工业化全装修住宅技术碳减排影响研究.docx

工业化全装修住宅技术碳减排影响研究2010年3月8日目 录一、国外工业化全装修住宅产业的发展情况11.日本12.韩国33.美国34.法国45.德国5二、国内工厂化住宅全装修产业的现状与进展61.国内建筑的发展历程62.中国房地产及装修行业发展的几个阶段73.政策导向研究94.比较视角下的国内房地产全装修产业化的发展历程12三、国内工厂化全装修住宅产业存在的问题141.传统装修的社会反映142.宏观管理、政策方面有待健全153.开发商方面得不偿失184.装修设计、施工、材料设备供应方面能力不足195.购房者方面自行装修观念未转变206.问题归纳217.影响分析23四、国内工厂化全装修住宅的碳减排效益分析24五、促进国内工厂化全装修住宅发展的建议和对策251.政府方面加强推行全装修房的力度262.开发商方面树立正确的全装修观273.装修设计、施工、材料设备供应方面面向全装修284.购房者方面改变观念一、国外工业化全装修住宅产业的发展情况国外发达国家的住宅一般都是成品房，即交给客户的住房包含了室内装修部分，没有“住宅全装修”及“住宅全装修产业化”的概念。因为住宅室内装修一直是作为住宅产业的组成部分。在这种背景下，住宅全装修产业的发展与住宅产业化的发展是同步的。在此回顾一下国外装修房经验，以期对国内建设直到借鉴作用。1. 日本1) 发展简史日本的住宅全装修产业化与住宅产业化同步，始于20世纪60年代初期。当时住宅需求急剧增加，而建筑技术人员和熟练工人明显不足。为了使现场施工简化，提高产品质量和效率，日本对住宅整体（包括装修）实行部件化、批量化生产。同时，政府制定了“住宅建设”工业化基本设想，加快产业化步伐。70年代，住宅装修改造、优良节能建筑技术进一步推广，日本的住宅产业的进入比较成熟的时期。大企业联合组建集团进入住宅产业，在技术上产生了盒子住宅、单元住宅等多种形式。同时设立了产业化住宅性能认证制度，以保证产业化住宅的质量和功能。这一时期，产业化方式生产的住宅占竣工住宅总数的10左右。20世纪80年代中期，为了提高工业化住宅体系的质量和功能，设立了优良住宅部品认证制度。这时产业化方式生产的住宅占竣工住宅总数的15%20%，住宅的质量功能有了提高。到20世纪90年代，采用产业化方式生产的住宅占竣工住宅总数的25%28%。开始采用产业化方式形成住宅通用部件，其中1418类部件已取得“优良住宅部件认证”。2) 房地产全装修现状发展到现在，日本所有在售住宅都是全装修房。日本的住宅早已不在全装修房初级发展层面上，对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。针对楼盘的质量问题，监管部门有一套标准化的处罚方法：对开发商作出巨额罚款并可能注销公司，相关责任人还将面临牢狱之灾，问题严重的楼盘会推倒重建。因而在日本，开发商轻易不敢造次。日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购房者亲自体验所用建材的优点。各种新的工业化施工技术在日本被广泛采用。日本工业化住宅注重成套技术发展，如索尼公司把电器、机械与卫生设备结合，转变传统的排水方式。1969年，日本制订了推动住宅产业标准化五年计划，开展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作，依靠各有关协会加强住宅产品的标准化工作，并对房间、建筑部件、设备等尺寸提出了建议。分别制订了“住宅性能标准”、“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”、“设计方法标准”等。目前日本各类住宅部件（构配件、制品设备）工业化、社会化生产的产品标准十分齐全，占标准总数的80以上，部件尺寸和功能标准都已成体系。只要厂家是按照标准生产出来的构配件，在装配建筑物及装修时都是通用的。所以生产厂家不需要面对施工企业，只需将产品提供给销售商即可。在这种条件下，日本住宅部件化程度很高。由于有齐全、规范的住宅建筑标准，建房时从设计开始，就采用标准化设计，产品生产时也使用统一的产品标准。因此，建房使用部件组装应用十分普及。全套的卫生洁具，如浴缸、坐厕、洗脸盆，包括地板、墙面，都是由一个整体部件安装而成，没有混凝土和瓷砖，所用材料都是复合塑料材料，全部在工厂生产。它达到了经济、舒适、节简，而又有现代化的效果。东京的“木场住宅综合展示场”内展示的二、三层低层住宅，采用轻钢结构为主要承重体系，楼层为压型钢板浇筑混凝土系统，外墙一般是用轻钢构件和外装饰材料共同组成的复合墙体。室内装修做工精良，窗明几净，十分舒适。住宅室内部件完全没有混凝土施工的痕迹，全部是现场安装而成，充分体现了住宅部件安装快捷、性能优良的优越性。一座三层的别墅式住宅，两三天便可以完成钢结构的框架安装，一般房屋的龙骨现场装配包括所有的精装修和设备安装，从开工到室内装修完毕，只需一个月左右时间。可见这种现场组装建房方式的高效，以及日本住宅全装修产业化程度的发达。日本的全装修产业走在亚洲的前列。总结日本的经验，主要是：标准化是推进住宅产业化的基础，也是推进住宅全装修产业化的基础。