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针对物权法的部分内容的案例分析 法律具有指导作用 预测作用 评价作用 强制作用 教育作用 因此拥有良好的法律意识是我们大学生必须的素质 自2007年10月1日起 物权法 开始实施以来 由于 物权法 与老百姓关系越来越紧密 与人民的利益问题息息相关 大部分的人民群众也越来越关注 物权法 也越来越注意用 物权法 中的一些条款法律来维护自身的利益 但是也有越来越多的与之相关的问题渐渐地暴露出来 这样 关于物权法的一系列案例也开始出现在大家的日常生活中 有些是利用法律维护自己的合法利益 但是有些人却没有合理的利用物权法来维护自己的权利 而使得自身的利益受到了严重的破坏 因此 做了很多关于 物权法 的案例分析 来了解 物权法 的一些法律条款 背景 物权 即对物的权利 物权法是调整财产支配关系的法律 是对财产进行占有 使用 收益和处分的最基本准则 是我国制订民法典的重要组成部分 物权是什么 物权法是什么 物权法简介 物权法是一部明确物的归属 保护物权 充分发挥物的效用 维护社会主义市场经济秩序 维护国家基本经济制度 关系人民群众切身利益的民事基本法律 物权法属于民法 民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护 物权法草案规定 国家 集体 私人的物权和其他权利人的物权受法律保护 任何单位和个人不得侵犯 物权法的意义 物权法是近年的中国法治进程成就卓著的法典 虽然公法建设仍在极不健全之中 但是法治本来就是一个进步的过程 从已经走来的路中 应当看到我们正进入一个新境界 私有财产获得宪法保护及 物权法 更详尽地对公 私财产权利作出法律规定 是法治建设上的一项成就 恒产者有恒心 这些获得了确定的财产权利的个人 将成为人们所向往的良好社会与政治秩序的基石 物权法 是全国人大立法史上审议次数最多的法律草案 也是从法律上明确保护私人财产的一项重要举措 物权法 就是要通过物权制度 巩固劳动者和企业的物质利 从而调动亿万人创造财富 爱护财富 积累财富的热情 第一编总则第一章基本原则第二章物权的设立 变更 转让和消灭第一节不动产登记第二节动产交付第三节其他规定第三章物权的保护第二编所有权第四章一般规定第五章国家所有权和集体所有权 私人所有权第六章业主的建筑物区分所有权第七章相邻关系第八章共有第九章所有权取得的特别规定 第三编用益物权第十章一般规定第十一章土地承包经营权第十二章建设用地使用权第十三章宅基地使用权第十四章地役权第四编担保物权第十五章一般规定第十六章抵押权第一节一般抵押权第二节最高额抵押权第十七章质权第一节动产质权第二节权利质权第十八章留置权第五编占有第十九章占有附则 物权法 基本内容 物权法的案例分析 案例1 小区停车费究竟该归谁 物业公司 个别业主还是全体业主 案例2 土地物权问题 案例3 民宅商用问题 案例4 买卖宅基地房问题 其他的一些物权法内容的疑问 案例一 小区停车费究竟该归谁 物业公司 个别业主还是全体业主 例一 福州市天元山庄小区现有车位只售不租 每个停车位售价约10万元 部分业主嫌价高不愿购买 把车停在小区内公共道路上 而物业公司认为业主不买车位就不能将车停在小区内 双方因此产生争议并不断升级 2007年5月28日傍晚 物业人员甚至把拒买车位的三十多位有车业主堵在家门口三个多小时 例二 2007年9月份以来 福州 金钻世家 小区业主也因小区公共停车位收费从每月60元提高到260元而与物业公司发生多次冲突 案例三 2008年1月 福州世纪城小区业委会与物业公司商定 委托物业公司受全体业主的代表 业委会的委托管理小区公共停车位 小区公共停车位每月能收取1300多元停车费 除支取小部分收入作为物业公司的管理费用 其余部分收入作为小区维修基金 该项收入情况每年定时向全体业主公布 业主代表可予以监督 例三 另据了解 2001年福州市物价局曾专门就小区停车管理费收费标准问题发文 文件规定 地面车场汽车临时停放每辆次3元 过夜停放每辆次5元 按月停放每月每辆60元 公共停车位的收入主要用来补贴小区物业管理其他开支 上述三个案例反映了各方对小区公共停车位收费的不同认识 大多数业主认为 根据 物权法 的规定小区内的公共停车位 属于业主共有 停车管理费 内含地租 物业只能提取管理费用 其余归全体业主 而那些有车的业主却认为 自己做为共有人把车停在小区内根本不应被收费 目前通行的做法是 物业公司以管理费名义收取小区停车费 且成本支出都在物业公司一方 解析案例一 物权法 第七十三条建筑区划内的道路 属于业主共有 但属于城镇公共道路的除外 建筑区划内的绿地 