服务务 3 二 前期介入服二 前期介入服务务 5 第二部分第二部分 前期物前期物业业服服务务 19 一 一 项项目相关硬件配目相关硬件配备备条件条件 19 二 收二 收费标费标准准 19 三 分三 分项项服服务务内容及内容及标标准准 20 四 机构四 机构设设置和人置和人员员配配备备 29 五 物五 物质质装装备备 34 六 前期物六 前期物业业服服务务支出支出测测算算 36 3 第一部分第一部分 交付前物交付前物业业服服务务 交付前物业服务可分为前期咨询服务 前期介入服务两个阶段 1 前期咨询服务阶段 从规划设计评审开始到物业实际交付之日止 2 前期介入服务阶段 从物业交付前六个月或三个月到物业实际交付之日 止 一 前期咨一 前期咨询询服服务务 该阶段公司主要提供物业管理顾问咨询服务 销售案场物业服务 样板区 房 物业服务等 一 物业管理顾问咨询服务的主要工作内容为 1 从物业管理和物业使用的角度 提出合理化意见和建议 1 审视建筑施工图纸 对建筑单体及交通组织 地下车库等提出有利于日 后物业管理的优化建议和意见 2 审视给排水 电气的施工图纸 就给排水的供水方式 管路设置 以及 电气管路设置 照明控制方式等提出有利于日后物业管理的优化建议和意见 3 结合项目的整体定位及档次 参与部分设施 信报箱 标识系统等 大型 设备 电梯 智能化等 的功能和定位 提出有利于日后物业管理的优化建议和意 见 4 结合项目的实际情况 就物业公建配套用房 物业管理用房 社区用房 等 的定位 综合管网 给排水 电气 弱电等 提出有利于日后物业管理的优化建 议和意见 5 审视景观设计方案和施工图纸 对景观总体规划 交通组织 使用功能 节点处理等方面 提出有利于日后物业管理的优化建议和意见 6 根据项目公司要求 通过审视商品房买卖合同和楼书 提出有利于日后 4 物业管理的优化建议和意见 7 根据项目实际 为小区围墙定位提供合理的意见和建议 8 对物业公共区域 包括但不限于公共设施 设备及场所 地 等 的装修设 计提供合理化意见和建议 9 对物业管理用房等的布局 设计以及装修标准提出相应的意见和建议 10 根据工程施工进度情况 向项目公司及时提供有关楼宇材质 铝合金窗 单元门厅墙 地面 电梯等 保护的建议 以减少因施工对材质造成的损伤而导致 项目公司一次性投资成本提高 11 通过跟进项目不同阶段的现场施工进度 每两个月一次对现场施工进 行巡视 提出有利于日后物业管理的优化建议和意见 12 应项目公司要求 参加相关工程联席会议 并根据会议议题提供有关物 业管理方面的建议 但项目公司需于会议召开前五个工作日书面通知物业公司 并提供相关资料 13 应项目公司要求 派人参加项目有关客户联谊会 业主质量监督小组会 议 产品说明会等重要活动 但项目公司需要于活动举办前五个工作日书面通知 物业公司 并提出相关要求 14 应项目公司要求 与项目公司共同对项目生活园区服务体系方案进行 探讨 二 销售案场 样板区 房 物业服务内容 1 客户管家服务 为客户提供生活提醒 物业管理体系咨询 服务亮点介绍 客户信息收集等服务 2 吧台服务 为项目客户 潜在客户提供茶水 餐点服务 3 礼宾服务 为项目客户 潜在客户提供引导服务 4 保洁服务 负责销售案场 样板区 房 室内外卫生的日常维护 三 顾问咨询服务期限 根据项目工程进度约定前期物业管理顾问咨询服务 5 的期限 一般从项目规划方案设计阶段起至物业实际交付之日止 服务期限最长 不超过三年 单个项目 若超过三年的 相关事宜另行协商 四 根据项目类型及所处地域 物业管理顾问咨询服务的收费标准如下 1 顾问咨询服务费参照绿城房产通字 2004 193 号文件规定的费用标准收 取 若服务内容超过上述范围的 相关事宜另行协商 2 销售案场物业服务 样板区 房 物业服务费用由物业服务人员成本支出 物业公司管理费 按人员成本总支出的 8 计提 组成 具体如下 1 人员配置 1 销售案场 销售案场根据案场的规模大小及房产品的档次提供不同标准的服务配置 尊贵级销售案场人员配置 见下表 