房地产开发企业成本控制存在的问题及其对策研究.doc

参考文献：论 文 房地产开发企业成本控制存在的问题及其对策研究申请人：史 峰学科（专业）：土木工程指导教师：杨 坤2013年8月网络教育学院毕 业 设 计 (论 文) 任 务 书专业班级土木工程层次专升本姓名史 峰学号 11117980013003 一、毕业设计（论文）题目 房地产开发企业成本控制存在的问题及其对策研究 二、毕业设计（论文）工作自2013年6月6日起至2013年8月25日止三、毕业设计（论文）基本要求：毕业设计是土木工程专业完成所学基础和专业课程以后所进行的最后实践性教学环节，是对所学知识的一个综合运用和对学生的全面考核。通过毕业设计巩固、深化和扩展所学知识，培养和锻炼学生运用所学专业知识和技术解决工程实际问题的能力。论文的总体结构应分为以下几部分：题目、摘要、目录、前言、正文、结论、参考文献和附录等几部分组成。论文应力求有作者自己的创见和观点，中心突出，层次分明，论述清楚，结构严谨，文字流畅，论证有理有据，具有说服能力。整篇论文字数不少于8000字。 指导老师：杨 坤 网络教育学院毕业设计(论文)考核评议书指导教师评语：建议成绩： 指导教师签名： 年 月 日答辩小组意见：负责人签名 年 月 日答辩小组成员 毕业设计（论文）答辩委员会意见： 负责人签名： 年 月 日论文题目：房地产开发企业成本控制存在的问题及其对策研究学科（专业）：土木工程申请人：史 峰指导教师：杨 坤 摘要：2012年10月16日由陕西省住房和城乡建设厅和陕西省物价局联合发文 关于加强商品房价格成本利润测算 进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知陕建发2012275号（下文简称通知）。将陕西省的房地产开发企业的合理利润控制在10%左右，标志着房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成过去，必须合理利用资金，加强成本控制。本论文就房地产开发企业成本控制为着眼点，提出强化成本控制的意识，实施 “全”成本控制；设计阶段的成本管控是关键，强化项目变更管理；建全成本控制体系，落实成本控制责任制：优化融资方式，利用税法优惠政策进行税务筹划；纳税筹划应遵循成本效益原则；重视节税型纳税筹划；实行区域差异化成本领先战略。解决症结的对策是建全成本控制体系，落实成本控制责任制。建全、完善一个全寿命周期、全过程、全要素、全方位、全成本的成本控制系统。按照房地产开发项目关键线路上，现金流量图现金流出的大小，合理、高效的利用资金，加强成本控制。关键词：房地产；全成本控制；成本控制责任制；差异化成本：动态成本监控论文类型：应用研究目 录摘要51 前言81.1 选题背景81.2 选题意义92 房地产开发企业成本控制的定义、时代意义和研究内容102.1 房地产开发企业成本控制的定义102.2 房地产开发企业成本控制的时代意义102.3 房地产开发企业成本控制的研究内容113 房地产开发企业环境条件和现状分析153.1 我国房地产行业发展的历程分析153.2 我国房地产开发企业成本构成163.3 我国房地产开发企业费用构成173.3.1 开发产品成本内容173.3.2 期间费用内容173.4 我国房地产开发企业成本控制的现状和问题193.4.1我国房地产开发企业成本控制的现状193.4.2我国房地产开发企业成本控制的问题194 我国房地产开发企业成本控制的解决对策214.1 强化成本控制的意识，实施 “全”成本控制214.2 设计阶段的成本管控是关键，强化项目变更管理224.3 建全成本控制体系，落实成本控制责任制224.4 优化融资方式，利用税法优惠政策进行税务筹划234.4.1纳税筹划应遵循成本效益原则234.4.2 重视节税型纳税筹划234.5 实行区域差异化成本领先战略255 结论与展望265.1结论265.2 展望26参考文献291 前言1.1 选题背景1998年7月1日，在中国一直延续实行的住房福利制宣告结束。又是从这一天起，历经整整10个年头的住房制度改革，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新的一轮改革。房地产开发行业大致经历了：1.理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）；2. 非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）；3. 相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）；4.价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段；5.房地产市场调控政策落实为前提下的全成本控制市场竞争阶段。2012年10月16日由陕西省住房和城乡建设厅和陕西省物价局联合发文 关于加强商品房价格成本利润测算 进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知陕建发2012275号（下文简称通知）。通知 引用如下：“各城市要划定区域并在媒体上公布各区域住房销售价格区间。