2. 韩国韩国没有所谓建筑设计师和室内设计师之分，每个项目都是整体全盘考虑， 从规划、建筑、景观、户型到装修，各个设计环节由一家设计单位系统进行。最终成稿的设计图册非常详尽细致，从设计方案到施工图纸，每个细部都极其考究。另外，建筑装修也全部由一家施工单位进行，从而保证效率与施工工艺。水、电、煤气等各种管道线路都是浇混凝土前预备好的，免去了毛坯房装修中敲墙埋管的烦琐过程。而且还预留好了各种龙头和接口，只要是生活可能用到的， 房屋设计建造时都已考虑到，绝对不需要再敲打破坏。韩国住宅装修普遍采用工厂化生产方式，住宅通用部品使用频率高，建筑材料或部品设备尽量实现可回收重复利用，既强调住宅美观，也倡导节能。基本上都是全装修的房子，购房者自己只要买家具、带行李就可以入住。3. 美国美国物质技术基础较好，商品经济发达，且未出现过欧洲国家在第二次世界大战后曾经遇到的房荒问题，因此其住宅及装修产业化已达到较高水平。这不仅反映在主体结构构件的通用化上，而且特别反映在包括装修在内的各类制品和设备的社会化生产和商品化供应上。住宅用构件和部品大多实现了标准化、系列化，除工厂生产的活动房屋（Mobile home）和成套供应的木框架结构的预制构配件外，其它混凝土构件与制品、轻质板材、室内外装修以及设备等产品十分丰富、数量达几万种，用户可以通过产品目录，从市场上自由购买到所需产品。同时各种产品各具特色，实现了标准化和多样化之间的协调发展，轻质板材、装修制品、以及设备组合件、花色品种繁多、可供用户任意选择。美国发展建筑装饰装修材料的特点是基本上消除了现场湿作业，同时具有较为配套的施工机具。厨房、卫生间、空调和电器等设备近年来逐渐趋向组件化，以提高工效、降低造价，便于安排技术工人安装。美国的模块化住宅，运送到工地的模块既完成了内外装修，也包括内部的生活福利设施，如家用电器、油漆、地毯及其他更多的东西，其特色是7085的工作已经完成。此外，在现场施工方面，分包商专业化程度很高。与装修有关的专业承包商就分为油漆、裱糊、水磨石、马赛克、大理石、玻璃安装、细木、楼面铺设和其它楼板安装等各类专业分包商，为在住宅建设中实现高效灵活的总分包体制提供了保证。美国住宅建设已实现产业化，市场上出售的都是全装修房，基本没有为个体服务的装修企业。美国的住宅大多采用木结构或轻钢结构，采用工业化的建造方式，一般34 层木结构独栋2周交工；为数不多的高级公寓单位装修技术和质量很高， 通常是先由购房者向建筑师传达装修意向，双方共同制定装修菜单， 再由建筑师交设计图给开发商进行施工。销售计划书是开发商得到预售许可的前提，具有法律效力，一旦被确认后不可擅自改变。一般计划书有几百页厚，除了地基、外墙、门窗等大项目要写清楚外，内部装备例如冰箱、炉灶、马桶、浴缸品牌、尺寸、保修期等都要写明白4. 法国1) 发展简史法国是世界上推行建筑工业化最早的国家之一。为发展建筑通用体系，法国住房部于1978年提出以推广“构造体系”（Systeme Constructif），作为向通用建筑体系过渡的一种手段。构造体系是以尺寸协调规则为基础，由施工企业或设计事务所提出主体结构体系。它由一系列能相互代换的定型构件组成，形成该体系的构件目录。建筑师可以采用其中的构件，象搭积木一样组成多样化的建筑（积木式体系）31。建筑师使用“构造体系”时，必须采用构件目录中的构件，并遵循相应的设计规则，当然在建筑艺术上也会受到一定的限制。所以，法国不主张在全国只搞一个构造体系，而是搞一批，以供业主挑选。住房部为了评选构造体系，委托建筑科技中心（CSTB）组成由工程师、建筑师和经济师三方面人员组成的评审委员会，对构造体系进行审批27。到1981年，全国已选出25种构造体系，年建造量约为1万户。在选出的25种构造体系中，除少部分是木结构和钢结构外，绝大部分是混凝土预制体系，多户住宅体系略多于独户住宅体系。构造体系倾向于将结构构件生产与设备安装和装修工程分开，以减少预制构件中的预埋件和预留孔，简化节点，减少构件规格。施工时，在主体结构交工后再进行设备安装和装修工程，前者为后者提供理想的工作环境。1982年，法国政府推行构件生产与施工分离的原则，发展面向全行业的通用构配件的商品生产。法国认为，要求所有构件都做到通用是不现实的，因此准备在通用化上做些让步，也就是说，一套构件目录只要与某些其它目录协调，并组成一个“构造逻辑系统”即可，这一组合不仅在技术上、经济上可行，还应能组成多样化的建筑。每个构造逻辑系统形成一个软件，用电算机进行管理，不仅能进行辅助设计，而且可快速提供工程造价。进入90年代，法国住宅装修在饰面处理多样化、质量稳定方面有了很大的提高。自动化技术的采用不断地提高生产力，数控（采用自动化装置）有助于解决建筑师提出的多样化要求，而制品仍然是采用工业化的方法生产的。2) 主要特点法国多层和高层集合式住宅基本上没有毛坯房，其装修特点是“轻硬装 ， 重软装”， 装修很简单，按照中国人概念装修过的恐怕只有卫生间和厨房。法国人不喜欢顶灯照明，卧室、书房、餐厅、客厅全部依靠台灯、落地灯提供局部照明， 只有门厅、走廊、楼梯等地方才有顶灯大面积照明，对天花板几乎完全放弃了装饰，从不吊顶，四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙壁用乳胶漆刷白。