承翰花园项目设计招标书.doc

承翰花园设计方案招标书深圳市承翰投资开发有限公司承翰花园设计方案招标书一、 招标单位：深圳市承翰投资开发有限公司二、 招标项目名称：承翰花园(暂定名)三、 招标项目用地位置：地块处于布吉大芬片区，南面为石崖岭公园、西面为宝安集团在建项目华浩园花园、北面为广深铁路线、东面为已建的厂房。（详见承翰花园项目介绍）四、 邀请投标单位：1、 深圳市华阳国际建筑设计有限公司2、 深圳市清华苑设计有限公司3、 建研建筑设计研究院有限公司4、 深圳市建筑设计研究总院第一设计院5、 城市规划顾问（国际）有限公司6、 爱普斯顿国际投资项目顾问(深圳)有限公司招标单位欢迎其他设计单位参加投标，其设计成果在评标时同等对待。请准备投标的设计单位于发标会之日起7日内书面通知招标单位，但如未中标，招标单位不支付补偿费。五、 时间安排：1、 发标时间：定于 2004年07月02日17时整在深圳市商报路奥林匹克大厦23楼深圳市承翰投资开发有限公司召开发标会并组织踏勘现场。2、 答疑投标单位如对招标文件中及项目其他情况的内容有任何疑问请打咨询电话：83521358、835224663、 收标时间：投标单位于2004年08月20日17时整前将投标资料送至招标单位。4、 收标地点：投标单位将全部投标资料送至深圳市商报路奥林匹克大厦23楼深圳市承翰投资开发有限公司联系人：王生、陈生5、 讲标方案介绍采用建筑师讲解，每个方案以30分钟为限。6、 时间更改上述时间地点如有更改，招标单位将提前3天以传真方式通知投标单位。7、 评标时间、地点评标时间、地点由招标单位另行通知。六、 评标结果：评标结果将于2004 年08月30日前书面通知投标单位。七、 费用支付：1、招标单位于发布评标结果后15天内支付给未中标单位人民币10万元（国外20万元），作为未中标补偿费。对于未被邀请，或虽被邀请，但其方案设计深度经专家评定未达到规定要求的，其设计方案作为废标，招标单位不支付补偿费。2、投标单位因参加本次招标可能发生的任何税费自理。3、若中标单位具备承接该项工程设计任务的条件，中标单位在中标通知书下达10天内，与招标单位签订本项目的设计合同（先签订第一期工程设计合同），并确保在中标后按招标方的要求在规定时间内达到本项目建筑方案报建的深度。4、如因中标单位的原因而放弃本项目下阶段的设计，招标单位仅支付中标单位标底费。5、根据有关规定，中标方案若为国外或香港地区的设计机构提供，从方案报建及施工图设计开始，需与国内具有甲级资质的建筑设计机构合作完成工程设计，并应与合作方共同与招标单位签订工程设计合同，国内具有甲级资质的建筑设计机构由招标单位最终确定。八、 设计依据：l 深圳市建设用地规划许可证（见附件 ）；l 深圳市规划国土局土地使用权出让合同；l 国家、省、市有关的设计规范（程）条例；l 招标任务书九、 成果要求招标方案设计文件除按国家及深圳市对方案设计报审图纸的有关规定执行外，还应符合下列要求：（具体见设计任务书）十、 评标原则1.投标文件是否包括了招标文件规定应提交的所有内容，投标文件与规定的图纸要求是否一致；2.方案构思的独创性；3.方案功能的合理性；4.方案的经济可行性；5.方案的技术可行性；6.方案的社会和经济效益；7.方案符合建设用地规划许可证的要求。十一、评审办法：（一）、评审专家 评审专家由市规划局龙岗分局、专家评委组成。（二）、评审办法1、 评审采用专家评审与招标单位相结合的方式确定中标方案；2、 专家评审委员会由市规划局龙岗分局聘请不少于7名（数量为奇数）的有关专家组成，专家成员均属于规划局专家库在册成员；专家缺席三分之一以上，评审无效；3、 由专家评审委员会对所有有效投标方案进行审议，以无记名投票方式从有效投标方案中选出两个中标候选方案，以专家评审委员决议的形式推荐给招标单位；4、 招标单位从专家评审委员会推荐的两个候选方案中确定一个中标方案。