序号岗位 岗位设置 不含替班 岗位说明 1驻场经理1 2客户管家1 2 3吧员2 4迎宾2 详见备注 5礼宾主管1 6停车场礼宾1 2 7门岗礼宾2 8中夜班秩序人员2 4 9 监控人员3 10保洁2 根据案场规模大小定 6 11办公区域保洁2 普通销售案场人员配置 见下表 序号岗位 岗位设置 不含替班 岗位说明 1客户管家1 2吧员1 2 3门岗礼宾1 2 4中夜班秩序人员2 5保洁2 根据案场规模大小定 6办公区域保洁2 2 样板房 样板房根据房产品的档次提供不同标准的服务配置 别墅 官邸大宅 排屋人员配置 见下表 序号岗位 岗位设置 不含替班 岗位说明 1驻场经理1 2客户管家1 2 3样板房管家1 套 1 人 4水吧服务员 体验样板房 1 套 1 人 7 普通公寓人员配置 见下表 序号岗位 岗位设置 不含替班 岗位说明 1驻场经理1 2客户管家1 3样板房管家1 套 1 人 如有一梯两户或三户则视实际工作量进 行人员调整 4停车场礼宾1 5中夜班秩序人员2 4 6样板房保洁1 套 1 人 如有一梯两户或三户则视实际工作量进 行人员调整 7外围保洁若干 根据外围区域面积决定 3 人员配置补充说明 岗位可根据项目实际情况决定是否配备 具体人员配备数量需根据项目公司的实际需要来决定 5停车场礼宾1 2 6电瓶车驾驶2 7中夜班秩序人员2 4 8样板房保洁1 套 1 人 别墅需增加一名庭院保洁 9外围保洁若干 根据外围区域面积决定 8 如项目规模较大并包含案场及样板房 或服务人员总数超过 25 人 建议 配备 1 名驻场经理 以上服务人员实行单休制 替班人员按照 1 6 的比例配备 9 2 服务费用 1 人员费用标准 费费用用项项目目人数人数标标准元准元 月月 人人月数 月 月数 月 备备注注 1 人 人员员工工资资 工资标准根据物管公司的 统一标准 每年按 10 递增 驻场经理700012 客户管家3500 12 样板房管家1800 12 吧员1800 12 礼宾主管2800 12 礼宾1800 12 中夜班秩序人员 监控 1500 12 工程人员2500 12 保洁主管2500 12 保洁1200 12 人员工资合计 2 双休日加班 双休日加班费费按照 1200 工资的基数 样板房管家37212 吧员37212 礼宾37212 中夜班秩序人员 监控 37212 小计 3 公 公积积金金 1 项的 8 根据国家规定 适时调整 驻场经理56012 客户管家28012 10 样板房管家14612 吧员14612 礼宾主管22412 礼宾14612 中夜班秩序人员 监控 14612 工程人员20012 保洁主管20012 小计 4 社会 社会统统筹保筹保险险 1 2 项的 29 5 根据国家 规定适时调整 5 福利 福利费费 过节费 高温费 手机费 交通费 驻场经理56012 客户管家36012 样板房管家26012 吧员26012 礼宾主管36012 礼宾26012 中夜班秩序人员 监控 26012 工程人员30012 保洁主管30012 保洁6012 小计 6 绩绩效考核效考核 两个月工资 其中一个月工 资由项目公司考核发放 驻场经理14000 客户管家7000 11 样板房管家3600 吧员3600 礼宾主管5600 礼宾3600 中夜班秩序人员 监控 3000 工程人员5000 保洁主管5000 保洁240050 元 月 人 小计 7 管理 管理费费 1 6 项 16 其中酬金 8 管理费 8 8 税 税 1 7 项的 5 7 9 合 合计计 12 2 人员费用补充说明 酬金 管理费计提说明及前提条件 项目公司需在销售案场 样板房 开放前三个月书面告知物业公司 便于进 行服务方案 人员编制的确定及相关前期准备工作 包括招聘 培训等 项目公司需在销售案场 样板房 开放前两个月与物管公司签订相关服务协 议 并按约定开展服务工作 若项目公司销售案场 样板房 提前或延后开放 项 目公司应按实承担相关费用 如案场 样板房 项目服务期限不满一年 管理费将视情增加 如案场 