地产研习社室外步行街招商工作经验nPPT课件.ppt

商管总部综管中心 王道林2015年3月7日 室外步行街招商工作经验分享 室外步行街是万达广场重要组成部分之一 其商铺的销售直接关系到万达广场的建设 同时其经营的好坏 将对万达的品牌形象造成一定的影响 且直接影响到集团新项目的发展 集团领导对室外街招商工作高度重视 每月组织召开招商专题会议 前言 目录 一 工作思路二 流程及要点三 招商规律四 招商模式 一 工作思路 将室外步行街作为一个独立的商业项目来操作 一 工作思路 将室外步行街作为一个独立的商业项目来操作 一 工作思路 将室外步行街作为一个独立的商业项目来操作 招商签约 一 工作思路 将室外步行街作为一个独立的商业项目来操作 装修管控 招商签约 一 工作思路 将室外步行街作为一个独立的商业项目来操作 顺利开业 装修管控 招商签约 一 工作思路 将室外步行街作为一个独立的商业项目来操作 流程1 入伙前6个月需准备的工作 5个月 4个月 3个月 1个月 2个月 6个月 二 流程及要点 团队组建 1 成立租赁服务部 经理到岗2 制定租赁服务部人员编制3 确定服务式招商范围 5个月 4个月 3个月 1个月 2个月 6个月 二 流程及要点 流程1 入伙前6个月需准备的工作 团队组建 1 成立租赁服务部 经理到岗2 制定租赁服务部人员编制3 确定服务式招商范围 前期准备 1 确定现场办公室 摄像头等设施 2 人员满编到岗3 进行市场调研 包括 周边同业态租金标准 租赁年限 物业费 租金递增 租金缴纳方式 前期优惠政策等 5个月 4个月 3个月 1个月 2个月 6个月 二 流程及要点 流程1 入伙前6个月需准备的工作 团队组建 1 成立租赁服务部 经理到岗2 制定租赁服务部人员编制3 确定服务式招商范围 制定服务规范 1 制定 服务式招商统一说辞 2 进行室外步行街业态规划3 编制 服务式招商手册 4 完善 服务式招商管理制度 等 前期准备 1 确定现场办公室 摄像头等设施 2 人员满编到岗3 进行市场调研 包括 周边同业态租金标准 租赁年限 物业费 租金递增 租金缴纳方式 前期优惠政策等 5个月 4个月 3个月 1个月 2个月 6个月 二 流程及要点 流程1 入伙前6个月需准备的工作 团队组建 1 成立租赁服务部 经理到岗2 制定租赁服务部人员编制3 确定服务式招商范围 人员系统培训 1 商业地产基础知识招商管理制度培训2 室外街项目解读 室外街招商统一说辞培训等 制定服务规范 1 制定 服务式招商统一说辞 2 进行室外步行街业态规划3 编制 服务式招商手册 4 完善 服务式招商管理制度 等 前期准备 1 确定现场办公室 摄像头等设施 2 人员满编到岗3 进行市场调研 包括 周边同业态租金标准 租赁年限 物业费 租金递增 租金缴纳方式 前期优惠政策等 5个月 4个月 3个月 1个月 2个月 6个月 二 流程及要点 流程1 入伙前6个月需准备的工作 团队组建 1 成立租赁服务部 经理到岗2 制定租赁服务部人员编制3 确定服务式招商范围 人员系统培训 1 商业地产基础知识招商管理制度培训2 室外街项目解读 室外街招商统一说辞培训等 品牌搜集 业主沟通 1 建立 室外步行街业主洽谈信息台账 2 完成业主租赁意向摸底3 商户资源收集建立品牌库 制定服务规范 1 制定 服务式招商统一说辞 2 进行室外步行街业态规划3 编制 服务式招商手册 4 完善 服务式招商管理制度 等 前期准备 1 确定现场办公室 摄像头等设施 2 人员满编到岗3 进行市场调研 包括 周边同业态租金标准 租赁年限 物业费 租金递增 租金缴纳方式 前期优惠政策等 5个月 4个月 3个月 1个月 2个月 6个月 二 流程及要点 流程1 入伙前6个月需准备的工作 团队组建 1 成立租赁服务部 