合肥百大周谷堆拓盘报告PPT课件.ppt

项目属性解读 1 项目定位 3 业态规划建议 4 目标客群研究 5 营销计划 6 报告总纲 农批市场狭小 交通拥堵 历史问题大 形象差 不满足城市发展需求 多数农批市场处于扩建 搬迁 整改之中现有的农贸批发市场功能单一 规模小 市区交通管制等限制现有农贸批发市场发展 交通便利 多业态 多功能农贸批发市场需求空间大 目前合肥农贸市场概况 大合肥 发展战略的出台为合肥商业发展提供了更高的发展平台 用发展的眼光看是市场需求 合肥市安徽省的城市雄心 需更多城市经济组合诞生 城市扩张需要城市功能填补 尤其具有城市运营高度的多功能综合项目 合肥作为中部交通咽喉和区域交通中心 全国少有的经济辐射较强省会城市 承载着强大的商贸 信息 物流的集散中心 多功能型物流园应发展而生 将承载和对位更多的城市功能需要 项目属性解读 1 百大集团已开发众多百货 购物中心及专业市场 但仅局限于省内部分地区 市场影响力有限 企业品牌影响力有限 开发商实力 安徽省唯一的商业上市公司 安徽省最大的综合性商业集团 省政府重点扶持的商贸流通企业 中国百强企业 企业实力雄厚 项目总占地84万方 总建筑面积96万方 规划建设有批发市场 商业和住宅三种物业形态 其中批发市场29万方 可售商住面积51万方 包括商业部分34万方 住宅部分17万方 近百万方体量 项目本体规划概况 涵盖三种物业形态 近百万方体量规模优势明显 项目本体概况 合肥市 十二五 现代物流业规划提出构筑合肥市 4 10 4 的空间发展结构 即 构筑东城 新港 空港 北站四大物流园区 建设店埠 长安 南岗 桃花工业园 三十头 下塘 万山 庐南 裕溪河 巢湖经开区等十大物流中心 打造合肥农产品国际物流园 北城 肥西上派 庐江同大等四大农产品物流园区 规划明确 到2015年 合肥市将建成东中部地区物流中心城市及国家级物流枢纽城市 借助新桥机场 派河码头等海陆空优势 意欲发展成和郑州 武汉一样的全国性物流枢纽 合肥市 十二五 现代物流业规划提出构筑合肥市 4 10 4 的空间发展结构 本项目为现代物流业重点规划项目 是规划中的四大农产品物流园区之一 国家级物流枢纽城市的助力点 城市规划解读 安徽省 861 工程重点项目 合肥市 1346 重点项目 省市级重点民生工程 省市级 菜篮子 工程 将助力城市发展 城市规划解读 肥东大兴镇是肥东与合肥的过度地段 合肥东部热点开发区域 项目处于肥东大兴镇的主要规划开发区域 1 项目位于瑶海区大兴镇 处于合肥和肥东之间的过渡地带 2 规划范围调整为裕溪路 水东路 郎川路 市场内部道路围合区域 3 项目距合肥老城区中心10KM 距合宁公路下道口3KM 区域规划解读 大兴镇是承载 大合肥 战略发展的重要区域之一 项目所在区域位于大兴镇总规中的商贸物流核心区 是引领城市发展需求的功能和市政开发重点区域 大兴镇总体规划功能分区规划图 大兴镇以裕溪商贸服务轴 以城市主要道路为发展轴 发展以 商 字为主体的相关产业 商贸物流区 总规功能分区中的商贸物流区在中国 合肥农产品国际物流园 华东 国际 建材中心的带动下 重点支持以农产品 食品 家居为主的市场型商贸优势产业 做大做强 区域规划解读 项目所在的区域板块成熟度不够 待开发 本项目承载着催熟区域板块带动区域经济快速发展的重要使命 政府对本案所处板块业态已经确定现处于确定园区红线阶段板块认知度不高 大兴镇是 大合肥 战略东部重要板块板块 目前正在建设 成熟度不够现状环境较差 