酒店式公寓营销策划方案.doc

酒店式公寓营销策划方案 篇一：酒店式公寓营销方案666 目 录 引言 策划目的 第一部分 市场调查与分析 物业名词解释 楼盘案例 市场分析及小户型物业分析 第二部分 产品策略 策划思路 产品规划定位 卖点梳理 第三部分 客户分析 目标市场定位与分析 目标客户锁定 第四部分 价格策略 价格策略 具体措施 第五部分 营销推广 推广策略及遵循原则 具体营销战略入市策略 推广策略 引 言 对于公司单身公寓项目的市场研究，决定了本次项目营销策略总体思路方案，也如其本身一样充满着难度，更具挑战。 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略、战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺垫，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。策划目的 1树立产品品牌，体现公司单身公寓项目的2个价值： 升值空间-项目区域具有很大的升值潜力； 个人价值、身份体现-个人、家庭的成功感。 2使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利营销。 3以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。 第一部分 市场调查与分析 名词解释 1、酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 2、公寓式酒店，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。 3、从上面的论述中我们可以看出：在服务上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别；它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。 产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的一种综合性产品。虽然从某种意义上讲，它比酒店式公寓更具有投资价值，更容易实现人们预期的投资目标，但它的分时度假和稳定的租金回报，也不容易实现。 楼盘案例 项目名称：兆顺第一城 项目地址：楚雄市鹿城南路鲁班阁 开 发 商：楚雄市兆顺房地产开发有限责任公司 销售电话项目情况：项目位于楚雄市鹿城南路原鲁班阁农贸市场，总占地面积50亩，主要以住宅、商铺、写字楼、酒店式公寓为主，其中住宅1400多户，商铺240多间，酒店式公寓260套（面积有45和79两种，其中79占五分之一）。均为高层建筑，地上最高层为32层，地下二层（车库）。最底层5层、均为商场。住宅面积从50192之间，其中小户型占总住宅套数的50%。50户型占多数，有260多套。该项目住宅20%左右为原地居民安置房，兆顺第一城容积率为6.59，绿化率33%。 项目规划及设计： 1.打造楚雄州首个27万平方米城市综合体 2.楚雄第一个10万平米以上的商业群 3.楚雄第一个100m以上高层住宅区篇二：酒店式公寓项目营销前期策划方案 酒店式公寓项目 营销前期策划方案 第一部分 市场分析 一、 二、 三、 项目市场分析 类比项目分析 第二部分 产品 一、 二、 三、 四、 五、 六、 七、 八、 九、 项目简介 案名建议 产品功能定位 产品形象定位 酒店式公寓与一般公寓的不同之处 预计出现问题 产品配套 经营模式 项目诱人分析 第三部分 价格 一、 二、 价格定位 价格策略 第四部分 客户 一、 二、 客户来源 客户分析 第五部分 广告 一、 二、 三、 媒体选择 媒体策略 公关 三、促销 第六部分 渠 道 第七部分 销售控制 一、销售目标 二、销售周期 三、营销组合表 第八部分 合作方式篇三：中新5号楼酒店式公寓营销中新5号楼酒店式公寓 第一部分：市调分析 1.1协信中心 物业类别 写字楼、五星酒店、6A铂金生态 项目特色 酒店式公寓,投资地产 建筑类别 高层、殿堂级城市综合体 装修状况 精装修 所属商圈 观音桥 物业地址 江北建新北路68号 开盘时间 2009-8 入住时间 2010-02-28 容 积 率 8.30 物 业 费 15.00元/平方米月 物业公司 第一太平戴维斯 开 发 商 重庆置尚房地产开发有限公司 预售许可证 渝国土房管(2007)预字第(455)号 售楼地址 江北区观音桥步行街茂业百货旁 占地面积:12670平方米 建筑面积:152474平方米 开发商:协信集团,重庆置尚房地产开发有限公司 物业管理公司:第一太平戴维斯 物业顾问公司:上海锦江物业管理公司 代理商:领域机构 交通状况 立体迅捷交通：“地面环行+地下直接行+地下轻轨”现代立体交通格局，上万泊车位、300多所属商圈 南坪中心 建筑面积 143061平方米 标准层面积 1500平方米 物业费：暂无 入住时间：2011-12 占地面积：11976平方米 建筑面积：143061平方米 承建商：重庆建工集团 开发商 重庆会展中心置业有限公司 物业地址 南岸重庆国际会议展览中心售楼地址 重庆国际会议展览中心 开发商：重庆会展中心置业有限公司 整合推广：FlaHalo广告 物业管理公司：德国凯宾斯基酒店管理公司 标准层面积：1500平方米 交通状况 距南坪商圈、南滨路滨江商业带步行仅10分钟路程、解放碑商圈、杨家坪商圈仅5分钟 1.3日月光中心广场 物业类别 住宅、城市综合体 特色 复合地产 建筑类别 超高层 装修状况 精装修 开盘时间 2011-01 入住时间 待定 容 积 率 17.00 绿 化 率 20% 物 业 费 3.50元/平方米月 物业现状:结构封顶 占地面积:42353平方米 建筑面积:720000平方米 物业公司 重庆鼎固物业有限公司 开发商:重庆鼎固房地产开发有限公司 开 发 商 重庆鼎固房地产开发有限公司 预售许可证 渝国土房管(2009)预字第(131)号 物业管理公司:重庆鼎固物业管理有限公司 所属商圈 解放碑CBD城市中心宜居豪宅购房圈 物业地址 渝中较场口转盘民权路88号（得意世界旁） 第 页 共 23 页 售楼地址 渝中区较场口转盘民权路88号（得意世界旁） 交通状况 日月光中心广场交通状况：轻轨2号线起点站，在建地铁1号线和平路站；公共交通线路数 1.4东原1891 物业类别 住宅、观景住宅 项目特色 水景地产,复合地产 类别 高层 装修状况 精装修 所属商圈 弹子石弹子石购房圈 物业地址 南岸南滨路80号 （喜来登酒店旁） 开盘时间 2010-09 入住时间 2011-10 容 积 率 4.13 绿 化 率 30.50% 物 业 费 3.80元/平方米月 物业公司 重庆新东原物业管理公司 开 发 商 重庆东原地产开发有限公司 预售许可证 渝国土房管(2009)预字第(642)号 售楼地址 南岸区南滨路80号（喜来登酒店旁） 交通状况 东原1891位于重庆市南岸区南滨路核心中段，属于重庆CBD主要配套区域，拥有 得天独厚的地 第 页 共 23 页1.5创汇首座 物业类别 住宅、精装小户公寓 LOFT写字楼 项目特色 小户型,投资地产 类别 高层 装修状况 精装修 所属商圈 解放碑CBD 城市中心宜居豪宅购房圈 开盘时间 2010-09-22 入住时间 2010-10容 积 率 17.30 绿 化 率 10% 物 业 费 3.50元/平方米月 物业公司 戴德梁行房地产顾问 （重庆）有限公司 开 发 商 重庆汇正房地产有限公司 （瑞安中华汇下属企业） 预售许可证 渝国土房管（2009） 渝字第359号 物业现状:结构封顶 建筑面积:86000平方米 开发商:重庆汇正房地产有限公司（瑞安中华汇下属企业） 投资商:瑞安中华汇地产有限公司（瑞安建业之附属公司） 物业管理公司:戴德梁行房地产顾问（重庆）有限公司 建筑单位:瑞安建筑有限公司 代理商:重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司 建筑设计单位:王董国际有限公司 售楼地址