（三）、结果公布： 评审结果由招标单位以书面文件形式通知各投标单位。十二、文件归属及其他：1、 投标文件的所有权及版权归招标单位所有，所有投标文件均不退还。招标单位有权无偿使用未中标单位方案的部分成果，并可通过媒介、专业杂志、书刊或其他形式评介、展示投标作品。2、 中标单位不得将中标方案挪在本项目以外使用。3、 出现下列情况之一的投标文件视为无效，将作废标处理，招标单位将不给予任何的费用补偿。A、 竞标文件内容不全或字迹、图面模糊、辨认不清；B、 投标文件逾期送达或中途退出投标；C、 投标文件未按设计任务书的成果要求完成或未按规定的内容提供；D、 投标文件严重违反设计任务书的要求；E、 投标文件标注与投标单位有关联的符号。备注：附件一：承翰花园A地块建设用地规划许可证（复印件）附件二：承翰花园B地块建设用地规划许可证（复印件）附件三：承翰花园C地块建设用地规划许可证（复印件）附件四：承翰花园D地块建设用地规划许可证（复印件）附件五：承翰花园E地块建设用地规划许可证（复印件）附件六：承翰花园地块平面布置图深圳市承翰投资开发有限公司承翰花园项目设计任务书一、设计依据：l 深圳市建设用地规划许可证；l 深圳市规划国土局建设用地方案图、土地使用权出让合同；l 国家、省、市有关的设计规范（程）条例。二、工程概况：l 项目名称：承翰花园(暂定名)l 业 主：深圳市承翰投资开发有限公司l 地理位置：地处于布吉大芬片区，南面为石崖岭公园，西面为宝安集团在建项目，北面为广深铁路线，东面为已建的厂房。三、工程用地周边情况介绍（详见承翰花园项目介绍）四、产品建议书 (附后)五、成果要求：招标方案设计文件除按国家以及深圳市对方案设计报审图纸的有关规定执行外，还应符合下列要求：1)彩色效果图：l 总体规划图；l 总体鸟瞰图：l 中心景观透视图；l 居住区景观透视图；l 入口设计、商业、会所；l 沿街彩色效果图；l 幼儿园透视图；l 小学及初中透视图；l 高中透视图。以上图纸须统一为A1规格彩色展板，各壹份2)图纸要求l 主要技术经济指标、规划设计说明；l 总平面图(1:500)；l 社区用地功能分析图(住宅用地、公建用地、公共绿化用地)：l 社区规划结构分析图；l 社区景观分析图、基本景观设计概念；l 社区交通路网、人流分析结构分析图；l 社区停车系统平面分析图；l 公建设施分布示意图；l 组团平面功能分析图，组团空间剖面图；l 社区主要入口广场及次要出入口设计；l 街景立面图；l 幼儿园平、立、剖图；l 小学及初中平、立、剖图；l 高中平、立、剖图；l 集中商业平、立、剖图；l 住宅户型平面放大图；l 会所平、立、剖图。以上图纸应采用A3规格打印装订成册，一式壹拾贰份3)模型l 总体规划模型，1:500；4）文件光盘以上所有文件的电脑光盘壹份特别提示：以上资料不得标注与投标单位有关联的符号。深圳市承翰投资开发有限公司承翰花园产品建议书一、承翰花园区位及目标客户定位1.1 项目区位描述及分析项目位置：项目位于深圳市龙岗区布吉镇石芽岭片区。布吉镇位于深圳市中部、经济特区北侧、南临市区腹地罗湖区，东南和西南被特区边防二线所环抱，东北及西北面与横岗、平湖、观澜、龙华四镇接壤，距离市中心4公里，距离香港新界8公里，地理位置十分优越，属于深圳的核心区域，是深圳房地产开发的热点区域之一，历来有“深圳后花园”的美誉。项目所在区位的功能定位：布吉属于深圳城市发展的中部发展轴，是未来深圳重点发展的中部经济组团。布吉也是深圳近期规划的九大卫星新城中最先启动的一个，即布吉新城。深圳市总体规划把布吉新城定位为居住商贸新城，即建成毗邻深圳特区中心区，以先进的工业和高新技术产业为支撑的第三产业发达、环境优美、配套齐全的现代化中等城市，区域综合交通枢纽和区域商贸次中心城市。项目所在地项目所处的石芽岭片区，是布吉规划中的休闲旅游区，是镇政府景观规划中最重要的中心景观区，周边没有厂房和农民房，将规划建成100万平方米的纯净高尚住宅区，将成为布吉镇中心唯一的以生态、自然为主要功能的休闲生活片区。