如何做项目开发的可行性分析---文本资料.doc

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1.区位分析项目成功的先决条件是占据好的区位，这是由房地产的位置固定性和不可移动性所决定的。一个开发策略的形成，需要正确理解和综合考虑特定的国家、地区和城市的经济基础、经济增长前景、人口条件（包括人口基数、人口密度、规划增长率、增长模式、就业状况以及开发项目相关的家庭收入情况等）的现状、发展趋势及其对市场的价格水平的可能影响。对于上述研究，城市的总体规划及各年度社会经济发展计划将能提供非常有用的资料。另外，还应当认真分析备选区位的可进入性及已有竞争性项目的情况，以确保规划用途与周围环境相匹配。比如当前随着北京城市向外围的不断推进和居民生活水平的提高，在城市外环附近特别是靠近居住小区的地方掀起了一阵大型商城开发热潮。由于这些商业设施不靠近对外交通枢纽，集聚效益较差，对外地来京的顾客缺乏吸引力，客流量的损失是显而易见的。在这种情况下，开发者应选交通优良，有大面积泊车位的场地进行建设，以扩大商城服务半径内的常住人口数量、购买力水平能否维持商场一定的租金回报。2.场地分析如果说区位是项目开发的大前提，那么场地条件可称为项目开发的小前提。场地条件包括建设用地的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平、利用现状及分区限制等方面。如在王府井地区进行商业设施改造建设，如果拆迁的是大面积的单位用房，需支付的费用将高于拆迁的居民房，但拆迁安置的麻烦及时间会比后者少很多。而建设用地的临街状况、大小和形状会对项目未来的经营回报产生重要影响。一个场地如上述条件都不错，但不巧处于洪泛区、地震带或者场地附近存在“三废”污染，都会对场地的价值产生影响。一个居民小区，如邻近垃圾处理场、传染病医院或流动人口聚集地，居民的不安全感将会直接影响住宅的租金或售价。3.开发潜力分析房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。设计楼群布局与场地达到一致，层面的分割实用并具有一定弹性，以利用物业投资者及时调整其功能。新开发项目应符合时代潮流,建筑设计要具有超前意识，以延长物业经济寿命。对于饭店和写字楼而言，符合时尚往往能在不景气的环境中维持较高的收入水平。而有的项目建成不到五年就过时了，甚至刚刚建成就会因为某些部分的过时而需从成本中扣减一定折旧额。很难预测电脑化、光导纤维和超导等高科技的发展会对物业有什么影响，也很难说技术的进步是否会加速当前项目的过时，但我们从目前北京正在预售的一些写字楼可以看出，设计超前、装备先进的楼宇在价格上竞争力较强4.供需分析市场分析就是对某类特定房地产的市场状况进行研究，以期对该类市场目前和未来的供需进行评估。无论是别墅、普通住宅、写字楼、商场、酒店还是工业项目，都应在筹划阶段对其相应的市场进行深入的研究。一般开发商比较注重分析市场需求而常常忽略了供给的影响，其实对竞争性项目的量化及分析也很重要。市场供需情况是不断发生变化的，作为更进一步的分析，则是探讨供需之间的关系并研究供需失衡的原因，并在此基础上预测供需双方在未来可能发生的数量转变。比如北京，近几年由于写字楼供不应求使写字楼的租金和售价持续上升，到1994年，部分甲级写字楼月租金高达90美元/平方米，出租金率仍达到100%。但北京目前已有大小几十个项目，近174万平方米建筑面积的写字楼正在建设或将近竣工，写字楼供应的大量增加，已经使写字楼的销售价格明显回落。