按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009陕西省建设工程工程量清单计价规则及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本，确定合理利润率并控制在10%左右，同时在广泛征求开发建设单位和群众意见的基础上，通过当地新闻媒体向社会公布各区域住房销售价格区间，引导商品住房价格满足自住型和改善型住房需求。”这标志着陕西地方政府和党中央保持高度一致，把稳楼市走向，巩固调控成果，也进一步的表明了房地产开发企业的成本控制模式进一步从粗放型开始向精细化、集约型进行转变。房地产开发企业资金占用量大，开发周期较长。一个地块开发项目从土地征用（城改开发建设还包括拆迁、赔偿和安置等过程。）到项目的开工建设，从配套设施建设到商品房交付使用，这个周期一般少则2-3年，多则3-5年。在此期间会发生建设成本和费用成本，以及不可预见的诸多成本。房地产开发企业的成本在整个过程中具有相对不确定性。如果不对开发项目全寿命周期、全过程、全要素、全方位、全成本和进行的监控和跟踪管理就会造成房地产开发企业总投资逐渐加大，损失了房地产开发企业的既得利润，更有甚至造成整个开发项目决算时出现潜亏。毋庸置疑，房地产开发企业的全成本控制已是国内各大房地产开发企业的重中之重。1.2 选题意义从微观上讲，研究房地产开发项目成本控制，有助于房地产企业明确开发项目成本控制的总体思路、结构框架和实施措施，并减少和杜绝开发建设中无效增量成本，节约有限的社会和经济资源。为房地产企业的成本控制提供一个理论上的平台，指导房地产企业实践中的全成本控制工作。从宏观上讲，通过对房地产开发项目全成本控制的研究，可更加合理、充分、有效的利用土地，对振兴当前低迷的房地产业起到一定积极作用。在国家不断加大调控力度的情况下，对减少整个国民经济的损失，促进其可持续、健康发展具有较为重要的现实意义和实践价值。因为房地产行业是我国国民经济的支柱产业。数据显示，2012年，我国房地产完成开发投资71804亿元，而固定资产投资为364835万元，房地产投资占比19.68%，占GDP的比重达1/5。虽然在2009年2月国务院审议通过的十大产业调整振兴规划中，房地产业落选，但其支柱产业的地位却一直未曾改变。房地产行业对国民经济相关产业的拉动作用十分明显。随着人民生活水平的不断提高，百姓对刚性需求住房和改善性住房的不断提升，伴随着家电、建材、运输等相关行业需求的提升，推动相关产业不断发展。此外，随着我国经济的发展，贫富差距越来越大，由于前些年房地产的泡沫经济，房价猛涨，生活在城市中的广大普通百姓好多买不起房。通过对房地产开发项目全成本控制的研究，可以从某种程度上促进成本降低，进而使得房价回归到理性阶段，能够在国家对房价以及房地产住宅项目开发进行调控时提供参考意义。在解决普通百姓的住房问题方面做出一丝贡献，这样就有利于我国社会的和谐发展。2 房地产开发企业成本控制的定义、时代意义和研究内容2.1 房地产开发企业成本控制的定义成本控制就是对企业生产经营过程中发生的各种耗费进行控制。它有广义和狭义之分。狭义的成本控制也称成本的日常控制，主要是指对生产阶段产品成本的控制。即运用一定的方法将生产过程中构成产品成本的一切耗费限制在预先确定的计划成本范围内，然后通过分析实际成本与计划成本之间的差异，找出原因，采取对策以降低成本。广义的成本控制就是成本经营，强调对企业生产经营的各个环节和方面进行全过程的控制。广义的成本控制包括成本预测、成本计划、成本日常控制、成本分析和考核等一系列环节。本文中的成本控制指的是对构成房地产开发项目各项成本的全部控制，是广义的成本控制。2.2 房地产开发企业成本控制的时代意义成本、质量、效益一直被认为是企业运营过程中最重要的三个要素，而成本控制则是重中之重。企业需具备一套完善的成本控制体系，以有序地开展各环节的控制工作。企业发展需要制定长远的战略和目标，更需要制定阶段性的短期目的。成本控制目标作为企业发展战略的重要组成部分，是对企业资材、人力进行最优配置的重要依据，更是提高有效资源利用率的重要衡量标尺。从传统意义上讲，成本控制就是降低成本，随着经济体制改革的不断深入，现代企业管理提出了更多类型的企业管理模式，更为科学的阐述了成本控制的目的提高成本利用率。新时期企业成本控制需以科学的管理机制为前提，以运用先进的项目管理（成本管理）软件系统为媒介，建立并完善目标成本与实际成本的责任考核机制，拓宽控制路径，增强各部门沟通协调，保证各环节为成本控制的目标服务。随着国家逐步加强了对房地产行业的宏观调控，特别是加强了对土地市场的管理与整顿，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成过去，必须合理利用资金，加强成本控制。如此形势之下，房地产开发企业要实现开发项目的最大经济效益，就必须对项目开发成本进行有效的管理和控制，以实现集约效益型开发，从而真正实现开发利润的最大化。 房地产开发企业必须加大成本控制力度，革新成本控制的理念，建立一个全寿命周期、全过程、全要素、全方位、全成本的成本控制系统，使项目运作各阶段彼此相互影响、相互制约、相互作用，从而达到有效降低成本的作用还应与其价值链上的企业形成战略合作关系，降低价值链内部消耗，从而提高企业的经营利润，提高企业的成本竞争能力以及企业对市场的应变能力。