成都地产A项目开发策略案例分析.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除成都地产A项目开发策略案例分析 【学位授予单位】 西南财经大学; 【学科专业名称】 工商管理 【网络出版投稿人】 西南财经大学 【关键词】 房地产; 开发策略; 项目定位; 【英文关键词】 real estate; development strategy; project orientation; 【中文摘要】 由于房地产行业受宏观经济、国家政策、市场价格变动的影响日益明显,开发商资金链弹性减小,大部分中小型项目的运作,都有十分明确的财务目标。财务目标的实现对很多中小型房地产开发企业来说,起到了生死攸关的重要作用。 对于一个开发项目,在土地成本和规划指标确定的情况下,项目的开发定位策略,确定了项目的开发业态,项目的开发业态确定了项目的实际开发体量、开发成本、开发风险,销售总收入以及销售周期和回款的速度,也就决定了一个项目能否实现其财务目标。但在大部分房地产开发公司,由于矩阵式的职能管理模式,使得项目市场调查、可行性分析、项目定位、产品开发、施工监理、营销推广、销售定价及促销等基本开发活动环节,事实上经常被分解,得不到有效的统筹安排和必要的过程控制,最后项目开发运营的结果与可行性分析报告相去甚远。 基于目前中国房地产市场的现状,本文从中小房地产开发公司的视角,分析在经济技术指标和土地成本已经确定的前提下,项目如何通过合理的开发策略制定,成本控制和定价促销,实现明确的财务目标,保证公司的现金流。本文综合运用了管理经济学、营销学的基本理论和工具,通过对特定项目的具体数据分析,探求制定相对科学的项目发展策略报告需. 【英文摘要】 Under the greater influences coming from macro economic, states policy, market price fluctuation and lack of elasticity in financing chain, an explicit finance goal is always needed in most small and medium developing program in real estate industry. The realization of the finance goal is a critical factor for most small and medium real estate developing companies. In a developing program, once the land value and planning index are fixed, the strategy orientation leads to a series states as develop stat.摘要 4-5 Abstract 5-6 0 绪论 11-14 0.1 选题的背景 11 0.2 本文的研究思路 11-12 0.3 本文的研究方法和内容 12-14 1 开发公司和项目简介 14-18 1.1 开发公司的简介 14-15 1.2 A项目简介 15-18 1.2.1 项目宗地条件 15-16 1.2.2 项目规划指标 16 1.2.3 项目开发目标 16-18 2 项目市场环境和竞争分析 18-36 2.1 成都房地产行业环境分析 18-21 2.1.1 现有竞争者 19 2.1.2 潜在的竞争者 19 2.1.3 替代品 19-20 2.1.4 供应商讨价还价的力量 20 2.1.5 购房者讨价还价的力量 20-21 2.2 区域房地产市场研究 21-31 2.2.1 住宅市场分析 22-24 2.2.2 区域内办公物业市场研究 24-25 2.2.3 区域内40年产权物业市场研究 25-28 2.2.4 区域市场主要竞争项目分析 28-31 2.2.5 土地市场分析 31 2.2.6 区域市场调查总结 31 2.3 区域内消费者市场细分 31-33 2.3.1 区域内主要竞争项目客户分析 32 2.3.2 区域内可选客户分类 32-33 2.4 2009成都房地产市场背景 33-36 2.4.1 2009年仍是政策市,各项利好政策推动市场 33-34 2.4.2 未来房产市场走势不明朗,市场短期变化大 34 2.4.3 成都市场供需仍然失衡,销售压力仍很大 34-36 3 A项目的PEST分析 36-42 3.1 政治法律环境分析 37-39 3.2 经济环境 39-40 3.3 社会文化环境 40-41 3.4 技术环境 41-42 4 项目核心价值分析及初步定位 42-47 4.1 区域属性 42 4.2 项目属性 42-43 4.3 项目SWOT分析 43 4.4 客户初步定位 43-44 4.4.1 客户分类定位 43-44 4.4.2 客户分地块定位 44 4.5 项目产品初步定位 44-47 4.5.1 地块规划指标使用分析 44-45 4.5.2 对商服用地的方案的多指标比较分析 45 4.5.3 商服用地物业住宅最大化两个方案的深化比较 45-46 4.5.5 初步定位主要经济技术参数 46-47 5 项目初步定位投资分析 47-55 5.1 项目成本分析 47-50 5.1.1 土地成本 47-48 5.1.2 前期费用 48 5.1.3 主体建安工程费用 48 5.1.4 基础设施配套工程费 48-49 5.1.5 开发间接费用 49 5.1.6 期间费用 49 5.1.7 成本分析小结 49-50 5.2 项目销售分析 50-52 5.2.1 项目周边物业销售价格分析 50 5.2.2 项目销售单价分析 50-51 5.2.3 项目销售收入的预计及分期计划 51-52 5.3 项目收益分析 52-55 5.3.1 项目投资利润率 52-53 5.3.2 财务净现值 53 5.3.3 财务内部收益率 53-55 6 开发定位方案调整 55-61 6.1 项目总体定位 55-57 6.1.1 商服地块物业方向的确定 55-56 6.1.2 项目户型配比的确定 56-57 6.1.3 项目客户的确定 57 6.2 项目物业发展建议 57-59 6.2.1 规划布局建议 57-58 6.2.2 总体平面布局建议 58 6.2.3 竖向设计建议 58-59 6.2.4 景观布局建议 59 6.3 商业布局建议 59-61 6.3.1 商业裙楼发展方向确定 59-60 6.3.2 商业布局及业态建议 60-61 7 营销组合策略 61-68 7.1 产品 62-63 7.1.1 产品组合策略 62-63 7.1.2 产品品牌策略 63 7.2 定价 63-65 7.2.1 定价的方法 63-64 7.2.2 定价的策略 64-65 7.2.3 定价的控制 65 7.3 渠道促销(PROMOTION) 65-68 7.3.1 促销组合构成 66-67 7.3.2 具体媒体渠道 67-68 8 分析结论 68-69 参考文献 69-70 致谢 70【付费索取全文】Q联系Q