样板房 项目提前结束 需提前两个月书面通知物管公司 并需承担 员工解聘费及产生的其他相关费用 外地项目因往来交通差旅 通讯等产生的额外费用与项目公司另行协商支 付 绩效考核标准为两个月工资 其中 50 的绩效考核由项目公司对案场服 务进行考核合格后全额支付 法定节假日加班工资根据考勤具实结算 客户管家 276 元 天 样板房管家 吧员 礼宾 166 元 天 礼宾主管 保洁主管 工程人员 248 元 天 保洁 138 元 天 由项目公司解决人员工作餐 中夜班礼宾请项目公司按照 8 元 天的标准 提供夜餐补贴 物业所需物耗及易耗品按需领用 或实报实销 由项目公司安排外地员工的住宿 配备必要的生活用品 被褥 衣柜 及电 器 热水器 空调 电视等 3 服装费用 服装费用将根据各个案场项目的实际人员配备情况 向项目公司结算 服装 费总额 服装费用 人数 1 税 5 7 服装费一次性支付 两年分摊 保洁 工程 人员一年分摊 服装费用根据案场 样板房 项目实际情况及服务档次分为尊贵及普通两个 13 标准 详细标准如下 尊贵 样板房管家 吧员 女 5210 元 人 两年 见下表 项目标准费用合计 元 夏装 1 裙装 每人二套 580 元 套 丝巾 每人两条 20 元 条 1200 秋装 1 每人二套裤装 780 元 套 一裙 120 元 条 2 丝巾 每人两条 30 元 条 1740 冬装1 冬大衣 500 元 件 2 冬丝巾 30 元 两条 530 工作鞋1 皮鞋半年一双 皮鞋 150 元 双 4 双600 洗衣1 月 1 次 30 元 次 24 720 元720 头花15 元 个 4 个 60 元60 袜子15 元 双 24 双 360 元360 合计 5210 客户管家 女 4720 元 人 两年 见下表 项目标准费用合计 元 西装1200 元 套 2 套 2400 元2400 西装裙150 元 条 2 条 300 元 300 衬衣 长袖 200 元 件 2 400 元 短袖 150 元 件 2 300 元 700 工作鞋皮鞋 150 元 双 4 双 600 元600 洗衣1 月 1 次 30 元 次 24 720 元720 合计 4720 客户管家 样板房管家 男 4980 元 人 两年 见下表 14 项目 标准费用合计 元 西装1200 元 套 2 套 2400 元2400 夏装西裤250 元 条 2 条 500 元500 衬衣 长袖 200 元 件 2 400 元 短袖 150 元 件 2 300 元 700 领带 60 元 条 1 条 60 元 条60 工作鞋皮鞋 150 元 双 4 双 600 元600 洗衣1 月 1 次 30 元 次 24 720 元720 合计 4980 礼宾 男 4984 元 人 两年 见下表 项目标准费用合计 元 夏装套装 一衣一裤 每人两套 580 元 套 2 套1160 秋装套装 一衣一裤 每人两套 780 元 套 2 套1560 冬装冬大衣 800 元 件800 工作鞋皮鞋 150 元 双 4 双600 其他白手套 3 元 双每月两双144 洗衣1 月 1 次 30 元 次 24 720 元720 合计 4984 工程人员 1200 元 人 年 见下表 项目标准费用合计 元 夏装160 元 套 2 320 元320 秋冬装200 元 套 2 400 元400 工作鞋40 元 双 12 双 480 元480 15 合计 1200 保洁主管 1800 元 人 年 见下表 项目 标准费用合计 元 夏装290 元 套 2580 秋装360 元 套 2720 冬大衣500 元 件500 合计 1800 保洁 660 元 人 年 见下表 项目 标准费用合计 元 夏装115 元 套 2 230 元230 秋冬装125 元 套 2 250 元250 头花鞋15 元 月180 合计 660 普通 样板房管家 吧员 女 3930 元 人 两年 见下表 项目标准费用合计 元 夏装 裙装 每人二套 580 元 套 丝巾 每人两条 20 元 条 1200 