同时，石芽岭片区又属于布吉五个发展组团中的老圩组团，老圩组团的功能定位为发展商贸和房地产业为主。项目周边配套：片区现今主要的配套有布吉长途汽车总站（康达尔车站）。规划中的重大配套包括石芽岭公园、中小学和南岭国际汽车城。其中石芽岭公园站地面积78万平方米，是布吉第一个市政公园，功能定位为休闲运动，目前公园规划已经公开展示，一期工程预计2005年开工；南岭国际汽车城总占地面积30万平方米，面向华南地区，是深圳乃至周边地区最大的永久性国际化汽车市场。目前石芽岭片区主要的交通道路是布龙公路和李朗路。规划中的科技园路将横穿本项目，星火路、景芬路、国芬路、香叶路将小区与布龙公路和李朗路连通。此外，地铁三号线预计2008年建成，深惠公路和布龙公路都将改造拓宽，未来片区出行将是非常便利的。本项目相关的道路规划：道路名称道路类别道路功能设计车速（km/h）红线宽度（m）车道（条）布龙公路快速通道交通性60-801006-8深惠公路快速通道交通性60-801206-8科技园路次干道混合性40-60304-6星火路次干道生活性40-50304-6景芬路次干道生活性40-50304-6景园路支道生活性30-40203-4香叶路支道生活性30-40203-4片区发展前景：从市场的角度来看，项目位于深圳市置业热点布吉片区，随着交通条件改善、关内土地的减少以及城市化进程的加快，片区市场前景看好；从城市规划的角度来看，项目位于深圳重点发展的中部经济组团，也是深圳最先启动的九大卫星城之一；项目所处的石芽岭片区，属于布吉五个发展组团中的老圩组团，是布吉规划中的休闲旅游区，是镇政府景观规划中最重要的中心景观区，以发展商贸和房地产业为主。片区规划前景看好。1.2项目整体目标客户定位关内、关外以及外销的比例为4.5：4.5：11.3本项目目标客户需求描述关内客户（45%）关外客户（45%）外销客户（10%）首次置业多次置业首次置业多次置业首次置业多次置业比例20%25%13.5%31.5%10%户型需求2房/3房3房/TH2房/3房3房以上2房面积需求70-85/90-100105-115/110-13070-80/90-100110-16065-75功能需求主卧、客厅舒适各功能房力求舒适满足基本生活需求建筑形态喜好小高层、多层、townhouse小高层、多层、townhouse小高层园林喜好运动、休闲静谧、生态休闲总价承受25-45万元、40-60万元25-40万元、40-80万元25-40万元单价承受3800-45003800-4200、4000-55003500-4300首期款承受5-8万元、8-15万元5-8万元、8-15万元5-8万元月供承受1500-2500元2000-3500元1500-2000元二、承翰花园产品建议2.1本项目总体技术指标地块用地性质用地面积容积率总建筑面积A商住109879.921.71868302B商住31696.321.2376002C小学及初中32265.620.82263332D高中28301.720.7192002E小学配套3112.821.237352F公共绿地8213.92G公共停车场44372H公共绿地1368.82合计219276.02273698.02所有指标以政府最后批准的文件为准说明： 公共绿地、公共停车场用地产权属政府所有，发展商可投资建设及使用。 具体地块分布详见地块平面布置图。2.2项目档次定位布吉市场中高档舒适性住宅2.3项目形象定位承翰花园项目拟充分利用地块优秀的自然资源和有利的城市规划，将石崖岭运动公园、公共绿化广场等结合，营造一种享有精神自由的、富于活力的、健康的现代文明生活方式。即：享有现代城市文明和精神自由、富于活力的健康高尚社区2.4 项目主题词 现代城市文明的 、 精神自由的、充满活力的、健康的城市文明的城市文明更多的是指在整个城市的进化过程中所积累和沉淀的一种意识、一种生活形态和人们的素养，而这样的沉淀和积累以空间、事件以及一些城市的基本元素为载体而显现。