版块内关联项目相继一定程度对区域和本案起到良好的带动作用 板块认知度不高 板块现状亟待改变 板块内项目联动效应还处于初级阶段 区域规划解读 安徽省为农业大省 农产品总量居全国首例 全省的农产品批发市场多 但多为脏乱差的中小型批发市场 农贸市场 缺乏真正意义上的国际化农产品物流园 安徽是农业大省 农贸市场较多 但大多数处于低级农贸市场阶段 本项目是安徽省具备代表性意义的农贸博览交易中心 市场现状解读 合肥市目前主要的农贸市场发展状况仍相对落后 但随时城市发展和城市扩容战略的实施 多数农贸市场面临着搬迁的局面 本案将彻底改变合肥农贸市场发展落后的市场格局 目前合肥主要的农贸市场 中菜市南七菜市双岗菜市东七菜市五里敦菜市飞虹市场 宁国路菜场周谷堆批发菜场坝上街菜场金大塘市场杏花菜场四湾菜场 市场现状解读 作为合肥本土新的 菜篮子 项目 位于肥东县经济开发区的徽商大地农副产品批发市场 徽商城 已经开业 但无论是项目的规模 还是项目的规划设计 仅仅是个批发市场 都注定无法成为国际化的农产品物流城 市场现状解读 本项目规模优势明显 建成后将成为合肥乃至安徽省规模最大的 市政菜篮子工程 项目与合肥 合肥目前规模最大 配套齐全 功能完善 形象最高 影响力大 辐射面广的集聚中心 站在城市运营的高度 增添合肥城市名片 项目与城市东南部 依托东南交通咽喉而立 农副产品的交易展示中心 为东南增添活力 注入新的血液 项目与肥东 项目位于肥东大兴镇 合肥的边缘上填补城市功能 为肥东扩张增添城市魅力 项目与大兴镇 大兴镇较大的项目 拉近大兴镇与合肥的距离 为大兴镇实现GDP 投资 规模加入强大动力和活力 带动大兴镇经济发展 提升大兴镇的形象 项目与市场 弥补市场空白 承载城市功能 突破农贸市场竞争格局 引领农贸市场新坐标 项目占位梳理 大合肥 发展战略重要板块 大兴镇商贸物流园规划区核心位置高速公路 高架 国道等四通八达的交通网络100万平米合肥最大农副产品专业物流集散中心规划超前 管理先进 代表合肥农贸发展形象的集散中心合肥多功能综合型的大型农贸专业市场 有保障农副交易展示中心市政府主导 政策扶持百大集团实力大造 品牌保证 项目市场价值体系梳理 项目定位 2 本项目整体体量较大 在合肥行业中是最大的专业市场项目 站在城市发展的角度看项目 结合本地块所在的区域位置及利好的交通优势 以及项目的自身配套 所以在定位方面一定要有自己的独特创新 具有一定理念的高度和延展性 打造产品的核心竞争力和开发商品牌 为开发商后期房地产开发奠定强有力的品牌效应 本案定位原则 突出项目规模体量 产品定位 品牌实力等价值 本案有别于普通城市市场 其所处的城市地位 所代表的城市形象 以及将来带来的城市商业格局的变化 都远远高于普通城市物流市场的战略运营意义 本案的出现将彻底超越一个普通批发市场所带来的凝聚力 效应和形象昭示力 其辐射范围可涵盖合肥全市及安徽省 项目与城市发展相融合 项目代表城市发展水平 项目影响城市格局 代言快速发展中的新合肥 本案定位策略 非常规城市复合体 非传统都市批发市场 区域级农贸新名片 1 区位价值 大合肥 发展战略重要板块 大兴镇商贸物流园规划区核心位置2 交通价值 高速公路 高架 国道等四通八达的交通网络3 市场价值 现代多功能物流城 填补城市功能空白4 规模价值 目前规模最大 功能最全 规划超前 理念先进5 主导价值 政府规划的四大物流园区之一 政府重点建设项目6 投资价值 重要交通咽喉 政府扶持 交通优越 投资增值地7 品牌价值 百大集团 成功营运多个项目 