经理到岗2 制定租赁服务部人员编制3 确定服务式招商范围 人员系统培训 1 商业地产基础知识招商管理制度培训2 室外街项目解读 室外街招商统一说辞培训等 品牌搜集 业主沟通 1 建立 室外步行街业主洽谈信息台账 2 完成业主租赁意向摸底3 商户资源收集建立品牌库 完成方案 成立小组 1 完成服务式招商工作计划及整体工作方案2 与项目公司联合成立室外步行街专项工作小组 制定服务规范 1 制定 服务式招商统一说辞 2 进行室外步行街业态规划3 编制 服务式招商手册 4 完善 服务式招商管理制度 等 前期准备 1 确定现场办公室 摄像头等设施 2 人员满编到岗3 进行市场调研 包括 周边同业态租金标准 租赁年限 物业费 租金递增 租金缴纳方式 前期优惠政策等 5个月 4个月 3个月 1个月 2个月 6个月 二 流程及要点 流程1 入伙前6个月需准备的工作 6个月 9个月 12个月 18个月 入伙 二 流程及要点 流程2 入伙后18个月完成90 开业率 6个月 9个月 12个月 18个月 入伙 二 流程及要点 流程2 入伙后18个月完成90 开业率 1 完成业主资料移交 建立 室外步行街商铺业主信息台账 2 确定自营业主的业态 品牌及进场装修时间3 成立装修管控小组 全面负责装修对接工作 6个月 9个月 12个月 18个月 入伙 1 整体开业率达到30 2 通过扫街 招商宣传 专项招商推广活动等方式寻找适宜的意向商户 二 流程及要点 1 完成业主资料移交 建立 室外步行街商铺业主信息台账 2 确定自营业主的业态 品牌及进场装修时间3 成立装修管控小组 全面负责装修对接工作 流程2 入伙后18个月完成90 开业率 6个月 9个月 12个月 18个月 入伙 1 整体开业率达到30 2 通过扫街 招商宣传 专项招商推广活动等方式寻找适宜的意向商户 1 整体开业率达到50 2 全面推动室外街服务式招商工作 营造商业氛围 二 流程及要点 1 完成业主资料移交 建立 室外步行街商铺业主信息台账 2 确定自营业主的业态 品牌及进场装修时间3 成立装修管控小组 全面负责装修对接工作 流程2 入伙后18个月完成90 开业率 6个月 9个月 12个月 18个月 入伙 1 整体开业率达到30 2 通过扫街 招商宣传 专项招商推广活动等方式寻找适宜的意向商户 1 整体开业率达到50 2 全面推动室外街服务式招商工作 营造商业氛围 1 整体开业率达到70 2 与大商业 内外联动 定期开展室外街主题活动 打破瓶颈 带动招商 二 流程及要点 1 完成业主资料移交 建立 室外步行街商铺业主信息台账 2 确定自营业主的业态 品牌及进场装修时间3 成立装修管控小组 全面负责装修对接工作 流程2 入伙后18个月完成90 开业率 6个月 9个月 12个月 18个月 入伙 1 整体开业率达到30 2 通过扫街 招商宣传 专项招商推广活动等方式寻找适宜的意向商户 1 整体开业率达到50 2 全面推动室外街服务式招商工作 营造商业氛围 1 整体开业率达到70 2 与大商业 内外联动 定期开展室外街主题活动 打破瓶颈 带动招商 1 整体开业率达到90 2 关注营运管理 推动品质提升 进行品牌级次调整 二 流程及要点 1 完成业主资料移交 建立 室外步行街商铺业主信息台账 2 确定自营业主的业态 品牌及进场装修时间3 成立装修管控小组 全面负责装修对接工作 流程2 入伙后18个月完成90 开业率 6个月 9个月 12个月 18个月 入伙 1 整体开业率达到30 2 通过扫街 招商宣传 专项招商推广活动等方式寻找适宜的意向商户 1 整体开业率达到50 2 全面推动室外街服务式招商工作 营造商业氛围 1 整体开业率达到70 2 与大商业 内外联动 定期开展室外街主题活动 打破瓶颈 带动招商 1 整体开业率达到90 