与布吉其他社区文化不同，具有城市文明的居住社区提供给其居住者一种自由与尊重并存、活力与恬静同在的生活方式，而文明的形成是依附于空间与场所的，居住小区所要形成的拥有“城市文明的”生活方式，需要有规划 “私密空间半公共空间公共空间城市空间”的合理布局，也要有自由的艺术表现、开放的商业街、露天咖啡等自由/悠闲的场景空间。项目所倡导的运动元素也是城市文明和城市化生活方式的象征之一。精神自由的针对项目目标人群的精神特质分析，在充满压力与竞争的现实社会，他们渴望一片属于自己的净土。这种精神自由通常来自于人与人之间恬静的眼神和微笑的交流，人与植物/动物之间的交流，以及充满健康和活力的场景空间给人们带来的享受。所以我们力求凸现空间的场所精神，希望项目的场空间能给人们带来愉悦和精神上的舒缓；例如：商业街上大男孩踩着滑板自由来去，并充斥着自信和活力眼神的情景；商业街/小区的开放广场/ 公共空间/街区/组团的尺度适宜的尺度以及场景的引导都是能让我们获取精神自由的空间。充满活力的 我们可以从三个角度来诠释本项目所指的活力； 活力源于运动，源于我们运动公园/小区的运动广场/运动会所，我们能够感受的不仅是一个个动态和鲜活的生命，我们更能感受的是这些动态和鲜活的生命所迸发的自信和健康的气息和眼神，这才是活力源于运动的真谛； 活力源于开放，小区应当以开放的姿态存在，只有开放才会让一个20多万平米的社区充满活力。这样的开放包括了社区与城市之间的交流、也包括社区内部的沟通。人们都是向往城市的，只有同城市有一个好的交流，以及将城市文明的元素引入小区，才能让人们感受到城市的充满活力的生活。 活力源于交流，这种交流源于组团所营造的邻里关系的尺度，源于公共空间的引导，也源于人与勃勃生机的植物、动物之间的交流。健康的健康的首先是源于社区生态/运动的物理环境；更为重要的健康是一种生活的态度，当你享受到精神的自由，浑身焕发活力时，你所迸发的也是一种健康/自信的心态，所以小区在空间的设计上应该注重对人们心态健康的培养。2.5 总体规划原则1. 体现开放式而非封闭式的社区生活模式总体规划应遵循“私密空间半公共空间公共空间城市公共空间”的规划肌理。设置不同级次的公共空间，为居民提供休闲、沟通的场所；而且社区的一部分商业配套设施可以服务于周边区域的居民，使社区成为区域的中心之一。2. 组团规模（组团户数）要根据物业类型和档次来定，原则是：物业档次高，则组团规模小；物业档次低，则组团规模大。3. 充分利用项目公园的景观资源优势，在结合成本因素的前提下，适当营造水环境、水景观，形成富有特色的社区景观。4. 均好性：强调资源占有的均好，为某些条件不佳的单元提供其他方面的合理补偿；强调朝向、日照、通风均好；强调景观的均好；强调庭院空间的变化及功能的合理利用，为各种户型创造相应卖点。5. 景观资源配置时遵循“档次高的物业（如Townhouse、花园洋房）配好景观、小高层尽量配好景观”的原则。2.6总体规划建议1. 充分考虑公共绿地(F地块、H地块)和石芽岭公园的空间关系，使建筑、广场、道路都体现亲山生活这种境界，并突出这一特色。为住户创造一个便捷的、极具特色的登山路线，为本楼盘创造一个核心卖点。2. 住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，满足高级住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求；要充分考虑对小区内部景观及北向远景的利用。争取做到户户有景，户户有良好的朝向。3. 在兼顾景观的前提下，尽量回避西向户型。4. 注重处理小区主要出入口的位置，解决好各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，尽量做到人车分流。