房地产作业PPT课件.pptx

LOGO 造价153四组 房地产开发经营与管理 e7d195523061f1c0205959036996ad55c215b892a7aac5c0B9ADEF7896FB48F2EF97163A2DE1401E1875DEDC438B7864AD24CA23553DBBBD975DAF4CAD4A2592689FFB6CEE59FFA55B2702D0E5EE29CDFC0DD98BC7D6A39AC4E055256EE11BBEDCDB7C9722D66262996B68DE860BD3C77EBCAECB599909EC0E07B61811075331ABCDE6990254B8C8 2020 3 18 1 房地产投资 房地产直接投资 房地产间接投资 01 02 e7d195523061f1c0205959036996ad55c215b892a7aac5c0B9ADEF7896FB48F2EF97163A2DE1401E1875DEDC438B7864AD24CA23553DBBBD975DAF4CAD4A2592689FFB6CEE59FFA55B2702D0E5EE29CDFC0DD98BC7D6A39AC4E055256EE11BBEDCDB7C9722D66262996B68DE860BD3C77EBCAECB599909EC0E07B61811075331ABCDE6990254B8C8 2020 3 18 2 PART01 房地产直接投资 e7d195523061f1c0205959036996ad55c215b892a7aac5c0B9ADEF7896FB48F2EF97163A2DE1401E1875DEDC438B7864AD24CA23553DBBBD975DAF4CAD4A2592689FFB6CEE59FFA55B2702D0E5EE29CDFC0DD98BC7D6A39AC4E055256EE11BBEDCDB7C9722D66262996B68DE860BD3C77EBCAECB599909EC0E07B61811075331ABCDE6990254B8C8 2020 3 18 3 01 02 03 04 房地产开发投资 01 房地产直接投资 e7d195523061f1c0205959036996ad55c215b892a7aac5c0B9ADEF7896FB48F2EF97163A2DE1401E1875DEDC438B7864AD24CA23553DBBBD975DAF4CAD4A2592689FFB6CEE59FFA55B2702D0E5EE29CDFC0DD98BC7D6A39AC4E055256EE11BBEDCDB7C9722D66262996B68DE860BD3C77EBCAECB599909EC0E07B61811075331ABCDE6990254B8C8 房地产置业投资 2020 3 18 4 01 03 titlehee 01 e7d195523061f1c0205959036996ad55c215b892a7aac5c0B9ADEF7896FB48F2EF97163A2DE1401E1875DEDC438B7864AD24CA23553DBBBD975DAF4CAD4A2592689FFB6CEE59FFA55B2702D0E5EE29CDFC0DD98BC7D6A39AC4E055256EE11BBEDCDB7C9722D66262996B68DE860BD3C77EBCAECB599909EC0E07B61811075331ABCDE6990254B8C8 房地产开发投资 案例 2020 3 18 5 风险分析 系统风险 通货膨胀风险 指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比 购买力降低给投资者带来的风险 该项目投资周期长 面临通货膨胀风险 市场供求风险 市场供求风险是指 投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险 市场是不断变化的 投资者所在地区地产市场供求关系的变化会导致房地产价格波动 可能导致房地产投资的实际收益偏离预期收益 带来风险 周期风险 指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险 房地产市场存在周期波动 萧条阶段会导致房地产市场成交量萎缩和价格大浮动下跌 变现风险 指急于将资产现时由于折价而导致资金损失的风险 投资者由于偿债或者其他原因急于将房地产兑换为现金时有可能使投资者蒙受折价损失 政策风险 政府有关房地产投资的土地供给政策 税费政策 金融政策 住房政策 价格政策 环境保护政策等 均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响 从而给投资者带来风险 Ifyouwereateardrop inmyeye forfearoflosingyou Iwouldnevercry 01 e7d195523061f1c0205959036996ad55c215b892a7aac5c0B9ADEF7896FB48F2EF97163A2DE1401E1875DEDC438B7864AD24CA23553DBBBD975DAF4CAD4A2592689FFB6CEE59FFA55B2702D0E5EE29CDFC0DD98BC7D6A39AC4E055256EE11BBEDCDB7C9722D66262996B68DE860BD3C77EBCAECB599909EC0E07B61811075331ABCDE6990254B8C8 房地产开发投资 2020 3 18 6 个别风险 收益现金流风险 指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险 对于该项目前期开发投资来说 未来房地产市场销售价格 开发建设成本和市场吸纳能力等的变化 都会对开发商的收益产生巨大影响 未来运营费用风险 未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险 对于该项目中的出租房 且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下 