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，“微利时代”房地产开发项目成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张意义更为重要。 从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发项目参与土地市场竞争，赢得利润空间、制定营销策略和参与市场竞争也具有重要的意义。我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下降则有助于销售量上升。开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制缺乏力度，成本居高不下的缘故。因此，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失也有着一定的意义。随着中国加入WTO后房地产业的日益放开，一些资本实力雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入（如和记黄浦、新鸿基、恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的企业必将会被市场所淘汰。房地产“微利时代”的到来，房地产开发企业成本控制的重要性越发显著。合理节约成本，利润才有上升的空间，也有利于市场竞争与市场销售量上升。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，赢得利润空间、制定营销策略以及参与市场竞争有着重要的意义。2.3 房地产开发企业成本控制的研究内容研究房地产项目的成本控制问题，首先要明确了解房地产项目开发成本的基本构成，房地产开发成本是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而消耗的各种规、费、税之和。主要包括土地使用权出让金、拆迁安置费、拆迁过渡费和拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、城市基础设施配套费、管理费用、融资费用和营业税金及附加以及不可预见费。（1）土地使用权出让金、拆迁安置费、拆迁过渡费和拆迁补偿费土地使用权出让金：是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。拆迁安置费：是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。一般情况下应按照拆除的建筑面积给予安置，分为原地回迁安置与异地永迁安置两种情形。被拆除房屋的使用人因拆迁而迁出时，作为拆迁人的开发建设单位应付给搬家费或临时搬迁安置费。拆迁补偿费是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。（2）前期工程费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。包括：筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。（3）建筑安装工程费：由直接费、间接费、利润和税金组成。建筑安装工程直接费由直接工程费和措施费组成。（直接工程费：施工过程中耗费的构成工程实体的各种费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。措施费 为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。环境保护费文明施工费安全施工费临时设施费夜间施工费二次搬运费大型机械设备进出场及安拆费混凝土、钢筋混凝土模板及支架费脚手架费已完工程及设备保护费施工排水、降水费）间接费（1）规费工程排污费工伤保险费社会保障费：1、养老保险费。2、失业保险费。3、医疗保险费。住房公积金（2）企业管理费管理人员工资办公费差旅交通费固定资产使用费工具用具使用费劳动保险费工会经费职工教育经费财产保险费财务费税金其他利润是指施工企业完成所承包工程所获得的盈利。税金 =（直接工程费+管理费+利润+规费+价款调整）适用税率（1） 营业税（2）城市维护建设税（3）教育费附加（2011年11月17日，财政部、国家税务总局正式公布营业税改征增值税试点方案。）（4）公共配套设施费：指房地产开发企业根据城市建设规划的要求，或开发项目建设规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施而发生的费用支出。（5）城市基础设施配套费：按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用，它按建设项目的建筑面积计征，其专项用于城市基础设施和城市共用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设。（6）管理费用：是指的财产企业行政管理部门为管理组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费，坏账损失，存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。