集体土地确权理论与方法PPT课件.ppt

集体土地确权相关规定讲解中国土地勘测规划院姜栋 第一部分 土地权利体系第二部分 土地确权理论方法第三部分 土地权属争议调处第四部分 几个问题说明 思路 一个中心 三项内容 第一部分 土地权利体系 土地权利 所有权 国有 国家所有权 集体所有权 用益物权 土地承包经营权 建设用地使用权 集体 宅基地使用权 地役权 担保物权 土地抵押权 划拨出让租赁作价出资或入股 一 土地权利体系 物权法 中的土地权利体系构架 一 集体土地所有权 所有权主体 乡 镇 村 村民小组农民集体集体土地所有权发证到村还是到组 如何确定集体土地所有权的归属 一 集体土地所有权 集体土地所有权发证到村还是到组 原则 主体平等 村民自治 不可一刀切 权属确认而非权属调整 组有村管 对于属于村民小组集体所有的土地 而村民小组组织机构不健全的 可以由村民委员会代为申请登记 保管土地权利证书 主体表示 组 村 乡 农民集体 二 建设用地使用权 可以分层设立 物权法 136条 建设用地使用权可以在土地的地表 地上或者地下分层设立 二 建设用地使用权 可以分层设立关于地上 地下建筑物土地确权登记发证问题的处理依据 国土资厅函 2000 171号 复函 连建的 单独建造的 1 当事人的名称和住所 2 土地界址 面积等 3 建筑物 构筑物及其附属设施占用空间 4 土地用途 5 使用期限 6 出让金等费用及其支付方式 7 解决争议的方法 二 建设用地使用权 分层出让制度通过出让土地的 四至 建筑物高度 建筑物深度 加以确定 确定范围之外的土地仍属于国家 可以再次出让 二 建设用地使用权 分层出让制度通过出让土地的 四至 建筑物高度 建筑物深度 加以确定 确定范围之外的土地仍属于国家 可以再次出让 如何调整同一块土地不同用益物权人之间的关系 1 根据相邻关系的规定 维护自己的权益 2 通过设置地役权提高自己土地的便利和效益 二 建设用地使用权 出让方式出让国有建设用地使用权划拨国有建设用地使用权 物权法 规定工业 商业 旅游 娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的应当采取招标 拍卖等公开竞价的方式出让 2008年3号文 除军事 社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外 对国家机关办公和交通 能源 水利等基础设施 产业 城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用 对其中的经营性用地先行实行有偿使用 三 土地承包经营权 土地承包经营权的范围耕地 林地 草地以及其他用于农业的土地 对应的土地登记证书 土地承包经营权证 林权证 草原使用权证 其他用于农业的土地 四荒地 园地 可以采取招标 拍卖 公开协商等方式取得 国有农用地实行承包经营的参照集体农用地承包的规定 四 宅基地使用权 取得 行使和转让的规定宅基地政策与管理问题1 超占面积问题 2 宅基地审批面积标准与其他现行标准的冲突问题3 城镇居民享有宅基地问题 宅基地使用权登记有关政策认定问题 取得 行使和转让的规定 一户一宅 出卖 出租住房后 再申请的 不予批准 宅基地的面积不得超过省 自治区 直辖市规定的标准 应当符合乡 镇 土地利用总体规划 担保法 规定 宅基地使用权不得抵押 国务院 办公厅 28号 71号文件 城镇居民不得到农村购买宅基地 农民住宅或 小产权房 国土资源部146号文件 除继承以外 一户只能申请一宗宅基地 宅基地政策与管理问题1 超占面积的处理规定 1 1982年 村镇建房用地管理条例 实施前可以按现有实际使用面积进行登记 2 1982年 村镇建房用地管理条例 实施起至1987年 中华人民共和国土地管理法 实施时止 超过部分处理后 可以按实际使用面积进行登记 3 1987年 土地管理法 实施后 按照实际批准面积进行登记 土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积 待以后处理 并重新登记 超占面积的现状 宅基地超面积问题普遍 部146号文理论可行 但执行难度较大 河南省濮阳市当地宅基地面积低的1分地 高的4分地 农民追求 心里平衡 不发证 左右邻舍相安无事 发证即引发农户间的相互 攀比 宁肯不要这个证 宅基地政策与管理问题1 