秋装 每人二套裤装 780 元 套 一裙 120 元 条 丝巾 每人两条 30 元 条 1740 冬装 1 冬大衣 500 元 件 2 冬丝巾 30 元 两条 530 工作鞋 皮鞋半年一双 皮鞋 100 元 双 4 双 400 16 头花15 元 个 4 个60 合计 3930 客户管家 女 4000 元 人 两年 见下表 项目 标准费用合计 元 西装1200 元 套 2 套 2400 元2400 西装裙150 元 条 2 条 300 元 300 衬衣 长袖 200 元 件 2 400 元 短袖 150 元 件 2 300 元 700 工作鞋皮鞋 150 元 双 4 双 600 元600 合计 4000 客户管家 样板房管家 男 4260 元 人 两年 见下表 项目 标准费用合计 元 西装1200 元 套 2 套 2400 元2400 衬衣 长袖 200 元 件 2 400 元 短袖 150 元 件 2 300 元 700 夏装西裤250 元 条 2 条 500 元500 领带 60 元 条 1 条 60 元60 工作鞋皮鞋 150 元 双 4 双 600 元600 合计 4260 男员工 礼宾 3920 元 人 两年 见下表 17 项目标准费用合计 元 夏装 套装 一衣 一裤 每人两套 580 元 套 2 套 1160 秋装 套装 一衣 一裤 每人两套 780 元 套 2 套 1560 冬装冬大衣 800 元 件800 工作鞋皮鞋 100 元 双 4 双400 合计 3920 工程人员 1200 元 人 年 见下表 项目 标准费用合计 元 夏装160 元 套 2 320 元320 秋冬装200 元 套 2 400 元400 工作鞋40 元 月 12 双 480 元480 合计 1200 保洁主管 1800 元 人 年 见下表 项目 标准费用合计 元 夏装290 元 套 2580 秋装360 元 套 2720 冬大衣500 元 件500 合计 1800 保洁 660 元 人 年 见下表 项目 标准合计 元 夏装115 元 套 2 230 元230 18 秋冬装125 元 套 2 250 元250 头花鞋15 元 月180 合计 660 3 若该阶段服务内容超出上述范围 涉及的相关事宜由项目公司和物业公 司根据项目的区域 规模 性质及开发进度进行协商 并在服务合同中予以明确 同时涉及的服务合同参照绿城房产通 2008 200 号文件规定执行 二 前期介入服二 前期介入服务务 1 该阶段公司的基本工作内容为 1 成立物业服务中心 确定负责人 2 根据前期介入人员配置方案及到岗计划 招聘人员并实施培训 物业管 理基本概念 服务礼仪 物业管理法律法规 公司各项规章制度 各项操作规程 接管验收知识 质量体系知识等 3 物业服务中心所有人员的工作服制作 根据不同工种确定 在物业交付 前三个月到位 4 制订物业管理方案 内容包括物业接管验收方案 秩序维护方案 车辆 管理及交通组织管理方案 清洁服务管理方案 绿化养护方案 公共设施设备维 修养护方案 财务管理方案 人事管理方案 社区文化活动方案 物业装修管理 方案等 5 编制业主手册 经评审定稿后并印刷 6 协助编制住宅使用说明书及房屋质量保证书 7 办理物业服务费的报批或备案手续 8 完成项目标识统计 提交项目公司 并对标识系统进行现场复核 9 做好房屋公共部位接管验收准备的各项工作 制定物业验收标准及要 求 竣工资料递交要求 备品配件递交要求 各类物业验收表格 19 10 对房屋公共部位进行接管验收 对房屋进行细致的检查 土建 水电 等各方面 整理验收初验资料 报项目公司进行整改 将验收资料进行分类汇总 对不合格项报项目公司整改 并重复程序至验收通过 对房屋公共部位进行复验 待项目公司整改完毕后 再进行复验 再汇总 如有问题再报项目公司整改至验 收通过 11 接管验收相关技术资料的移交 具体包括 a 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 配套设施 地下管网工程 