2012年房地产估价理论与方法命题趋势选择练习及答案2.docx

2012年房地产估价理论与方法命题趋势选择练习及答案231下列关于路线价法中，不正确的是（）。A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格32某宗面积为5000m2的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为（）万元。A824B864C882D90433某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该房产估价师资料：1 /kcnet590/ 2 /kcnet590/大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。A2.4%B3.0%C3.8%D7.2%34影响房地产价格的环境因素不包括（）。A大气环境B声觉环境C卫生环境D治安环境35在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。A社会因素B环境因素C人口因素D行政因素 二、多项选择题1不同的估价目的将影响估价结果，是因为（）。A估价目的不同，估价对象的范围可能不同B估价委托机构的不同，估价的性质可能不同C估价时点的不同，估价方法也可能不同D估价时点的不同，评估的价值类型可能不同E估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同2建筑物区分所有权包括（）等。A按份共有所有权B专有部分所有权C共同关系成员权D共用部分持份权E长期使用和租赁3房地产的最高最佳使用状态应该包括（）。A最佳区位B最佳规模C最佳用途D最佳集约度E最佳收益4在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。A农用地改为非农建设用地B在写字楼旁新建大型游乐场C住宅区道路禁止货车通行D在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路E常常遭受洪水威胁5估价项目完成后，应归档的估价资料包括（）。A实地查勘记录B委托人名片C估价项目来源和接洽情况D估价中的不同意见E估价报告定稿之前的重大调整或修改意见6以下说法满足最高最佳使用的条件有（）。A法律上许可B技术上可能C价值最大化D权益上允许E经济上可行7房地产价格构成中的开发成本包括（）。A取得土地使用权时的出让金或转让金B基础设施建设费C公共配套设施建设费D勘察设计和前期工程费E管理费8运用路线价法估价的步骤包括（）等。A调查评估路线价B计算临街土地的价值C求取可比实例价格D划分路线价区段E交易情况修正9功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（）等。A意外破坏的损毁B市场供给的过量C建筑设计的缺陷D人们消费观念的改变E周围环境条件恶化10下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（）。A估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额E建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧11在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。A房地产具有开发或再开发潜力B将预期原理作为理论依据C正确判断了房地产的最佳开发方式D正确量化了已经获得的收益和风险E正确预测了未来开发完成后的房地产价值12在划分路线价区段时，应符合的条件包括（）。A形状相似B在同一条街道上只有一个路线价区段C面积接近D地块相连E可及性相当13房地产估价所评估的是房地产的（）。A投资价值B账面价值C市场价值D使用价值E交换价值14直接资本化法的优点不包括（）。A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B指明了房地产房产估价师资料：1 /kcnet590/ 2 /kcnet590/的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系