开业后如何让购物中心保持运营活力？.doc

最干货开业后如何让购物中心保持运营活力？精选评论 关注该公众号可参与评论写评论加载中 以上评论由公众帐号筛选后显示 最干货开业后如何让购物中心保持运营活力？提交我的评论 已评论最干货开业后如何让购物中心保持运营活力？ 2014-12-01 赢商网 赢商网 赢商网 微信号 winshang 功能介绍 赢商网（）立足合作商业地产产业，通过整合庞大产业链资源，运营“商务中心”、“共享中心”、“新闻中心”、“交流中心”和“招聘中心”五大板块，竭力为业界人士打造一个集把握行业商机、实战技能、新闻资讯、互动交流与人才招聘于一体的一站式专业合作平台。 “打江山易，守江山难”，购物中心建起来不难，难在其后续的运营管理。消费者持续变化、多维度竞争困境、资源同质化严峻，如何理性地实现业态更换、提高运营实效与预期收益？运营管理者必须做出更适合自身项目的判断与前瞻。本专题全面解读购物中心运营过程中的难点与执行要点，并提供针对性的破解对策，有助于运营管理者从中吸取更为可行的实操经验。一、购物中心运营管理要点二、购物中心运营执行要素培育期1）关注业态结构与业态布局的科学性；2）关注租户结构、租约及租金的合理性；3）关注商铺招商、商铺出租率、商铺经营状态、商铺的贡献度；4）关注租金收入、收入的增长变化及租户往来结款的及时性；5）关注宣传、促销方案的正确性，结果的准确性与有效性；6）关注客流计量和会员体系建设、固定客户群体的发展及顾客忠诚度的提升；7）关注购物中心服务范畴、服务质量，租户考核结果与管理措施的完善；8）关注顾客消费服务环境、消费热点，商品与租户的品质、质量；9）关注软、硬件环境，氛围营造及发展趋势的确定等。提升期1）多种业态组合和功能组合互补，强调一站式超值服务；2）以商铺为主要“经营”对象，将商铺租金做为主要收入来源，采取灵活多样的计、收租方式，严格末位淘汰和违纪淘汰等管理规范，实现租金收入不断递增的运营目标；3）规范商铺招商与质量管理体系，注重“生态效应”，追求客流最大化；4）租户在各自经营领域及范围内可完全独立运作、自我经营，但必须建有统一的购物中心会员管理体系，实现租户会员信息的充分共享；5）提供多主题、多方式的购物中心整体宣传促销活动；6）进行购物中心统一的租户奖惩考核管理，量化考核，优胜劣汰，确保租户与商品的经营品质、提升租户服务的质量；7）提供多种销售收款方式，注重多种方式共存互补，强调信息服务、数据积累和分析。调整期1）为购物中心的经营管理、租户的管理提供一体化解决方案；2）提供租户综合的IT技术和银行联网服务，降低租户投资，增加多方收益；3）以实际数据为依据进行租约的洽谈；4）以实际数据指导购物中心长期规划，调整经营布局；5）以实际数据指导租户经营，提升租户经营品质，实现双盈；6）完备的租户管理和租约管理，专柜坪效及商品组合测评，了解谁是购物中心的最佳租户，发展会员、培养忠诚消费群体；7）完善的卡券管理和中央顾客关系管理，了解每一次广告和促销活动的实际效果，发挥统一营销的作用，帮助租户和供应商管理商品组合和新品引进，推动商户安全存货及补货；8）提供方便灵活的租金抽成结算及费用帐单管理功能；9）监控客单价、客户群组及顾客流向。三、如何保持购物中心的运营活力？调整硬件的方法:1、购物中心内部：重新调整商铺装饰、环境、地涂等，更换外立面、重塑新形象。2、扩大经营面积：扩大规模，新增商业面积。3、改善环境：增加相关配套设施，增加交通线路，增加用车位等。调整软件的方法：1、重新调整定位，对业态服务、商品、商户进行新混合。2、主力店、次主力店的淘汰更新。3、推广创新，赋予新元素、新概念，有针对性的推广。4、寻找新业态、新模式，实现产业升级换代。5、通过拓展新店，发展连锁，提升经营能力和规模效益，带动老店焕发活力。6、更换运营团队，调整运营理念，使购物中心重生。7、做好分析预测，跟踪购物中心发展现状及未来趋势，分析相应业种、业态的变化，并做出相应的方案，及时做出战略调整。四、知名购物中心运营方案与成功经验北京朝阳大悦城业态组合：突破传统品类界限，创意零售、家居生活、文化艺术、美食餐吧、音乐咖啡、艺术沙龙、展览空间，透过店铺间的跨界与混搭，承载出更多的体验与创意。建立广泛的线上平台，完善基本配置：建立APP端、微信端、官网等渠道，完善电子会员卡功能，完成平台的全覆盖。