竣工图等竣工验收资料 b 设施设备的安装 使用和维护保养等技术资料 c 物业质量保修文件和物业使用说明文件 d 物业管理所必须的其他资料 12 参与公共设施设备的调试和验收 对配电系统 给排水系统 电梯系统 空调系统 照明系统 景观系统等进行接管验收 13 报警中心设备的调试和验收 智能化设备 消防联动 消控调试 消防 广播调试 监控调试 周界报警 电视监控 访客对讲 户内防盗报警 电子巡更 车辆管理 设备监控 卫星电视接收 三表远程计抄 上网方式 应急广播及背景 声响等智能化系统接管和验收 14 建立设施设备台帐 设备名称 产地 厂家 价格 产权所属等 15 建立备品备件资料档案 建材 设备等品名 产地 厂家 价格等资料 和实样的收集 16 对秩序维护人员 管理人员 工程人员进行设备操作培训 掌握各设备 系统的使用方法 17 建立消防器材档案 对各消防栓的具体位置 配置数量进行登记 18 根据交付计划由项目公司以实物的形式提供各类办公用品 办公家具 等 或由项目公司承担费用 物业公司自行采购 19 协助项目公司对物业管理用房装修检查并提供合理化建议 20 办公室的布置 上墙文件 软装饰等 安装物业管理软件试运行 20 21 协助项目公司做好小区的开荒保洁工作 根据项目公司的需求来确定 22 建立业主档案 业主的住址 联系电话 家庭情况等 23 与项目公司协商确定交付场地 结合项目实际 对实地进行勘察 24 交付前各项物品采购 并协助项目公司布置交付现场 25 与政府相关部门 如电话通讯 网络 有线电视或数字电视 燃气公司 等 联系 争取相关部门能在交付期间到交付现场设点 为业主提供方便 26 交付现场人员安排 除服务中心全部人员到位 从公司总部将选派优秀 人员增援交付活动 确保交付工作顺利完成 27 制定交付流程 交付方案 各岗位工作职责 准备统一说辞 注意事项 等 28 交付资料整理装袋 确认所有业主房屋的钥匙已经收到 有关表格 文 件均已预备完毕 如业主手册 产品说明书 品质保证书 钥匙等 29 编制交付人员通讯录 以便在交付过程中碰到问题能及时联系 30 与项目公司一起召开交付碰头会 对交付中将有可能碰到的问题进行 讨论 31 组织交付预演 迎接交付 32 总结交付经验 准备装修管理 就交付中存在的问题进行汇总与分析 2 以上前期介入服务费用由物业服务人员成本支出 物业公司管理费 按物 业服务人员成本总支出的 5 计提 组成 3 根据项目实际由项目公司选用物业公司提供服务的主要内容有 一房一验 保洁开荒 交付领房 秩序维护人员进驻等服务 相关费用由双 方根据实际情况协商确定 原则上为物业公司实际提供服务人员的成本加人员 成本支出 5 的管理费用 交付时公共区域成品保护等工作由项目公司完成 4 物业管理用房的装修由项目公司负责 物业公司应从方便使用的角度提 出合理化建议 同时项目公司在物业管理用房中按合理比例设置相应的员工宿 21 舍 食堂用房 5 物业管理服务所需的物业管理软件 设施 设备 工具 用具及员工宿舍 食堂装修 用具由项目公司按实承担 若项目公司以实物形式提供的 物品均为 新购 6 交付现场除满足政府相关规定外 需达到物业公司交付接管验收的标准 即完成室内公共区域装饰装修 室外公共区域的景观绿化施工 通水 通电 通 气 通讯等 若交付现场未能满足物业公司接管验收标准的 项目公司需在交付 前一个月书面告知物业公司 便于物业公司相关工作的开展 7 项目实际交付时间发生调整的 项目公司应提前书面通知物业公司 提前 交付的 至少在交付日期前 3 个月 延期交付的 至少在合同约定的交付之日前 3 个月 8 项目前期介入服务费用标准 以物业费为 1 8 元 平方米 月的 10 万方普通住宅为测算模板 测算基准时间 为 2009 年 前期介入时间为 3 个月 若物业类型 规模 服务内容和要求有变化 则人员配置数量 职务级别 工 资序列随项目调整 物业费为 4 0 元 平方米 月以上的高端项目 岗位设置 工资 序列 服装费用等将进行调整 人员工资序列参照销售案场 