集团公司拓展管理.doc

工程付款管理流程编号：版号：页码：第 2 页 共 19 页 复地（集团）股份有限公司流程手册文件编号：版本：1.0项目拓展及论证流程编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人项目拓展及论证流程编号：FT-TZ-LC001版号：1.0页码：第 4 页 共 19 页工程付款管理流程编号：版号：页码：第 12 页 共 19 页1 目标为保持公司持续性发展，寻找房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分科学论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。2 适用范围本流程适用于房地产各类项目的开发，是为获得土地所进行的前期机会研究及可行性分析等项目论证过程，以决策是否获取土地。A（数量）Q（质量）C（成本）T（时效）R（风险）市场调查的充分性市场定位及方案设计等的合理性资料的准确性各阶段费用估算的准确性各部门工作开展的及时性3 术语和定义3.1 项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响项目开发的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。3.2 项目简报：是对有初步意向的项目做出初步的分析报告，并在此基础上做出初步预测，以判断是否进入可行性研究阶段。3.3 可行性研究：是对准备开发的项目进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。4 部门职责4.1 区域投资发展部：负责进行基础信息研究，收集地块信息和重要地块筛选；负责组织编制项目简报；负责制订项目可行性研究计划，组织编制项目可行性研究报告并上报集团审批；负责招投标项目的标书制作，并组织进行投标工作；参与二手项目的尽职调查，负责相关资料的归档管理。4.2 区域营销管理部：负责项目所在区域的市场调研，编制项目简报中的市场分析、初步产品定位建议与营销初步计划；负责编制项目可行性研究报告初步产品定位、市场分析部分。4.3 区域设计管理部：负责提供项目简报中的规划控制要点；负责编制项目可行性研究报告规划草案。4.4 区域审算合约部：负责完成项目简报和可研阶段的成本初步测算，编制项目可行性研究报告成本测算部分。4.5 区域财务管理部：负责进行项目简报和可研阶段经济指标测算，编制项目可行性研究报告经济指标、投资收益部分。4.6 区域人事行政部法律人员：参与项目初步谈判，提供法律意见。4.7 区域主管领导：负责审核重要筛选地块、项目简报、项目可行性研究报告、标书。4.8 集团投资管理中心：负责对项目简报进行审核，对区域投资发展部编写项目可行性研究报告进行指导，组织对项目可行性研究报告的研讨会，组织拍卖挂牌，组织进行二手项目的合同洽谈，参与二手项目的尽职调查，主持签定项目合同。4.9 集团产品研发中心：负责指导区域设计管理部进行可研阶段的规划设计分析，参与项目可行性研究报告研讨会，参与二手项目的尽职调查。4.10 集团成本管理中心：负责指导区域审算合约部进行可研阶段的成本测算，参与项目可行性研究报告研讨会。4.11 集团营销策划中心：负责指导区域营销管理部进行可研阶段的初步产品定位，参与项目可行性研究报告研讨会。4.12 集团财务资金中心：负责指导区域财务管理部进行可研阶段的经济指标分析，参与项目可行性研究报告研讨会，参与二手项目的尽职调查。4.13 集团法务审计中心：负责组织进行二手项目的尽职调查，并编写尽职调查报告。4.14 集团主管副总：负责审批项目简报，决策是否进入可研阶段；参与拍卖挂牌。4.15 集团总裁：负责审批项目可行性研究报告，决策是否进入下一阶段；负责签署合同。4.16 投资决策委员会：负责决策最终拿地或收购二手项目。