房地产企业开发报建与公共关系全过程管理.doc

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罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂羈肅薀螄袄膄蚃羀膂膃莂螃肈膃薅羈肄膂蚇袁羀膁蝿蚄艿膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚄袈羇芇莃蚀袃芇蒆袆膁芆蚈虿膇芅螀羄肃芄蒀螇罿芃薂羃袅节蚄螅膄莁莄羁肀莁蒆螄羆莀蕿罿袂荿螁螂芁莈蒁蚅膇莇薃袀肃莆蚅蚃罿莆莅衿袅蒅蒇蚁膃蒄薀袇聿蒃蚂蚀羅蒂蒂袅羁蒁薄螈芀蒀蚆羃膆蒀螈螆肂葿蒈羂 房地产企业开发报建与公共关系全过程管理实战案例讲座这是一门结合房地产全程开发的报建实战课程，通过开发流程的一系列报建环节的梳理和核心部门公共关系的剖析，告诉房地产企业开发负责人一个优秀的报建人员如何高效地开展工作，才能保证企业开发项目快速取得合法证照。良好公共关系的建立与维护不仅对于已开发项目具有直接的促进作用，同时对于公共危机的处理和化解、企业长期形象的建立、各项优惠政策的博取具有重要的意义，可以让房地产公司开发人员提高对开发报建的认识，培养和训练专业的报建与公关关系管理团队，让你从不断发生的繁琐企业管理事务中，找到最核心的关键，做一个内行的开发管理者！【课程收益】 让房地产企业提高对开发报建的认识 教会房地产管理层如何用好开发人员 让房地产管理层学习公共关系的有效利用 让房地产报建从业人员快速入门和提高层次【课程大纲】一、如何理解和判断房地产项目的开发报建1、当前国内典型企业对报建工作的认识和理解2、报建工作在房地产项目全程开发中的地位和作用3、优秀企业开发报建体系的组成分析二、如何构建适合房地产企业的报建流程和体系1、开发项目所在城市的报建基本框架和流程2、不同报建阶段的具体分析 用地环节（含拆迁安置阶段、管网拆除、土地确认书、国土合同、土地契税、国土证等方面的报建程序或流程的具体研究） 立项环节（投资备案、项目资本金、可行性研究，水土保持等） 规划设计环节（规划方案、建筑方案审查、初步设计审查、施工图设计和审查等） 工程建设环节（招投标、建筑节能、环境保护知识） 销售环节（开盘前期的报建、媒体审查、大小权证的办理） 竣工验收环节（规划验收、消防、人防、绿化、防雷等）3、开发主线五大证照报建剖析（结合实际案例） 如何根据企业实际情况取得国土证 用地规划许可证办理 快速办理工程规划许可证 施工许可证的办理 预（销）售许可证办理4、技术独立系统的报建技巧和策略 临水、正式用水的报建策略 临电、正式用电的报建技巧 如何推进大市政道路建设的报建 通信、网络、燃气、供暖等专业部门的报建策略5、企业如何构建恰当的报建模式和流程 按项目开发流程，由不同部门分阶段报建模式 统一由一个部门对外报建模式 报建团队和专业组相结合的报建模式 不同报建工作界面的搭接和分隔 高效的报建会议如何组织和管理三、报建工作典型难点及技术处理（结合实际案例分析）1、对项目报建难点和阶段的客观认识和分析2、项目抢跑开工建设的处理3、国土问题（红线交叉、土地抵押等）的解决4、施工图和方案差异大的处理5、竣工验收超指标的状况处理四、不同类型开发企业实际关注的报建节点1、民营企业关注哪些开发报建节点2、结合内外部情况，掌控报建工作的时效性和有效性3、国资企业关注哪些开发报建节点五、房地产企业开发报建团队的建设1、如何遴选和培养报建人员2、报建人员的知识结构体系3、基本礼仪与岗位再培训的重要性4、报建人员的心理调节5、报建奖罚制度的执行和完善六、房地产开发项目报建的相关政策法规分析1、国土法规2、建筑及设计规范3、相关法律制度4、销售条例等七、房地产公共关系的理念1、公共关系是房地产企业战略管理的重要组成部分2、公共关系对房地产投资、建设、营销的强烈支撑八、公共关系对房地产企业的价值体现1、各项优惠政策的博取2、报建工作的快速推进3、工程建设的安全进行4、企业形象塑造的最佳途径5、销售环节的可靠保障九、如何搭建和维护开发建设中的公共关系平台1、政府公共关系平台搭建与维护（政府、国土、规划、建委、发改委、房屋管理局、市政、公安等）2、金融系统公共关系平台搭建与维护（银行、税务、信托、基金、投资公司等）3、合作单位公共关系平台建设（工程方、监理方、中介公司、媒体等）4、新闻系统公共关系建设（广播、电视、网络、电台等）十、开发建设中