1 交付前第三月 费费 用用 项项 目目人数人数标标准准月数月数编制说明 一 人一 人员费员费用用 1 人员工资 含 奖金 工资标准按公司最新标准的总公司直属区域 分子公司序列的六级标准进行测算 经理148001 125 全年含奖金按 13 5 个月工资计算 工程人员217001 125 秩序维护队长123001 125 按管理人员测算 秩序维护班长312801 125 22 人人员员工工资资合合计计7 2 加班费 1 双休日加班 费 月工资系数 加班 天数 管理人员 工程 人员 0 092 2 基本工资按 1200 元计算 按每月加班 2 天 计算 秩序维护班长0 092 8 基本工资按 960 元计算 按每周加班 2 天计 算 2 法定节假日 加班费 月工资系数 加班 天数 根据交付时间确定 管理人员 工程 人员 0 138 基本工资按 1200 元计算 秩序维护班长0 138 基本工资按 960 元计算 3 工作餐费人数月标准月数 管理人员 工程 人员 4200 1 按 8 元 25 天 秩序维护班长3240 1 按 8 元 30 天 4 高温费人数标准月数根据交付时间确定 管理人员 工程 人员 4150 秩序维护人员3150 5 交通补贴人数标准月数 管理人员 工程 人员 4501上下班交通费 50 元 人 6 社会统筹保 险 工资 总额 工资总额含奖金 餐费 加班费 高温费 交 通补贴 23 管理人员 工程 人员 29 50 应根据当地情况作测算 杭州地区的基数为 29 5 秩序维护员20 00 应根据当地情况作测算 杭州地区的基数为 20 0 7 工会教育经 费 工资 总额 3 50 8 公积金8 00 人员月工资的 8 计算 9 过节费人数标准 可根据交付时间确定 管理人员 工程 人员 41001 按每个节日 300 元 五一 中秋 十一 元旦 4 个节 计算全年为 1200 元 人 平均每月 100 元 秩序维护班长 队员 3671 按每个节日 200 元 五一 中秋 十一 元旦 4 个节 计算 全年为 800 元 人 平均每月 67 元 人人员费员费用合用合计计 二 二 行政行政办办公公 费费用用 1 办公费用 标准月数 行政办公费 3001 含日常办公用品耗费 员工饮用水 邮寄费 办 公软件等 办公水电费 3001 2 通信费用 人数 个 数 标准月数 固定电话13001 经理手机13001 主管手机11501 其他管理人员手 机 2501 24 3 交通费 其他交通费用 3001 4 工装费用 人数标准 管理人员 秩序 维护员 5600 600 12 工程2400 400 12 行政行政办办公公费费用合用合 计计 三 秩序三 秩序维护费维护费 用用 秩序维护耗材3501安保耗费 50 100 元 人 月 秩序维护管理费41001 根据当地规定 杭州安保管理费为 100 元 人 月 秩序秩序维护费维护费用合用合 计计 四 残疾人保障四 残疾人保障 金金 71 50 2124 按当地规定 杭州市为 员工总人数 25489 当 地上一年度平均工资 1 5 12 25489 12 每月为 2124 五 不可五 不可预计费预计费 前四 前四项项之和的之和的 3 1 00 六 管理六 管理费费 前 前 五五项项之和的之和的 5 5 00 七 税七 税费费 前六 前六 项项之和的之和的 5 7 5 70 支出合支出合计计 二 交付前第二月 费费 用用 项项 目目人数人数标标准准月数月数编制说明 25 一 人一 人员费员费用用 1 人员工资 含奖金 工资标准按公司最新标准的总公司直 属区域 分子公司序列的六级标准进 行测算 经理148001 125 经理助理127001 125 客服人员114001 125 工程人员217001 125 秩序维护队长123001 125 按管理人员测算 秩序维护班长312801 125 按三级标准套 秩序维护队员311501 125 按三极标准套 人人员员工工资资合合计计12 2 加班费 1 双休日加班费月工资系数 