2 关注营运管理 推动品质提升 进行品牌级次调整 二 流程及要点 1 完成业主资料移交 建立 室外步行街商铺业主信息台账 2 确定自营业主的业态 品牌及进场装修时间3 成立装修管控小组 全面负责装修对接工作 已上线管控 流程2 入伙后18个月完成90 开业率 二 流程及要点 要点1 根据市场情况 确定工作措施 业主期望值 市场情况 工作措施 二 流程及要点 要点1 根据市场情况 确定工作措施 二 流程及要点 要点1 根据市场情况 确定工作措施 业主期望值 市场情况 工作措施 二 流程及要点 要点1 根据市场情况 确定工作措施 业主期望值 市场情况 工作措施 二 流程及要点 要点1 根据市场情况 确定工作措施 业主期望值 市场情况 工作措施 业主期望值 市场情况 工作措施 二 流程及要点 要点1 根据市场情况 确定工作措施 A 当市场经营情况好于业主期望值时 业主期望值 市场情况 工作措施 二 流程及要点 要点1 根据市场情况 确定工作措施 A 当市场经营情况好于业主期望值时 业主期望值 市场情况 工作措施 二 流程及要点 要点1 根据市场情况 确定工作措施 B 当市场经营情况与业主期望值持平时 业主期望值 市场情况 工作措施 二 流程及要点 要点1 根据市场情况 确定工作措施 B 当市场经营情况与业主期望值持平时 业主期望值 市场情况 工作措施 二 流程及要点 要点1 根据市场情况 确定工作措施 C 当市场经营情况低于业主期望值时 业主期望值 市场情况 工作措施 二 流程及要点 要点1 根据市场情况 确定工作措施 C 当市场经营情况低于业主期望值时 签约率是开业率的保障 只有签约率完成 才能确保开业率达标 二 流程及要点 要点2 抓资源 保签约 签约率是开业率的保障 只有签约率完成 才能确保开业率达标 二 流程及要点 开业率 集团对室外街主要以30 50 70 90 四个重要节点为考核标准 开业率 要点2 抓资源 保签约 签约率是开业率的保障 只有签约率完成 才能确保开业率达标 二 流程及要点 签约率 以商户与业主签订租赁合同 交纳租金 进场装修为准 开业率 集团对室外街主要以30 50 70 90 四个重要节点为考核标准 开业率 签约率 要点2 抓资源 保签约 签约率是开业率的保障 只有签约率完成 才能确保开业率达标 二 流程及要点 意向商户 商户与业主确定商铺租赁条件 但未签订合同 签约率 以商户与业主签订租赁合同 交纳租金 进场装修为准 开业率 集团对室外街主要以30 50 70 90 四个重要节点为考核标准 开业率 签约率 意向商户 要点2 抓资源 保签约 签约率是开业率的保障 只有签约率完成 才能确保开业率达标 二 流程及要点 品牌库 收集商户资源 分业态管理 与大商业业态互补以餐饮 休闲娱乐 社会服务 生活配套为主 意向商户 商户与业主确定商铺租赁条件 但未签订合同 签约率 以商户与业主签订租赁合同 交纳租金 进场装修为准 开业率 集团对室外街主要以30 50 70 90 四个重要节点为考核标准 开业率 签约率 意向商户 品牌库 要点2 抓资源 保签约 签约率是开业率的保障 只有签约率完成 才能确保开业率达标 二 流程及要点 品牌库 收集商户资源 分业态管理 与大商业业态互补以餐饮 休闲娱乐 社会服务 生活配套为主 意向商户 商户与业主确定商铺租赁条件 但未签订合同 签约率 以商户与业主签订租赁合同 交纳租金 进场装修为准 开业率 集团对室外街主要以30 50 70 90 四个重要节点为考核标准 开业率 签约率 意向商户 品牌库 保障 要点2 抓资源 保签约 签约率是开业率的保障 只有签约率完成 才能确保开业率达标 二 流程及要点 品牌库 收集商户资源 分业态管理 与大商业业态互补以餐饮 休闲娱乐 社会服务 生活配套为主 