5. 充分分考虑市政道路以及北向铁路噪音对住宅的影响，要提出合理的规划布置方案避免或减低噪音对主要房间的污染，要尽量减少通过使用技术手段来降低噪音。6. E地块为小学配套用地，建筑形式为单身公寓，规划中应设单独出入口，建筑风格应和A地块总体风格相一致。7. G地块为社会公共停车场，但主要为A地块服务，规划设计应和A地块、公共绿地(F地块)、有机结合，形成整体。2.7学校、幼儿园设计建议l 学校用地为教育配套用地，学校性质为民有民办。学校硬件设计要求达到今后省一级学校的评比条件。l 根据分期开发计划，九年一贯制学校为一期工程，建议设计室内篮球场馆(场地可分隔羽毛球场)，该场馆既便于学校管理又可供一期住户健身之用。l A地块配有一所幼儿园，幼儿园规模按12班设计。2.8建筑风格和色彩建议l 建筑风格不作具体建议，由设计单位自定。考虑到小区建筑属于山后建筑，建议屋顶采取坡顶形式。l 建筑立面及色彩要求清新、典雅、大气，色彩不宜太多，避免太花。2.9风水要求l A地块小区入口不要在垂直科技园路方向设计，应朝东南向。l 所有地块的主入口应避免正对石崖岭公园。三、A地块产品建议3.1项目指标项目A地块占地面积109879.92容积率1.7总建筑面积1868302其中，住宅1691802商业110002会所25002社区健康服务中心4002幼儿园（12班）33002（独立占地不少于3600）2文化活动室3002垃圾收集站1处502社区居委会10023.2建筑形态（参考比例）建筑形态层数面积（平米）比例小（中）高层11-189380555%多层65053530%情景洋房42484015%总计169180100%注：1.多层与情景洋房的比例尽可能不少于上述建议比例。2.为节省建安成本，应尽量少采用18层建筑。小(中)高层住宅设计建议l 尽量采用板楼，如采用塔楼建议采用一梯三户为主。l 电梯间要求做到自然通风采光。l 在保证功能的前提下，尽可能提高户型的使用率。l 户型平面尽可能户户南北通透，充分利用南侧石芽岭山景及用地北侧景观。l 小高层地下室结合人防设计，尽量采用半地下停车，或地下停车库设计。l 根据小高层住宅在地块中所处的位置和享有的资源和景观的差异可将小高层定位为经济型和舒适型，经济型小高层以2房和小3房为主，舒适型小高层以3房和4房为主，在规划设计时应尽可能多的将优势资源和景观资源给与舒适型小高层，并在设计指标上适当高于经济型住宅。多层住宅设计建议：l 尽量采用板楼，一梯二户，不设电梯。l 多层住宅考虑以经济型90-100平方米的三房为主力户型，辅助部分2房单位和110平方米左右的3房单位。l 如采用围合式布局，应尽量减少东西向住宅单元，以减少销售压力。l 多层顶楼采用阁楼形式，安排假复式单位。情景洋房设计建议：l 采用一梯二户，不设电梯。l 应将A地块内的最好的优势资源满足情景洋房的需要，并相对独立和集中，不受干扰，环境幽静。l 尽可能做到户户可观小区内景及远处山景。l 保证情景洋房有大露台，底层户型送一层地下室（层高2.2米以下），首层送花园，顶层送大平台。l 考虑户型的创新，并有尽可能多的赠送面积。3.3 . A地块户型配比建议户型配比面积（2）总建筑面积（2）套数（套）比例2房2厅1卫65-803850054023%3房2厅2卫90-1005206054531%105-1104202038225%4房2厅12011760987%情景洋房110-1302484019815%总计65-1601691801763100%A地块具体户型配比建议类型户型面积（2）套数（套）总建筑面积（2）比例层高（m）经济型小高层房65-75200140008.3%3房90-1002602498514.8%舒适型小高层房75-807056003.3%3.15房105-1103824202024.8%房1206072004.3%多层住宅房65-752701890011.2%3房90-1002852707516.0%房1203845602.7%情景花园洋房房110-1206069004.1%3.3房1301381794010.6%合计65-1301763169180100%3.4会所会所面积建议：商业会所面积2500平米。