项目市场分析报告.doc

某项目市场分析报告一、 信阳市宏观经济分析1、经济发展速度（GDP分析、第三产业分析） 2006年信阳市生产总值586.3亿元，比上年增长13.6%。其中，第一产业增加值164.4亿元，增长9.8，第二产业增加值231亿元，增长15.9，第三产业增加值190.9亿元，增长14.2。三次产业结构由上年的29.6：38.0：32.4调整为28.0:39.4:32.6，继续呈二三一格局，二、三产业增加值占GDP的比重达到72.0%，比去年提高1.6个百分点。非公经济增加值293.6亿元，占GDP的比重50.1%。 非公经济继续领跑工业，2006年，非公有制工业完成增加值56.7亿元，增长27.3%，占规模以上工业企业的55.3%;公有制工业完成增加值45.9亿元，增长18.0%。总结：信阳经济发展迅猛，产业格局日趋合理，非公有制经济的快速发展在一定程度反映了信阳市人民个人创业以及人民收入的增加，也显示了活跃的市场机制。2、 城镇居民收入状况 城镇居民收支较快增长。2006年，全市城镇居民人均可支配收入7759元，比上年增长14.4%，扣除物价上涨因素，实际增长13.2。其中，工薪收入4661元，增长15.9%，经营净收入1404元, 增长24.7%。城镇居民消费支出同步增长。元-12月份，全市城镇居民人均消费支出5680元，增长14.3%。总结：信阳市工资水平、可支配收入以及生活水平都有很大的提升和发展，居民的居住条件也有很大的改善，但是，居住面积的增强并不能满足日益增长和极需改善的居住需求，整体市场消费力强劲。3 物价水平及居民消费偏好 市场物价温和上涨。2006年，全市居民消费价格总水平比上年上涨1.0%。其中城市上涨0.9%，农村上涨1.1%。居民消费价格中，食品类价格上涨3.4%，居住类价格同比上涨4.3%,其他类价格基本持平或下降。2006年，全市商品零售价格上涨0.6%，农业生产资料价格上涨1.3%。4、 金融业 金融运行平稳。截止2006年12月末，全市金融机构存款余额526.6亿元,比年初增加81.2亿元，增长18.2%，其中，城乡居民储蓄存款416.6亿元,比年初增加62.3亿元，增长17.6%。全市金融机构贷款期末余额313.9亿元，比年初增加31.6亿元，增长11.2%，其中短期贷款224.1亿元，比年初增加25.9亿元，增长13.1%。总结：企业存款余额的减少反映了企业的扩大经营以及投资力度的加大，居民存贷款量的增加都在一定程度上反映出居民收入水平的提升。5、 固定资产投资情况 城镇固定资产投资中，房地产开发投资33.9亿元，增长47.1。按登记注册类型分，国有及国有控股单位投资189.4亿元，增长24.6%，占城镇投资的比重同比下降8.3个百分点；民间投资103.9亿元，增长79.1%，占城镇投资的比重同比提高9.5个百分点。总结：城镇固定资产投资增势强劲的同时，市外资金引进增势迅猛。二、信阳市房地产市场概1、房地产投资开发建设情况2006年全市共完成房地产开发投资亿元，同比增长；办理房地产交易宗，成交面积万平方米，成交金额亿元。房地产开发投资增势迅猛。 城镇固定资产投资中，房地产开发投资33.9亿元，增长47.1。按登记注册类型分，国有及国有控股单位投资189.4亿元，增长24.6%，占城镇投资的比重同比下降8.3个百分点；民间投资103.9亿元，增长79.1%，占城镇投资的比重同比提高9.5个百分点。 分产业看，房地产业投资72.4亿元，增长87.6，水利、环境和公共设施管理业投资20.3亿元，增长9.8。2 商品房开发状况全年商品房销售面积110.9万平方米，增长97.7%，其中，住宅93.9万平方米，增长105.1%。全年房地产开发投资33.9亿元，增长47.1%。其中，住宅投资22.0亿元，增长51.4%。商品房施工面积314.9万平方米，增长35.1%；其中住宅251.8万平方米，增长38.9%。商品房竣工面积117.3万平方米，增长8.7%；商品房销售面积177.9万平方米，增长60.4%。3 市场成交价格变化及其发展趋势预测2006年，信阳市商品房价格急剧上涨。信阳市房地产市场运行基本平稳，并已出现积极变化，房价上涨放缓。年份2003200420052006浉河区房价水平（元/m2）1222135014351690(图：20032006房价水平)总结：浉河区商品住宅房价水平从2003至2006年分别增长9.85、6.29、17；而2006年的增幅远远超过2005年增幅，这与建业森林半岛、茗阳天下等高品质、高档次楼盘的入市有很大关系，说明信阳房地产市场步入高速发段。