法国人喜欢用大量软装饰将室内打扮得美伦美奂，布艺、地毯、油画，无不体现了这个国家固有的浪漫。5. 德国 德国装修住宅产业化水平不如日本和美国，市场上仍有少量毛坯房出售， 但住宅的节能却处于世界领先水平。在德国开发商有三种交房模式。第一种是按业主喜好设计并装修，费用计入总房价，由同一建筑商完成地板、墙面纸或砖、浴缸等工序。第二种是留下地板和墙面不作装修。第三种全部内装修都留给业主自己处理。德国人选择第一种交房方式的比较多，因为自己动手买材料比较麻烦，另找装修公司也不省钱。德国在住宅节能方面要求严格，即使没有全部装修但包括墙体、所有设备等方面的节能措施一定会做到位， 购房者对住宅的节能性也十分重视， 购买或租赁房屋时，都会要求建筑开发商出具一份“能耗证明”。二、国内住宅全装修产业化的现状与进展建筑与环境规划设计是住宅项目的主题，而室内空间精细化设计则是住宅空间本体的灵魂，创新设计功能合理的人性化空间，是开发商与建筑师，室内设计师共同的社会责任。倡导住宅项目在建筑初步规划设计阶段，空间建筑空间优化设计就要介入， 专注，专业的精装修室内精细化设计显得至关重要，同样利用有丰富经验的精装设计和技术专家提供精装设计顾问和帮助。将对房地产住宅精装修修项目的进一步实施提供帮助，建筑灵魂的塑造对住宅精装修项目的整体品质提升注入卖点。1. 国内建筑的发展历程从中国建筑发展史来看，中国的房屋装修经历了从无到有的发展历程。1) 中国古建筑装修零阶段中国古代建筑经历了原始社会、奴隶社会和封建社会三个历史阶段。其中封建社会是形成我国古典建筑的主要阶段。我们的祖先从建造穴居和巢居开始，逐步掌握了营建地面房屋的技术，创造了原始的木架建筑，满足了最基本的居住和公共活动要求。这一时期，对仅能满足“马斯洛需求层次理论”中最低层次要求的原始人来说，对建筑装饰的需求几乎是零。奴隶社会中，由于奴隶劳动和青铜工具的使用，建筑有了巨大发展。这一时期，出现了宏伟的都城、宫殿、宗庙、陵墓等建筑。这时，以夯土墙和木构架为主体的建筑已初步形成，但前期在技术上和艺术上仍未脱离原始状态，后期的建筑装饰仅仅出现在瓦屋彩绘的豪华宫殿。这种星星点缀般的建筑装修情况持续了很长时间。经历长期的封建社会后，这个时代的古代建筑逐步形成了成熟、独特的体系，不论在城市规划、建筑群、园林、居民等方面，还是在建筑空间处理、建筑艺术与材料结构方面，其和谐统一、设计方法、施工技术等，都有卓越的创造与贡献。其对建筑装饰的应用还仅仅局限于皇室贵族，这时的建筑装修曲高和寡，对于百姓生活也几近是零。2) 中国近代建筑装修停滞阶段中国近代建筑是从19世纪中叶到20世纪40年代末。这一时期，中国历史经历了外国侵略及国内战乱，国内社会经济一片萧条。中国建筑在近代初期建设数量十分有限，进入了封闭状态。近代中期建筑活动繁盛，中国的一些建筑师一方面开始探索西方建筑与中国固有形式的结合，试图在中西建筑文化碰撞中寻找合宜的融合点；另一方面又面临走向现代主义建筑的时代挑战。可惜随着1937年“七七”事变的爆发，这般建筑浪潮仅仅如昙花一现般而夭折36。总的来说，近代中国建筑一度停滞。3) 中国现代建筑装修起步阶段中国现代建筑是从1949年中华人民共和国成立始。建筑类型及技术有了变化，可分为工业及交通建筑、居住建筑、普通公共建筑。在1978年党的工作重心转移到经济工作上来的后建筑时候，即80年代国门大开之时，建筑无论从数量上还是质量上，都有了质的飞跃。因而，中国的装修时代始于现代建筑。我国住宅全装修产业化的发展是与我国的住宅装修的发展密切联系的。狭义上讲，我国住宅全装修的发展即是住宅全装修产业化的发展。2. 中国房地产及装修行业发展的几个阶段随着我国改革开放的不断深入，人民的生活水平日益提高，住宅装修已走入千家万户，成为一种潮流，住宅装修已成为住宅产业的一个重要组成部分。住宅装修问题与住宅商品化进程直接相关，我国的住宅装修在过去几十年间，几经波折，几经反复，其历程大致可分为以下四个阶段：1) 政府福利分房简装修时期这一阶段主要存在于二十世纪五十年代中期至八十年代末期37。在计划经济下的福利分房，既然具有“福利”性，理所当然的，住户没有选择的权利，只有“接受”的权利。室内装修的标准相差不多，但都能达到“入住即可使用”的程度。个别福利优越的单位还按职位等级，确定不同的装修档次。这个阶段可以算作是福利装修的阶段，土建和装修是由承建单位一家完成，装修一般都较为简单。此时的住宅全装修产业与住宅建设紧密相连38。2) 改革开放的毛坯房（顺应民意）初装修时期中国于八十年代末期至九十年代中期进入初装修时期。随着人民生活水平的提高和住宅商品化的逐步形成，人们不再满足于福利房和一般商品房的装修，开始自己动手采购产品和材料，替换已安装好的设备及装饰面层，甚至不惜代价，拆墙开洞。为此，建设部及许多地方主管部门都发了有关文件，制定了住宅“初装修的标准”，起到了正确引导消费者和施工单位的作用39。“初装修”成为这一时期的流行词汇。“初装修”是“区别”“精装修”提出来的室内装修概念。土建施工单位做到初装修的程度就撤出施工现场。“精装修”由谁去承担就无人过问了。