镇江市场调研酒店部分.doc

市场调研酒店部分一、镇江酒店市场概述 （一）跨国酒店管理集团纷纷抢滩镇江市场近年来，镇江市旅游业加速发展，市场配套要素逐步完善，城市知名度进一步提升，国际前300强酒店管理集团看好镇江市场。目前，法国高雅（易必思）、美国最佳西方、美国速8,金陵、如家快捷、锦江之星等6家著名国际酒店集团已进入镇江，抢滩高级酒店和经济型酒店二级市场，加速了全市旅游饭店与国际市场的并轨。同时镇江现在上档次的星级酒店较少，是一大市场空缺。（二）人才匮乏是镇江酒店业普遍面临的问题人才匮乏是镇江酒店业普遍面临的问题，最紧缺的是两类专业人才：一类是宾馆酒店总经理，酒店销售部、公关部、餐饮部、客户服务部、人事部、财务部经理等中高层管理人才；另一类是中西餐厨师、日韩料理厨师、酒店设备维护、餐饮客房服务等技能型人才。(三) 镇江酒店业经营情况较好镇江酒店业经营情况良好，全年没有明显淡旺季，客源稳定，年平均客房入住率在80以上，同比房价略高于周边大城市。(四)相对于经济发展，镇江的酒店业发展却相对落后随着镇江经济的发展，商务活动也日渐频繁，镇江的酒店业却相对落后，特别是高星级酒店的数量及整体管理、服务水平相对落后。原有的传统酒店及设施已不能满足迅速发展的商务活动及日益高涨的消费需求。（五）镇江旅游业面临难得的发展机遇，同时也给酒店业带来发展空间酒店业是旅游市场的标杆性支柱产业，随着经济全球化趋势深入发展，国内经济持续较快增长，镇江的旅游业面临难得的发展机遇，同时也给镇江酒店业带来无限的发展可能和发展空间。二、镇江重点酒店个案研究(一)部分镇江星级酒店一览表（三星以上）：星级名称位置客房数量（个）准五星标准金陵润扬大桥酒店中国镇江市世业镇201四星标准最佳西方镇江国际饭店中国镇江市解放路218号410四星标准镇江宾馆中国镇江市中山西路92号四星标准镇江英皇酒店镇江新区（通港）路69号122四星标准镇江碧愉园中国镇江市润州区竹林路88号203三星标准镇江东瀚宾馆大市口商圈与中山桥商圈的交汇处82三星标准一泉宾馆中国镇江市一泉路1号三星标准观海楼大酒店中国镇江市京口区梦溪路4号三星标准镇江大酒店中国镇江市火车站广场西侧三星标准镇江竹轩宾馆镇江市一泉路8号137(二)镇江重点酒店个案分析1、金陵润扬大桥酒店酒店价格：417元/晚起金陵润扬大桥酒店，以连接扬州和镇江的中国第一、世界第三的特大型组合式桥梁润扬大桥为引，座落在风光秀丽的镇江世业洲上，风景优美。由江苏润扬大桥发展有限责任公司投资建造，金陵酒店管理公司经营管理的会议度假型酒店。酒店拥有豪华、舒适的各类江景、桥景客房，高级别墅。酒店设施与服务：酒店设施（服务）宴会厅、送餐服务、酒店内餐厅、洗衣服务、停车场、叫醒服务、商务中心、会议室、前台贵重物品保险柜、美容美发等房间设施中央空调、吹风机、拖鞋、单人床、双人床、电热水壶、小冰箱、淋浴/盆浴组合、写字台、电子结帐系统、免费卫生间清洁备品等康体娱乐棋牌麻将、网球、桑拿按摩、健身运动等 酒店点评：酒店建筑风格比较有特点，融入一定的超现代风格元素，为镇江目前最高档的酒店之一，,客房宽敞极具现代感，装修豪华。酒店的硬件条件、环境都较好， 缺点就是这家酒店基本上是孤立的，离市中心较远。 2、最佳西方镇江国际饭店酒店价格：410元/晚起镇江国际饭店是一家四星级涉外旅游饭店，现隶属于浙江国信房产集团，由浙旅集团酒店管理公司负责经营管理，饭店位于镇江市区最繁华的商贸闹市区大市口，距火车站仅约10分钟的车程，距南门汽车站步行需5分钟， 饭店总建筑面积56000平方米。