预测：未来1-2年的时间里，全市商品住宅平均销售价格仍将维持上涨的趋势，预计房价的涨幅较小，上涨的价格区间为100-200元平方米。价格上涨的原因分析：（1）住宅供应总量不足，结构不合理，造成商品住宅短缺。（2）投资性购房扩展。（3）城市建设行为不规范，导致地价上涨过快。4、房地产市场现状及发展趋势房地产市场快速发展与居住水平低的矛盾信阳房地产业自2003年起进入快速增长期，房地产投资近两年呈现高速增长的趋势，2005年增速达到56.7，但信阳人居水平目前仍然偏低。 2006年信阳房地产均价每平方米将近1700元； 2006年信阳城市人均居住使用面积只有22.6平方米，低于全省平均水平； 信阳楼盘数量虽然不少，但缺少真正能够代表现代人居水准的大社区。总结：从综合选址、规划设计、配套设施、物业管理等方面来看，信阳房地产市场尚无上规模上档次的高品质住宅小区，整体人居环境有待改善，这为本项目提供了巨大的机遇。综上所述，信阳房地产现状如下：特点 表现信阳房地产市场处于发展的初级阶段 房地产开发水平比较低，消费者不成熟，开发市场不规范， 门槛低，因此，整个信阳房地产尚有很多机遇和机会点，市 场潜力大。住宅价格虽在逐步上升，但水平仍较低均价仍在1500元/平方米左右，与同等城市相比，住宅价格显 得较低，因此，市场发展空间很有潜力。开发产品品质低，市场空间巨大 目前开发商都不注重社区规划、环境、绿化的营造，开发水平 与理念都跟不上城市的发展。购买以首次置业为主 购买主要为了改善住房环境，以满足家庭基本生活需要。另外，从城市区域发展方向来看，信阳市目前在不断向东发展，羊山新区成为信阳市重要发展区域，随着城市道路网络体修建完善，羊山新区的信阳工业城、龙飞山森林公园等公众设施为此区域发展及房地产开发带来无限升值潜力。三、竞争楼盘分析1、盛世华章楼盘基本资料楼盘名称：盛世华章售楼电话：0376-62591110376-6259777建筑类型：多层住宅售价均价1700元/地理位置：107国道农专对面开发商：武汉建工富强置业有限公司主力户型：110130的三房交楼标准：毛坯占地面积85600总建筑面积126600绿化率36%总户数792户物业管理：035入住时间：住宅2007年底优惠政策：一次型优惠3%，按揭优惠2%门面门面为一二楼联体五月份开始销售价位没定出来优劣势分析1. 项目优势：本项目社区规模较大，周边配套设施较为齐全，且开发商较有实力。环境较好.适合居住.2.项目劣势：本项目位于107国道旁，离市区中心较远，市政配套不太完善,区位升值潜力小。2、隆泉国际花园楼盘基本资料楼盘名称：隆泉国际花园售楼电话筑类型：多层均价1400元/项目位置南京路与民乐路交叉口优惠政策一次性优惠4%按揭2.5%还有一定的优惠额度占地面积22021总建筑面积3万平方米左右总户数216户（一期）物业费025-03元/月交房日期07年底绿化率48%楼层价格差均价1400元/销售情况一期销售50%左右优劣势分析1.项目优势：本项目环境较好,绿化率高,价格较低。2.项目劣势：小区周边市政配套及超市较少，生活不太方便.人文素质较低,交通受到一定的限制。3、泰和苑楼盘基本资料楼盘名称：泰和苑售楼电话：03766223911建筑类型：多层建筑面积：6万地理位置：解放路和胜利南路交叉口开发商：信阳市园林实业发展有限责任公司占地面积：40多亩户型221 321322面积区间：110.61144.1交楼标准：毛坯营销情况均价2100元/ (只剩最后一套，三楼)门面价格暂未售优劣势分析项目优势：本项目社区较大、地理位置很好，位于信阳老城中心，周边有多所小学、中学。金融、通讯、宾馆、政府机关、医疗机构、购物等多项便利因素。2.项目劣势：本项目两面为市主要交通要道，噪音较大。4、茗阳天下楼盘基本资料楼盘名称：茗阳天下售楼电话：03766158888 6618888建筑类型：多层及临街商铺开发商：信阳中远房地产开发有限公司总占地1180亩物业费0.25元/月均价1780元/商铺单层临街，均价5000元/左右户型221322地理位置：信阳市浉河区华夏路西段面积区间：80130优劣势分析项目优势：小区南靠贤山，北临浉河。景观较好，社区规模大，占地1180亩。项目劣势：离市中心较远，购物等生活设施配套不完善。5、建业森林半岛楼盘基本资料楼盘名称：建业森林半岛售楼电话：03766153777建筑类型：多层、叠加别墅开发商：建业与天明房产合作总占地221亩物业费暂无均价暂无户型 三房为主地理位置：南湖大道与松树坦路交汇处面积区间：110-130优劣势分析项目优势：项目临近南湾湖,环境优美,开发商实力雄厚,品牌强大。