房地产成本控制案例.doc

湖北工业大学土木工程与建筑学院 香港路8号成本控制计划 华中师范大学研究生处监制 香港路8号成本控制计划一、项目概述1.项目名称：万科香港路8号2.地址位置：香港路项目位于长江北岸江岸区的解放大道与香港路交汇处，东临模范路，南临解放大道，西至香港路，北临瑞发广场。 3.周边交通：有近20条公交线路经过，公交线路网覆汉口、武昌、汉阳的主要干道和商圈，武汉第一条轻轨离项目约500米，交通可谓四通八达。 4.项目配套：香港路上有工行、农行、建行、招行等众多的银行营业网点；离本项目三站路范围内，有武商商圈、江汉路商圈、集中购物和日常购物都十分方便。且在此范围内，有武汉市著名的中山公园、解放公园，还有儿童医院、协和医院等，市政配套比较齐全；在项目周边餐饮、休闲娱乐场所就更多了。生活在这里，可以尽情享受城市核心带来的城市公共配套。 5.建筑特点：将以现代、明快的外立面成为城市的一道风景。楼体的外墙面主色调为灰色，其中穿插橘色、黄色、绿色为点缀，漳显整个项目现代、时尚、简约的特点。 6.共公空间： 万科-香港路8号注重公共价值的塑造，将社区广场提升到城市级广场公共广场的层级来打造。入户大堂面积约为110平米，超高挑高到8.15米。二、项目优劣势分析1.项目优势：（1）、宗地临近市区的区位，将有助于今后本案的营销、推广。（2）、万科的品牌已经深得消费者认同，但由于万科在武汉市场一直有开发项目，故造成了一定的追随万科品牌的潜在客群存在，宗地的开发，将极充分的调动这部分潜在人群。（3）、万科的品牌及开发手法在武汉处于一流水平，在竞争中处于有利位置。（4）、本案所在区域的购买力较强，中高档市场发育较为成熟，据统计，今年上半年成交货值在30万元以上的产品占本区需求量的52%，占全市该档次产品成交的32%，占全市该档次产品成交之首。 （5）、香港路8号小区位于多路公交线路可直达小区，出行十分方便，小区周围生活配套成熟完善，生活十分方便，小区内风景优雅，建筑风格截然不同，与社区树木花草、亭台轩榭配合，是人们理想的居所。 （6）、武汉市是中国六大中心城市之一。在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中，武汉名列第六。2001年，武汉市国内生产总值达到1348亿元，按可比价格计算，比2000年增长12%。经济运行质量提高，全年实现财政收入150.18亿元,同比增长21.8%,占国内生产总值的比重为本11.1%。自1992年以来,武汉经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十五”计划的良好开局。得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉的飞速发展奠定了坚实的基础。 2.项目劣势（1）、万科香港路8号以小户型为主，自然会带有小户型的一些通病，如公摊高、容积率高、车位少、电梯更少、交易费用高、舒适性差、朝向差、景观差、通风采光均存在不同程度的问题，投资性买房居多，管理肯定跟不上，周围旧房的困扰（2）、项目位于解放南路沿线的末端，距离外环线仅1.25公里，位置相对偏远，项目周边临近配套、交通都不很完善和便利。三、项目数据小区地址解放大道与香港路交汇处售房均价5800元/平方米开发商武汉市万科房地产有限公司绿化率24%建筑类别高层容积率6.95物业类型普通住宅物业费2元/平方米月占地面积7000平方米总建筑面积60000平方米楼层状况地上30层地下2层车位250个四、客户分析定位该区域客户基本分为三类：（1）、追求高档物业的多次置业人士：此类人群由于已具备改善型住房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其注重区域地点、环境景观、文化氛围、科技运用、物业品牌等方面。上述条件相对都不多的项目容易炒成热点盘，故该类人群一个明显特点就是容易追随热点、潮流楼盘，且其中一部分人群购房为投资目的。（2）、追求高品质生活质量的改善型客户：此类客户以购置第一居所为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积指标增大、产品改进，同时又追求居住环境改善、居住品质提高，此类客户消费观念较为成熟、冷静，往往不为媒体宣传所左右。（3）、留恋或向往武汉市区优越地理位置的安居型客户：此类客户购买力较弱，同时又对武汉市区又较为眷恋，但河西区价格相对较高，由于受经济实力的限制，故此类人群只能以牺牲面积、地点、产品附加值为代价，以获取在本区生活的条件。此类人群购房首要条件是房型、面积，在经济条件允许的情况下在考虑地点、环境等其它因素。2.本案目标人群特征 本案目标人群来源于全市各个区，基本以武汉本地客户为主。在职业特点上主要集中于经商人士、外企白领、政府官员等收入水平较高并且稳定的人群，他们追求高品质的生活质量，对小区的环境、配套设施等要求比区域内现有小区要提高一个档次。