的核心部门和核心人脉的剖析1、国土系统重点职能部门和人脉2、规划系统重点职能部门和人脉3、政府系统重点职能部门和人脉4、建委体系重点职能部门和人脉十一、维护良好公共关系的秘诀1、企业人员的素质（形象、气质、谈吐、着装等）2、从公共关系到私人关系的建立和发展3、“润滑剂”的使用技巧十二、人脉关系循环利用策略1、人脉资源的调动2、人脉资源的推荐3、人脉资源的适度培养十三、公共关系与公共危机1、危机公关与公共关系培养的统一和协调2、良好的公共关系是化解企业公共危机的有效工具十四、公共关系与房地产营销1、公共关系是房地产营销过程的重要资源2、公共关系是实现房地产促销的有力保障十五、实操的体会1、心如止水，攻心为上的策略2、实事求是的态度3、做人的理念【专家介绍】乔老师房地产投资领域资深从业人士，研究生毕业于重庆建筑大学房地产学院，建筑技术经济及管理专业。曾任合生创展集团开发中心高级经理、龙湖地产前期项目负责人等职位。乔老师曾在几个大型房地产集团的投资领域工作，从事投资工作十多年来，经历过近五百个项目的土地踏勘和调研、200多个项目的可行性报告编制、尽职调查、合同谈判、制定、报建协调等前期工作。对于土地价值的判断和投资机会的选择与切入，公共关系维护和报建技巧等方面具备独特的理论和实践经验。尤其是通过系统性和把握机会性的前期投资和报建的合理操作，为企业达到事前控制投资风险的目的。同时从经济的角度来分析项目的经济合理性、建筑方案的安全合理性以及项目的可持续发展问题；从管理的角度来组合项目的成本控制目录、优化项目内部的管理链条、协调项目各管线的纵横向沟通问题，以此来为企业的决策层提供客观准确的决策依据。擅长领域：房地产土地价值判断、投资机会的判断与切入、前期系列合同的谈判与协调、公共关系的维护、开发报建技巧运用等。解要房地产项目开发报建报批规程经验解要房地产项目开发报建报批规程经验一、土地手续：1土地出让合同：通过出让的方式取得土地使用权并签订土地出让合同。2土地用地勘测图。3建设用地批准书。4土地契税、地税完税证明（财政局、地税局）。5土地登记申请，审核发土地使用权证。二、规划手续：1项目总平面规划，规划设计方案申报经规划委员会通过后，发规划批文，按规划批文办理建设用地规划证。时间需2-3周。2建设工程规划许可，根据总平面图规划，进行项目建设工程单体初步设计，申报单体工程规划许可。时间需2-3周。3交纳规划技术服务费、配套费等，办解要房地产项目开发报建报批规程经验理城建档案移交合同。三、项目发改委立项：1项目申请报告（工程咨询院）。2项目规划批文、总平面图。3环境影响评价（环保局）。4抗震设防（地震局）。5无线电委员会等部门意见。6办理完以上材料后报经发改委审批后发立项批文。四、工程施工手续：1场地三通一平，达到场地平整，水、电、路通具备施工条件。2工程勘察、设计。根据单体工程规划具体要求进行勘察，勘察单位出详细勘察报告后，设计单位进行设计出施工图。时间需6-7周。3图纸设计审查：工程施工图纸审查（建设局图审中心），消防设计审核（消防局），防雷设计审核（气象局），人防手续（人防局）。时间需2-3周。4工程报建，察看现场。5办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位，发中标通知书，签订施工、监理合同。时间需4-5周。6前期绿化设计，办理绿化审批手续。7建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。8建筑垃圾处置、商混供应合同。9交纳相关费用，社会劳动保障费、开发管理费等。10申办建筑工程施工许可证。11签订开发项目合同、项目手册，办理开发经营许可证。五、工程建设阶段：1临时设施规划许可，规划放验线工作。（规划局）2开工建设，进行工程质量控制、成本控制、进度控制。3配套工程施工建设。4房屋面积测绘，办理房屋销售手续（房管局）。5签订销售合同，回收资金。六、工程项目竣工验收交付使用：1建设项目单体工程验收。2建设项目竣工综合验收。3办理建设项目竣工验收备案手续。4物业服务公司进住管理、服务。5业主交接装修入住。6办理建设项目产权登记备案手续，业主办理房产权证。个人工作经验，大家分享。共同学习，共同发展。每个房地产项目开发都是一个系统工程，对于报建/报批/取证工作规程经验分析是非常必要的。