属于期间费用，应计入当期损益。（7）融资费用：融资成本是资金所有权与资金使用权分离的产物，融资成本的实质是资金使用者支付给资金所有者的报酬。融资成本实际上包括两部分：即融资费用和资金使用费。融资费用是企业在资金筹资 过程中发生的各种费用；资金使用费是指企业因使用资金而向其提供者支付的报酬。（8）营业税金及附加：指房地产开发企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的企业缴纳的各项税金及其附加。即企业按规定缴纳的消费税、营业税、城乡维护建设税、关税、资源税、土地增值税、房产税、车船税、土地使用税、印花税、教育费附加等产品销售税金及附加。（9）不可预见费：不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。按照风险因素的性质划分，预备费又包括基本预备费和涨价预备费两大种类型。1、基本预备费：它是指由于如下原因导致费用增加而预留的费用：（1）设计变更导致的费用增加；（2）不可抗力导致的费用增加；（3）隐蔽工程验收时发生的挖掘及验收结束时进行恢复所导致的费用增加。基本预备费一般按照前五项费用（即建筑工程费、设备安装工程费、设备购置费、工器具购置费及其他工程费）之和乘以一个固定的费率计算。其中，费率往往由各行业或地区根据其项目建设的实际情况加以制定。2、涨价预备费（或称：价差预备费）：由于建设工期较长的投资项目，在建设期内可能发生的材料、人工、设备、施工机械等价格上涨，以及费率、利率、汇率等变化，而引起项目投资的增加，需要事先预留的费用。费用内容包括：人工、材料、施工机械的价差费，建筑安装工程费及工程建设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。3 房地产开发企业环境条件和现状分析3.1 我国房地产行业发展的历程分析从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程。但是，即便如此，我国的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，我国房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。房地产发展的四个阶段1.19781991年理论突破与起步阶段土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。19911995年非理性炒作与调整阶段以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。2.19952003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展的最好的一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国的房地产业进入一个稳步上升的通道。1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，我国的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。3.20032007年调控、反调控与总体反思阶段2003年中后期，我国部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而20052006年则是政策出台最为密集的阶段。在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突。因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。20062007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，我国房价开始出现爆发的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，为“高热”的楼市降温。4.2007年2013年房地产行业全面调整的阶段2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。2008年后，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，我国经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间。3.2 我国房地产开发企业成本构成土地使用权出让金、拆迁安置费、拆迁过渡费和拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、城市基础设施配套费、管理费用、融资费用和营业税金及附加以及不可预见费。按照房地产开发行业特点，房地产开发项目的成本大致可划分为以下9个项目: (1)取得土地的费用。包括土地征用费、土地出让金、耕地占用税、劳动力安置费、补偿费、安置动迁用房支出等。