当前房地产政策与产业发展方向PPT课件.ppt

当前房地产政策和产业发展方向 住房和城乡建设部政策研究中心周江2011年12月23日 1 主要内容 第一部分2010年房地产市场与政策回顾第二部分2011年房地产市场与政策分析第三部分未来房地产业和政策发展方向 2 第一部分2010年房地产市场与政策回顾 一 2010年房地产市场基本情况和特点二 2010年房地产调控政策述评三 对2010年房地产调控的认识和思考 3 一 2010年房地产市场基本形势和特点 2010年 通过房地产调控 房地产价格过快上涨势头基本得到遏制 但供需矛盾仍十分尖锐 房价上涨压力和动力依然存在 1 房地产开发投资保持较快增速2 房地产供需矛盾仍然比较尖锐3 房地产价格维持上涨趋势4 房地产开发企业不同资金来源增速发生变化5 土地市场交易活跃 地价出现反弹6 房地产开发景气指数自3月份起逐月回落 4 二 2010年以来房地产调控政策述评 LOGO 2010年调控分成三个阶段 4月 国十条 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知9月 二次调控 各部委一系列细化强化文件出台 5 1 双向调控市场供需 一是运用差别化住房信贷政策打击投资投机需求 并根据政策执行情况及时进行了调整补漏 关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知 关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知 二是部分城市使用 限购令 等行政手段抑制房地产投资投机 2010年9月 住房城乡建设部 国土资源部 监察部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求 其中指出 房价过高 上涨过快 供应紧张的城市 要在一定时间内限定居民家庭购房套数 三是加强土地供应和监管 抑制地价过快上涨 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知 6 2 大力发展住房保障 国发 2010 10号文提出通过大力发展公共租赁住房 解决新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾 改善外来务工人员居住条件2010年6月 住房和城乡建设部等七部门联合发布 关于加快发展公共租赁住房指导意见 2010年9月 财政部 国家税务总局发布 关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知 2010年10月 财政部等三部门 关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知 7 3 强化房地产监管 2010年4月 住房和城乡建设部发布 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 六个方面 加强商品住房预售行为监管严肃查处捂盘惜售等违法违规行为加强房地产销售代理和房地产经纪监管加强商品住房买卖合同管理健全房地产信息公开机制鼓励推行商品住房现售试点 8 三 对2010年房地产调控的几点认识和思考 2 面对复杂的国际国内经济形势 房地产调控难度愈加增大 1 房地产调控呈现长期化 常态化趋势 4 必须重视因房地产价格过快上涨进一步拉大贫富差距的问题 3 制止房地产价格过快上涨还要理顺房地产价格形成机制 房地产价格过快上涨 对于不同收入群体居民呈现不同效应 对以工资为主要收入来源的中低收入者呈现 挤出效应 对以资本利得为主要收入来源的高收入者呈现 财富效应 9 第二部分2011年房地产市场与政策分析 一 今年以来全国房地产市场发展情况二 今年以来房地产政策热点分析三 今年以来房地产政策对市场的影响 10 一 今年以来全国房地产市场发展情况 2011年1 9月份 全国房地产开发投资44225亿元 同比增长32 其中 住宅投资31788亿元 增长35 2 11 1 9月份 全国商品房销售面积71289万平方米 增长12 9 其中 住宅销售面积增长12 1 1 9月份 房地产开发企业本年资金来源61947亿元 同比增长22 7 9月份 全国房地产开发景气指数为100 41 12 2011年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况 新建商品住宅 不含保障性住房 价格变动情况与上月相比 70个大中城市中 价格下降的城市有17个 持平的城市有29个 与8月份相比 9月份环比价格下降的城市增加了1个 环比价格上涨的城市中 涨幅均未超过0 3 与去年同月相比 70个大中城市中 价格下降的城市有1个 涨幅回落的城市有59个 比8月份增加了19个 9月份 同比涨幅在5 0 以内的城市有49个 比8月份增加了4个二手住宅价格变动情况与上月相比 70个大中城市中 价格下降的城市有25个 持平的城市有21个 与8月份相比 9月份环比价格下降和持平的城市增加了3个 价格上涨的城市中 环比价格涨幅均未超过0 6 与去年同月相比 70个大中城市中 价格下降的城市有7个 比8月份增加了2个 同比涨幅回落的城市有46个 比8月份增加了12个 9月份 同比涨幅在5 0 以内的城市有50个 比8月份增加了1个 13 二 今年以来房地产政策热点分析 主要政策 2011年1月27日 国办发2011年1号文 国八条 具体配套政策 按出台时间 2011年1月 房产税改革 上海 重庆试点2011年2月 新一轮 限购 政策2011年3月 房价控制目标 2011年7月 二三线城市限购2011年8月 发布二三线城市限购标准 14 一 国八条 政策分析 2011年1月27日 国办发1号文 国八条 出台首次明确提出 房价控制目标 限购范围更广且更加严厉金融 税收 土地政策全面升级落实约谈问责机制 确保相关政策落实到位 15 二 房产税试点 2011年1月 上海 重庆分别出台房产税试点办法与 国八条 形成 8 2 政策格局 政策出台的力度 密度 出台时间均超预期 并产生叠加效应 什么是 房产税 与物业税 房地产税 不动产税关系与土地出让金 地租 地价关系 16 三 限购政策分析 国八条 要求 所有直辖市 省会城市 计划单列市 共35个大中城市 不含拉萨 必须出台限购政策 