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房屋买卖合同案例 篇一：房屋买卖案例分析 房屋买卖案例分析 一、主题 在房屋买卖过程中“一房二卖”的现象引起的房屋买卖合同纠纷所涉及的不动产的转让、合同的履行、债权关系等进行的分析 二、基本法理 对房屋二重买卖纠纷进行分析，主要是基于以下法理： （一）不动产的特性及一物一权原则 房屋是一种不动产，其位置是固定、不可移动的，而且周围、邻近房屋和环境的状况对房屋的影响很大，因此在不同的土地上建造的房屋会因周边的的环境、交通等各方面的不同而不同，同样造价或造型的房屋建在不同城乡、不同地段上，其用途和价格会相差很大。土地是一种有限的资源，对土地的依附使房屋具有了稀缺性与唯一性，正因为如此才引起了多个购买者对同一房屋有购买意向，并且在产生纠纷之后会有相互不肯让步的情况发生，甚至有购买者明知房屋已出售却以更高价格与房屋出卖人恶意串通地签订买卖合同，而另一方面，根据一物一权原则，即一物之上绝不得存在两个相抵触的物权，而所有权又具有绝对的排他性，一物之上不能有两个所有权。因此必将有一方会得不到合同的履行，从而引起所有权纠纷。 （二）房屋所有权的取得与合同生效的关系 我国现行法律将合同的生效与房屋所有权的取得作了不同的规定，正因为这种不一致的规定才使得合同的生效与房屋所有权取得之间存在时间差，订立房屋买卖合同到办理过户登记手续通常有一段时间间隔，更易引起二重买卖的现象。 1房屋买卖的过户登记不同于合同的生效登记 我认为对于二重买卖合同效力的判别标准应当以中华人民共和国合同法第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”为依据。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”而法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。依我国城市房地产管理法第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”并未规定登记与合同效力之间的关系。由此可见，我国并没有什么法律或行政法规将房屋买卖过户登记规定为生效性登记，依最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第九条规定即使当事人没有办理过户登记，也不会导致其房屋买卖合同无效。 2是否取得物权不影响债权的成立 房屋出卖人与购房人之间签订的商品房买卖合同是一种债权行为，合同本身体现的是一种债权债务关系，而办理房屋过户登记手续才是直接导致房屋所有权的转移，是一种物权行为。债权是一种对人权，相对权，不能对抗合同以外的第三人，虽然在未办理过户登记之前，房屋的所有权是还是在卖方手里，但购房人享有对房屋的期待权，他可以对售房方主张债权。因此在房屋买卖中债权与物权具有一定的独立性，物权的取得与否并不影响合同的效力。即将施行的中华人民共和国物权法对此也做了明确地规定，其第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 三、案情介绍 某房屋所有人甲和房屋买受人乙签订一房屋买卖合同，房屋总价50万元，乙先支付了首期房款25万元，并约定余款待甲同乙去房地产交易中心办理房屋产权过户之日再由乙付清。后甲未与乙去办理房屋产权过户手续，而是与丙签订了标的物为同一房屋的买卖合同，丙在甲的催促下付清全部房款后与甲立即去房地产交易中心提交有关材料、缴纳房地产交易印花税、申请房屋产权过户登记。随后甲将房屋交付给丙使用。乙得知甲与丙的上述行为后立即向某区人民法院申请对两个买卖合同中的同一标的物、房屋进行诉前财产保全，法院经审查作出保全裁定。房地产交易中心在七天的材料审查期限内发现甲欲转让给丙的房屋上已有权利限制的保全措施，未予批准房屋产权过户和登记。丙于是根据买卖合同中的仲裁条款向仲裁委员会提起仲裁请求，请求甲继续履行合同，取得房屋的所有权。同时乙向某区人民法院对甲提起合同违约损害赔偿之诉，并要求甲继续履行合同，交付房屋并办理登记过户。“一房二卖”的卖家甲在获得50万的房款和25万的房屋买卖预付款后，潜逃无法寻其下落，其并无其他财产可供司法机关强制执行。 四、案例分析此案为典型的“二重买卖”，台湾地区和我国大陆学者均有较为深入的论述，但因我国房地产交易制度设计上的不清晰，有关交易环节效力的界定未理清，故在法院和仲裁委的实务操作上存在较多争议。