酒店设施与服务：酒店设施（服务）宴会厅、零点厅、多功能厅与特色包厢及各种会议室等房间设施标准客房、商务客房、行政客房、普通套房、特色套房、总统套房等康体娱乐健身俱乐部、休闲娱乐中心等 酒店点评：位于繁华的市中心，地理位置得天独厚，交通极为便利。外型巍峨挺拔，是镇江地区的标志性建筑。但酒店停车不怎么方便,酒店隔音太差，目前在装修，据说要装修好了要升五星。3、镇江宾馆酒店价格：2号楼标间160元/晚起、1号楼标间268元/晚起宾馆位于古城镇江市区的繁华商业中心，1992年开业，2002年重新装修，楼高6层，共有客房总数188间套。建筑风格质朴，装潢清闲典雅，是具有浓厚吴文化底蕴的四星级现代化宾馆，分4星级和3星级两个楼。酒店设施与服务：会议设施小会议厅可容纳20-30人、中会议厅可容纳30-70人、大会议厅可容纳100-300人娱乐健身棋牌、健身、室内泳池、网球餐饮设施川、粤、淮扬风味服务设施商务中心、租车、票务、洗衣房、商场、停车场、按摩、美容美发、机场接机服务（收费） 酒店点评：酒店整体感觉比较旧，环境硬件设施及舒适度还不错，位置出行交通方便，酒店价格也比较合理适中的。4、镇江英皇酒店酒店价格：368元/晚起英皇酒店位于镇江新区大港，紧临长江，距镇江市中心25公里，交通便利。 英皇酒店系上海黄浦区市政建设有限公司投资，按四星级标准建造的综合大型会议中心，占地200余亩，其一期工程建筑面积21000多平方米，各具特色的标准房、阳台房、复式房、套房百余间套、并有八套豪华别墅；以粤式鲍翅、生猛海鲜与淮扬菜为特色的餐厅，有各类包房40余间可同时容纳千余人用餐；可容纳500多人的大小会议场所5个，配备有同声翻译、电子表决、视频系统等现代会议设施；眺空的大堂吧、贵宾室浴场、现代都市风格夜总会、电子模拟高尔夫、台球房、自动棋牌室、网球场等设施一应俱全，中心还配备商场、商务中心为商务度假宾客提供全方位的服务。酒店设施与服务：餐饮设施中餐厅主营粤菜，可容纳700人会议设施大型会议室可容纳200人、中心会议室可容纳80-100人、小型会议室可容纳20-40人休闲设施健身、棋牌、桑拿、台球、夜总会服务设施商务中心、票务、洗衣房、商场、停车场（免费）、按摩、美容美发、不提供机场接机服务 酒店点评：酒店建筑具有欧陆风格，比较典雅大方，气质不张扬而不失高贵，内部装修也不错，反应性价比较高，不过地理位置不理想，人性化服务和服务员素质等软件服务配套也没有跟上。5、镇江碧愉园酒店价格：300元/晚起酒店于1998年10月开业，新近装修时间2007年6月，楼高6层，共有客房总数203间（套）。距市中心3公里，车程约5分钟；距火车站5公里，车程约10分钟距飞机场110公里，车程约60分钟。碧榆园座落在镇江南山风景区，素有“城市山林”美誉。它是一座融园林艺术和自然风光为一体的花园式宾馆，是举办各类会议、旅游度假的理想场所。 宾馆房间视野开阔，设计温馨典雅，并配备了光纤宽带。酒店设施与服务：餐饮设施宾馆拥有风格独特的大小餐厅30多个，可同时容纳1000余人就餐，以淮扬菜肴为主，兼备川、粤、杭、海派菜肴，适合各地口味。会议设施拥有多规格的会议厅近20个，其中有豪华会见厅，大型多功能会议厅，多媒体阶梯教室，微机教学系统，七种语言无线同声传译系统的国际会议中心。