属于业主共有 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 建筑区划内的其他公共场所 公用设施和物业服务用房 属于业主共有 第七十四条建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库的归属 由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 属于业主共有 依据上述法律规定 小区内公共停车费实际上包括了停车位所占用土地的使用费和车辆保管费两部分 土地使用费部分应该支付给停车费所占用土地的所有者 小区全体业主 而保管费用部分应该支付给车辆保管人 小区内扣除必要管理费后的公共停车费余款属于全体业主共有 物业公司不得据为己有 有车的业主同样必须交停车费 同时 其有权与小区其他业主共同分享小区停车利益 福州世纪城对小区公共停车位收费的处理方式 体现了物权法尊重和保护产权人利益的精神 既体现了业主的所有人地位 又体现出业主对物业公司的尊重 值得在物业管理实践中加以推广 案例二 土地物权问题 赵某于1985年承包了本村的5亩农地 承包期15年 用以种植果树 赵某承包果园的东侧邻接李某所承包的3亩耕地 在这一片农地中 只有一处水源 在李某承包地的东侧 赵某每次浇灌果树 需绕行李某的土地取水 为了便于灌溉果树 赵某找李某协商 双方达成协议 李某同意赵某在其3亩庄稼地修一条水渠 赵某一次性补偿李某2000元 期限至赵某承包土地期限到期为止 并且双方备了案 1987年赵某管理果园不善 经村委会同意 将5亩果园转让给孙某 并予以登记 孙某继续利用这条水渠 李某没有意见 于1990年 李某转入城市户口 其土地被村委会收回后 又发包给本村村民王某 王某承包后认为孙某不能再利用这条水渠 遂于1990年5月把水渠强行拆除 从而给孙某带来了很大的损失 孙某于是以王某为被告起诉到法院 称王某擅自拆除水渠 给果园带来了严重的损失 请求法院维护孙某对水渠的使用权利 责令王某修复水渠 赔偿损失 王某辩称 当时是赵某与李某签订的水渠使用合同 如今 李某的承包地又重新发包给我 赵某的土地承包经营权也转让于孙某 孙某根本无权再使用水渠 解析案例二 物权法 规定 妨害物权或者可能妨害物权的 权利人可以请求排除妨害或者消除危险 造成不动产或者动产毁损的 权利人可以请求修理 重作 更换或者恢复原状 侵害物权 造成权利人损害的 权利人可以请求损害赔偿 也可以请求承担其他民事责任 基于以上规定 再结合本题 王某应当修复水渠 赔偿孙某所受的损失 赵某为了提高自己的土地的效益 和李某订立了期限至赵某承包土地期限到期为止的地役权合同 赵某为地役权人 李某为供役地权利人 因赵某和李某均为完全民事行为能力人 且双方的合同已经备案 此处当理解为订立了书面合同 形式合法 故此合同自成立时生效 1987年赵某经村委会同意后将果园转让给孙某 且进行了登记 该转让行为合法有效 物权法 第一百六十二条规定 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的 设立土地承包经营权 宅基地使用权时 该土地承包经营权人 宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权 依该规定 孙某自然有权继续享有原地役权 供役地权利人李某应继续负担已设立的地役权 同理 王某作为供役地的受让人 亦即供役地的土地承包经营权人 依题可知 他在承包该片土地时应当知道此地上已经设立了地役权 故也应当依照 物权法 第一百六十二条的规定继续负担已设立的地役权 王某的抗辩理由不成立 案例三 民宅商用问题 去年3月 吴先生在滇池路附近某小区购买了一套140平方米的房子 原本想给女儿结婚用 但女儿大学毕业后一直没有工作 拿到房屋钥匙后 吴先生的女儿把这套房子简单装修了一下 自己开办了一个幼儿体操培训班 登记注册 广告招生 招聘老师 安排培训 折腾了一年多 这个培训班终于有了些小名气 上门来培训的孩子也逐渐多起来 生意好了可麻烦也多了 物管公司的人三天两头找上门来 一会儿说横幅广告不能乱打 一会儿又说有人投诉音乐和孩子的吵闹声太大影响休息 有的邻居干脆直接冲上门来破口大骂 这样没多久 孩子怕 家长也担心起来 纷纷转走孩子去别处培训 对此 吴先生很是困惑 既然房子是我买了 应该想怎么用就可以怎么用吧 如何用 物权法 的规定解决问题 解析案例三 物权法 第七十七条 业主不得违反法律 法规以及管理规约 将住宅改变为经营性用房 业主将住宅改变为经营性用房的 除遵守法律 法规以及管理规约外 应当经有利害关系的业主同意 