1.0目的明确开发项目报建/报批、取证范围、条件、法律、法规依据，以利开发项目的顺利进行解要房地产项目开发报建报批规程经验2.0适用范围 适用于开发项目全过程的报建/报批、取证工作的管理。3.0职责 公司相关部门及各开发公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。3.1 管理中心负责：a) 公司注册登记、营业执照、法人执照、资质评定申报；b) 公司备案申报。3.2 综合部负责：a)房地产开发项目手册的办理； b)土地使用证书办理；c)建设用地批准书申办；d)建设用地规划许可证的办理；e)建设工程规划许可证的办理；f)施工许可证的申办；g) 商品房预售许可证的申办；h) 房屋所有权证的办理。3.3工程部负责办理：开发项目竣工综合验收的申报。4.0 作业内容4.1 公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。4.2 各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。4.3 房地产项目公司注册及资质等级的办理4.3.1本程序所称项目，是指由公司投资或与他方共同投资，从策划、立项、筹资、设计、工程建设、直至经营的全过程。4.3.2 公司或与他方共同投资开发的项目，应按相关法律、法规的规定，办理有关审批手续，领取营业执照/法人执照。4.3.3 注册房地产开发公司应具备下列条件； a)有明确的章程和固定的办公地点； b)有独立健全的组织管理机构，有上级部门或理事会任命的专职总经理/经理，并配备与企业资质等级相适应的专职技术、经济等管理人员； c)有不少于企业等级的自有流动资金； d)有符合国家规定的财务管理制度。4.3.4 国家对房地产开发企业实行资质管理，规定了不同资质等级企业应具备的条件和可承担的开发业务。房地产项目公司办公室应按规定向项目所在地（省、自治区、直辖市）建设行政主管部门提报资质认定申请。4.3.5 以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的项目公司，不定资质等级，由项目所在地建设行政主管部门根据其项解要房地产项目开发报建报批规程经验目规模审定其资金、人员条件，核发一次性资质证书。4.3.6 本程序4.3条的具体办理按中华人民共和国公司法、中华人民共和国公司登记条例、房地产开发企业资质管理规定及中华人民共和国外资企业法相关规定办理。4.4房地产项目公司备案4.4.1 房地产开发公司自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发行政主管部门备案。4.4.2 申请备案时，应提交下列文件： a) 营业执照复印件； b) 企业章程； c) 验资证明； d) 企业法定代表人的身份证明；e) 专业技术人员的资格证书和聘用合同。4.5土地使用权证的办理4.5.1 开发项目的土地位置由经批准的初步可行性研究报告选定。初步可行性研究报告选定的位置，应符合该位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或“文件”的形式予以明确。4.5.2 国家行政主管部门限定的土地使用条件，一般以房地产开发项目建设条件意见书的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为使用权出让合同的必备条件。4.5.3房地产开发项目建设条件意见书主要包括以下内容： a) 项目性质、规模和开发期限； b) 规划控制指标及规划设计要求； c) 基础设施和公共服务配套建筑的建设要求； d) 基础设施和公益设计建成后的产权界定； e) 项目拆迁、补偿、安置要求； f) 项目经营方式等。4.5.4 初步可行性研究报告经规划行政主管部门批准后，公司（以下简称公司）经办部门持批准的文件向县级以上人民政府土地行政主管部门提交开发项目用地申请。4.5.5 经批准的用地由市、县人民政府颁发建设用地批准书。4.5.6 通过拍卖、招标或协议方式取得土地使用权的，应依法与土地使用权出让方签订合同。4.5.7 公司对持有使用权的土地，依法支付出让金、地价、有关费用和履行拆迁、安置、补偿等责任。4.5.8 本程序4.5条应按照下列法律、解要房地产项目开发报建报批规程经验法规的规定实施； a) 中华人民共和国土地管理法； b) 中华人民共和国土地管理法实施条例； c) 中华人民共和国城市房地产管理法； d)城市房地产开发经营管理条例； e)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例； f)城市国有土地使用权出让转让规划管理办法； g)城市房地产开发管理暂行办法。