意向商户 商户与业主确定商铺租赁条件 但未签订合同 签约率 以商户与业主签订租赁合同 交纳租金 进场装修为准 开业率 集团对室外街主要以30 50 70 90 四个重要节点为考核标准 开业率 签约率 意向商户 品牌库 保障 保障 要点2 抓资源 保签约 签约率是开业率的保障 只有签约率完成 才能确保开业率达标 二 流程及要点 品牌库 收集商户资源 分业态管理 与大商业业态互补以餐饮 休闲娱乐 社会服务 生活配套为主 意向商户 商户与业主确定商铺租赁条件 但未签订合同 签约率 以商户与业主签订租赁合同 交纳租金 进场装修为准 开业率 集团对室外街主要以30 50 70 90 四个重要节点为考核标准 开业率 签约率 意向商户 品牌库 要点2 抓资源 保签约 装修进度是开业率达标的关键之一 只有合理的把控装修进度 才能如期完成集团下达的开业率指标 装修审批原则不超过三个工作日 二 流程及要点 要点3 抓装修 保开业 成立装修管控小组 装修进度是开业率达标的关键之一 只有合理的把控装修进度 才能如期完成集团下达的开业率指标 装修审批原则不超过三个工作日 二 流程及要点 要点3 抓装修 保开业 图纸申报商户进场 成立装修管控小组 装修进度是开业率达标的关键之一 只有合理的把控装修进度 才能如期完成集团下达的开业率指标 装修审批原则不超过三个工作日 二 流程及要点 要点3 抓装修 保开业 图纸申报商户进场 施工进场管控进度 成立装修管控小组 装修进度是开业率达标的关键之一 只有合理的把控装修进度 才能如期完成集团下达的开业率指标 装修审批原则不超过三个工作日 二 流程及要点 要点3 抓装修 保开业 装修验收 图纸申报商户进场 施工进场管控进度 成立装修管控小组 装修进度是开业率达标的关键之一 只有合理的把控装修进度 才能如期完成集团下达的开业率指标 装修审批原则不超过三个工作日 二 流程及要点 要点3 抓装修 保开业 装修进度是开业率达标的关键之一 只有合理的把控装修进度 才能如期完成集团下达的开业率指标 装修审批原则不超过三个工作日 二 流程及要点 要点3 抓装修 保开业 环环相扣 层层把控 缺一不可 装修进度是开业率达标的关键之一 只有合理的把控装修进度 才能如期完成集团下达的开业率指标 装修审批原则不超过三个工作日 二 流程及要点 要点3 抓装修 保开业 三 招商规律 根据年度招商走势 得出招商规律为每年4月 10月为招商高峰期 11月到次年3月为招商平淡期 南北方差异明显 北方冬季平淡期尤为突出 1 4 四 招商模式 三类招商模式 4 1服务式招商 四 招商模式 三类招商模式 四 招商模式 三类招商模式 4 1服务式招商 商铺销售完毕 依据销售合同约定的入伙时间 按集团对室外街招商节点管控要求提供服务式招商 可编辑 商管公司 根据入伙时间 制定开业计划 集团将对开业率进行考核 开业率50 入伙后6个月 入伙后9个月 入伙后18个月 达到 开业率30 达到 达到 开业率90 达到 开业率70 入伙后12个月 四 招商模式 4 1 服务式招商 以开业率为目标 可编辑 四 招商模式 项目公司 1 提供租赁服务部办公室 并安装摄像头 即将上线管控 2 费用支持 拨付集团统一签批的300万招商扶持费 即将上线管控 3 针对个别商户 业主提出的关于房产技术条件的要求进行水 电 气等问题的调整4 对工程遗留问题快速处理等 商管公司 根据入伙时间 制定开业计划 集团将对开业率进行考核 开业率50 入伙后6个月 入伙后9个月 入伙后18个月 达到 开业率30 达到 达到 开业率90 达到 开业率70 入伙后12个月 4 1 服务式招商 以开业率为目标 4 2先租后售 四 招商模式 三类招商模式 4 1服务式招商 商铺销售完毕 依据销售合同约定的入伙时间 按集团对室外街招