未出台的城市需在2月中旬前出台 已出台的城市要 立即调整 2011年7月 已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策 房价上涨过快的二 三线城市也要采取必要的限购措施2011年8月 住建部提出二三线城市限购标准 符合5项标准条件较多的 即2项以上 城市 建议列入新增限购城市名单 各地可根据实际情况 对具体标准进行适当修改 影响 对相关城市的需求带来显著影响 17 四 房价控制目标 分析 为遏制房价过快上涨 2010年中央政府先后出台 国十条 和 9 29新政 对房地产市场进行严厉调控 之后 房地产市场出现了积极变化 为了巩固调控成果 2011新年之初 国务院办公厅发布 国八条 进一步加强房地产市场调控 其中首次明确要求各地公布 房价控制目标 表明调控从通过经济 行政手段调控房地产市场转为直接调控房价 预示着中央政府遏制房价过快上涨的坚定决心 按照 国八条 要求 2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标 人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 并于一季度向社会公布 18 五 加强房地产市场监管 7月11日 国家发改委和住建部联合发布 关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知 巩固和扩大调控成果 坚决制止和查处房地产经纪违法违规行为 指出 加强房地产经纪机构和经纪人员管理 加强商品房销售行为监管 要求各地价格部门要于今年11月底前 将开展专项整治工作的有关情况以及典型案例上报住建部 国家发改委 19 六 2011年房地产调控思路总体分析 实施并坚持更严格的房地产调控政策政策目标挤出房地产市场特别是住房市场中的投资投机遏制房价过快上涨 将房价控制在合理水平具体措施限购和限贷税收政策调整和房产税试点更加强调政策落实 20 三 今年以来房地产政策对市场的影响 1 供求关系发生转变 房价环比和同比涨幅回落2 二手房市场成交量下行趋势明显3 全国土地市场成交低位徘徊 住宅用地量价水平低于去年同期3 自筹资金在总资金来源中比重上升 部分房地产企业出现资金链紧张4 保障房建设投资增加 对市场影响加大 21 第三部分未来房地产业和政策发展方向 一 坚持房地产调控和发展住房保障并重二 未来房地产市场短期发展趋势三 未来房地产业长期发展趋势 22 一 坚持房地产调控和发展住房保障并重 两条主线 持续开展房地产调控大力发展住房保障 中央提出要保持房地产价格基本稳定 促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的 要把一些地区过高的房价降下来 使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的 要特别关注困难群体和中低收入家庭 使他们住得起房子 租得起房子的决心也是坚定不移的 23 为什么大力发展住房保障是房地产政策另一主线 2011年3月5日政府工作报告 今年要再开工建设保障性住房 棚户区改造住房共1000万套 重点发展公共租赁住房 中央政府安排补助资金1030亿元 各级政府要多渠道筹集资金 大幅度增加投入 进一步落实和完善房地产市场调控政策 建立健全考核问责机制 十二五 规划纲要 未来五年 要建设城镇保障性安居工程3600万套 今 明两年各1000万套 后面三年1600万套 十二五 末使保障性住房的覆盖率达到20 2011年10月全国人大常委会专题询问 2012年保障房开工量可能少于今年的1000万套 此外 十二五 3600万套保障房规划数将评估 不排除进行调整 24 住房保障政策的发展方向和趋势 住房保障供应体系不断完善加大住房保障建设力度 保证工程质量安全多渠道筹集资金公共租赁住房是未来保障性住房发展重点和主体建立健全公开透明的分配制度和退出机制 确保保障性住房分配公平公正 管理科学有序 25 公共租赁住房的政策指向 2009年温家宝总理政府工作报告中首度提及公共租赁住房 指出 要加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施 积极发展公共租赁住房 2010年1月7日 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 国办发 2010 4号 中提出 商品住房价格过高 上涨过快的城市 要切实增加限价商品住房 经济适用住房 公共租赁住房供应 并明确公共租赁住房主要是解决中等偏下收入家庭的住房困难 2010年4月17日 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 国发 2010 10号 明确提出 按照政府组织 社会参与的原则 加快发展公共租赁住房 地方各级人民政府要加大投入 中央以适当方式给予资金支持 2011年1000万套保障性安居工程目标任务 新建设公共租赁住房220万套 较去年增加约180万套 2012年也不会低于这个数 从区域分布来看 仍然大部分集中在沿海城市和外来就业人员比较集中的省会城市和中心城市 26 公共租赁住房的特点 特点供应对象 户籍人口人均住房面积家庭收入家庭资产限定户型面积 40 60平方米优惠租金 市场租金 贴租公共租赁住房租金 60 70 政府政策支持 地 租 息 税等 27 公共租赁住房的发展趋势 长期趋势公共租赁住房制度的存在是长期的 但其建设发展具有阶段性 不同时期面临的发展任务不同 发展初期 以大量新建为主 公共租赁住房发展的周期长短取决于城市结构 包括城市化水平 人口结构的调整 当城市化水平提高到一定水平 公共租赁住房的需求水平将趋于稳定 短期趋势 公共租赁住房供应向非户籍人口放开公共租赁住房建设将逐步实现投资主体多元化 积极引入社会力量和企业参与公共租赁住房发展将实现融资模式的不断创新公共租赁住房制度不断完善 28 二 未来房地产市场短期发展趋势 调控政策对市场影响进一步深化 房地产预期继续调整以价换量态势更加明显 成交量难以明显上升房地产企业发展呈逐步分化特点 中小企业压力加大房地产资金短缺和社会资金寻找投资机会并存商业地产和三四线城市房地产投资机会和风险并存 29 三 未来房地产业长期发展趋势 房地产政策主要受宏观