5 工作程序活动步骤及说明负责部门/负责人输出1 提供信息1.1 信息来源可能是政府、中介、项目拥有者土地信息2 筛选信息2.1 收集项目信息；针对具体项目收集市场信息，形成基本信息单2.2 对收集的信息进行分析整理，确定有价值的目标项目，填写信息跟踪单2.3 分析各可能项目开发前景，分析公司内部资源，选择适合公司的意向项目2.4 项目跟踪结束时填写结案单投资发展部基本信息单信息跟踪单结案单地块选择意向3 审核3.1 区域主管领导对提交的意向项目进行审批区域主管领导审批意见4 了解背景信息4.1 如果是一手项目组织相关部门进行地块实地勘察、市场考察和交易案例收集等4.2 如果是二手项目组织实地考察，了解项目背景信息、卖家公司状况、项目证照状况等区域投资发展部项目背景资料5 编制项目简报5.1 进行初步产品定位5.2 提供初步规划要点5.3 组织进行地块初步成本测算5.4 项目经济性指标初步分析营销管理部设计管理部审算合约部财务管理部项目简报6 审核6.1 区域主管领导进行审核6.2 集团投资管理中心进行审核6.3 集团主管副总进行审批区域主管领导投资管理中心集团主管副总审批意见7 进行可行性研究7.1 制定可行性研究计划7.2 在集团总部的指导下营销管理部进行进一步的产品定位和市场分析7.3 在集团总部的指导下设计管理部继续深化项目初步规划设计7.4 在集团总部的指导下审算合约部组织进行全面的成本测算7.5 在集团总部的指导下财务管理部继续深化项目经济指标分析7.6 汇总编制项目可行性研究报告投资发展部营销管理部审算合约部设计管理部财务管理部投资管理中心营销策划中心成本管理中心产品研发中心财务资金中心项目可行性研究报告8 审核8.1 由区域主管领导对项目可行性研究报告进行初步审核区域主管领导审核意见9 组织项目可行性研讨会9.1 投资管理中心组织相关部门进行研讨，综合形成研讨意见9.2 提交集团主管副总审核9.3 提交集团总裁审批投资管理中心集团主管副总集团总裁研讨意见审批意见10 总结谈判要点10.1 投资管理中心根据研讨会总结谈判要点10.2 集团主管副总进行审核10.3 集团总裁进行审批投资管理中心谈判要点11 进行沟通（一手项目）11.1 就项目情况进行初步沟通，了解相关信息投资发展部沟通记录12 制作标书（招投标项目）12.1 投资发展部组织进行标书制作12.2 相关部门参与标书制作投资发展部标书13 审核13.1 区域主管领导对标书进行初步审核13.2 由集团投资管理中心组织相关部门对标书进行审核，形成审核意见13.3 报投资决策委员会审批区域主管领导投资管理中心投资决策委员会审批意见14 投标14.1 将经过审核的标书递交给招标机构14.2 如果中标，进入签定合同环节，如果未中标，该流程结束投资发展部投标结果15 制作参与拍挂策略（拍挂项目）15.1 投资发展部根据与政府等土地出售机构的初步沟通，拟订相应的参与拍挂策略建议15.2 将建议提交集团投资管理中心投资发展部参与拍挂策略建议16 组织参加拍卖挂牌16.1 根据投资发展部提交的策略建议，拟订参加拍卖挂牌方案（包括竞价策略、成交价范围等）16.2 投资管理中心组织参加拍卖挂牌，集团主管副总参加16.3 如果中标，进入签定合同环节，如果未中标，该流程结束投资管理中心集团主管副总拍卖挂牌中标结果17 进行合同洽谈（二手项目）17.1 根据总结的谈判要点，拟订谈判策略17.2 与卖方就价格、合作方式、付款方式、税费等实质性内容进行谈判17.3 确定合同草案投资管理中心法务审计中心集团主管副总谈判记录18 进行尽职调查18.1 法务审计中心主持、投资管理中心配合进行尽职调查，法务审计中心就卖方状况、项目的抵押、担保、权属及纠纷等方面进行查证18.2 财务资金中心就卖方经济等方面进行调查18.3 产品研发中心就项目的设计、定位等进行评估法务审计中心投资管理中心财务资金中心产品研发中心尽职调查报告19 审核19.1 投资管理中心就谈判结果与尽职调查报告进行初步审核19.2 投资决策委员会在投资管理中心审核意见基础上，进行决策19.3 如果审核通过进入签定合同环节，如果不通过则放弃投资管理中心投资决策委员会审核意见20 签定合同20.1 由投资管理中心草拟合同文本20.2 由成本管理中心、法务审计中心对合同文本进行审核20.3 就经过审核合同文本与卖方或拍卖机构进行协商20.4 修订形成正式合同文本20.5 由集团总裁与对方签署合同投资管理中心成本管理中心法务审计中心集团总裁合同21 获取土地使用权21.1 进入土地获取作业指引投资发展部22 修订可研报告22.1 根据签定合同，修订可研报告投资发展部修订后的项目可行性研究报告23 