同时，由于是粗装修，装修质量总体上比较差，引起了很多问题40, 41。房屋建造和装修此时开始便逐渐地分离了。3) 毛坯房时期初装修的标准，仍然没能控制住家庭装修的浪潮，装修的个性化很快就在九十年代中期至九十年代末期取代了“初装修”42。并非内行的消费者，奔波于各大建材市场，装饰游击队占据了大部分的家装市场。开发商索性全面放开，连“初装修”都不做了。除了户门、窗子、管子安装上，墙面和地面抹上底灰后，其他都留给住户，毛坯房开始盛行43。本应交付成品住宅的生产就此走向无序化。这种无序化给消费者和管理者带来了无穷的烦恼和失望44。4) 住宅全装修时期九十年代末期至今属于住宅全装修发展时期。随着毛坯房装修所显现出的种种弊端及部分消费者对毛坯房装修的厌倦，90年代末，一大批具有超前意识的开发商抓住市场需求的变化，在广州、深圳、上海、北京、南京等大城市推出了全装修成品房。多方调查资料表明，需要购买这类房子的消费者比例逐年上升，预示着一个住宅装修变革期已经到来。在香港、日本、欧美等住宅产业发展较为成熟的地区，绝大部分交给消费者的房屋都是装修好的成品房。可见，全装修成品房是与国际接轨的必然发展趋势，是房地产市场成熟的标志之一，也是我国住宅产业发展的必然结果48。这也拉开了我国住宅全装修产业化的序幕。5) 未来整体精装修产业化时期这个时候的中国，从发展中国家向世界强国强迈步，中国的装修业必将强调宜居人文关怀，注重生活方式的精品全装修。3. 政策导向研究中国的经济体制从计划经济体制逐渐转变为社会主义市场经济体制。在这一过程中，国家对房地产业的管理、调控、引导通过各种各样的政策、法规体现出来。很多政策的出台也反映了中国房地产全装修的发展变化。下面列举和本研究关系较为密切的几个政策、法规。（1）1996年建设部开始提出并宣传“住宅产业现代化”，并发表了住宅产业现代化试点工作大纲和住宅产业现代化试点技术发展要点；用3至5年的时间，为住宅产业向现代化发展做好准备工作。这两个政策文件是推行住宅全装修产业化的基础。（2）1997年4月，建设部颁发了家庭居室装饰装修管理试行办法；同年11月，建设部和中国建筑装饰协会公布了关于在部分城市开展家庭居室装饰装修管理试点工作的意见。这说明国家层面上开始关注住宅装修问题。（3）1999年国务院办公厅转发了八部委的关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见（国办发199972号文），文件中明确了住宅产业现代化的指导思想和主要目标，要求建立住宅技术保障体系、住宅建筑体系、住宅部品体系和质量控制体系，成为一个纲领性文件。同时也提出了建立住宅部品体系的具体工作目标：“到2005年初步建立住宅及材料、部品的工业化和标准化生产体系；到2010年初步形成系列的住宅建筑体系，基本实现住宅部品通用化和生产、供应的社会化”，明确了建立住宅部品体系是推进住宅产业化的重要保证的指导思想。并且首次提出要“加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。”至此，全装修（一次装修到位）开始提上我国住宅产业现代化的发展日程，拉开了我国发展全装修产业化的序幕。同时，建设部成立了推进住宅产业现代化的专门机构“住宅产业化办公室（国家住宅产业化促进中心）”，各省市也相继成立了“住宅产业化促进中心”，该机构的成立奠定了推进我国住宅产业化的组织基础。（4）2001年以来，建设部接连发布了几个相关文件，如2001年的建筑装修工程质量验收规范、2002年的住宅室内装饰装修管理办法和商品房住宅装修一次到位实施导则。近两年，国家明确提出要大力发展“节能省地型”住宅，鼓励开发商一次装修到位，这些政策促进了装修住宅的产业化。越来越多的开发企业也正把装修房作为一个新卖点，以期在激烈的市场竞争中处于有利位置，同时借此为企业品牌加分。在政策引导和市场进步的双重作用下， 装修房正一点点改变国人的住宅消费观念。（5）2003年7月15日商品住宅装修一次到位实施细则是明确加强此产业的科学指导思想，是积极推行“全成品住宅”和住宅产业化的理论基础。是在加强对住宅装修的管理，积极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，高度符合了现今中国政府倡导“节约社会”及“和谐社会”的治国理念。2005 年9月23日在中国精装修楼盘高峰论坛上，建设部住宅产业化促进中心孙克放处长谈到，商品住宅装修一次到位实施导则（2002年）已经发布了三年时间，随着消费者对成品房的认知度提高，特别是近年来住宅产业化持续推进，开发商更加强调产品精细制造和创新营销模式，精装修商品房所占楼市比例不断提高。（6）2008年5月发生震惊中外的汶川地震，面对在住宅装饰装修过程中，一些用户违反国家法律法规，擅自改变房屋使用功能、损坏房屋结构等情况时有发生，给人民生命和财产安全带来很大隐患。中华人民共和国住房和城乡建设部于二八年七月二十九日发文关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知。 通知中指出：由装饰装修引发的结构安全问题时有发生，特别是在汶川地震遭受破坏的建筑中尤为突出，这直接关系到人民生命财产安全，也关系到社会稳定和社会主义和谐社会的构建。