本文试作探讨。 （一）丙通过申请登记是否取得房屋产权？登记申请的权利形态分析 我国学者认为我国现行的不动产登记制度在立法例上采用实质主义的登记体例，即德国的立法例，登记决定不动产物权的设立、移转、变更和消灭的法律行为能否生效，登记为不动产物权变动的生效要件。 “丙在付清全部房款后与甲立即去房地产交易中心提交有关材料、缴纳房地产交易印花税、申请房屋产权过户登记”这一申请登记的事实在法律上效力如何认定？实务裁判上有一观点认为，在房屋产权交易中心受理登记并缴纳房屋印花税后，丙已被推定为房屋产权所有人，理由是印花税的征收对象是房屋产权人。后发生的司法程序上的权利限制不应阻碍丙的登记过户程序，丙应从房地产交易中心受理登记之日起即为房屋产权所有人。判断这一观点是否合理，有必要先从登记的程序和登记申请之一事实本身的性质来看。 我国城镇房屋权属登记管理办法第10条规定了房屋权属登记的一般程序，包括以下几个步骤：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。从登记的过程来看，申请登记的受理并不意味着物权变动法律效力的发生，还有权属的审核，登记是否完成，应当从登记簿上的记载予以判断登记簿是表征登记的标的物上存在权利的根据。可见，申请是登记程序的启动，但并不能认定为丙可以因此而当然取得房屋产权。 但不可否认：申请人可根据申请而合理信赖将来的物权取得，申请人在此时应推定有获得法律保护的某种权利形态。德国民法学理论认为，随着登记申请的提出，取得人依据有法律约束力的不动产所有权移转合意取得的地位，被称为期待权。期待权的性质“是一种受法律保护的、对完整权利取得的期待。”但如登记申请被登记机关驳回，这种对完整权利的期待就会落空，期待权就不再存在。 因此在本案中，丙和甲一同办理登记申请的事实不必然导致房屋物权的移转，丙并不能因为申请行为而获得房屋产权。此处丙取得是一种对完整的所有权的期待权。此期待权的效力在于排斥后续登记申请的效力，即后于该登记申请所递交的申请受到期待权的限制，登记机关应不予受理。 （二）乙是否已取得了房屋所有权？房屋所有权转移的生效模式分析乙与甲签订的房屋买卖合同在丙与甲签订的房屋买卖合同之前，是否可以认定乙依据签订合同更早而取得所有权？按照所有权转移的意思主义，不动产所有权的转移在所有权转移合意达成之时，这种立法例对物权行为和债权行为不作区分。该立法例以法国、日本、意大利为代表。法国民法典第1138条第2款规定：“交付标的物债务的成立从标的物应交付之时起，即使尚未现实移交，使债权人成为所有人。”按照这种立法例，本案中乙在合同生效起即为房屋所有权人。但是我国实行的所有权转移的登记生效主义，房屋买卖合同的成立和生效并不意味着房屋所有权的转移，所有权转移双方必须一同到房地产交易中心办理房屋产权登记。这一点已为我国立法和司法实践所普遍认可。因此，本案中，乙尽管支付了房款的一半，但这种支付行为只是债权法上一方义务的履行，行为的结果是要求合同另一方给付对价即房屋的移转交付。乙在本案中的权利形态是仅为对甲的债权。 （三）丙的对系争房屋的权利地位是否高于乙以债之关系上占有权来分析 本案中，丙已从甲处转移了对房屋的现实占有，即已入住该房屋。这种对房屋的占有在本案的处理上可从债权法和物权法上的意义分别探讨。占有，有定义为“对于物有事实上管领力的事实”。该定义为对占有的理解属“占有本质事实说”。相对于占有本质权利说和占有事实法律关系说，此说为我国法学理论之通说。在这一理论下，视占有为一种受民法上特别保护的事实。本案中存在房屋的移转占有的事实，丙对房屋占有的法律事实得到认可和保护。占有以是否具有法律上的原因为标准而区分为有权占有和无权占有。其中有权占有因具有占有之权源，故只要权源继续存在，即承受法律之保护。本案中丙占有房屋的权源在于和丙和甲签订的房屋买卖合同，丙对房屋占有的权源为对甲的债权，那么可以认定，只要丙和甲的房屋买卖合同继续有效存在，丙对房屋的占有即始终为有权占有。丙占有房屋的事实的决定本案中丙的权利地位。占有的效力，在于保护对物的事实支配。占有也具有权利推定的效力，但在法律规定采取登记生效主义的不动产物权变动中，登记已取代了占有作为物权之表征。因此在不动产交易上，占有并不能具有物权效力的推定功能，仅具有以不动产物权为标的之债权的推定功能。 丙对房屋以债权为权源的占有，能否对抗乙对系争房屋的债权上的请求呢？以债权为权源的占有受到其权源债之关系相对性的限制，基于债之关系上的占有权，仅得对他方当事人主张，不得对抗第三人。