4.6土地使用证书的办理4.6.1 公司获得土地使用建设用地批准书后，应依法办理土地登记。4.6.2 委托代理人办理土地登记的，公司应与受委托人办理授权委托书。4.6.3 申请土地登记时应向土地管理部门提交下列文件： a) 土地登记申请表； b)单位法定代表人证明、个人身份证明或户籍证明； c)土地权属来源证明； d)地上附着物权属证明。4.6.4经土地管理行政部审定后发给“土地使用证书”。4.6.5土地使用权、土地他项权利的设定登记及变更登记按相关法规规定办理。4.6.6 公司经办/管理部门应按当地土地管理行政部门的规定，办理土地使用证书，定期查验手续。4.6.7 本程序4.6条的具体实施按土地登记规则办理。4.7房地产开发项目手册的办理4.7.1 房地产公司应在土地使用权出让合同签订后或建设用地批准书下达后的十五日内，到项目所在地建设行政主管部门备案，并领取房地产开发项目手册。4.7.2 房地产公司应将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对公司开发经营活动的审查、批准、处理意见，记录在房地产开发项目手册中。4.7.3 房地产公司应每半年和按项目各实施阶段，将房地产开发项目手册送主管部门验核。4.8建设用地规划许可证的办理4.8.1 开发项目用地使用权合同签订后或建设用地批准书下达后，项目策划部应向项目所在地城市规划行政主管部门申请定点，经审核批准后核发建设用地规划许可证。4.8.2 申报时应提交下列文件： a) 土地使用证书； b) 红线图； c) 开发项目规划方案（规划设计方案）； d) 营业执照和房地产企业资质证书； e) 其他规定应提报的文件。4.8.3 房地产企业只有在取得建设用地规划许可证后，才允许对项目组织勘察、规划、设计工作，并按规划要求进行设计。4.9建设工程规划许可证的办理4.9.1 房地产公司在初步设计完成后，应向项目所在地城市规划行政主管部门申请办理建设工程规划许可证，只有解要房地产项目开发报建报批规程经验在获取此证后才允许进行施工图设计。4.9.2申办时应提交下列文件： a) 建设用地规划许可证； b) 初步设计文件（含图纸、资料、说明，必要时应提供勘察设计文件/报告）； c) 设计单位资质证明文件； d) 设计合同； e) 红线图； f) 其他规定应提交的文件。4.9.3 本程序4.9条的具体办理，按中华人民共和国城市规划法执行。4.10 施工许可证的办理4.10.1 房地产公司负责向当地县级及以上建设行政主管部门办理施工许可证申请。4.10.2 申请施工许可证时，应提交下列文件； a) 建筑工程用地批准文件/合同； b) 建设工程规划许可证； c) 需拆迁的，拆迁进度符合施工要求的证明文件； d) 确定的施工/承包合同； e) 满足施工需要的施工图纸及技术资料； f) 建设资金已落实的证据； g) 建设资金已落实的证据； h) 法律、法规规定的其他文件。4.10.3 经核准并领取了施工许可证后，开发项目工程方允许开工。4.10.4 本程序4.10条的具体办理按中华人民共和国建筑法及建设工程施工现场管理规定文件执行。4.11商品房预售许可证的办理4.11.1 商品房预售应符合下列条件： a) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； b) 持有建设工程规划许可证和施工许可证； c)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； d) 已办理商品房预售登记，取得预售许可证。4.11.2 申请商品房预售许可证登记，应提交下列文件； a) 本程序4.11.1款所列a）、b)、c)项规定的证明材料； b) 营业执照和资质等级证书； c) 工程施工合同； d) 预售商品房分层平面图； e) 商品房预售方案； f) 需向境外预售的，应同时提交允许销售的批准文件。4.11.3 本程序4.11条应按城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法执行。