(2)前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。(3)建筑安装工程费。包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。(4)城市基础设施配套费。包括开发小区内道路、供水、供电、照明、保安、环卫、绿化、供气、排污、排洪、通讯等工程发生的支出。(5)公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。(6)开发间接费用。指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(7)营销策划推广费用。指房地产开发企业销售部门以及代理机构在销售开发产品或提供劳务等过程中发生的各项费用。包括产品在销售过程中所发生的销售中心建设费，样品房装修费，现场包装，销售资料，广告宣传费，推广活动等所有费用，代销手续费，销售服务费等。它在整个成本构成中的比例越来越大。(8)财务费用。指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息、及其他费用等。(9) 营业税金及附加。包含两部分:一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括营业税，城市维护建设税和教育费附加，房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等;另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，开发管理费等。3.3 我国房地产开发企业费用构成房地产开发企业的开发产品一般要经历：规划设计、征地拆迁、组织施工、竣工验收、产品销售 5个阶段，一般都采取招标的办法，将设计、施工任务发包给设计、施工单位承担。这些特点决定了开发产品成本和费用包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用和期间费用七部份内容。3.3.1 开发产品成本内容房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及开发间接费用。土地征用及搬迁补偿费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等。前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，包括企业以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。城市基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用是指企业所属单位直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房报销等。3.3.2 期间费用内容期间费用包括销售费用、管理费用、财务费用三大内容。它们不计入开发产品成本，而是直接体现为当期损益。1、销售费用销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费用、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费。除了上述各种销售费用之外，房地产开发企业的销售费用还应包括开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等。2、管理费用管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织生产经营活动而发生的各项费用。包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废损失，以及其他管理费用。公司经费是指公司总部管理人员的各项开支。劳动保险费是指企业支付给离退休职工的退休金、价格补贴、医药费、易地安家补助费、6个月以上病假人员工资等。待业保险费是指企业按照国家规定缴纳的待业保险基金。税金是指企业按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。土地使用费是指企业使用土地而支付的费用。土地损失补偿费则是指企业在生产经营过程中破坏国家不征用土地所支付的土地损失补偿费。业务招待费则是指企业为经营的合理需要而支付的招待费用，企业应按规定的标准据实列出。3 、财务费用财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费、以及企业筹资发生的其他支出。房地产开发企业财务费用的处理有以下几个特点：（1）由于房地产开发企业生产周期长、投资大、相比较借款额度也大，如果企业的借款费用直接计入当期损益，很可能会使企业在开发产品未销售之前出现虚亏现象。（2）如果房地产开发企业将发生的开发产品借款费用，实行资产化，计入开发产品成本，又违反了制造成本法的规定。因此，对企业在开发项目前期发生的一次性数额较大货款所发生的借款费用，可以采取待摊的方法，在受益期内按照收入与费用配比的原则，摊入企业的财务费用，以保证企业利润的均衡。