康体娱乐健身房、双网网球场、桑拿休闲、美容美发、KTV包厢、棋牌、各项球类及室内恒温游泳池等康乐设施20多项服务设施商务中心、票务、洗衣房、商场、停车场（免费）、按摩、美容美发、不提供机场接机服务 酒店点评：酒店环境比较安静, 离景区很近, 宾馆房间视野开阔， 南山美景尽收眼底。 性价比较高，就是设施有些偏旧。 本酒店主要针对旅游度假人群。三、镇江酒店业小结（一）从酒店价格看目前镇江四星级标准以上的酒店除镇江宾馆外，酒店价格都在300元/晚起，最高的为金陵润扬大桥酒店和最佳西方镇江国际饭店分别为417元/晚起和410元/晚起，这两个酒店有部分客户反映价格偏高。而镇江英皇酒店、镇江碧愉园则反应性价比较高，分别为368元/晚起、300元/晚起。这两个酒店价格定位主要跟地段离市中心较远有关系。其中最佳西方镇江国际饭店反应价格偏高主要原因是房间装修比较陈旧以及隔音效果不好（金陵润扬大桥酒店主要是交通不是很方便，离市区较远），所以在市区范围如果四星级以上酒店如果硬件设施和软件服务配套比较到位，酒店价格定位在400元/晚以上，客户应该还是能接受的。（二）从地段看目前镇江的四星级标准以上的酒店处于市区的只有最佳西方镇江国际饭店和镇江宾馆，而镇江宾馆严格来说还不属于四星级标准，至多只能算三星级。由此可以看出，市区四星级以上的酒店偏少，四星级以上的高档酒店对市区来说可以认为是一个市场空缺。（三）从目标市场看本地酒店业的目标市场主要以镇江周边地区及长三角地区其他城市的商务、旅游人群为主，按区域划分为核心客源市场（一级市场）、基本客源市场（二级市场）和机会客源市场（三级市场）：1、核心客源市场镇江周边地区及长三角地区其他城市的商务人群为主及部分旅游人群。2、基本客源市场上海、浙江、山东、安徽、河南、河北、天津等邻省客源市场，以及拓展省内其他地区的商务人群、旅游人群。3、机会客源市场国内外其他地区客源市场和全国范围内的商务人群，虽然客源市场规模小、波动大，但仍具一定的发展潜力。（四）目标消费群体看目前镇江旅游业面临难得的发展机遇，同时也给酒店业带来发展空间，决定酒店的目标客户群除了商务人群外，旅游人群也占很大一部分。从分类来看主要又以下几个客源组成：1、高级白领职业、教育特征：这部分消费人群学历普遍较高，一般在大学本科学历以上。职业包括部门经理、高级技工、律师、会计师在内的中产阶级，工作时间有一定规律，加班较多，平时个人时间不是很多，一般双休、国定节假日能得到休息。年龄：年龄主要集中在30-50岁的中青年人占据主力。性别与消费特征：他们以商务、旅游为主，性别应该男性居多。社交情况：一般社交机会较多，主要出于工作需要或者上司安排进行社交活动。2、私营企业主、集团老总，高管职业、教育特征：这部分消费人群中的集团老总、企业高管的一般都有高学历，一般有硕士以上的学位。职业包括公司总经理、CTO、CEO等科技主管、职业经理人等，私营企业主除少部分人外，一般学历不会很高，不过他们会通过进修、函授、培训等方式充实自己。他们的共同特点是工作时间比较长，具有很大的工作时间弹性和模糊性，有一定的闲暇生活质量要求。年龄：年龄主要集中在35-55岁的中年人为主。性别与消费特征：有相当部分出于商务目的与客户一起来这里。并且有部分本地企业也会选择这里举行各种会议，如高层领导会议、企业年会等。社交情况：社交机会很多，在公司的决策权很大，在社交中往往能占据较大的主动。3、