探索切实可行的宅基地超面积处理方法 村民自治制度 多用地多交费 少用地多奖励 进一步做好村镇规划与土地规划的衔接工作 对反映宅基地面积标准普遍偏低的地区 适当提高宅基地面积标准 做到与村镇规划中人均用地面积相一致 也可实行宅田挂钩制度 宅基地如果超面积 扣减相应的承包地 对宅基地超面积可实行有偿使用制度 村镇规划后的宅基地面积与土地部门审批的宅基地面积标准不一致 成为制约宅基地登记发证一个新问题 以河南为例 宅基地政策与管理问题2 宅基地政策与管理问题3 城镇居民能否合法取得宅基地使用权 刘某是某路桥集团公司职工 与其妻李某 1998年去世 原同是某县郑常庄村村民 后均转为城镇居民 1999年刘某决定在其妻李某老家拆旧屋建新房 同年7月29日 刘某与其在老家的侄女签订了拆建房协议 协议约定 将刘某原有的原老房屋拆除 由其侄女与刘某共同出资重新建住房四间 协议签订后 刘某于2001年1月16日将2万元交与其侄女 房屋于2001年5月建成 后刘某因办不到房屋产权证 双方产生纠纷 刘某诉至法院 请求判令其侄女返还2万元联建房屋款并赔偿相应的损失 上述两种情况宅基地如何登记 继承取得的宅基地登记 在 集体土地使用证 记事栏应注记 该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人 非继承的城镇居民取得的宅基地登记 经该农民集体出具证明并公告无异议的 在 集体土地使用证 记事栏应注记 该权利人为非本农民集体成员 同今后相关农村宅基地管理政策的出台和实施做好衔接 宅基地政策与管理问题3 1 对宅基地登记发证启用土地总登记 2 登记中 一户一宅 中 户 的标准的认定 3 宅基地申请批准时间的认定 具体操作程序为 由村民申报 村干部核实 调查人员核查 公示征求意见 村委盖章 镇政府监督并盖章确认 4 登记中土地用途的认定 5 登记中的宅基地流转认定 6 批而未建宅基地情况认定 宅基地使用权登记有关政策认定问题 7 登记中户口发生变化的宅基地认定 8 对一户多宅情况的确权认定 9 登记中村集体转让公房的认定 10 原宅基地登记发证档案资料 本次宅基地换发证书资料与二调村庄地籍调查成果资料的衔接 11 关于权属来源合法 界址清楚 面积准确的认定 宅基地使用权登记有关政策认定问题 五 地役权 定义是按照合同约定利用他人的不动产 以提高自己不动产效益的权利 举例甲乙两工厂相邻 甲工厂原有东门 甲为解决本场职工上下班通行方便 想开一个西门 但必须借用乙工厂的道路通行 于是 甲乙两工厂约定 甲向乙支付使用费 乙工厂允许甲工厂的员工通行 为此双方达成书面协议 在乙工厂的土地上设立了通行地役权 此时 乙地称为供役地 甲地称为需役地 五 地役权 与相邻权的区别第一 产生原则不同 相邻关系基于法律直接规定而产生 是法律要求一方必须为另一方提供便利 是最低需要 地役权是根据权利人自愿达成协议而产生 第二 性质不同 相邻关系不是一项独立的民事权利 属于所有权的内容 地役权是一项独立的民事权利 主要功能在于弥补相邻权的不足 五 地役权 关于在已设立用益物权的土地上 土地所有权人设立地役权问题 例如 某企业的输油管线需要通过某集体所有的土地 而该土地已发包给甲 该集体能否未经土地承包经营权人甲同意 与该企业签订地役权合同 评析 土地所有权人未经用益权人同意 不得在已设立土地承包经营权 建设用地使用权 宅基地使用权的土地上设立地役权 用益物权作为一种独立的物权 可以排除包括土地所有权人在内的一切人的干涉 五 地役权 地役权的效力地役权自签订合同后生效 可以申请向登记机构办理地役权登记 未经登记 不得对抗善意第三人 五 地役权 地役权的从属性例如 甲地和乙地分别属于两个不同的农村集体经济组织所有 且两地相邻 因地理位置的不同 甲地缺水干涸 乙地上因有一片湖泽而地质肥沃 甲为了给自己的土地浇灌 早在十年前 甲就与乙在乙地上设立二十年的取水地役权 并进行了登记 约定在乙地上挖较宽的河道引水 并每年支付一定的费用 十年后的今天 甲将自己的承包地转包给了丙 那么丙能否继续到乙地上取水 这时的丙不仅是新的土地承包经营权人 还应当是享有乙地取水的地役权人 因此 作为新的土地承包经营权人丙仍然可以继续享有十年期限的取水地役权 六 抵押权 关于乡镇 村企业的建筑物和建设用地使用权的抵押问题 1 能否单独抵押 2 实现抵押权后土地的性质和用途有何限制 六 抵押权 