加班天 数 管理人员 工程人员0 092 2 基本工资按 1200 元计算 按每月加 班 2 天计算 每年 24 天 秩序维护班长 队员0 092 8 基本工资按 960 元计算 按每周加班 1 天计算 每年 52 天 2 法定节假日加班 费 月工资系数 加班天 数 根据交付时间确定 管理人员 工程人员0 138 基本工资按 1200 元计算 秩序维护班长 队员0 138 基本工资按 960 元计算 3 工作餐费人数月标准月数 管理人员 工程人员6200 1 按 8 元 25 天 秩序维护班长 队员6240 1 按 8 元 30 天 4 高温费人数标准月数 根据交付时间确定 26 管理人员 工程人员6150 秩序维护班长 队员6150 5 交通补贴人数标准月数 管理人员 工程人员4501上下班交通费 50 元 人 6 社会统筹保险 工资总额 工资总额含奖金 餐费 加班费 高温 费 交通补贴 管理人员 工程人员29 50 秩序维护20 00 7 工会教育经费工资总额 3 50 8 公积金8 00 人员月工资的 8 计算 9 过节费人数标准 根据交付时间确定 管理人员 工程人员6100 按每个节日 300 元 五一 中秋 十一 元旦 4 个节 计算全年为 1200 元 人 平均每月 100 元 秩序维护班长 队员667 按每个节日 200 元 五一 中秋 十一 元旦 4 个节 计算 全年为 800 元 人 平 均每月 67 元 人人员费员费用合用合计计 二 二 行政行政办办公公费费用用 1 办公费用 标准月数 行政办公费 4001 含日常办公用品耗费 员工饮用水 邮 寄费 办公软件等 办公水电费 5001 27 2 通信费用 人数 个数 标准月数 固定电话13001 经理手机13001 助理 主管 队长手 机 21501 其他管理人员手机3501 3 交通费用人数标准月数 其他交通费 5001 4 工装费用 人数 标准 管理人员 秩序维护 员 10600 600 12 工程2400 400 12 行政行政办办公公费费用合用合计计 三 秩序三 秩序维护费维护费用用 秩序维护耗材6501 秩序维护管理费71001 秩序秩序维护费维护费用合用合计计 四 残疾人保障金四 残疾人保障金121 50 2124 按当地规定 杭州市为 员工总人数 25489 当地上一年度平均工资 1 5 12 25489 12 每月为 2124 五 不可五 不可预计费预计费 前 前 四四项项之和的之和的 1 1 00 28 六 管理六 管理费费 前五 前五项项 之和的之和的 5 5 00 七 税七 税费费 前六 前六项项之之 和的和的 5 7 5 70 支出合支出合计计 三 交付前第一月 费费 用用 项项 目目人数人数标标准准月数月数编制说明 一 人一 人员费员费用用 1 人员工资 含奖金 及管理人员每月 50 元的交通补贴 工资标准按公司最新标准的总公司直 属区域 分子公司序列的六级标准进 行测算 经理148001 125 经理助理127001 125 客服人员214001 125 管理员214001 125 财务人员116001 125 工程人员217001 125 秩序维护队长123001 125 按管理人员测算 秩序维护班长312801 125 按三级标准套 秩序维护队员1111501 125 按三极标准套 报警员311501 125 按三级标准套 保洁主管120001 125 按管理人员测算 保洁技工116001 125 保洁员1111001 125 人人员员工工资资合合计计40 2 加班费 1 双休日加班费月工资系数 加班天 数 管理人员 工程人员0 092 2 基本工资按 1200 元计算 按每月加 班 2 天计算 29 保洁技工 保洁员0 092 8 基本工资按 960 元计算 按每周加班 2 天计算 秩序维护班长 队员0 092 8 基本工资按 960 元计算 按每周加班 2 天计算 2 法定节假日加班 费 月工资系数 加班天 数 根据交付时间确定 管理人员 工程人员0 138 