各级建设主管部门要从落实科学发展观的高度，进一步转变思想，提高认识，增强做好装饰装修管理工作的责任感和紧迫感，各级建设主管部门要根据国务院建设工程质量管理条例和住宅室内装饰装修管理办法（建设部令第110号）等有关规定，进一步完善本地区住宅装饰装修管理制度，落实装修人、装修企业和物业服务企业等住宅管理单位的责任。要加快建立装修企业信用管理制度，严格对装修人和装修企业违法违规行为的处罚。要坚持完善装修开工申报制度，装饰装修企业要严格执行住宅装饰装修工程施工规范（GB5037-2001），确保装修质量。要采取切实有效措施，充分调动物业服务企业等住宅管理单位、居委会和住宅使用者参与监督的积极性，逐步形成各方力量共同参与、相互配合的联合监督机制。各级建设主管部门要会同有关部门，切实加强住宅装饰装修过程中的监督巡查，发现未经批准擅自开工、不按装修方案施工或破坏房屋结构行为的，责令立即整改。这个通知可以说是对目前房地产业的一比较全面的指导性文件，其中一个比较重要的精神就是要完善扶持政策，推广全装修房。通知指出，各地要继续贯彻落实关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见（国办发199972号）和商品住宅装修一次到位实施导则（建住房2002190号），制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。要根据本地实际，科学规划，分步实施，逐步达到取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房的目标。（7）2008年08月12日，北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则开始征求社会意见.。其中拟首次规定，经适房、廉租房应装修一次到位，两限房也宜装修一次到位。另外，导则中拟规定，经适房应装修一次到位，两限房宜装修一次到位。同时，对于廉租房，导则中也明确规定要装修一次到位，达到入住条件。并规定了必须要达到的最基本装修标准，其中包括木质门、铝扣板吊顶、整体式橱柜、节水型坐便器、洗手盆、节能灯具、暖气片等。4. 比较视角下的国内房地产全装修产业化的发展历程中国幅原辽阔，各地区之间经济发展很不平衡。而且地区内部的阶层之间也存在一定差异。通过进行比较研究，可以让我们发现更多共性的规律，也可以让我们找到各着差异、不平衡现象的存在，以启发我们的思路。1) 东西部比较中国的东西经济发展差异比较大。一般而言，东部沿海地区要比西部内陆地区经济发展情况好。地区之间发展的不平衡也具体体现在房地产业的发展上。东部的房地产业要更发达一些，建筑设计、施工管理等方面要优于西部。装修业也同样有这种趋势。近年来，国家大力推进西部大开发，相信这会给西部的房地产业也带来机会。现时，东西部也应该加强合作，促进中国整体房地产业的发展。2) 城市间比较经济发达城市与经济欠发达城市在房地产业的发展方面存在着很大的差异。一般而言，经济发达城市的房地产业规模圈较大，经营、设计理念也相对比较先进。反映在装修这一方面就是，经济发达城市的装修产业已经纷纷表现出了向全装修方向发展，而且已经显示出了对B2B 商业模式的重视。例如，北京出台新规定，要求经适房装修一次到位。2008年08月12日，北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则开始征求社会意见，其中拟首次规定，经适房、廉租房应装修一次到位，两限房也宜装修一次到位。上海，截至2004年9月，新建住宅全装修试点项目已实施1200万平方米，并提出了三到五年将基本实现新建住宅全装修的目标。大连，长沙、广州、南京、深圳、成都等城市也都先后出台了类似的规定。从开发商方面来看，在深圳、广州等地，南派开发商已经多半采用精装修操盘模式，并且将这些新理念、新做法带到全国各地。尤其在北京、上海，精装修住宅的市场比例在不断刷新记录。北京装修住宅占到总量的45，上海占55，广州占70多，广州开发商称90平方米以下的房子不装修在广州就没有市场。 最近的调查显示，北京装修住宅占到总量的45，上海占55，广州深圳则占到70多的比例，二级城市的精装比例也在快速增长，平均达到了27.8 多。相比较而言，小城市很少有这方面的规定。这其中的主要原因一个是受经济发展水平的制约，另外一个原因也和当地政府对房地产全装修的理论认识有关系。3) 不同社会阶层比较在此的社会阶层主要是以经济收入水平为划分标准。显而易见的，房地产业的主要供给对象是买得起房子的人。这也是由房地产业的商业特点（而非福利业）决定的。相应的，伴随着房地产发展而来的装修产业也具有同样的特点。装修产业的供求关系取决于双方：买方和卖方。但现在的问题比较复杂，主要存在提供商业住宅的房地产商，提供装修服务的装修公司，及对住房的建筑、装修质量有一定要求的业主。这三方的利益都要考虑。因此，拿出一个让三方都满意的方案的确困难。业主总是倾向于花较少的钱完成购房这一系统工程。所以，他不会在乎装修公司和房地产商的关系。但对于房地产商和装修公司而言，合作则显而易见地带来规模效益。