山东省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产开发项目策划的特点考试题.doc

山东省2017年上半年房地产估价师案例与分析：房地产开发项目策划的特点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。 A9.26% B10% C11.320% D12% 2、下列应计入用地面积的有。 A：有明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地 B：市政管辖的道路、街道等公共用地 C：公共使用的河涌、水沟、排水沟 D：经规划部门核定需要作为市政建设的用地 E：执行层的组织协调3、下列统计指标中属于变异指标的是。 A：众数 B：调和平均数 C：中位数 D：标准差 E：执行层的组织协调 4、单位为职工所缴存的住房公积金的实质是_。 A奖金 B单位发给职工的住房补贴 C工资的一部分 D给职工增加了一部分工资5、组成总体的前提条件是。 A：构成总体的所有单位所有主要属性都必须相同 B：构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同 C：构成总体的所有单位至少有一个主要属性不相同 D：构成总体的所有单位最多有一个主要属性相同 E：执行层的组织协调 6、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20，则成本利润率为。 A：17.13 B：18.30 C：18.61 D：21.47 E：工业用地的监测点评估价格 7、国务院宣布从年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A：1995 B：1996 C：1998 D：2000 E：房地产估价机构必须加盖公章 8、住房公积金月缴存额的计算公式为。 A：住房公积金月缴存额=(职工本人本年度月平均工资职工住房公积金缴存比例)+(职工本人本年度月平均工资单位住房公积金缴存比例) B：住房公积金月缴存额=(职工本人上一年度月平均工资职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度月平均工资单位住房公积金缴存比例) C：住房公积金月缴存额=(职工本人下一年度月平均工资职工住房公积金缴存比例)+(职工本人下一年度月平均工资单位住房公积金缴存比例) D：住房公积金月缴存额=(职工本人上一年度年平均工资职工住房公积金缴存比例)+(职工本人上一年度年平均工资单位住房公积金缴存比例) E：执行层的组织协调 9、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于_。 A基准回收期 B静态投资回收期 C项目开发期 D项目销售期 10、销售不动产的营业税税率是_。 A1% B3% C5% D7%11、（）是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。 A书面报告 B口头报告 C叙述式报告 D表格式报告 12、划拨土地使用权可以出租，租赁时间超过_的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。 A3个月 B6个月 C1年 D2年 13、在评估期房价格时，_。 A估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态 B估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态 C估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态 D估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态14、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为_。 A条形基础 B独立基础 C整体式筏式基础 D箱形基础 15、下列有关平均指标，表述正确的是_。 A平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分散趋势的指标 B简单算术平均数适用于分组的分布数列 C数列“102、103、104、105、106、107、108”的中位数为104 D众数是分布数列中出现频率最高的标志值 16、下列哪一个报表并不属于房地产开发项目财务评价的基本报表_。 A现金流量表 B资金来源运用表 C项目总投资估算表 D资产负债表 17、人防工程的地下室面积_建筑。 A属不应分摊的共有 B属应分摊的共有 C不属共有 D属物业公司所有的 18、城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为。 A：冷岛效应 B：温岛效应 C：热岛效应 D：绿岛效应 E：执行层的组织协调 19、某市房产税按房产原值减除幅度为30，某企业拥有一房产原值为3 800万元，则年征收房产税为万元。 A：114 B：6384 C：3192 D：2871 E：执行层的组织协调 20、下列对核算内容说法正确的是。 A：管理费用支出核算 B：住房公积金的缴存核算 C：业务收入核算 D：业务支出核算 E：执行层的组织协调 21、住房公积金的本质属性是，是住房分配货币化的重要形式。 A：义务性 B：保障性 C：互助性 D：工资性 E：执行层的组织协调 22、在以下房地产价格中，更能反映土地价格水平高低的是。 A：土地单价 B：土地总价 C：楼面地价 D：房地产单价 E：工业用地的监测点评估价格23、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。 A：过去数据简单算术平均法 B：过去数据加权算术平均法 C：未来数据简单算术平均法 D：未来数据资本化公式法 E：工业用地的监测点评估价格 24、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常_用直线折旧法计算出的成新率。 A等于 B大于 C小于 D无法判断25、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是。 A：新开发房地产项目 B：用于出售用途的房地产项目 C：具有投资开发或再开发潜力的房地产 D：用于投资或再开发的房地产 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、影响房地产价格的区位因素有（）。 A建筑规模 B临路状况 C楼层 D繁华程度 E建筑容积率 2、取得开发项目用地所发生的费用为_。 