基本工资按 1200 元计算 保洁班长 保洁员0 138 基本工资按 960 元计算 秩序维护班长 队员0 138 基本工资按 960 元计算 3 工作餐费人数月标准月数 管理人员 工程人员11200 1 按 8 元 25 天 秩序维护班长 队员17240 1 按 8 元 30 天 不含保洁人员 绿化工 4 高温费人数标准月数根据交付时间确定 管理人员 工程人员11150 秩序维护班长 队员 保洁技工 保洁员 24150 5 交通补贴人数标准月数 管理人员 工程人员4501上下班交通费 50 元 人 6 社会统筹保险 工资总额 工资总额含奖金 餐费 加班费 高 温费 交通补贴 管理人员 工程人员29 50 秩序维护 保洁员20 00 7 工会教育经费工资总额3 50 30 8 公积金8 00 人员月工资的 8 计算 不含保洁员 9 过节费人数标准 根据交付时间确定 管理人员 工程人员11100 按每个节日 300 元 五一 中秋 十一 元旦 4 个节 计算全年为 1200 元 人 平均每月 100 元 秩序维护班长 队员17100 按每个节日 200 元 五一 中秋 十一 元旦 4 个节 计算 全年为 800 元 人 平 均每月 67 元 不含保洁人员 人人员费员费用合用合计计 二 二 行政行政办办公公费费用用 1 办公费用 标准月数 行政办公费 5001 含日常办公用品耗费 员工饮用水 邮 寄费 办公软件等 办公水电费 6001 2 通信费用 人数 个数 标准月数 固定电话23001 经理手机13001 助理 主管 队长手 机 31501 其他管理人员手机7501 3 交通费用人数标准月数 其他交通费 5001 4 工装费用 人数 标准 31 管理人员 秩序维护 员 报警员 2450 600 12 工程 保洁班长 保 洁员 1133 400 12 5 节日装饰费 行政行政办办公公费费用合用合计计 三 秩序三 秩序维护费维护费用用 秩序维护耗材15501 秩序维护管理费161001 秩序秩序维护费维护费用合用合计计 四 保四 保洁费洁费用用 保洁耗费 8001 保保洁费洁费用合用合计计 五 残疾人保障金五 残疾人保障金351 50 2124 按当地规定 杭州市为 员工总人数 25489 当地上一年度平均工资 1 5 25489 12 每月为 2124 六 不可六 不可预计费预计费 前 前 五五项项之和的之和的 1 1 00 七 管理七 管理费费 前六 前六项项 之和的之和的 5 5 00 八 税八 税费费 前七 前七项项之之 和的和的 5 7 5 70 支出合支出合计计 32 第二部分第二部分 前期物前期物业业服服务务 前期物业服务 从物业实际交付之日起至建设单位与物业公司签订的前期物 业服务合同终止之日止由物业服务单位提供的物业管理服务 前期物业服务按照以下设置的项目硬件条件 确定了基本的物业服务内容 和标准 物业服务机构设置和人员配备以及物业服务费标准 一 一 项项目相关硬件配目相关硬件配备备条件条件 1 项项目布局 目布局 总建筑面积 10 万平方米 高层毛坯公寓 小区设有两个出入口 其中一个为主出入口 主出入口都采取人车分流形式 人行入口采取刷卡进入形 式 地下车库出入口设置有道闸系统 不直接与市政道路相接 访客停车在地面 解决 2 配套 配套设设施施设备设备 地下车库通向各单元入口处和地下自行车入口都采取门 禁系统 小区设置红外周界报警系统 高清红外摄像监控系统 巡更系统 楼宇可视 对讲系统 车辆管理系统 消防与监控中心合在一起 单元进户门设挑檐或挡雨板 高层配置清洁楼道所必须的清洗池 住户电表 信报箱集中设置 路灯配置合理并采用耐锈蚀 牢固 防日晒雨淋 不怕台风 采用节能灯胆 公共部位不配备中央空调 未配备热水系统等公共配套 3 维维保期限 保期限 电梯 智能化 水泵 绿化等维保期限要求为自交付之日 若项 目交付时设施设备尚未通过验收合格的 则按验收合格之日 起满两年 4 其他 其他 绿化植物配制大方得体 合理选择背阴喜阳易于养护的植物 33 5 交付 交