品牌实力呈现 本案定位价值支撑 华东100万方农贸博览交易中心实现物流集散功能 会展交易功能 信息集散功能 商业服务功能 商务文化功能等复合型多功能的 农贸博览交易中心 项目整体定位 辐射圈层 领航合肥 覆盖安徽 辐射华东 国际农贸博览交易中心一体化展览展示中心 一站式物流交易中心 项目形象定位 案名参考 百大 华东农贸博览交易中心案名诠释 品牌效应 品牌传播 国际视野 规模优势 现代科技 功能诠释 备选案名 安徽农贸博览交易城百大 农产品国际物流城百大 国际农贸物流园 业态规划建议 3 案例借鉴 深圳海吉星国际农产品物流园 他山之石可以攻玉 深圳海吉星国际农产品物流园 深圳海吉星国际农产品物流园由深圳国有上市公司深圳市农产品股份有限公司投资建设 是深圳市政府规划的唯一的一级农产品批发市场 是国家发改委国债项目 深圳市重大建设项目 深圳市 十一五 规划重点项目 项目位于深圳市龙岗区平湖物流基地内 规划建筑面积82万平方米 投资总额18亿元 关键词 上市公司 政府支持 规划利好 82万方体量 深圳海吉星国际农产品物流园 深圳海吉星国际农产品物流园已成为我国农产品批发市场行业升级改造的样板 成为农产品进入深圳的物流枢纽中心 成为深港两地2200万人口 菜篮子 供应的重要保障 成为深圳产业升级转型的典范 2011年9月先行启动的蔬菜区 日均交易量6000吨 日均交易额 2012年3月启用的冻品区 日均交易量约1000吨 2012年3月启动的水果区 日均交易量约3000吨 2012年5月启动的干货 茶叶区共有500多个商铺 是深圳市规模最大的干货批发基地 项目的年交易量600万吨 年交易额300亿元 日均车流量2万车次 日均人流量为6 8万人 现阶段深圳海吉星拥有来自全国各地的经销商2000多家 汇集全国及世界各地8000多种农产品 不但满足了深港两地居民的菜篮子所需 而且辐射整个华南地区乃至全国 关键词 农产品批发市场样板深圳物流枢纽中心深圳产业升级转移典范年交易600万吨辐射全国 深圳海吉星国际农产品物流园 批发市场交易区 住宅楼 冷冻仓储区 认证 检测中心 智慧中心 商务办公楼 深圳海吉星国际农产品物流园 1 国际化 国际化视野及国际化规划 第四代农产品批发市场2 高科技 充分运用高科技 电子交易 智慧中心等3 一条龙 一条龙服务 一站式交易4 配套齐全 衣 食 住 行 玩 乐 教5 衍生业态 不局限于农产品 向农副及其他业态衍生6 辐射区域 不局限于项目所在城市 放大至全省乃至全国 通过对深圳海吉星农产品物流园全进行分析 可给到本项目的借鉴点有一下几点 借鉴点 业态建议方向 建议本项目商业部分的业态设计方向为 以农产品衍生类业态为主 以现代科技的展示交易配套为辅 同时配套一定规模的生活娱乐配套业态 农产品衍生类 花木世界 中药材 各地特产 农资 食品饮料等现代科技应用 检测检疫 展示交易 科研 电子交易 商务办公等生活娱乐配套 餐饮 超市 商场 棋牌室 银行 教育 医疗 洗浴按摩等 业态设计方向 业态主题建议 5大农贸衍生品专业市场3大农贸科技应用中心1大配套生活娱乐街区 5个农贸衍生品专业市场包含业态 花木世界 中药材批发中心 特产城 农资批发 食品饮料批发等 业态建议1 花木世界 业态建议 1 4层的商业部分作为花卉 花木批发交易 展示区 两端的5 6层作为餐饮及办公配套 及商家的办公区 选取位置 和平路与钟油坊路交叉口西侧两变的商业街 业态建议2 食品饮料批发 选取位置 和平路与钟油坊路交叉口东侧两边的商业街 业态建议 