推广这种合作的比较适合的对象应该是有一定经济接受能力的潜在业主。所以，在目前中国市场上对房地产全装修接受得比较好的商业运作案例多发生在城市，而且广告投放对象也精准地锁定了高收入阶层。高收入阶层当然愿意接受B2B房地产全装修的产业模式，并可以为这买单。但这不等于中等收入阶层会排斥全装修。主要的问题一个价格问题，另外一个容易被忽视的问题是市场推广问题。毛坯房及只有初装修的房子被业主购买之后是一定要装修的。所以，中产收入的阶层愿意为装修付款。但主要的问题是需要一个有说服力的理由让他们接受全装修的住房。只要房地产商及装修公司有充分的证据表明他们提供的全装修住房的性价比要优于业主自己购房再装修的结果，业主没有理由不接受全装修住房。因此，我们的结论是：目前中国的房地产市场中的全装修房存在着巨大的市场空间55, 59。凡是有能力购房的个体都将是潜在的全装修接受者。能否实现这个市场，取决于房地产商和装修公司的共同努力。和则双赢，分则俱损。三、国内全装修住宅产业化存在的问题通过研究中外房地产全装修的发展，我们可以看到，中国房地产业的发展虽然落后，但正在奋起直追。一片欣欣向荣固然是好事，但容易掩盖问题。下面谈谈国内房地产全装修产业化过程中存在的一些问题及可能的解决问题的思路。1. 传统装修的社会反映- 多数人得装修经历疲劳症- 人力物力的资源浪费 - 材料成本不透明 装修预算成本无法控制- 工艺技术没有统一标准 质量无法保证- 部品工艺不规范，效率底 品质感较差 - 施工现场环境污染严重 ，长期噪音扰民现象的困扰 - 环保质量难以控制- 时间成本的不可控现今在建筑市场，住宅后期的装修多采取现场测绘、手工制作、湿作业为主的居室环境营造模式。由于不同住户的不同需求，室内经常需要大量拆改，浪费了大量的人力、物力、财力，延长了工期，影响了室内环境质量，污染了生态环境。并在施工过程中经常出现部件部位空间三者在尺寸和位置上不协调。以上问题使得室内后期装修的不可持续性，也阻碍了室内装修的工业化进程。在这种形势下，全装修成品房开始发展起来。通过近几年的发展，全装修成品房已逐渐被国人所接受，形成了当前房地产市场上毛坯房与全装修房并存的局面。特别是在上海、北京等大城市中，全装修房的比例正稳步提高。如上海，截至2004年9月，新建住宅全装修试点项目已实施1200万平方米，并提出了三到五年将基本实现新建住宅全装修的目标。但在全国的房地产市场上，毛坯房的比例和数量仍远远大于全装修成品房，住宅市场正处于从毛坯房到全装修房的转型期。同时，随着全装修房陆续交房，投诉和纠纷也明显上升。这表明了我国在住宅全装修产业化的发展过程中存在着诸多问题，主要表现在以下四个方面：2. 宏观管理、政策方面有待健全目前在宏观管理，政策方面的主要问题有以下5个方面的问题。1) 政府推广力度不够 虽然建设部积极推进全装修房，于 2002 年颁布了商品住宅装修一次到位实施细则（以下简称实施细则），但商品住宅全装修仍只是建设部的一个倡导性政策，而非行政手段强制实施。从目前的现实情况来看，政府的推行力度将对促进全装修起到非常重要的作用。在当下的市场条件下，大多数的房地产商和业主还不能清晰地感觉到全装修的益处。所以政府就应该高瞻远瞩地把握住时代发展趋势，应该加强政府推行力度。只有从政府层面上认识到全装修产业化对中国发展的益处，才能让政府主动推广这种新的房地产商业模式。作为房地产商有家装公司都有责任来扩大自己的影响，让自己的影响力逐渐渗透到政府政策制定层面。当然，我国现在实行公有制为基础的社会主义市场经济体制。政府把经济发展的主导权交给市场。因此，各大房地产商和装修公司不应该坐等政府。应该充公利用现有政策，采用灵活的市场机制来推进房地产全装修产业的发展。2) 全装修房的配套管理措施缺乏虽然现在市场上已经有了多处全装修的实践，这其中也包括一些B2B商业模式的房地产全装修实践。但在实践过程中暴露出全装修房的配套管理措施缺乏的现象。例如，没有专用的预售合同示范文本，缺乏统一的、可执行的按类别或等级的全装修房验收标准和质量保证体系等。购房合同基本都由开发商起草，其中载明的装修标准太笼统，如只写明“高级地砖”、“进口洁具”等，有些即使写明了品牌，也未明确型号，而同一品牌的产品往往有不同档次的产品，缺乏实质性的可操作性条款。这都说明相应的项目管理机制的缺乏。目前的验收标准更多地注重了毛坯房的验收，针对全装修房的验收标准还没有。同时，全装修房的开发商为赶工程进度，加快资金流转，采取快速施工、材料的检测把关不严、管理不善等造成了许多装修的质量问题。由此造成的客户与开发商之间的纠纷在合同内与合同外均无法用标准界定。相关的配套措施不完善，必然让本来对全装修跃跃欲试的房地产商失望。同时，缺乏规范合同的约束，也无法有效保障业主的权益。这也导致很多有意购买全装修住房的人望而止步。从一个更高的角度来看。全装修涉及房地产公司和装修公司的合作。全装修项目运作过程中涉及到大量的人员、资金调配问题。没有一个稳定、有效的管理理念、管理团队，我们是不敢奢望高品质的全装修商品房的。因此，先进的管理模式就显然成为重要。这也是一个行业是否成熟的重要标志。3) 现行税收政策对全装修住宅开发成本不利目前，房地产企业提供带有装修的商品房的销售合同可以有两种方式，即装修包含在销售价内，以及装修不包含在销售价内两种合同。