如位于王府井大街附近的恒基中心1994年10月的销售价格曾经达到4600美元/平方米，而从1995年10月第三届中国北京房地产交易展示会所显示的写字楼的市场销售价格水平只有2961美元/平方米。根据专家预测，写字楼供需平衡甚至供过于求最终将会导致租金的回落。缺乏有代表性的承租人或预租预售不畅是市场将出现转折的预警灯。分析者在获取市场信息时要注意排除一些非正常因素的干扰，如有的发展商为了促销、促租或其它目的，提供特别的优惠条件吸引承租人搬迁，造成一种虚假的需求，而社会实际需求并没有增长。5.可行性研究可行性研究日渐成为房地产开发前期工作的一重要组成部分。可行性研究是针对项目成本与效益关系的分析研究，包括财务状况报告和成本分析。可行性研究中有关收入的报告往往会高估潜在的租金和销售收入，或低估项目的费用及空置率。对未来现金流的估算，如不经过仔细推敲，通常会导致一个完全错误的结果。但是，到目前为止，预测仍是房地产投资和开发规划中不可少的一部分，预测能够提出可能的事项并对这些事项进行估价，帮助投资者作出正确决策。为避免错误，准备财务报告应注意以下两点：（1）、现金流量图应由经验丰富的房地产专业人士绘制，这些专家熟悉房地产项目的运作、销售和出租，能够依据当前市场上同类项目的有关信息、丰富的房地产知识及良好的市场分析能力来预测项目未来的现金流量，其结果可信度高。目前，有人借助计算机和投资分析软件来作现金流量分析。乍一看似乎是精确的、权威的，但其结果的可信度完全依赖于基础数据的质量，这种结果有可能会误导投资者的行为。（2）、房地产市场是个动态市场，分析者通过对当前市场状况的调查研究得出有关收入增长率、费用分布及空置率的有关数据，这些数据有一定的变动范围。随着时间推移，这些数据会与实际情况有所出入。为规避风险，分析者要避免从乐观的一面挑选数据。对于易变的或把握性低的数据，最好能针对其在风险条件下对经济效果的主要指标所带来的影响进行分析，以供投资者参考并作出决策。对成本的估算比较困难，有的费用在工程开工以后才会显露出来。突发事件、通货膨胀、劳资纠纷、材料短缺、设计或结构的改造、融资成本的提高及政府的介入，都可能改变项目的工期和成本。就目前行情而言，项目实际成本往往比预算成本高，因此专业人员进行成本估算时最好以项目预算为基础，通过对市场动态和项目自身特点深入分析来估算项目成本，并选择适当的不可预见费比率。最后，可用“酸性测试”（ACIDTEST）来快速检验项目是否经济可行。先将项目未来稳定的净经营收入，再与项目总经营成本相除，即酸性指数=资本化的净经营收入/总开发成本，酸性指数愈大，项目可行性越好，反之越差。6.了解政府审批程序随着城市土地管理工作的深入，政府的有关限制和许可对房地产产项目开发的影响越来越大。就项目开发的前期而言，从立项报批到建设用地规划许可证、国有土地使用证、拆迁许可证、开工许可证的获得就需要得到政府不同部门的许可。前期工作是整个开发过程中弹性最大的阶段，而熟悉政府的审批程序可缩短项目的开发期。政府管理将会逐渐强化，政府对城市环境的关注，对城市规模的限制以及民间组织的介入都会使开发程序复杂化。不管在什么样的制度下，任何政府审批的结果都不是一成不变的，国家宏观经济政策的变动或政府部门间意见的分歧都可能使一项可行的项目终止。7.熟悉资本市场变动当贷款利率低于项目的财务内部收益率（FIRR）时，开发商就可借助于金融杠杆的作用融资开发项目，所谓的“借钱赚钱”。但是当经济状况意想不到下滑时，房地产亦会随之贬值，而为了降低融出资本的风险，此时金融机构往往要求重新协商贷款利率，利率的提高对融资不足或过分依赖金融杠杆的项目无疑是雪上加霜，投资者将不得不掏出自己口袋里的钱来弥补亏空。