丙对房屋之有权占有基于丙和甲签订得房屋买卖合同，此种债之关系上的有权占有可以对抗同一买卖合同的当事人甲。但对于丙与甲合同之外的当事人乙，则不存在基于有权占有的对抗效力。因此，对于系争房屋，丙所拥有的权利是以该房屋的物权变动为标的的债权。其债权上的占有受到相对性的限制。（四）丙是否可以要求甲继续履行合同？合同履行的视角分析 丙在仲裁委的仲裁请求中要求甲继续履行合同，针对这一诉请，有观点认为，丙不能要求甲继续履行合同，理由是甲已经完成房屋买卖合同义务所规定的配合丙一同去房地产交易中心办理房屋产权移转登记的手续，甲在合同项下的合同义务已经完成了。产权登记的未完成虽然是因甲一房二卖的行为，但丙在这里所能要求甲承担应该是权利瑕疵担保义务，而不是合同继续履行的义务。 但值得注意的是，在以物之买卖中，必然涉及该所有权之物和所有权两者，出卖者负有转移该物之占有和移转房屋所有权之义务，这两项义务应该为并列关系。二者中有一项不完全履行，就会构成出卖人义务之全部不履行。此案中，甲虽完成了转移占有的义务，但在房屋所有权转移之义务并不完全履行，房屋所有权的移转应该以登记的完成即登记簿上房屋产权人的变更为标准，义务的完成应当以行为的结果而不是行为的本身为衡量。 （五）乙和丙间权利保护的设想现实利益的衡量 此案中，乙对该标的房屋有基于合同的债权请求权。丙虽然对该系争房屋有基于登记申请而获得的期待权地位，但此期待权效力优先和排斥的对象应是后续递交的登记申请，而没有某种物权上的效力而优先与乙对该房屋所有的债权请求权。丙亦可基于债之关系的有权占有保护，但这种保护受到其权源债之相对性的制约，同样只能对抗占有权源合同的相对人的权利，而不能对抗合同当事人之外的第三人乙。这样推理下来，乙和丙依据各自与甲所签订的合同而对标的房屋所拥有的债权之间是平等的。通常认为房屋双重买卖的出卖人在此时有权选择履行合同的对象，而对无法完成债务履行的债权人承担合同违约损害赔偿责任。 那么在客观上无法由甲选择合同履行对象，乙和丙又都要求合同继续履行的情况下，如何做合理的裁判，依据为何？有观点为，立法应当从鼓励交易，从外观上保护交易的立场出发，应比较两个合同的交易程度，那么如果适用此观点，丙因为交易步骤进行的更为深入而裁判取得房屋所有权。这一交易程度在我国司法实践上暂时无法由立法的客观标准化来指导，那么由办案的法官和仲裁员凭自由裁量权来认定，是否可行，还有待实践的检验和进一步的理论。篇二：房屋买卖案例 房屋案例房屋买卖合同案例自2009年起，牡丹江市的房地产价格以另人瞠目的速度递增，在利益的趋动下一些在卖房时没有办理房屋过户手续的卖房人开始以各种理由主张当初的房屋买卖协议无效，此种现象自2010开始，尤为突出，房屋买卖合同案例。 本院在审理一起原告张某诉被告苏某、第三人某银行的一起房屋买卖合同纠纷中，经法院审理查明被告苏某与第三人某银行于2005年签订了住房（抵押加阶段性保证借款）。合同约定：第三人向被告苏某提供人民币贷款10万元，被告将其名下的房屋（座落于牡丹江市爱民区）作为贷款担保抵押给第三人，并办理了抵押登记，合同范本案例。2006年5月,原告张某与被告苏某签订房屋买卖协议,协议约定:被告苏某将其名下的房屋(座落于牡丹江市爱民区)卖与原告张某,房屋的交易价款为10万元，原告张某先期付款65000元，余款35000元待办理完过户手续后一次付清，被告苏某承担过户费用。协议签订时,虽然被告苏某已告知原告张某交易房屋已作为贷款担保物抵押给第三人,但是双方签订房屋买卖合同没有征得第三人的同意，也没有向第三人履行告知义务。协议签订后,原告张某于2006年5月和2006年6月先后两次共支付被告苏某购房款66000元，但原告张某并没有代替被告苏某清偿其全部债务，使该交易房屋的抵押权消灭。因原告张某想出让此房，但此房还在被告苏某名下，故要求被告苏某继续履行协议，协助其办理过户手续。但被告苏某以该房屋买卖协议没有告知第三人合同无效，无法继续履行合同为由，拒绝协助原告张某办理过户手续。第三人某银行以原、被告签订房屋买卖协议未告知其为由，主张该房屋买卖协议无效。 中华人民共和国担保法第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为效。中华人民共和国物权法第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。这两部法律关于抵押期间，抵押人转让抵押财产的规定都无一例外的要求需告知抵押权人，否则转让行为无效（或不得转让）。