乡镇 村企业的建设用地使用权不得单独抵押 以乡镇 村企业的厂房等建筑物抵押的 其占用范围内的土地使用权一并抵押 未经法定程序不得改变土地所有权性质和土地用途 第二部分 土地确权理论方法 二 确权理论与方法 一 回顾中国地权的演变过程 二 土地确权的基本原则 三 农村集体土地确权登记依据 四 土地所有权争议的原因分析 五 确定土地所有权的方法 一 回顾中国地权制度的演变过程 农村土地产权制度1 农民土地所有制的建立2 农村土地集体所有制的建立3 农村家庭联产承包经营责任制的建立 1 农民土地所有制的建立时间 建国以后 1952年土地改革目的 为解放生产力 发展农业生产特征 耕者有其田 农民土地私有制 标志性法律 法规 土地改革法 一 回顾中国地权制度的演变过程 农村土地产权制度 2 农村土地集体所有制的建立时间 1952年 70年代末 目的 为了适应当时实施的优先发展工业的战略 建立起相配套的高度集权的计划经济体制 人民公社制度和城乡分隔制度 特征 把社员私有的生产资料转为合作社集体所有 入社 三级所有 队为基础标志性法律 法规 高级农业生产合作社示范章程 一 回顾中国地权制度的演变过程 农村土地产权制度 一 回顾中国地权制度的演变过程 农村土地产权制度 3 农村家庭联产承包经营责任制的建立时间 70年代末 78年 原因 中国经济体制改革以农村土地制度改革为发端在全国展开 特征 从土地所有权中分化出土地使用权 土地经营权等各权种 一 回顾中国地权制度的演变过程 1 城市土地国有化奠基时期 1949 1952 所有权 他项权利2 城市土地基本国有化时期 1953 1966 地权观念被淡化3 城市土地国有化完成时期 1966 1982 无偿无期限 无经济行为4 城市土地制度改革时期 1982 至今 有偿有限期 经济价值被重新认识 城市土地产权制度 二 土地确权的一般原则 1 城市土地国有化原则 如何界定城市 2 国有土地所有权性质不可变更原则3 尊重历史和现实 分阶段处理的原则4 轻归属 重使用的原则 保护既定利益关系和经济秩序稳定的原则 即充分考虑土地现在的利用状况 尊重在社会上已经形成的土地归属公信力 维护社会交易基础 人民政府或者有关行政主管部门的批准文件 处理决定 县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书 人民法院生效的判决 裁定或者调解书 当事人之间依法达成的协议 履行指界程序形成的地籍调查表 土地权属界线协议书等地籍调查成果 法律 法规等规定的其他文件等 三 农村集体土地确权登记依据 四 土地所有权争议的原因分析 1 历史遗留与政策变迁造成的土地争议 四次大的土地调整 土地改革 人民公社化运动 1962年四固定 1982年宪法颁布后的土地确权登记工作 2 现实中由于经济发展造成的新增用地的争议 3 由于地籍管理工作的落伍或失误引起的争议 因历史遗留与政策变迁引起的集体土地所有权争议 主要表现在 1 合作化以来遗留下来的因权属未定 地界无明显标志 土地所有权不明确的原因引起的争议 2 因过去无偿占有或者一平二调的土地 引发的现在使用者与原土地权利人之间的争议 3 在过去的公社化运动中 农民集体组织的土地界线被打乱引发的争议 4 四固定过程中因当时地籍管理和测量技术的落后 界址不清 导致的争议 5 由于行政区划调整 乡 村的合并 分立等原因造成的争议 五 确定土地所有权的方法 1 正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线2 正确划分集体之间土地所有权的界线3 分阶段处理国家建设征收集体土地和集体之间使用土地的土地权属问题4 重复征收 重复划拨问题5 界线和面积不吻合问题 正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线 1 土改中是否颁发土地所有证是划分国家所有土地与集体所有土地的重要依据 2 农业合作化时期土地入社和实施 六十条 时土地已确定为集体所有是确定集体所有的主要依据 3 20世纪50年代存在的公有土地归国家所有 但颁发了土地所有权证的 归农民集体所有 4 以是否征收作为划分国家土地所有权与集体土地所有权的标志 5 国家土地所有权推定原则 分阶段处理国家建设征收集体土地 以及集体之间使用土地的土地权属问题 1 贯彻 六十条 之前的 