解析 近年来 很多企业为了节省水电费用 房租等营业成本 吸引客户 直接把注册地设在住宅楼内 发展经济的同时也确实影响了小区内其他业主的生活品质和安全 物权法 实施后 为了维护全体业主的整体利益 保护居民的安宁休息权等人身权利 业主不得为谋取一己之利 在住宅区内开办企业 进行经营性活动 否则将受到全体业主的限制 2020 3 17 13 可编辑 案例四 买卖宅基地房问题 1997年10月 昆明市郊某村村民张先生与城镇居民赵先生签订了一份房屋买卖合同 合同约定 张先生一家愿将一幢三层自建房屋所有权转让给赵先生 宅基地使用权随之转移 转让总价18万元 其中包括宅基地费5万元 在签合同时 该村村委会负责人作为证明人也在合同上签名 签约当日 赵先生即一次性付给张先生18万元 张某一家则将该房的法律文书及相关凭证 钥匙 除房屋宅基地使用证外 交给赵先生 1999年 赵先生对房屋进行了翻建 2001年8月 张先生去世 今年该房屋所在的地区进行拆迁 经评估赵先生所购房屋评估价格约60万元 不想 在拆迁前 张先生的儿子 女儿及妻子要求收回房屋 答应给予赵先生25万元补偿 赵先生当场拒绝 张先生的儿子 女儿及妻子准备向法院起诉 要求确认合同无效 退回购房款并令赵先生返还房屋 怎么办 解析案例四 物权法 规定 宅基地使用权的取得 行使和转让 适用土地管理法等法律和国家有关规定 根据 土地管理法 及相关司法解释的现行规定 禁止城镇居民购买农村的宅基地 政府有关部门也不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证 所以 虽然土地使用权可以转让 但农民集体所有土地的使用权的转让目前仍受较大限制 物权法 第153条 宅基地使用权的取得 行使和转让 适用土地管理法等法律和国家有关规定 本案中 张先生和赵先生双方所签订的 房屋转让合同 实际包含了宅基地使用权的转让 该行为已经违反了 土地管理法 的强制性规定 虽然张先生的儿女及妻子的诉请有违诚信原则 但从强制性法规合法性价值判断应优先于对诚实信用的评判出发 对张先生儿女及妻子的要求确认房屋买卖无效的请求应当予以支持 因此该合同为无效合同 1 法律规定 不动产物权的设立 变更 转让和消灭 依照法律规定应当登记的 自记载于不动产登记簿时发生效力 未办理物权登记的 不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力 解析 登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的 不动产的登记 就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上 比如买房 就要到房屋登记机构登记 这就意味着这套房子属于你了 一旦其他人也要购买这套房屋 一看不动产登记簿就知道这套房子已经有了主人 不能再买卖 如果没有办理登记手续 而开发商又把这套房卖给别人 并且房屋的产权已经登记在别人名下 这时 尽管你与开发商的这份合同是有效的 你可以要求开发商承担违约责任 比如要求开发商赔偿损失 但是你对于那套房子就不能再拥有产权了 2 法律规定 物权法 规定 业主除了对自己的房子享有专有的所有权 对共有部分也享有共有和共同管理的权利 这就明确 专有和共有 共管的权利共同构成了业主的 建筑物区分所有权 但仅此显然不够 不同业主的建筑物区分 所有权往往重叠在一起 因此 规范其行使尤显重要 物权法 对此有更具体的条款规定 解析 对于费用问题 物权法 规定 建筑物及其附属设施的费用分摊 收益分配等事项 有约定的 按照约定 没有约定的或者约定不明确的 按照业主专有部分占建筑物总面积确定 其他的关于 物权法 的疑问 继续 3 法律规定 为了公共利益的需要 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位 个人的房屋及其他不动产 解析 拆迁 征地关系到老百姓切身利益 物权法 明确规定 此前提必须是为了公共利益 而相应的补偿标准也明确 征收集体所有的土地 应当依法足额支付土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗的补偿费等费用 并且要安排被征地农民的社会保障费用 征收个人住宅的 应当依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件 同时还规定 任何单位和个人不得贪污 挪用 私分 截留 拖欠征收补偿费等费用 4 法律规定 住宅建筑用地使用权期间届满的 自动续期 解析 我国土地属于国家所有 但住宅的土地使用期限是70年 