1 4层的商业部分作为食品饮料批发 顶层用于办公 生活服务配套设施等建议理由 对于便捷性和规模的要求高 商业5 7 8容易形成规模效应 业态建议3 中药材批发市场 选取位置 月亮湾路与钟油坊路交叉口西南的商业街 业态建议 中药材类批发交易建议理由 合肥尚无专业的中药材交易中心 但安徽中药材产量及交易情况均相对较好 便于行为一定的规模优势 成为省内的药材集散中心 业态建议4 特产城 选取位置 月亮湾路与钟油坊路交叉口西北的商业街 业态建议 区域特产批发城建议理由 市场暂无上规模的特产批发市场 存在市场空白 同时商业1地块与药材批发一条街存在一定的业态相似之处 可相互呼应 业态建议5 农资市场 选取位置 月亮湾路与钟油坊路交叉口西北的商业街 业态建议 农资 农用机械专业市场建议理由 就农贸市场而言农资是最重要的衍生品具有存在的必要性 且规模的要求相对较小 故选择商业3地块作为农资市场 3大农贸科技应用中心 商务办公中心 科技研发中心 展示交易中心 业态建议1 科技研发中心 选取位置 图示商业用地1 2 3地块2 4层商业体 5层以上为住宅类 业态建议 农贸科技研发应用 农产品简易监测 农贸技术服务建议理由 现代化的农贸博览交易中心必备的配套配套设施 主要起到为农产品产业服务的的作用 业态建议2 商务办公中心 选取位置 图示商业用地4 5 6 7 8地块2 4层商业体 5层以上为住宅类 业态建议 商务办公中心建议理由 现代化的农贸博览交易中心 园区内大中型农产品批发企业 园区配套商家 园区管理机构办公必备配套设施 业态建议3 展示交易中心 选取位置 图示商业用地9 10 11地块2 4层商业体 5层以上为住宅类 业态建议 展示交易中心建议理由 起到现代化产品展览展示 电子网上交易 先进科农业科技展示等作用 1大配套生活娱乐街区 餐饮 超市 商场 棋牌室 宾馆 银行 教育 医疗等 选取位置 裕溪路与钟油坊路交叉口处 6层商业体及图示1 11块的一层沿街商业业态建议 生活 娱乐 服务类商业配套业态建议理由 昭示性强 可辐射整个园区及大兴镇等周边区域 整层面积较大适合生活娱乐业态排布 业态建议1 生活娱乐配套 2 3 各层业态分布建议 5个农贸衍生品专业市场 底商 科技应用中心 集中商业 3大农贸科技应用中心 1大配套生活娱乐街区 项目客群分析 4 项目总占地84万方 总建筑面积96万方 规划建设有批发市场 商业和住宅三种物业形态 其中批发市场29万方 可售商住面积51万方 包括商业部分34万方 住宅部分17万方 面对34万方的商业体量我们的客户是谁 52 瑶海区及合肥市的有一定的经济实力和投资意向的客群 购买投资或自营 对投资回报率敏感度高 谨慎 百大品牌投资跟随客 注重品牌保证 外地的专业投资客户 省内地市及省外客户 对投资回报率和运营保证的敏感度高 发展眼光长远 看重未来发展潜力 农批市场的租赁商户 农贸产业链从业及经营人群 主要用于自营 肥东县及项目周边有一定经济实力和投资意愿的地缘性人群 有地缘情节 对地段认可 主要用来投资 项目客户定位 B类 C类 农批市场商户 中高水平 普通 年收入50万以上 10 50万 文化水平一般 经商时间长 资源丰富 典型的生意经 追求在良好的市场中拥有自己的店铺 可租可用 投资保障性较好 处于事业打拼期 经济能力有限 生活稳定 未来发展可预期对于价格的敏感度高 精打细算型 注重稳定的购买回报 肥东及项目周边客群 个体私营业主 50万以上 经济条件较好 理财意识好 懂投资有投资意愿 