篇三：房屋买卖合同案例 签订商品房认购书后不订立商品房买卖合同的法律责任 2009-11-19 17:04 星期四 签订商品房认购书后不订立商品房买卖合同的法律责任 案情介绍： 王某和陈某二人（以下简称原告）分别于xxx房地产开发公司签订XXX（项目名）认购协议，根据协议，双方应当于2009年6月31日前签订正式的商品房买卖合同，为担保双方到时能履行签订正式商品房买卖合同的义务，协议约定了定金条款。后由于开发商未与其签订正式的商品房买卖合同，双方发生争议，王陈二人与开发商协商解决纠纷。开发商提出按照认购书的内容双倍返还二人定金以了结纠纷，但二人不接受开发商提出的条件。据此，双方协商不能达成一致，王陈二人遂将开发商起诉到法院，要求返还1万元定金并依据合同法第42条分别要求开发商赔偿111200的损失。 律师分析： 一、双方签订的“XXX”认购协议合法有效，对双方有拘束力，双方应该按照该认购书的约定行使权利 原告王某和陈某与成都东方红房地产开发公司于2008年12月22日签订的XXX（项目名）认购协议从性质上讲是定金而合同，并且是订约定金合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定和社会公共利益，依法有效。合法有效的合同作为各方权利义务的依据对双方有拘束力，各方均应当按照合同的约定来行使权利。双方达成的XXX（项目名）认购协议第六条明确约定了，因被告原因导致正式的商品房买卖合同没有订立时的违约责任追究规则中华人民共和国合同法第151条、中华人民共和国担保法第89条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第四条及最高人民法院关于使用 中华人民共和国担保法 若干问题的解释第115条规定定金规则。但是，本案中，原告仅要求返还定金并没有要求双倍返还，因此，根据不告不理原则，应仅判令被告返还原告要求的一万元定金而不用双倍返还。 二、 原告要求的111200元损失没有法律依据 第一，认购书中明确约定，正式的商品房买卖合同签订的日期应该是2009年6月31日，因此，在这个时间之前，原告对涉案的房屋根本没有任何权益无论是债权还是物权。根据中华人民共和国城市房地产管理法第37条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为的规定，房地产转让是将自己所有的房屋进行转让的行为；以及第三十八条：“下列房地产，不得转让：?（六）未依法登记领取权属证书的；?”所以，其无权且不得将涉案房屋进行转让，因为其转让的标的根本不存在且违反法律的强制性规定。既然他没有转让的权利，那么他如何可以从转让中获利呢？第二，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第五条（商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同）的规定，认购书构成商品房买卖合同的的要件必须是出卖人已经收受了买房者的购房款。但是在本案中，原告并没有向被告支付购房款，因此，该认购书的性质不是商品房买卖合同。因此，既然双方之间没有形成商品房买卖合同关系，那么原告不得按照商品房买卖合同中违约责任的规则要求被告承担损失，因为只有在正式的商品房买卖合同成立后，守约之一方才可以依据合同预定及合同法的规定要求对方赔偿可得利益损失。而本案中，原告其实主张的是可得利益损失，而由于原被告双方没有就商品房买卖达成正式的合同，因此，其主张的可得利益损失没有合同和法律的依据。第三，原告依据中华人民共和国合同法 第42条的规定，要求被告赔偿信赖利益损失。但是，本条规定适用的前提是：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。同时，最高人民法院关于适用 中华人民共和国合同法 若干问题的解释（二）第八条将合同法第42条第三项“其他违背诚实信用原则的行为”解释为：依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者约定办理申请批准或者未申请登记的情形。因此，被告的行为不适用合同法第42条的规定。第四，信赖利益损失不同于可得利益损失，前者在性质上类似于侵权导致的损失，只是因为其发生在订立合同阶段，所以冠以特殊名称。该损失的赔偿范围仅仅限于当事人基于对对方行为的信赖而发生的现有利益的损失即现有财产的减少；而后者，因为合同向对方基于合同的履行可以获得财产上的增加，所以违约损失的计算中应当将可得利益的损失计算在内。中华人民共和国合同法第四十二条（该