70年后如何处理并不明确 物权法 明确规定 住宅建设用地使用权的期间届满后自动续期 随着住房制度改革 越来越多的城镇居民拥有自己的房屋 而且大量集中在住宅小区内 物权法的这一规定 回答了广大群众关于 70年大限到期后 我们的住房怎么办 的疑问 这就从根本上解除了住宅所有权人的担忧 其他的关于 物权法 的疑问 继续 5 法律规定 受让人受让不动产或者动产时是善意的 就可以取得该不动产或者动产的所有权 解析 这次物权法特别值得引起重视的是 明确了不动产也同样适用善意取得 实践中 不少人都会把房屋 股权等登记在他人名下 在确立善意取得制度后 这种做法风险极大 因为有了善意取得制度 一旦登记的权利人将房屋出售他人 实际权利人就不能要求他人返还房屋了 很多国家都是规定动产才可以适用善意取得 我国物权法这样规定主要是因为我国房地产交易活跃 登记制度不完善 登记权利人和实际权利人不一致 很容易使交易对方发生判断失误 如果没有善意取得制度 极易导致房屋买受人丧失权利 6 法律规定 权利人领取遗失物时 应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用 权利人悬赏寻找遗失物的 领取遗失物时应当按照承诺履行义务 解析 解析 明确了拾得人或者有关部门可以收取遗失物的保管等必要费用 我们经常能看到有人悬赏寻找遗失物 这种情况下 明确应当按照其承诺向拾得人支付报酬 权利人悬赏寻找遗失物的 应当按照承诺支付报酬 这等于认可拾金不昧的人索要回报 这样规定 回应了司法审判的现实需要 却对提倡拾金不昧的传统道德提出了挑战 其他的关于 物权法 的疑问 继续 7 法律规定 造成不动产或者动产毁损的 权利人可以请求修理 重作 更换或者恢复原状 解析 物权请求权是专门针对物权的法律救济措施 是对物权的特殊保护办法 比如公交车冲到路边民宅内 撞坏了民宅 那就可以要求恢复原状 不能恢复的 可以要求赔偿 8 法律规定 建造建筑物 不得违反国家有关工程建设标准 妨碍相邻建筑物的通风 采光和日照 解析 将阳光权 通风权 采光权等写入 物权法 是将公民权利进一步细化 此前有过很多类似案例 例如 两幢房子之间间距狭窄 前幢大楼在屋顶树起大广告牌 影响到了另一幢房子的阳光照射 这时 居民可到法院诉讼 要求前幢大楼拆除广告牌等 其他的关于 物权法 的疑问 法官怎么解读 物权法 舆论普遍认为 物权法 的最大 突破 和亮点是 公私财产平等保护 原则 在百姓最为关注的一些利益保护问题上作出明确规定 物权法 属于民法 民法的一项重要原则是对权利人的权利实行平等保护 中华人民共和国物权法 规定 国家实行社会主义市场经济 保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利 法律还进一步明确 国家 集体 私人的物权和其他权利人的物权受法律保护 任何单位和个人不得侵犯 我国 宪法 规定 国家实行社会主义市场经济 公平竞争 平等保护 优胜劣汰 是市场经济的基本法则 为了适应社会主义市场经济发展的要求 党的十六届三中全会进一步明确 保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利 即使不进入市场交易的财产 宪法也明确规定 公民的合法的私有财产不受侵犯 国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权 在财产归属依法确定的前提下 作为物权主体 不论是国家 集体 还是私人 对他们的物权都应当给予平等保护 但平等保护不是说不同所有制经济在国民经济中的地位是相同的 依据宪法规定 公有制经济是主体 国有经济是主导力量 非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分 他们在国民经济中的地位和作用是不同的 继续 林建平 西宁市中级人民法院法官 马汝慧 西宁市中级人民法院民一庭副庭长 日常生活中 邻居之间有时会发生纠纷 在构建和谐社会的今天 物权法 对解决这些纠纷提供了依据 相邻关系是指相互毗邻的两个以上不动产所有人 用益物权人或占有人 在用水 排水 通行 通风 采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系 一方的权利称为 相邻权 处理相邻关系应遵循四项原则 第一 有利生产原则 处理相邻纠纷时把有利生产放在重要地位 既要化解矛盾 又要把生产的影响降低到最小限度 充分考虑相邻权利人的利益 文明施工 避免粉尘 噪音 污染气体排放 竣工后及时清理现场 尽量减少生产给相邻权利人造成妨碍和损害 并对遭受损害的相邻权利人