会所位置建议出于经营考虑，商业会所建议会所结合A地块商业及广场设置，以便于外部客源的消费。商业会所内容及建筑面积建议室内健身器械房2002室内健身操房5002桑拿房（男、女淋浴） 1502棋牌房1502美容美发2002水吧及西餐厅3002书网吧 1502影音室 1002SPA馆 20024：30教室 50 2音乐室 1002大堂及其他4002-合计：25002会所设计建议l 商业会所形象力求鲜明，成为小区标志性建筑；l 商业会所尽可能考虑利用景观资源，建议和小区水景、泳池相结合，达到近看水景、远看山景的效果。l 商业会所内可考虑部分预留烟道，便于今后引进餐饮业；l 商业会所在项目销售期将作为项目的销售中心，因此设计时需考虑商业会所考虑作为临时项目卖场的变通性，考虑一层作为接待、模型展示、洽谈等功能；l 商业会所由设计单位根据建筑规模自定高度，要求入口大堂气派、豪华，占上、下两层空间；l 会所入口应朝东南方向，不要正对石崖岭公园。3.5商业建议功能分类建筑面积比例备注社区超市+茶艺2000218%l 考虑进深或面宽在30米以上l 层高4.5米以上l 社区超市位置建议设置在小区主入口处，考虑将超市设在2楼餐饮约4000237%l 尽量考虑停车方便l 尽可能避免与商业人流产生冲突l 可考虑两层建筑l 餐饮考虑排烟管道，避免对住宅的影响康体1000210%普通商铺约3200229%l 以452602为主，可灵活组合l 层高5.5米，配独立洗手间l 进深8-10米为宜银行、邮政80026%l 考虑进深在20米以上，引进两家商业银行，每间在300平方米左右合计110002100%其他：l 商业形象展示统一考虑；l 其中社区超市建议设在小区的主入口处，餐饮业建议在集中在A区东侧的临街面，做2层商业。l 普通商业建议安排在地块A的南侧临街面，并考虑与西侧华浩源的商业的联系和社区超市的衔接和补充。l 商业与住宅尽量避免冲突；l 集中商业本身的功能设施，如货物装卸口、通风机房、冷却塔等可能产生视觉、听觉及其他污染的部分均需合理布置，不能对住户造成影响。3.6车位配比建议建议A地块户车比例为：1：0.8四、B地块产品建议4.1项目指标B地块占地面积31696.32容积率1.2总建筑面积376002其中，住宅356002商业200024.2建筑形态建筑形态层数面积（2）比例层高（m）小高层1115040不低于40%3.3townhouse2370010%3.3总计35600100%4.3户型配比户型配比面积（2）总建筑面积（2）套数（套）比例3房2厅2卫95-10571707020%110-115103309029%情景洋房110-1301504012541%TOWNHOUSE180-22037001810%总计95-16035600301100%4.4商业建议功能分类建筑面积比例备注便利性餐饮500150075%l 以452602为主，可灵活组合l 层高5.5米，配独立洗手间l 进深8-10米合计20002100%其他：l 餐饮服务主要考虑西餐和快餐等。l 商业形象展示统一考虑；l 商业与住宅尽量避免冲突；4.5车位配比建议建议B地块户车比例为：1：1五、其他设计要求l 小区物业管理用房、居委会用房、公共厕所等小区配套设施由设计单位自定；l 公共设施用房（含水泵房、配电房、消防中心）要结合小区分期建设考虑；l 社区健康服务中心应考虑对外营业的可能；l 垃圾收集站应避免气味对住户的影响。深圳市承翰投资开发有限公司承翰花园项目介绍一、项目位置地理位置本项目位于深圳市布吉镇大芬片区，距离布吉关口的车行距离为4.5公里；距离梅林关口的车行距