按现使用情况确定 2 贯彻 六十条 之后 四种类型 3 1982年 国家建设征用土地条例 和 村镇建房用地管理条例 实施后 依法确定土地权属 正确划分集体之间土地所有权的界线 1 贯彻 六十条 之前的 按现使用情况确定 2 贯彻 六十条 之后 集体土地范围按 六十条 确定 3 1982年 国家建设征用土地条例 和 村镇建房用地管理条例 实施后 依法确定土地权属 重复征收 重复划拨问题 案例 某铁路局所属铁路货场有20亩土地 1962年由于铁路改线 闲置不用 当地农民陆续开垦种植农作物至1978年 1980年县人民政府将该20亩土地划给县商业局建立商品批发市场并使用至今 现铁路 县商业局都要求登记发证 土地管理部门如何处理 要点 应给县商业局颁发国有土地使用证 依据是 确定土地使用权和使用权若干规定 第四章第38条 1987年1月 土地管理法 施行之前重复划拨或重复征用的土地 可按目前实际使用情况或者根据最后一次划拨或征用文件确定使用权 界线和面积不吻合问题 土地所有权或者使用证明文件上的四至界线与实地一致 但实地面积与批准面积不一致的 按实地四至界线计算土地面积 确定土地的所有权或者使用权 第三部分 土地权属争议调处 一 权属争议调处 一 土地权属纠纷与土地侵权纠纷 二 土地确权的证据材料 三 土地权属争议的处理程序 四 缺席指界和违法用地处理 五 土地权属界址点测量方法 六 以案说法 一 土地权属纠纷与土地侵权纠纷 区别 1 解决方式不同 2 处理结果不同 两者并存时的处理先确权 后解决侵权纠纷 二 土地确权的证据材料 1 当事人依法达成的协议 2 县级以上人民政府或者有关行政主管部门的批准文件 处理决定 3 县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书 4 人民法院生效的判决 裁定或者调解书 5 生效的遗嘱 6 土地证书 三 土地权属争议的处理程序 申请 受理 调查 调解 处理生效的调解书 处理决定是土地登记的依据 处理决定由人民政府下达 四 缺席指界和违法用地的处理 缺席指界的规定 如一方指界人未在规定时间出席指界 其宗地界线以另一方所指界线确定 将确界结果以书面形式送达违约缺席者 如有异议 应在 日内提出重新划界申请 并由申请人负担重新划界的全部费用 逾期不申请 视同对确定的界线无异议 指界人若无正当理由不在土地权属调查表上签字盖章 则视同缺席 参照该规定处理 四 缺席指界和违法用地的处理 实践做法 国土资源行政主管部门可以根据土地权属来源资料 使用现状或者调查结果等确定权属界线 并进行公告 经公告无异议 或者虽有异议 但经国土资源行政主管部门审核后异议不成立的 国土资源行政主管部门依照土地权属来源资料 使用现状或者调查结果 提出确定权属界线的建议 报县级以上人民政府依法确权 四 缺席指界和违法用地的处理 对调查中发现的违法用地 应及时处理后再行办理登记手续 对短时间内难以处理的 可先行办理集体土地所有权登记手续 并在备注栏内注明违法用地的内容 待违法用地处理后 再办理有关更正或变更登记手续 五 土地权属界址点测量方法 文字注记法用界址点四周的明显地物 地貌 描述界址点的准确位置及权属界线走向 不求算界址点坐标 解析法野外实测界址点坐标 精度指标 解析法测定界址点点位中误差 界址点间距允许误差 图解法在标准分幅土地利用现状图或正射影像图上 量算界址点坐标 精度指标 图解法测定界址点点位中误差图上不得大于 对 确权办法 部分条款的理解 案例一 某村原有在册土地1000亩 1983年国家建设将该村在册土地全部征用 农村居民全部转为城镇非农业人口 但原村集体尚未在册土地300亩及仍继续使用的原村办企业用地和农民宅基地未办理征用手续 请问 现对这部分未在册土地及原村办企业用地和宅基地如何确权 对 确权办法 部分条款的理解 确定土地所有权和使用权若干规定 第十四条 因国家建设征收土地 农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口 其未经征用的土地 归国家所有 对 确权办法 部分条款的理解 国务院办公厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知 国办发 2011 9号三 依法保障农民土地权益 八 禁止借户籍管理制度改革或者擅自通过 村改居 