备案23.1 投资发展部将修订后的项目可行性研究报告发放给相关部门备案，指导后期项目开发工作投资发展部6 权限及标准步骤权限及标准6 项目简报审核项目简报由区域主管领导进行审核后，报集团投资管理中心进行审核，再报集团主管副总进行审批9 项目可行性研讨会区域主管领导审核后，由集团投资管理中心组织相关部门进行研讨，综合形成研讨意见，提交集团主管副总审核，再提交集团总裁审批13 标书审核区域主管领导对标书进行初步审核，报集团投资管理中心进行审核，形成审核意见，报投资决策委员会审批决策19 二手项目审核投资管理中心就谈判结果与尽职调查报告进行初步审核，形成审核意见，报投资决策委员会审批决策7 主要文档文档名称编制部门/人员主要内容接收部门/人员提交时限/频率项目简报区域各部门市场调查情况及技术规划要点、成本销售预测分析和投资机会分析区域各部门意向项目审批通过后0.5个月内完成项目可行性研究报告区域各部门市场分析、技术分析、成本分析和经济分析区域各部门项目简报审批通过后1.5个月内完成尽职调查报告法务审计中心项目概况、公司结构分析、财务审计、经营审计、合法性审计、财务模拟、结论及建议投资管理中心商务谈判结束后0.5个月内完成8 主要附件8.1 基本信息单8.2 信息跟踪单8.3 结案单8.4 项目简报编制作业指引8.5 项目可行性论证作业指引8.6 商务谈判作业指引8.7 谈判记录8.8 尽职调查报告 复地（集团）股份有限公司流程手册支持文件编号：FT-TZ-ZY001版本：1.0土地获取作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人工程付款管理流程编号：版号：页码：第 19 页 共 19 页9 目标：为适应公司房地产业务规模的发展，拥有适当规模的土地储备量以备滚动开发，满足公司利润不断增长的需要，保持公司产品的市场布局、产品结构的合理性，提高决策效率。10 适用范围：公司项目发展过程中获得土地的工作。A（数量）Q（质量）C（成本）T（时效）R（风险）市场调查的充分性市场定位及方案设计等的合理性资料的准确性各阶段费用估算的准确性各部门工作开展的及时性11 术语和定义：3.1 土地招投标：招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。3.2 土地拍卖：拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为3.3 挂牌：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。3.4 协议出（转）让：协议出（转）让国有土地使用权（简称协议出（转）让），是指交易双方基于平等、自愿、互利的原则，依照国家、地方有关法律法规，根据双方商定的协议条款进行土地使用权出（转）让的行为。12 部门职责：4.1 区域投资发展部：组织政府批地方式中的实地考察；组织编制项目可行性研究报告；全面负责市场化拿地方式中土地交易的各项工作。4.2 集团投资管理中心：参与政府批地方式中的实地考察，组织项目可行性研究报告研讨会；组织拍卖挂牌，组织进行二手项目的合同洽谈，参与二手项目的尽职调查，主持签定项目合同。4.3 集团总裁：负责审批项目可行性研究报告；负责签订土地交易相关合同。13 作业内容5.1 目前获得土地的方式主要有两种：5.1.1 通过国家各级的土地市场，经过挂牌、招投标、拍卖形式获取土地开发权益。5.1.2 已经拥有土地开发权的开发商和公司，经过合法程序进行转让的获得土地（或项目）开发权益。5.2 挂牌、招投标、拍卖的土地获取5.2.1 关注土地储备中心指定发布公示的报刊、网络或者其他媒介。5.2.2 研究公示地块，确定重点意向操作地块，并报区域主管领导审批。5.2.3 对审核批准后的地块，进行现场勘察，提出问题：5.2.3.1 核实七通一平等情况5.2.3.2 该地块有无设立抵押等法律形态5.2.3.3 地下有无光缆、防空设施或者埋藏文物等5.2.3.4 发现土地现状与公告内容不符的，或者对土地现状有其他异议的，应向挂牌-招标-拍卖竞买委托人（地方政府或者土地管理部门）提出异议；5.2.3.5 发现宗地内有地上或地下待拆迁物，向拆迁负责人（地方政府、原土地所有权人或者拆迁管理办公室）咨询拆迁具体负责单位与拆迁时间表；5.2.3.6 了解并核实宗地及其周边市政大配套设施的现状与未来实施计划。