A用地使用费 B土地费用 C土地转让费 D土地租用费3、在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般_基础租金。 A低于 B等于 C高于 D不可比 4、直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的直接形成债权债务关系的行为。 A：商品交易 B：货币工具 C：金融工具 D：借贷活动 E：执行层的组织协调5、关于投资项目资本金的表述错误的是_。 A投资者可以转让其出资 B投资者享有所有者权益 C投资者不得以任何方式抽出 D投资者可从项目法人处获取利息 6、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见下表。 A楼盘 B1 C2 D3 E4 F5 G6 H7 I8 J9 K10 L11 M12 N价格/元/m2 O4500 P1800 Q2400 R1980 S1980 T2800 U2800 V3000 W5880 X1980 Y2460 Z1980 7、从事房地产咨询业务的人员，必须具备_条件。 A具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验 B具有房地产及相关专业中等以上学历 C具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称 D具备房地产相关知识的专业技术人员 E考取房地产咨询人员合格证 8、下列关于收益率指标的表述中，错误的是。 A：基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率 B：财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率 C：常规项目的财务内部收益率是唯一的 D：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差 E：借款合同 9、下列不属于房地产转让行为的是_。 A国有土地使用权 B地上建筑物 C其他附着物产 D继承的物产 10、下列关于住宅专项维修资金，表述正确的是。 A：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前的维修和更新、改造的资金 B：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有 C：从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有 D：1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知明确提出建立住房维修基金制度 E：住宅专项维修资金的存储利息，除业主大会另有决定外，应当转入住宅专项维修资金滚存使用11、我国现行的房地产税有_ A房产税 B城镇土地使用税 C耕地占用税 D土地增值税 E契税 12、房地产业。 A：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业 B：包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动 C：在国民经济产业分类中属于第三产业，是为生产和生活服务的部门 D：关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业 E：是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务 13、建筑构造中的条形基础适用于建筑中。 A：砖木结构 B：砖混结构 C：钢筋混凝土结构 D：钢结构 E：执行层的组织协调14、会计是在企事业及其他经济组织范围内建立的一个以提供财务信息为主的经济信息系统。该系统包括四个层次。 A：会计核算处理系统 B：会计信息处理系统 C：会计信息解释系统 D：会计信息调节系统 E：会计信息流通系统 15、房地产市场供给垄断性的原因不包括。(2009年试题) A：房地产市场需求的广泛性 B：房地产市场供给的异质性 C：土地所有权的排他性 D：土地的有限性 E：借款合同 16、物业服务企业资质管理办法规定，负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门为。 A：国务院建设主管部门 B：省人民政府建设主管部门 C：自治区人民政府建设主管部门 D：直辖市人民政府房地产主管部门 E：设区的市的人民政府房地产主管部门 17、下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于建筑形态控制指标的是。 A：建筑高度 B：建筑密度 C：建筑间距 D：建筑后退红线距离 E：人口容量 18、关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是。 A：流动性好 B：市场价值稳定 C：现金回报较低 D：有效分散投资风险 E：借款合同 19、以下不属于非市场价值的价值是_。 A清算价值 B投资价值 C谨慎价值 D交换价值 20、以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的可以_。 A无偿收回土地使用权 B有偿收回土地使用权 C无偿出租土地使用权 D无偿出让土地使用权 21、物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有 A：可出租面积 B：基础租金 C：室内装修 D：客户类型 E：出租单元面积规划 22、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有_。 A确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤 B对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案 C安置房和临时安置周转房的房源情况 D拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源 E补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排23、在估价中，测算开发利润时应注意_。 A开发利润是所得税后的 B开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润 C直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本 D成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息 E销售