3.确定目标客户客户主体：追求高档物业的多次置业人士。客户辅助体：追求高品质生活质量的改善型客户。五、经济效益分析1.项目总体收益情况（所得税：税前利润的33%）根据上述售价、成本及税务测算，该项目总体经营情况如下：经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入580034800直接成本265015900总投资280016800税前利润300018000税后利润201012060内部收益率51.53%销售净利率12.62%总投资回报率1658%销售毛利率22.34%项目开发周期内各年的利润体现如下表:经济指标200506年合计结算面积（m2）60,00060,000单位利润(元/m2)20102010利润(万元)12060120602.敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。（1）成本变动对各项经济指标的影响：估算成本估算成本估算成本（100%）（90%）（110%）单位成本(元/m2)280025203080总投资(万元)168001512018480项目利润(万元)180001968016320税后利润(万元)1206013185.610934.4销售净利率%12.62%17.72%7.52%内部收益率%51.53%57.26%46.85%（2） 售价变动对各项经济指标的影响：一、售价的影响预计售价预计售价预计售价敏感系数（100%）（90%）（110%）销售均价(元/m2)580052206380 营业收入(万元)348003132038280 项目利润(万元)180001452021480 税后利润(万元)120609728.414391.6 销售净利率%12.62%6.96%17.26% 内部收益率%51.53%46.38%56.68%（3）容积率变动各项指标的变化（拟定住宅容积率为1.0）主要指标容积率（1.2）容积率（1.0）容积率（1.4）可售面积（m2）60000.0060000.0060000.00营业收入(万元)417603480048720总投资(万元)201601680023520项目利润(万元)216001800025200税后利润(万元)144721206016884销售净利率%12.62%9.73%8.75%3.盈亏平衡点分析（1）、保本售价：3724元/m2（2）、保本销售率： 64.21% 4.项目收益水平综合分析：就项目本身的收益水平而言，12.62%的销售净利率较高,但该项目尚存在以下操作层面上的因素对项目收益有较大影响：（1）税务资源的充分运用：若实现用万科住宅发展公司或兴业发展公司操作该项目，取得营业税及所得税50%的优惠，则可增加税后利润5472万元，使项目销售净利率达到17.42%;（2）成本中大、小市政配套费、人防等政策性收费均按政府规定标准估算， 六、成本控制方法与计划1.在材料采购计划上应尽量结合图纸及实际施工的用量，按照预算量并考虑一定的损耗来计算，最好是工程部的材料采购计划表先拿过来我们部门进行核查后在报去买材料，在进材料时就控制材料量，不要因为买时买多了，到时候形成浪费，并且工程部报材料时，比如图纸上有但是在实际施工时又不用的部分在材料单上就不要在报。工程部在施工时也要注意不要浪费，对于用完之后剩余的材料要尽快处理，要么调转到其他需要的工地，要么拉回来进行处理，对于能返还厂家的就返还，不能的在进行商议。对于工地上的周转材料，在使用时要注意爱护，用完后要注意保护并及时转到下一工地使用，使用时要提高使用工人的素质，注意爱护及及时收到指定位置存放。2.在安装材料时，要注意安装顺序并按照使用说明操作，避免因操作不当而出现烧坏及损坏等情况发生。因为好多安装材料价格都相对较贵，所以要注意保护。3我们在与分包商签订合同时，应该尽量减少造价，争取以较低的价格签订合同，并且签订时，尽量约定一些可能会发生变化的工程量和争议较大的部分，比如说土方开挖是按照图纸还是实际测量，避免分包商来结算时，因为相差量较大时发生争执。我认为可以的话，可以直接跟分包商签订一个总包价，施工之前就谈好做该工程要多少价。4.公司应该尽快回笼公司的各个工程的尾款，因为现在公司开展的工程较多，资金使用量较大，回笼其它工程的尾款可以减少公司的压力，工程开工之前也应该尽快跟甲方签订好施工合同及还款计划，避免工程完工时尾款不好收回，甲方要求进场的发过进场通知的，在可以进场地情况下就应该按时进场，避免甲方因为工期而进行索赔。5.设计部在设计图纸时，在保证质量和安全的情况下，设计时还应该适当考虑从节约成本方面加以考虑，各种材料能减少的就减少一些，如钢筋等造价高的部分，而且设计时也应该跟工程部协调一下，对于施工中规格不合或者不用的就在设计时进行修改。6.我们在图纸到达时，进行预算时，按照规范算出来的工程量，在和甲方投标时，我认为可以适当提高工程量，比