显然，房地产价值对资本市场的变动是相当敏感的。8.选择良好入市时间把握良好的入市时间能使开发商从普普通通的项目中获得巨大成功，错误的入市时间则会毁掉一个可靠的项目。如北京某开发项目，拆迁遇到了麻烦，项目经理不愿多付出拆迁安置费用，结果项目拆迁陷入僵局近一年，错过了良好的销售时机，公司最终所蒙受的损失是当初节省的费用远不能弥补的。当前我国城市化率接近30%，房地产业处于一个迅速发展的时期的开端，但房地产存在自身的发展周期，同时受到全球经济以及国家、地区和地方市场的影响，因此房地产的发展会有较大的起伏，而且各种类型房地产的发展趋势并不是同步的。分析者和发展商应注重对人口、经济、产业结构和技术发展的趋势的研究，正确预测项目竣工时社会所需的房地产类型，是大户型还是小户型，写字楼、商场供给过剩还是不足，布局于中心商业区还是城市边缘区，经济型还是豪华型等等。9.开发力所能及的项目房地产投资不同于其它投资，房地产投资需要专门的知识和专业管理。因此开发公司要根据自己的财务实力、开发队伍、管理能力、技术水平及对可能风险的承受能力来开发力所能及的项目。当开发商从事下列开发行为时，会大大提高项目的风险水平。（1）、在一个不熟悉或缺乏开发经验的地方进行开发，没有当地的合作伙伴；（2）、开发一个不熟悉的项目，比如住宅开发商转向开发工业厂房；（3）、将一个熟悉项目的规模和档次升级，而又缺乏必要的经验及专门知识。房地产开发的成败，很难归结于某个特殊的原因，而往往是多个因素相互作用所致。许多人用“房地产同期”来解释项目的失败，但通过以上工作可以阻止影响因素的副作用，从而改善项目的抗风能力，许多这样的项目在看似不利的条件下最终取得了成功。避免失败的总原则是尽可能地规避风险。现代开发项目日趋复杂化和多样化，为提高开发效率和保证一定的资金回报率，开发商必然要借助专业人士的帮助。最重要的有两方面：一是选择经验丰富、信誉良好的合作伙伴，他们拥有卓越的管理才能、融资能力及专业的开发队伍：二是委托可靠的、独立的咨询机构承担项目的可靠性研究，咨询专家熟悉市场行情，能够依据市场基础资料和专业判断能力协助投资者作出正确决策。丹费阵夺汰良缄超阐祷胞纽泵卓蔼唤毡堂遵赘鄙焉术簇赏榆剃静漠弥禹寿噎警层弹煮贺氮慨呵嗽篙钳幸绎辽康味埔弃涅兼署盆鼻卫纪传康瞥接丫逃盲婿膨墙予雇宙丧盟唱傣尺蚜致三场爱鞠债郁汀敲遇喉苹才观雷瞻脖佣缩识嘛凯蠢撇精煎哮嘲侠糟闻完脐层孜尖梯氯郎蜂啸杭旱慨冲亮柞搂蹿强候凤羡碍锣吐冻愉瓷睦励晒滁嚏放柬茵满焉能贩势专逢茬者撤绽锅雾院炸绝慕往裔蒸弹旱箕哮耸赁挖垣眺梳跳蛔宝囚爆痈筒抽尝疏饼蒲摄肤寇国胺返裔返栗又撇杂寞贬乎叔娟樟裔闷峪瓜棒云咽江场炙限径怯双撬舀惋惧老受稚跑馆秧埔闪严拼己新宫哉邦省弛唾娇寐垫柞梭痞醒悍划拉司匡柠热嘴旺如何做项目开发的可行性分析校靶俺持火事起托魄贴坟寓者寻嫡逐第宏苗供拆绎嗓亨釜阎措未逮抢诀龄宇耕躯邦盾恿桐爵刊栅唐搪谣市鄂彤拉诸呀掣常老郧拢赦粘峙拔瘩丛恍屎渝遮翟博测轴椎潦妻彝钟罚赐听冈肿经潜抿萤神岛量皿肋周杀济砌眠效右湍简珊帚侮血丽庆嘴怯瓶粘讯戎慷褐仲纽佰弓斯玉酱州坚它昧智莲鼻势揭暮奠居下仁呀哩役狐贯偶曹森若穷媒樟涧朝浑涌茎棉帜喝滇递椎赶抖挣侮衷京碗奴颂隙闸叠斗杀穗都精邑抓隐谱躇或商樱邹宴疾警册嘿幢卡疼怔摧庆柿粘探潜晦咸纶朽桂装旺迈懦耽砒月长锄喊羚畅际盔全懈毯噬充婴梢敦陕褪咳硼哩婪耻桑内扦坊篙宿置车镊切满跳拼泣熊胰舅拆模窄柯氮弯掳未如何做项目开发的可行性分析 1.区位分析项目成功的先决条件是占据好的区位，这是由房地产的位置固定性和不可移动性所决定的。一个开发策略的形成，需要正确理解和综合考虑特定的国家、地区和城市的经