4、不得计入成本费用的支出企业的下列支出，不得列入成本、费用：为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；对外投资的支出；分配给投资者的利润；被没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业捐赠、赞助支出；国家法律、法规规定以外的各种付费；国家规定不得计入成本、费用的其他支出。3.4 我国房地产开发企业成本控制的现状和问题3.4.1我国房地产开发企业成本控制的现状1、成本控制意识淡薄，缺乏成本控制体系。我国房地产企业大多采用的是以计划价格为基础，以事后核算为重点的静态成本控制方法。同时，受传统观念以及房产开发企业高回报的利润率的影响，房地产开发企业缺乏成本竞争意识，忽视成本管理，风险极大。高级管理员只是根据合同来控制项目的开发成本，而忽视对开发产品形成全过程的成本控制。此外，由于开发产品位置的固定性、开发建设的长期性，也使成本管理人员流于成本管理形式而疏于成本控制的手段。2、战略目标实施与目标成本责任脱节企业为了抢市场、抢工期，往往走一步看一步，忽视了长期发展战略，导致企业缺少明确的成本控制目标，容易造成事中成本控制和事后成本控制的盲目性。此外，企业成本控制方法缺乏战略指导，使得成本管理对策与战略目标脱节，成本预测、决策可有可无，成本计划如同虚设，加上未建立一套完整的成本控制方法体系和科学规范的操作程序，成本控制目标最终很难实现。3、风险意识薄弱，应对风险能力较弱企业的逐利行为，使很多房地产企业片面追求高额的投资利润率，而忽视房地产开发本身存在的经营风险，以及政策变化等带来的不确定性风险。房地产开发建设周期长、耗资巨大，如果盲目投资导致产品销路不畅或资金断流，将会使企业陷入经营和财务的高风险困境中。4、项目可行性研究缺乏科学严谨的态度咨询公司对项目未做出更深入的调研，项目周边的竞争状况、经济条件、市场动态、准客户需求分析和调控政策。最终导致房地产开发企业资金回流延缓，开发周期拖延，财务费用加大。3.4.2我国房地产开发企业成本控制的问题（1）成本控制思想落后，成本控制体系不够完善传统的成本控制的认识以是否节约为重点，只专注于产品的生产制造过程中，没有树立全面成本控制的理念。在市场经济条件下，以成本节约为重点的成本控制，一方面影响短期投入过高的技术创新和产品更新换代，另一方面还会因局部目标损害总体目标的实现。此外，只注重生产环节中的成本控制，忽略供应及销售等过程的全面控制，只重视现有产品成本控制，忽视了有效的组织和进行的产品设计和生产要素的成本控制。只集中在财务成本的核算，管理成本核算缺乏。（2）成本管理认识不足目前仍然有部分企业的成本管理以降低成本、降低消耗、节约成本作为成本控制的目的。但是，从现代成本管理的角度来看，降低成本和控制成本是在一定的前提下进行，在某些情况下，过度降低成本会导致在产品质量和公司的效益下降，所以这种成本管理是一个消极的成本管理。公司只通过降低成本以获得优势是不可能的。（3）成本控制的方法陈旧有些企业成本控制一直处于较低水平，没有一个科学的成本管理制度。在当前系统中成本会计不能够通过较灵活的成本方法进行成本的控制，一般是先制定目标成本，再将目标成本转化为标准成本，成本控制的重心围绕产品的生产过程，没有提供足够的信息反映经营过程，从而误导企业战略的制定，已经不适应现代企业成本控制的需要，从而制约企业的发展。（4）偏重于企业内部成本管理对于大多数企业来说，成本管理涉及的只是企业内部，以及一些企业的关系，而对于游供应商和下游的供应商等，在企业成本管理过程中很少涉及。利用现代社会高度发达的信息技术，企业的业务领域将继续扩大，企业间的关系更加密切，处理业务的过程中，与其他企业业务往来成本在企业总成本中所占例越来越大。因此，应将外部成本纳入企业成本管理体系中进行管理。4 我国房地产开发企业成本控制的解决对策4.1 强化成本控制的意识，实施 “全”成本控制房地产企业开发项目成本管理是贯穿在项目管理活动的全过程中，从房地产项目土地出让，项日设计、项目施工、业主入住及后期物业管理的各个阶段。房地产企业开发项目成本是考核项目经济效益的综合性指标，这一指标涉及项目组织中的所有部门、班组和员工的工作，并且与每个员工的切身利益息息相关，因此，要提高房地产企业成本管理水平，就必须充分调动全体成员进行控制成本、关系成本意识的积极性，真正树立起控制的思想观念来。如果认为房地产企业项目的成木控制仅仅是负责项目预结算及财务方面是事情，那样是认识就太过于片面了。全员的成本意识和管理者的意识有关系，提高全员的成本意识除管理者具备较高的成本意识外，管理者还应创造一个有利于提高成本意识的氛围。组织可以通过以下工作或活动来提高全员的成本意识。1、在培训计划中就要明确成本的重要性和控制成本的必要性。2、通过培训和教育来提高全员的成本意识。向员工宣传贯彻组织的成本理念，使每个员工都能理解组织的命运和自己的命运是相互联系的。3、建立激励机制，运用成本考核和成本否决等手段严格管理，使员工真正意识到组织控制成本的严肃性。4、构建资源节约型、低成本运营和资源节约型的企业文化。5、积极开展成本是企业的核心竞争力，同时也是员工的核心竞争力的宣传。