对于全装修商品住宅，本应采用第一种销售合同方式，因为建造装修一体化的全装修住宅，严格地讲土建与装修并无明显的分界线，其价款也无法准确分割。第二种合同方式等同于毛坯房销售，不是真正意义上的销售全装修房。但事实上却是，以装修房的形式进行销售的话，房地产企业将会多缴纳营业税、土地增值税等，购房者将多缴纳契税。例如，某房地产开发企业销售全装修商品房，售价为毛坯房 10000 元/平方米，外加装修 1000 元/平方米，即全装修房则为 11000 元/平方米，其中计算增值额扣除项目金额为 7000 元/平方米。按我国的有关税收政策，两种合同和税收计算如下：方式 1：按 11000 元/平方米签订全装修售房合同，企业应缴纳的营业税=110005%=550 元/平方米，城建税和教育费附加=55011%=60.50 元/平方米，土地增值税=（11000-7000）30%=1200 元/平方米，企业合计交税=55060.501200=1810.50元/平方米；购房者应缴纳契税=110003%（印花税是 1.5%，契税是 1.5%，）=330 元/平方米。方式 2：按 10000 元/平方米签订售房合同，1000 元/平方米签订装修合同，企业应缴纳的营业税=100005%10003%=530 元/平方米，城建税和教育费附加=53011%=58.30 元/平方米，土地增值税=（10000-7000）30%=900 元/平方米，企业合计交税=53058.30900=1488.30 元/平方米；购房者应缴纳契税=100003%（假设税率为 3%）=300 元/平方米。通过比较方式可以发现，方式1与方式2相比，企业需多支出税金 1810.50-1488.30=322.2元/平方米，而购房者则需多支出 330-300=30 元/平方米。可见全装修住宅，企业和购房者都需要支出更多的税金，大大提高了全装修住宅的开发成本。这极大的妨碍了住宅全装修的发展。因此，根据目前的情况，不进行根本的税制改革，是很难让房地产商接受全装修模式的。关于这方面的研究，也有学者进行了探索。4) 土建与装修的分割。无论从专业技术角度，还是从系统工程的理论出发，住宅的土建主体工程与装饰装修都是一个不可分割的整体67。但因为毛坯房的流行，当前国内的建筑市场从国家主管部门至第一线的操作工人都将其划分为两个独立的部分：土建工程属国家建设部主管，而装饰装修设计、部品、材料等多属国家轻工部主管；一线工人也明确的划分为土建工人与装修工人。由此造成了土建与装饰装修之间工种的衔接存在空白与矛盾：设计的脱节。土建设计与装饰装修设计由不同的单位完成，且未进行有效的整合，造成土建的墙体布局、水电管线等不能满足装修的需要。虽然实施细则中要求装修设计要提前介入，形成土建与装修的一体化设计，但许多全装修项目因开发商的管理能力弱、经验缺乏、项目前期准备不充分、装修定位不明、相关的设计单位固有的毛坯房设计理念等原因，造成全装修房在土建与装修设计脱节的现象仍比较严重。这种脱节严重影响了住宅全装修的发展进程。施工的脱节。土建与装修施工由不同的单位完成，工序间的交接存在漏洞，装修施工过程中容易破坏土建工序中的隐蔽工程，带来质量隐患。管理的脱节。一些全装修项目，由不同的施工监理单位对土建与装修进行分别监理，开发商的分管人员也有所不同，造成管理前后的不连贯，不能在管理方面很好地协调土建与装修之间存在的矛盾。土建与装修的分割，最终对全装修房的成本、质量、美观及使用功能等都带来了不良的影响，导致近两年来因住宅全装修质量问题的投诉越来越多，成为住宅消费市场的主要投诉之一。在一定程度上，阻碍了住宅全装修的发展。5) 关于终端责任问题。实施细则明确规定开发商为全装修房的第一责任人，但太过笼统，应细化。如住宅内设备保修问题，按照产品质量法的规定，设备的保修期从出售之日起计算，而全装修房的保修期从交房之日起计算。不仅保修起算点不同，而且房屋交付之前，屋内的设备可能已经出售了很长一段时间，甚至已过了自身的保修期。这样的设备出了问题，购房者是找开发商还是设备厂家？想到这些问题，有人提议在购买全装修房的时候一定要小心，这也就不足为奇了。因为责任人的问题如果不能解决的话，是无法让购房者安心地接受全装修住房的。3. 开发商方面得不偿失目前中国的房地产市场还明显的处在供不应求阶段。对于开发商而言最首要的任务是在相对较短的时间内建造出更多的房子来。建造毛坯房的好处是显而易见的。相对于全装修住房而言，建造毛坯房的好处一是建设周期短，二是投入奖金相对少。另外，目前的开发商有这样一些基本认识：一是认为目前毛坯房销售良好，做装修对楼盘销售并没有太大的促进作用，相反，因装修使得总体房价升高，反而会使市场销售在与同等楼盘的竞争中受到影响。二是认为向购房者提供一次性到位的全装修或是菜单式装修，只不过是多提供一项服务，利润不大甚至无利可图。三是认为开发装修房必然使住宅开发周期延长，相应的税收、开发管理、广告、销售成本将因此增加，大大增加了开发商的资金压力。四是因为全装修交房后，开发商还因此而增加了一项装修责任。对于开发商而言，从事全装修房地产的开发，收益与风险的权衡十分艰难的。