4.12 开发项目综合验收报告批件的办理4.12.1 开发项目全部竣工，经集团公司解要房地产项目开发报建报批规程经验组织的预验收合格后，按集团公司竣工综合验收组织程序规定，由开发公司工程部向房地产开发行政主管部门申报竣工综合验收。4.12.2 竣工综合验收必须符合下列条件； a) 所有建设项目按批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建设，并满足使用要求； b) 住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单位工程全部验收合格，验收资料齐全； c) 各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合规划的设计要求； d) 施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部清运完毕，达到场清地平； e) 拆迁居民已合理安置。4.12.3 申请竣工综合验收应提交下列文件： a) 申请书； b) 商品受置人身份证明； c) 土地使用权属证明； d) 建设工程规划许可证； e) 竣工验收证明； f) 交付使用证明； g) 总平面图和分层平面图 h) 具有相应资质的测量机构出人的勘测报告； i) 规定其他应提交的文件。4.13.3 房产行政主管部门经审核属实后颁发房屋所有权证书。房地产公司应负责及时将证书送交房屋所有权人。4.13.4 本程序4.13条按中华人民共和国城市房地产管理法、城镇房屋所有权登记暂行办法、城市房地产开发解要房地产项目开发报建报批规程经验经营管理条例相关规定执行。5.0 记录5.1 报建/报批、取证获取的各种证照，按集团档案管理有关规定进行保存 薅蚃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈螆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿袈羅肈膂螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螁肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肅蕿薅蚃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈螆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿袈羅肈膂螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螁肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肅蕿薅蚃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈螆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿袈羅肈膂螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螁肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肅蕿薅蚃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈螆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿袈羅肈膂螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螁肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肅蕿薅蚃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈螆芁蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒃蝿袃膅芆螅袂莈薂蚁袁肇莄薇袁腿薀蒃袀节莃螁衿羁薈蚇羈肄莁薃羇膆薆葿羆芈荿袈羅肈膂螄羅膀蒈蚀羄芃芀薆羃羂蒆蒂羂肅艿螁肁膇蒄蚆肀艿芇薂聿罿蒂薈聿膁芅袇肈芄薁螃肇莆莄虿肆肅蕿薅蚃膈莂蒁螂芀薇螀螁羀莀蚆螀肂薆蚂蝿芄蒈薈螈莇芁袆螇肆蒇螂螇腿芀蚈螆芁蒅薄袅羁芈蒀袄