等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地 禁止农村集体经济组织非法出让 出租集体土地用于非农业建设 严格执行禁止城镇居民在农村购置宅基地的政策 案例二 X市A公司拟在该市近郊张村征地兴建住宅 于1992年10月12日经X市计划委员会批准立项 同年A公司与张村签订 征用土地协议书 双方约定征用张村集体土地21600平方米 各项补偿费总计160万元 经该市郊区土地局审查后 上报市土地局审批 市土地局在用地单位仅提交协议 草绘平面图 计委立项的条件下 于1992年12月29日为A公司办理了土地征用审批手续 并报市人民政府下达了征地批准文件 该批文注明抄送张村村委会 但土地部门将该宗地划拨给A公司后却一直未将上述批文送达张村 征地程序有瑕疵 引发的权属争议 案例二 续 A公司得到用地批文后 按双方签订的协议修建了围墙 建了3栋宿舍楼 后因楼房质量问题被政府责令强行拆除 之后的若干年中土地一直闲置 征地补偿费也分文未付 张村多次向A公司催要 A公司拒不支付补偿费 2006年3月张村到X市国土局调阅档案 发现该宗地已被征用并划拨给A公司 但有关文件一直未送达张村 于是 2006年4月张村向该市中级人民法院提起诉讼 请求撤销市政府的批地文件 征地程序有瑕疵 引发的权属争议 因征地程序产生的土地权属争议的确权办法 1 整体调取征地材料 全面考察征地程序 2 坚持尊重历史 照顾现实的原则 3 切实保护当事人利益 4 慎重适用法律法规及政策性文件 结论 如果征地程序没有依照法律规定进行或者出现瑕疵确权机关应认为该征地行为违法 该宗地土地权属性质没有发生变化 征而未用土地确权问题 案例三 甲村1980年开垦集体荒地200亩 1995年国家征收其中的150亩进行水利工程建设 依法进行了补偿安置 1998年工程竣工 2001年建设单位将其中剩余且未使用的30亩土地出租给乙村 甲村认为其应优先享有剩余土地的使用权 并有权获取该土地上的收益 简要分析甲的诉求是否合理 征而未用土地确权问题 案例评析 1 依法征收的土地属于国家所有 故30亩土地所有权属于国家 2 根据 土地管理法 第37条 征而未用超过两年的土地 应由县人民政府收回 交由原农民集体经济组织恢复耕种 3 建设单位将剩余土地出租给乙村使用的行为不符合 土地管理法 第28 44条规定 应按有关规定处理 4 甲村可依法享有国有土地使用权 耕作权 征而未用土地确权问题 案例四 甲镇卫生院自1964年建院以来 先后征用乙村土地17亩 办理了征地手续 支付了相关补偿 并持有征地批文和支付凭证 但实际使用其中的13亩土地 2001年卫生院因扩建需要 要求乙村归还其余土地 乙村认为该土地一直由其使用 依法享有集体土地所有权 简要分析17亩土地权属如何确认 批而未用土地确权问题 案例四 村民甲 乙的住宅相邻 分别建于1985年和1988年 双方共用长20米 宽两米的通道 均未申请办理宅基地使用权登记 2002年 甲以该通道中部分土地属于其批准使用的宅基地范围为由 占用了部分通道翻建住宅 乙对此持有异议 并多次阻止甲施工 为此 双方向当地国土资源管理部门提出争议调处申请 该争议应如何处理 所有权登记发证 短期投入大 产出少 不容易出政绩 统筹协调难度大 制约 征地工作 无法真正体现农民的财产权价值 上面积极性很高 中间没有积极性 下面无所谓 任重而道远 宅基地登记 一方面历史遗留问题较多 普遍超面积 发证难度较大 另一方面农民认为 农村是熟人社会 有没有土地证书关系不大 没有土地证书 也不会影响他们的居住和生活 第四部分 几个问题说明 结论 如何进一步提高对农村集体土地登记发证工作的重视程度是增强集体土地登记发证执行力的首要条件 我国现有500多万个农民集体经济组织 按其平均拥有3宗地的保守估计 全国共有集体土地1500万宗 扣除66 已登记发证的宗地 尚有500多万宗集体土地未办理所有权登记 集体土地所有权 一 工作量及经费问题 500万宗 我国农村人口7亿多 按平均每户5人计算 有农户1 4亿户 考虑到一户多宅情况 全国农村宅基地应在1 4亿宗以上 扣除74 已登记发证的宅基地 尚有3600万宗宅基地未登记发证 宅基地 一 工作量及经费问题 3600万宗 一 工作量及经费 工作量 4100万宗登记成本 89亿元 关于规范土地登记计费方式和收费标准等有关问题的通知 征求意见稿 结论 如何落实经费 