由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用 使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用 还存在由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用 资本价值风险 资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运行费用水平 资本价值会随着收益率的变化而变化 使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异 导致资本价值的风险影响后期置业投资的绩效 机会成本风险 投资者将资金投入房地产后失去了其他投资机会 也失去了相应的可能收益时 给投资者带来的风险 时间风险 时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险 持有期风险 持有期风险是指与房地产持有时间相关的风险 Ifyouwereateardrop inmyeye forfearoflosingyou Iwouldnevercry 01 e7d195523061f1c0205959036996ad55c215b892a7aac5c0B9ADEF7896FB48F2EF97163A2DE1401E1875DEDC438B7864AD24CA23553DBBBD975DAF4CAD4A2592689FFB6CEE59FFA55B2702D0E5EE29CDFC0DD98BC7D6A39AC4E055256EE11BBEDCDB7C9722D66262996B68DE860BD3C77EBCAECB599909EC0E07B61811075331ABCDE6990254B8C8 房地产开发投资 2020 3 18 7 02 e7d195523061f1c0205959036996ad55c215b892a7aac5c0B9ADEF7896FB48F2EF97163A2DE1401E1875DEDC438B7864AD24CA23553DBBBD975DAF4CAD4A2592689FFB6CEE59FFA55B2702D0E5EE29CDFC0DD98BC7D6A39AC4E055256EE11BBEDCDB7C9722D66262996B68DE860BD3C77EBCAECB599909EC0E07B61811075331ABCDE6990254B8C8 房地产置业投资 案例 某公司以10000元 平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营 该公司在购买写字楼的过程中 支付了相当于购买价格5 3 的各种税费 如契税 手续费 律师费用 其他费用等 其中 相当于楼价30 的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金 股本金 支付 相当于楼价的70 的购买投资来自于期限为15年 固定利率为7 5 按年等额还款的商业抵押贷款 假设在该写字楼的出租经营期内 其月租金水平始终保持在160元 m 前三年的出租率分别为65 75 85 从第4年开始出租率达到95 且在此后的出租经营期内始终保持该出租率 出租经营期间的经营成本为毛租金收入的28 如果购买投资发生在第一年的年初 每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末 整个出租经营期为48年 投资者的目标收益率为14 2020 3 18 8 02 e7d195523061f1c0205959036996ad55c215b892a7aac5c0B9ADEF7896FB48F2EF97163A2DE1401E1875DEDC438B7864AD24CA23553DBBBD975DAF4CAD4A2592689FFB6CEE59FFA55B2702D0E5EE29CDFC0DD98BC7D6A39AC4E055256EE11BBEDCDB7C9722D66262996B68DE860BD3C77EBCAECB599909EC0E07B61811075331ABCDE6990254B8C8 房地产置业投资 风险分析 1 系统风险 通货膨胀风险 在该写字楼的出租经营期内 其月租金水平始终保持在160元 m 由于固定不变的租金长期出租 因此会面临着由于商品或服务价格上涨所带来的风险 市场供求风险 由于市场是不断变化的 投资者所在地区地产市场供求关系的变化会导致房地产价格波动 可能导致房地产投资的实际收益偏离预期收益 带来风险 周期风险 房地产市场存在周期波动 萧条阶段会导致房地产市场成交量萎缩和价格大浮动下跌 变现风险 投资者由于偿债或者其他原因急于将房地产兑换为现金时有可能使投资者蒙受折价损失 政策风险 政府有关房地产投资的土地供给政策 税费政策 金融政策 住房政策 价格政策 环境保护政策等 均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响 从而给投资者带来风险 或然损失风险 该项目前三年的出租率分别为65 75 85 从第4年开始出租率达到95 且在此后的出租经营期内始终保持该出租率 可能存在火灾 风灾或其他偶发自然灾害引起的置业投资损失 一旦发生火灾或其他自然灾害 房屋将不能再出租使用 存在或然损失风险 2020 3 18 9 02 e7d195523061f1c0205959036996ad55c215b892a7aac5c0B9ADEF7896FB48F2EF97163A2DE1401E1875DEDC438B7864AD24CA23553DBBBD975DAF4CAD4A2592689FFB6CEE59FFA55B2702D0E5EE29CDFC0DD98BC7D6A39AC4E055256EE11BBEDCDB7C9722D66262996B68DE860BD3C77EBCAECB599909EC0E07B61811075331ABCDE6990254B8C8 房地产置业投资 2 个别风险 收益现金流风险 市场吸纳力的变化 以及未来租金水平和房屋空置率的变化 物业毁损造成的损失 资本化率的变化 物业转售收入等 