项目劣势：离市中心较远，购物等生活设施配套不完善。6、银珠广场为四栋为30层的高层建筑，裙楼为商铺（大商场），地理位置好，商铺销售情况很好，住宅较差。住宅售价在2800元/左右。本项目的售楼中心信阳市其他所有项目为设计最好的，销售人员的业务素质较高。此楼盘与旭昌公司楼房没有太大影响.7、军韵花园位于107国道与长安路交叉口,项目为济南军区经济适用房开发公司开发,均价1450元/。面积多为110平方米左右，房子基本售罄。8.世纪花园楼盘基本资料楼盘名称：世纪花园售楼电话：3803333建筑类型：多层售价均价1850元/地理位置：平西路与龙江路开发商：郑州正通置业有限公司主力户型：89143交楼标准：毛坯占地面积120000总户数586户物业管理：0.3交房时间:2007年十一份项目优势:环境不错,小区规模大,仅靠世纪广场,购物方便.项目劣势:远离市区,交通受到一定限制.周边市政配套不是太成熟.9康诗丹郡楼盘基本资料楼盘名称：康诗丹郡售楼电话筑类型：多层及临街商铺均价:1680元/左右地理位置：南京路与前进路交汇开发商：信阳宏益华房地产开发有限公司主力户型：65-8585-110110-130交楼标准：毛坯占地面积2200亩物业费用0.3-0.5元/优势:小区规模较大,环境优美,能给业主提供很好的生活劣势小区门前是刚修的道路没有成熟的商业圈,购物相对不太方便10.金杯财富广场楼盘基本资料楼盘名称：金杯财富广场售楼电话筑类型：高层及临街一二层联体商铺商铺价位:7200元/3960元/4860元/地理位置：北京南路与广场路交汇开发商：信阳房地产开发(集团)有限公司主力户型：126 147交楼标准：毛坯优势位置较好,市政配套比较齐全,交通便利.劣势规模不大绿化较少,噪音大,生活环境一般11.二道牌百货批发市场楼盘基本资料楼盘名称：二道牌百货批发市场售楼电话筑类型：多层及临街一二层联体商铺商铺价位:6000元/-6500元/地理位置：工区路中段(原盐业市场)发展商及投资商：信阳狮河市场发展中心及河南荣华置业公司主力户型：80-100110-130住房均价：1750元/优势位置较好,市政配套比较齐全,交通便利.劣势住房规模小,物业不好管理,人员比较杂乱.不太安全,以商业市场为主住房销售率:60%以上商铺销售率:50%左右以上与本项目存在竞争较大的楼盘分别为:隆泉国际花园 康诗丹郡总结：综合信阳市目房地产市场特点以及竞争楼盘对比，可分析得出：A信阳市房地产总体开发水平低，处于逐步壮大与完善的阶段。B 房地产开发规模比较小，除了茗阳天下、建业森林半岛等个别楼盘外，其他项目开发形式简单，不能形成大规模社区。C 目前行业整体营销水平低，售楼中心形象包装差，售楼员业务素质低.D 广告投入力度小，宣传途径单一，单页设计水平低.E 整体的销售价格低，目前信阳市住宅均价将近1700元/ ；而住宅需求市场上表现供不应求，市场发展空间很大.F 从目前几个楼盘的销售情况来看，所有楼盘几乎全部售 磬，为本项目提供了市场机会点.G 项目开发无序化，施工现场维护杂乱.H 社区配套少，不注重营造社区环境景观，绿地面积小.总之，结合本项目的区域特点，开发理念一定不能停留在目前的市场状态下，无论是在社区配套、景观设计上，还是在营销推广阶段，都要树立新的形象，抓住找准目前市场的空白点，充分体现本项目的优势。四、项目周边区域状况分析1、人文环境本项目周边有几个单位的家属院，如烟草公司家属院，中国石油公司家属院，铁路职工家属院，以及信阳电业局家属院等。但是项目周边的居民居住条件很不好，环境及空气较差,多为低矮的老房子。居住条件急需要改善。2、环境状况分析就项目目前情况看，周边环境不好，居周边市民介绍二十年前这边的环境一直没得到改善,周围道路两旁为小门市及其小餐馆等，但是附近居民的购物以及就餐（早餐）的需求能很好的得以满足。周围多为收入不高的普通职工，住房条件差。市政规划中的中央花园将紧临项目北面，为本项目的居民提供较大的公共绿地,能否完善还有待确定。3、交通情况分析项目目前的交通条件不是很好，项目周边多为弯弯曲曲的小道,而且不太平整.项目西南面被京广铁路阻挡，不能顺畅的进入市区，铁路下面的涵洞只能通过行人，而且涵洞路况很不好，如果能够改善此涵洞的交通情况。本项目进入市区的时间将大大缩短。项目北边为平行与京广铁路的规划道路，交通情况差的局面将得以改善。建议项目开工后，对旭昌外贸公司大门以内的道路进行修整（为道旁树修建花坛等），在规划