是实现集体土地登记发证全覆盖的关键因素 集体土地所有权主体有三种基本类型 一是乡 镇 农民集体 1 二是村农民集体 9 三是村民小组 90 实践中各地做法不一 绝大部分地方只将集体土地所有权登记发证到行政村 没有到组 未确认到每个具有所有权的农民集体经济组织 如确权发证到组 小组之间土地交叉普遍 且飞地较多 工作量将激增 二 所有权主体问题 结论 中央一号文件关于 把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织 的要求需要 因地适宜 切莫 一刀切 对此 在国土资源部2001年 关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知 国土资发 2001 359 号文件中有明确规定 凡是土地家庭联产承包中未打破村民小组 原生产队 界线 不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同 土地应确认给村民小组农民集体所有 对于已经打破了村民小组农民集体土地界线的地区 应本着尊重历史 承认现实的原则 对这部分土地承认现状 明确由村农民集体所有 是将土地承包经营权发包时是否打破村民小组的权属界限作为标准 三 如何确定集体土地所有权的归属 2007年 物权法 颁布实施后 再将土地承包经营权发包时是否打破村民小组的权属界限作为标准来确定集体土地所有权归属存在明显问题 一是根据 物权法 的规定 土地承包经营权是以集体土地所有权为基础和前提而设立的一种用益物权 所有权不明晰 用益物权不能设立 不可能根据用益物权设立情况来确定所有权 这是本末倒置 而且 农村土地承包法 第十二条规定 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的 由村集体经济组织或者村民委员会发包 已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的 由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包 明确应当根据集体土地所有权归属情况来确定发包主体 二是 农村土地承包法 还规定 村集体经济组织或者村民委员会发包的 不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权 也就是说可能存在村民小组的土地由村农民集体发包 三是土地承包部分存在短期调整的可能 因此 确定到底集体土地所有哪一级农民集体所有 其标准主要是看对应的土地权属界线是否存在 三 如何确定集体土地所有权的归属 物权法 第六十条明确规定 对于集体所有的土地和森林 山岭 草原 荒地 滩涂等 依照下列规定行使所有权 属于村农民集体所有的 由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权 分别属于村内两个以上农民集体所有的 由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权 属于乡镇农民集体所有的 由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权 四 农村集体土地所有权行使主体的法定代表 但是根据该规定 在农村集体土地确权登记发证过程中存在以下几个问题 一是农村集体经济组织如何界定 有哪些形式 二是对应的集体经济组织与村农民集体或村民小组农民集体同时存在的应当由谁代表 三是属于乡镇农民集体所有的土地 没有乡镇集体经济组织的如何操作 四 农村集体土地所有权行使主体的法定代表 对于农村集体经济组织如何界定 有哪些形式的问题 实践中五花八门 形式不一 如 湖北省农村集体经济组织管理办法 明确 乡 含镇 经济联合总社 村经济联合社 组经济合作社等集体经济组织 广东省农村集体经济组织管理规定 明确 包括经济联合总社 经济联合社 经济合作社和股份合作经济联合总社 股份合作经济联合社 股份合作经济社等 但农村集体经济组织改制为公司的 不适用 北京市 乡村集体经济组织登记办法 明确 包括乡镇集体经济组织 村集体经济组织 农民专业合作经济组织 乡村集体经济组织下属的独立核算的事业单位 另外 还有的地方农民集体主张根据 村民委员会组织法 村民自治的有关规定 要求国土部门在土地登记时 将其自