因此，现阶段对于大部分地区的开发商而言，真正的利润点在住宅产品本身而并非装修上。在目前毛坯房依然销售不错的市场中，开发商本着规避风险、多一事不如少一事的态度，几乎都不愿意开发全装修商品房，自己给自己找麻烦。4. 装修设计、施工、材料设备供应方面能力不足目前我国装修业发展尚不成熟，家装企业水平参差不齐，从业人员基本上是散兵游勇式的，装修质量难以保证。虽然家装企业对全装修很感兴趣，但就目前的家装业来说，大部分企业是“心有余而力不足”。即使消费者请正规的装修公司，装修公司请的也是这些所谓“雇佣军”。据悉，目前国内装修市场中，80%的装修公司把工程转包给了装修队，并从中抽取 30-40%的利润。而有实力可以同时进行几十套、上百套的装修任务的装修公司更是难得有几家。此外，开发商由建筑商垫资做工程，这在业内已是众人皆知的。全装修是否会令装修公司重蹈“垫资做工程”的覆辙，从而引发新的“垫资问题”，而有多少家装公司有这个能力做，也还是一个未知数。全装修住宅开发项目对装修从设计到施工都有相当要求。装修设计不是个案设计而是批量设计，要以最共性的设计来满足不同用户的要求，且要与建筑设计协调；装修施工企业往往要进行几十套、上百套住宅的装修，且要保证其均一性。这对装修公司的项目管理、运作经验提出了非常高的要求。显然具备条件的设计、施工企业其数量及管理技术能力在短时间内还满足不了需要，可以胜任大批量的装修设计施工一体化任务的企业更是寥寥无几。另一个问题是长期的个人装修造成了装修部品的配套性、通用性差，只有少量的部品、部件能够满足需求，绝大部分的部品还没有达到模数化、系列化，规模化生产的要求。目前国内的装修材料大多是以摊位形式向单独的个人客户进行销售，价格市场混乱，市场诚信度低，销售批量一般较小且销售后基本上没有什么售后服务措施。而全装修工程需要大批量地在短期内集中供应各种配套的装修材料及设备且必须价格适宜、有一定的技术支持，才能满足全装修工程的质量和进度要求，实现产业化装修。我国建筑、装修材料设备的生产、供应必须有一个比较大的发展才可能满足住宅全装修的需要。尤其是装修部品化的趋势更应该加快。5. 购房者方面自行装修观念未转变目前大多数购房者仍倾向于买毛坯房，自己来装修。据上海市装饰装修行业协会抽样调查显示，消费者对全装修房的接受程度 2001 年为 5%，2002 年为 10%，2003年为 22%，2004 年为 35%76。虽然从总体看接受程度目前并不高，但毕竟一年好过一年。对于总体接受程度不高的原因，主要有这样几个。一是购房者认为全装修房总体房价上升，增加了购房的经济压力；而且开发商、家装施工企业集团采购享受到的价格优惠也不会真给购房者。二是认为全装修房设计风格千篇一律，难以展示自己的个性。即使是可以提供几套不同风格或样式的菜单式全装修，可点的“菜”的种类也比较有限，满足不了消费者的要求。三是对开发商销售宣传时承诺的装修配置和施工质量能否兑现持怀疑态度。从这些原因来看，购房者对全装修房不是持反对态度。主要的原因还在于市场环境和全装修本身的质量、服务水平是否值得依赖的问题。6. 问题归纳对上述存在的问题进行归纳，可分为技术类问题、经济类问题和综合管理类问题三大类。1) 在技术类问题方面，主要是以下几种。（1）传统的装修以手工操作为主，部件的尺寸误差大。这导致装修部品的配套性差。很多部件之间衔接性差。（2）由于传统的土建与装修分离，导致现在即使按全装修房设计，但真正施工时仍然出现土建与装修分割的现象。这造成工序脱节。土建没有考虑到装修的需求，装修经常破坏土建的成果。这是十分浪费的、有时甚至是危险的。（3）目前装修业整体从业人员素质不高。大多数所谓的装修设计，只是小施工队的一次又一次重复。这样，在大面积的全装修设计、施工过程中，这种队伍是无法满足购房者对多样性的需求的。同时，全装修不是简单的把一个房子的装修复制。全装修意在营造一个社区文化，一种别致的环境，一种新鲜的居住感。另外，全装修是一个系统的工程，对管理水平要求很高。这也是目前管理水平低下的施工队伍很难保证的。（4）缺乏全装修行业标准。没有一个统一的标准，这就导致各房地产都可以宣称自己的装修产品是最好的。没有一个统一的标尺进行丈量，让购房者进行比较就变得十分困难。没有一个统一的标准，也使得对全装修房子的价值估计变得不可能。2) 在经济类问题方面，主要是以下几种。（1）全装修导致成本增加。一方面是开发商的成本增加。另外一方面是购房者的一次购房成本增加。目前的房地产商普通的资金流紧张。所以，最快的把手头的房子卖出去，回流资金之后投资下一个地产项目是他们最关心的事情。所有可能导致成本增加，周期延长的行为都会遭到他们天然的抵制。对于购房者而言，也倾向于付出较少的钱来把一套房子划到自己的名下。装修是购房之后的事情，他们是不太愿意在购房的时候考虑的。（2）税收负担增加。前面已经分析过，相对于毛坯房而言，全装修住房会导致房地产商和购房者多交纳装修部分的税。因此，税收政策不利于全装修产业化的发展。（3）科技投入少。受制于我国的经济发展条件，对很多项目的科技投入都有缺口。对于设计、装修行业而言，很多认为科技含量不高，是不需要所谓的研发的。但事实却是，我们的产品、管理水平和西方发达国家相比是十分落后的。设计水平，生产