树立良好的成本意识是成本控制的先决条件，成本意识的普及贯彻有赖于领导的高度重视、积极提倡、以身作则和建立良好成本控制系统、营造良好的成本控制环境及“三边工程”的杜绝等；其次需要全体职工素质的全面提高(如策划设计部门应对产品准确定位，设计方案把握得当，尽量减少设计变更，并做好优化设计工作。工程部门要认真核查设计变更，加强现场管理，不能无辜将工期压缩。成本控制部门不能只限于项目的预决算以及和供应商的价格磋商，而且还要熟练招标与合同管理、工程技术等方面工作，特别要对各供应商上游产业链条的市场资源情况详细掌握);最后还需要强有力的制度来约束和适当的利益机制、约束机构和监督机构相配合。这样才能实行全员参与成本控制，真正提高全体员工的成本管理意识。房地产开发项目成本控制体现在投资策划、招投标、设计、施工、竣工决算阶段和项目使用阶段成本，每一阶段都缺一不可。以往在工程实践中只片面强调施工阶段的成本控制，事实证明，施工阶段对项目成本进行控制的影响程度，在全过程控制中仅占很少一部分，而包括投资策划，设计阶段和招标阶段的项目建设前期的成本控制才是关键。 因此，要有效控制项目成本，就必须把控制重点转移到建设前期阶段上来。要有效地控制项目成本，就要将控制重点放在设计阶段这个关键阶段上，提高设计质量，降低项目成本。设计质量是否达到国家及行业规定、功能是否满足使用要求，不仅关系到建设项目一次性投资的多少，还关系建成交付使用后项目的经济效益。 虽然设计费占工程总投资的3%左右，但它对项目成本的影响程度达75%以上， 搞好工程设计阶段的成本控制是有效控制项目成本的关键，重施工、轻设计的观念必须克服，控制项目成本应从设计抓起。 由此可见，控制成本的关键就在于项目实施之前的项目决策和设计阶段，项目决策是决定因素，而设计则是关键因素。 控制项目成本不仅仅是防止投资突破限额，更积极的意义是促进建设单位、施工单位、设计单位、监理单位加强管理，使人力、物力、财力等有限资源得到充分的利用，取得最佳的经济效益和社会效益。4.2 设计阶段的成本管控是关键，强化项目变更管理房地产企业建造的房子在市场上有没有竞争力，设计方案非常重要，同时对工程成本起着举足轻重的作用，规划设计是控制成本的首要环节，因为规划不合理，设计方案不好，就会造成重复建设，加大工程造价。在确定设计方案时，要考虑四个方面的因素：（1）方案优；（2）技术上的可行性；（3）经济上的合理性；（4）质量上的安全性。处理好质量、速度、安全、效益四者之间的关系，在保证质量、安全、进度的基本要求下，搞好规划设计、减少不必要的项目。4.3 建全成本控制体系，落实成本控制责任制在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。 也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。立项阶段成本控制的重点在于进行前期的费用、成本、利润估算，调查项目的可行性，准确进行项目决策，避免决策失误带来的企业损失，公司项目部在汇总全面踩盘信息，听取各方专家意见后，编写可行性研究报告。建筑设计是作为建筑项目前期成本控制的直接因素之一。 做好项目前期的可行性研究及策划，对市场进行调研确定项目的市场定位。 认真的编写设计任务书，提高设计任务书的编制深度，起到控制投资的作用。 进行多方案设计的比选工作，确定最佳方案作为项目的实施方案。 同时考虑项目的可实施性，创造市场及社会经济效益的最大化、合理化。 首先选择较好的设计团队，并且有资质完成其设计任务。 设计人员应定期的做好现场施工服务，尽早的发现问题，避免造成施工的浪费。4.4 优化融资方式，利用税法优惠政策进行税务筹划纳税对企业来说是一项重要支出，以节税为目的纳税筹划是企业利益最大化的重要途径。税收具有法律的强制性、无偿性和固定性，同时，依法纳税后的财产、行为、所得也受法律保护。企业按照税收政策安排自己的经营项目、经营规模等，利用税收法规中有利的条款进行合法的纳税筹划，减少开支，这是现代企业财务管理中的一项重要而有效的工作。4.4.1纳税筹划应遵循成本效益原则很多纳税筹划方案理论上虽然可以降低部分税负，但在实际运作中却往往不能达到预期效果，失败的重要原因是很多筹划方案不符合成本效益原则。从根本上讲，纳税筹划应归入企业财务管理的范畴，它的目标是由企业财务管理目标决定的，即实现企业所有者权益最大化。因此，在筹划纳税方案时，不能一味地考虑纳税成本的降低，而忽略因该筹划方案的实施引发的其他费用的增加或收入的减少，必须综合考虑纳税筹划方案是否能给企业带来绝对的收益。所以，决策者在选择筹划方案时，必须遵循成本效益原则，这样才能保证纳税筹划目标的实现。可以说，任何一项筹划方案都有其两面性。随着某一项筹划方案的实施，纳税人在取得部分税收利益的同时，必然会为该筹划方案的实施付出额外的费用，以及因选择该筹划方案而放弃其他方案的收益。当新发生的费用或损失小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的；当费用或损失大于取得的利益时，该筹划方案就是失败方案。一项成功的纳税筹划必然是多种税收方案的优化选择，税负最轻的方案不一定就是最优的方案，一味追求税收负担的降低往往会导致企业总体利益的下降。4.4.2 重视节税型纳税筹划节税型纳税筹划的主要目的是避免额外纳税负担。额外纳税是指虽然税法规定应当纳税，但完全可以合法避免的税额。主要包括下列内容：一是与会计核算有关的非正常纳税负担。