5.2.4 现场勘察后，将所收集到的资料整理成书面材料，并在三日内报区域主管领导审核。5.2.5 经集团主管副总审批后，由投资发展部牵头组织，完成项目可行性报告。具体工作内容参照项目可行性论证作业指引。5.2.6 在可行性研究报告通过后，投资管理中心应编写项目投标策略方案，该方案包括但不限于以下内容：5.2.6.1 决策背景；项目概况；法律风险与合作风险分析；市场分析；规划设计分析；成本估算；经济测算；投资收益分析；挂牌-投标-拍卖策略；参与挂牌-投标-拍卖的基本态度；5.2.6.2 挂牌-投标-拍卖竞买可承受价格、最高投标价或最高应价；筹措资金额度。5.2.7 在挂牌/投标/拍卖竞买开始日期7日前，投资管理中心应备齐下列材料。5.2.7.1 已填写的摘牌申请或投标书-竞买申请书样稿。5.2.7.2 项目投标策略。5.2.8 投资管理中心在备齐上述资料后，完成以下工作：5.2.8.1 组织各部门对项目资料进行评估，并将评估意见报送决策委员会审核。5.2.8.2 决策委员会应对项目可行性论证报告进行评议，并对是否参加挂牌-投标-拍卖竞买发表意见。5.2.8.3 确定参加挂牌-投标-拍卖竞买后，应在最后截止日两天前准备好履约保证金与参加挂牌-投标-拍卖所需的文件，包括：竞买申请书；董事会（股东会）决定；法定代表人证明书；法定代表人身份证明或授权委托书、身份证原件及复印件；银行资信证明；其他需要提供的材料。5.2.9 参加摘牌-投标-拍卖的投标工作。5.2.9.1 摘牌、中标或者拍卖竞买成功的，应按规定及时与拍卖人签订拍卖成交确认书；与招标人-土地管理部门签订土地使用权出让合同；与挂牌人签订挂牌交易成交确认书；并依合同约定给付价款，并在收到中标通知书后或者拍卖结束后七日内向总裁提交关于挂牌-投标-拍卖竞买成功的分析总结。5.2.9.2 若挂牌-投标-拍卖竞买失败，应在获悉招标结果后或者拍卖结束后七日内向总裁提交关于挂牌-投标-竞买失败的分析总结。5.2.10 摘牌申请书-投标书-竞买申请书等与摘牌-投标-拍卖有关的资料备份，并存档保存。5.3 协议招商。5.3.1 采取协议形式出让土地使用权的区域，以招商的名义与开发商签订土地出让合同。5.3.2 投资发展部对协议出让的土地情况进行跟踪调查，将协议出让的土地信息整理存档。5.3.3 对于存档的土地信息进行研究，对符合以协议出让条件的，汇同设计管理部、营销管理部、财务管理部、审算合约部等部门的意见对地块可操作性进行初步判断，形成报告后上报区域主管领导审批。5.3.4 如果审核通过，投资发展部汇同营销管理部、设计管理部、审算合约部、财务管理部等部门进行项目可行性研究报告的编写，并报区域主管领导审核，再报集团投资管理中心、主管副总审核、集团总裁审批。5.3.5 项目可行性研究报告审批通过后，由投资管理中心组织进行合同洽谈，同时审计监察中心组织对项目进行尽职调查。5.3.6 按照谈判最终结果投资管理中心与对方签订正式土地使用权转让协议。5.3.7 投资管理中心将有关资料分别移交各个相关部门，部门内部将所有资料存档研究。14 权限及标准15 主要文档 复地（集团）股份有限公司流程手册支持文件编号：FT-TZ-ZY002版本：1.0商务谈判作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人16 目标：为规范公司项目开发前期的商务谈判等经营活动，达到改善开发条件、创造市场机会、降低运作风险的目的，特制订本指引。17 适用范围：本指引适用于公司项目开发的商务谈判管理。A（数量）Q（质量）C（成本）T（时效）R（风险）市场调查的充分性市场定位及方案设计等的合理性资料的准确性各阶段费用估算的准确性各部门工作开展的及时性18 术语和定义：无。19 部门职责和涉及岗位：3.1 投资管理部：负责谈判前的信息收集分析工作。3.2 投资管理中心：负责编制谈判工作总体设想方案；负责合同签订及管理工作；负责合同起草。3.3 审计监察中心：负责合同的审核工作。3.4 集团主管副总：审批谈判策略，参加重要谈判。3.5 集团总裁：签署项目合同。20 作业内容5.1 投资管理部负责进行商务谈判前期工作，内容包括：5.1.1