精准营销：启动了名为“购物篮计划”的精准营销，将会员分为21个层级，为每一个层级推送完全不同但与之相应的信息。通过“综合云数据中心”为客户提供更加精准的个性化营销，运营管理层也能及时掌握每家商户的销售业绩以及市场状况。上海K11购物中心独立的艺术运营团队：将地下第3层空间专门提供给本地的年轻艺术家作为创造展示的空间或工作坊。同时专门规划一个常年艺术馆，免费向公众开放，并配备了独立的艺术运营团队。预留吸烟室，体现人文关怀：基于对小众目标客层的嗜好，在B2楼开辟了一个雅致吸烟室，从而解决了部分烟民逛商场的苦恼，并在吸烟室对面设ATM机，以方便顾客取款。会员卡功能别具一格：在B3楼的K11学院内，针对各类注重生活品质人士的需求，特别开设了艺术人生、小资生活、饕餮盛宴、魅力女人等5大系列的定制活动。广州正佳广场高调传播策略：提出了“体验经济”作为购物中心经济模式的理论基础，以亚洲体验之都进行定位。针对经营环境，提出了室内概念河流、拉斯维加斯梦幻天幕等全新的营销概念，赚尽了眼球。“正佳通”计划：类似于正佳广场的会员卡，不仅可以在正佳广场的商户处消费获得打折优惠，同时使“正佳通”拥有遍及广州的庞大商户群体，进而奠定“正佳通”作为广州最具影响力的消费会员卡的作用。招商前置，高峰论坛：先进行招商造势，通过举办高峰论坛，在正式开展销售前再次积聚势能；宣布只销售不超过总面积10%的M层，断绝了投资者想要买首层商铺的妄想，只以M层推向市场，从而提高了M层的价值认同感。“戴着枷锁起舞”：理性地分析项目发展的态势，即便是将商铺进行分割销售，也以实现可持续运营作为最根本的前提。广州正佳广场高调传播策略：提出了“体验经济”作为购物中心经济模式的理论基础，以亚洲体验之都进行定位。针对经营环境，提出了室内概念河流、拉斯维加斯梦幻天幕等全新的营销概念，赚尽了眼球。“正佳通”计划：类似于正佳广场的会员卡，不仅可以在正佳广场的商户处消费获得打折优惠，同时使“正佳通”拥有遍及广州的庞大商户群体，进而奠定“正佳通”作为广州最具影响力的消费会员卡的作用。招商前置，高峰论坛：先进行招商造势，通过举办高峰论坛，在正式开展销售前再次积聚势能；宣布只销售不超过总面积10%的M层，断绝了投资者想要买首层商铺的妄想，只以M层推向市场，从而提高了M层的价值认同感。“戴着枷锁起舞”：理性地分析项目发展的态势，即便是将商铺进行分割销售，也以实现可持续运营作为最根本的前提。重庆龙湖时代天街运营规划：以数据为导向对商家结构进行优化,调整为常规商家（60%）、优秀商家(20%)、潜力商家（20%）的比例,并提供相应的运营策略。冷区判别：通过大数据对客流冷区和进店量冷区进行准确判别，针对客流冷区，统一增加侧招以吸引客流。针对进店量冷区，对部分品牌做优化，对家庭、儿童适用的品类做补充。楼层客流优化：在一楼到五楼的垂直主动线上抓取客流进行整改，提升中间楼层整体客流,调整后有效地吸引顾客下扶梯,带动中间楼层客流增长。品牌组合优化：将不同品牌特点与不同区域位置结合，建议调整相应品牌以增加收入。潜力商家挖掘：对于热区中的冷店铺，进行针对性整改；对于冷区中的热店铺，通过微博、微信等方式进行推广，加大单店支持。销售监控：通过同类商家转化率对比,监控商家销售业绩,避免逃单现象。重庆龙湖时代天街运营规划：以数据为导向对商家结构进行优化,调整为常规商家（60%）、优秀商家(20%)、潜力商家（20%）的比例,并提供相应的运营策略。冷区判别：通过大数据对客流冷区和进店量冷区进行准确判别，针对客流冷区，统一增加侧招以吸引客流。针对进店量冷区，对部分品牌做优化，对家庭、儿童适用的品类做补充。楼层客流优化：在一楼到五楼的垂直主动线上抓取客流进行整改，提升中间楼层整体客流,调整后有效地吸引顾客下扶梯,带动中间楼层客流增长。品牌组合优化：将不同品牌特点与不同区域位置结合，建议调整相应品牌以增加收入。潜力商家挖掘：对于热区中的冷店铺，进行针对性整改；对于冷区中的热店铺，通过微博、微信等方式进行推广，加大单店支持。销售监控：通过同类商家转化率对比,监控商家销售业绩,避免逃单现象。购物中心运营管理手册集锦万达广场运营手册/show-51809.html购物中心运营手册/show-25946.html儿童主题商场运营管理手册http:/dow