税法规定：纳税人兼营增值税（或营业税）应税项目适用不同税率的，应当单独核算其销售额，未单独核算的，一律从高适用税率。纳税人兼营免税、减税项目的，应当单独核算免税、减税销售额，未单独核算销售额的，不得免税、减税；对纳税人账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的，税务机关有权核定其应纳税额。如果核算不实，税务机关核定的税款往往要比实际应纳的税款高出很多。因此，纳税人应当加强财务核算，主动争取实行查账征收方式，以免过多纳税。二是与纳税申报有关的非正常纳税负担。主要包括：纳税人纳税年度内应计未计的扣除项目，如各类应计未计费用、应提未提折旧等作为权益放弃，不得转移到以后年度补扣；税务机关查增的应纳税所得额，不得作为公益捐赠扣除的基数；税务机关查增的所得税，不得作为投资抵免的税款；企业实际发生的财产损失，未报经主管税务机关批准的，不得税前扣除；对符合条件的减免税要在规定的期限内报批，逾期申请，视同放弃权益等等。三是税收对利息支出做的限制性规定。1、企业从金融机构取得的借款利息支出可据实扣除，对从非金融机构取得贷款和集资的利息支出，不高于金融机构同期同类贷款利率以内的部分，准予扣除，超过部分不得税前扣除。2、对企业从关联方借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出不得在当期扣除，也不能资本化。3、企业为对外投资借款而发生费用，应计入有关投资成本，不得作为纳税人的经营性费用在税前扣除。四是担保企业担保损失不能税前扣除。财政部、国家税务总局关于企业补贴收入征税等问题的通知第二条规定：“纳税人为其他独立纳税人提供与本身应纳税收入无关的贷款担保等，因被担保方还不清贷款而由该担保纳税人承担的本息等，不得在担保企业税前扣除。”在财务管理中，必须重视类似的政策法规，避免不必要的损失。五是企业贷款损失不能税前扣除。国家税务总局关于企业财产损失税前扣除问题的批复规定：除金融保险等国家规定允许从事信贷业务的企业外，其他企业直接借出的款项，由于债务人破产、关闭、死亡等原因无法收回或逾期无法收回的，一律不得作为财产损失在税前进行扣除。总之，企业进行纳税筹划必须在税收法律允许的范围内。同时，也要与现行的税收政策导向相适应。企业要把握、运用好国家的减免税政策，特别是阶段性的政策，充分享受政策的优惠。纳税筹划还应贯穿于企业经营管理的全过程。纳税筹划在广义上关系到企业生产、经营、投资、理财、营销、管理等所有活动，具有整体影响作用；狭义上则可以具体到某一个产品的定价、某一个税种、某一项政策的合理运用。纳税筹划要注意把握宏观，着眼微观，全面统筹，认真分析研究。特别是要着眼于整体税负的轻重，从各种税收优惠方案中选出最优方案。4.5 实行区域差异化成本领先战略理论上说，任何一家企业降低成本的方式都有很多种，如规模经济、流程重组、生产能力利用、价值链整合、一体化联合、人员精简等，在这些降低成本的方式中，企业都可能同时实现差异化：与竞争对手产品有显著差异的公司可以通过找到最佳产量规模的方式发挥规模经济效益来降低企业成本；在实现管理或者营销流程重组的过程中，企业可以在技术、营销等方面塑造具有独特性的差异优势来赢得顾客；在充分发挥现有产能潜力时，企业可以通过利用过剩生产能力来生产公司新开发的产品或具有一定差别化的产品；在进行价值链整合的过程中（如前向一体化收购分销渠道成员），企业可以通过引进先进技术的策略保持原来的差异化优势或者寻找价值链整合后的差异化优势；在实现一体化联合（如与同类竞争者相互参股）的时候，企业可以利用一体化联合的机会降低竞争强度，进一步减少竞争者对自身已有差异化优势的模仿；在进行人员精简的时候，也不会必然对已有产品或营销的差异化优势或者企业追求新的差异化优势造成影响。也就是说，追求全面成本控制的各种手段与企业追求差异化优势之间在很多方面是存在一致性的。5 结论与展望5.1结论总之，房地产项目成本控制已逐步成为房地产企业经营中的重点工作。 要做好这项复杂、系统、细致的管理工作，企业要不断创新成本管理方法， 全员全过程的实施成本控制，才可能有效地将项目建设成本控制于合理范围内，在不断增强设计、施工阶段成本控制的同时，还应做到严格履行竣工验收程序，以有效提高企业市场竞争力。 在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。 也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。 房地产企业成本控制是一项系统工程，绝非一朝一夕，也绝不是几个人或一部分人努力就可以完成的事。 房地产企业一定要使成本控制意识深入到每个员工的心里，树立全过程成本控制的观念，在此基础上，才能使完整的成本控制体系得以实施，才有利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环，也才会在任何市场条件下，实现最大投资回报。1.房地产开发企业要构建目标成本动态控制机制。必须转变控制的主动性，成为成本控制的主体，要明确管理人员责、权、利，并与之挂钩，使成本控制目标不断优化和逐级控制;要尽可能缩短成本控制周期，努力创造事前控制和动态控制的环境。2.要整合项目管理的整个业务过程的资源，充分利用。通过改善企