也会对投资者的收益产生巨大影响 未来运营费用风险 对于刚建成的新建筑物的出租 且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下 也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用 使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用 还有其他未来会遇到的运营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用 2020 3 18 10 PART02 房地产间接投资 e7d195523061f1c0205959036996ad55c215b892a7aac5c0B9ADEF7896FB48F2EF97163A2DE1401E1875DEDC438B7864AD24CA23553DBBBD975DAF4CAD4A2592689FFB6CEE59FFA55B2702D0E5EE29CDFC0DD98BC7D6A39AC4E055256EE11BBEDCDB7C9722D66262996B68DE860BD3C77EBCAECB599909EC0E07B61811075331ABCDE6990254B8C8 2020 3 18 11 KeyWordsHereVivamusQuamDolor TemporAcGravidaSitAmet PortaFermentumMagna AliquamEuismod KeyWordsHereVivamusQuamDolor TemporAcGravidaSitAmet PortaFermentumMagna AliquamEuismod 01 02 投资房地产企业股票或债券 投资房地产投资信托基金 02 e7d195523061f1c0205959036996ad55c215b892a7aac5c0B9ADEF7896FB48F2EF97163A2DE1401E1875DEDC438B7864AD24CA23553DBBBD975DAF4CAD4A2592689FFB6CEE59FFA55B2702D0E5EE29CDFC0DD98BC7D6A39AC4E055256EE11BBEDCDB7C9722D66262996B68DE860BD3C77EBCAECB599909EC0E07B61811075331ABCDE6990254B8C8 房地产间接投资 2020 3 18 12 01 e7d195523061f1c0205959036996ad55c215b892a7aac5c0B9ADEF7896FB48F2EF97163A2DE1401E1875DEDC438B7864AD24CA23553DBBBD975DAF4CAD4A2592689FFB6CEE59FFA55B2702D0E5EE29CDFC0DD98BC7D6A39AC4E055256EE11BBEDCDB7C9722D66262996B68DE860BD3C77EBCAECB599909EC0E07B61811075331ABCDE6990254B8C8 投资房地产企业股票或债券 案例 1 背景1 A公司 凤凰岛综合项目 背景A公司的股东为B公司 B公司于2004年创办并从事房地产开发业务 具有房地产开发二级资质 蓝岛凤凰岛综合项目所在的蓝岛区是丁市重点区域 交通便利 风景宜人 蓝岛凤凰岛综合项目 位于丁市经济技术开发区的核心商业区与旅游区联接地带 分为住宅和商业两部分 其中住宅部分土地评估价格为人民币55 000万元 商业部分土地评估价值为52 000万元 2 C公司 温泉住宅项目 背景C公司主要经营业务为房地产开发等 温泉住宅项目地段属海洋温湿性气候 地热资源得天独厚 该项目土地评估价值为人民币20 536万元 A公司持有的 蓝岛凤凰岛综合项目 和C公司持有的 梁平温泉住宅项目 资金紧张 需要融资 2020 3 18 13 01 e7d195523061f1c0205959036996ad55c215b892a7aac5c0B9ADEF7896FB48F2EF97163A2DE1401E1875DEDC438B7864AD24CA23553DBBBD975DAF4CAD4A2592689FFB6CEE59FFA55B2702D0E5EE29CDFC0DD98BC7D6A39AC4E055256EE11BBEDCDB7C9722D66262996B68DE860BD3C77EBCAECB599909EC0E07B61811075331ABCDE6990254B8C8 投资房地产企业股票或债券 T信托 A C特定资产收益权投资集合资金信托计划简要信息表 2020 3 18 14 01 e7d195523061f1c0205959036996ad55c215b892a7aac5c0B9ADEF7896FB48F2EF97163A2DE1401E1875DEDC438B7864AD24CA23553DBBBD975DAF4CAD4A2592689FFB6CEE59FFA55B2702D0E5EE29CDFC0DD98BC7D6A39AC4E055256EE11BBEDCDB7C9722D66262996B68DE860BD3C77EBCAECB599909EC0E07B61811075331ABCDE6990254B8C8 投资房地产企业股票或债券 风险分析 1 系统风险 通货膨胀风险 该项目投资周期长 可能存在通货膨胀因素 面临着通货膨胀风险 市场供求风险 市场供求风险是指 投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险 市场是不断变化的 投资者所在地区地产市场供求关系的变化会导致房地产价格波动 可能导致房地产投资的实际收益偏离预期收益 带来风险 周期风险 房地产市场受不动产周期性波动和股市整体周期波动的影响 在不动产景气度较低或股市系统性风险较高的情况下 会影响基金的收益水平 政策风险 政政府有关房地产投资的土地供给政策 税费政策 金融政策 住房政策 价格政策 环境保护政策等 均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响 从而给投资者带来风险 或然损失风险 房屋出租可能引起火灾 风灾或其他