投资经验相对成熟 理性 事业打拼期 相对较好 购买投资 或自营追求良好的投资前景和投资回报率 20 50万 拆迁受益人群 50万以上闲置资金 A类核心客户描摹 对区域地段认可 价格敏感度高 自营占比较大 注重投资保障 有闲置的资金 需要找良好的投资渠道 但谨慎度高 投资的专业性擦 求稳 市区客户 100万以上 经济实力相对较好 有一定的投资或购买自营的意向 有投资商铺的欲望 投资行为谨慎 讲究投资保障性 市区内的纯投资客户 市区个体私营业主 经济实力强相对较强 有一定的投资经验和投资眼光 看重投资回报率和地段发展潜力 属于纯投资 讲究简单 快速回报 50万以上 B类客户描摹 关注投资回报率 地段升值潜力 品牌价值等 C类客户描摹 专业投资客投资金额大 投资理性 眼光长远 投资回报要求高等 外地专业投资客 500万以上 外地大的纯投资客户 经济实力雄厚 投资经验丰富 注重投资发张潜力和投资回报率 投资理性 注重开发商品牌 一次性投资金额相对较大 项目客群演变过程 A类客群 B类客群 C类客群 客户访谈 区域周边居民 对项目的开发商品牌的整体认可度较高 对项目未来的发展信心较足 在项目发展良好 自身经济条件允许的情况下对本项目有一定的投资意向 对于价格的承受度可能不高 典型客户语录这个项目听说是百大开发商的 合肥周谷堆也搬到这里来 那肯定是能做起来的 未来对我们整个大兴镇的发展都是有很大帮助的 只要政府支持力度大 周边交通没有问题 未来肯定是个有影响力的农贸市场宝翠园小区居民 45岁 大兴镇人 企业员工 典型客户语录农贸市场看着规模是挺大 听说是百大开发市政重点项目 还是比较看好发展的 后期如果运营的好的话 应该投资还不错 我们做百货超市的话应该也是可以在那边开店的 关键是价格不能太高了项目周边居民 超市私营业主 35岁 客户访谈回顾 周谷堆商户 整体比较看好市场未来的发展 但是对区域仍在一定的抗性 多数都具有一定的投资意向 愿意购买项目的商铺用于投资或自营 对于未来商铺的价格关注度相对较高 客户访谈回顾 典型客户语录搬迁的事情听说 不过估计还要过一段时间 现在肯定是不想到那边去 毕竟交通没有这边好 但是那个地方规模不小 未来要是发展好了应该还是不错的 在那边是市场肯定是会租摊位的 对于会不会买商铺自己用 要看那边以后的市场能不能做好 和租金水平是不是高来定了 周谷堆蔬菜批发商户 40岁 女 典型客户语录那边市场虽然有点远 但是应该是能做好的 我们搞批发讲究的好似老客户 只要不是太偏都没有问题 后期如果有商铺卖的话 肯定考虑买的 这个自己用也方便 也可以用来投资 不过还要看什么价格 不是太贵的话 都是会考虑买的 周谷堆家禽批发商户 50岁 有自营店铺 华东建材城客户访谈 比较看重区域未来的发展前景 以专业的投资客和经营户为主 注重投资回报率和运营保证 对百大的品牌整体比较认可 后期适项目发展情况决定投资意向 对区域商铺的价值敏感度高 客户访谈回顾 典型客户语录在买华东建材城前已经反复比较过多个商业项目 主要看重稳定的投资回报率和价格 对于百大这个项目还是比较看好的 看情况 如果性价比较高的话是可以考虑投资的 主要还是看价格和投资回报率 这个地段和百大的品牌我都是非常认可的华东建材一期业主 35岁 肥东人 现住合肥 经商 典型客户语录我本身是做建材生意的 买这里主要是看重规模 地段和未来的区域的发展潜力 虽然不是做农贸生意的 但农贸也应该讲究集群效应 这个农贸城规模这么大 以后肯定是有发展潜力的 可以考虑买来投资的 不过应该是里面的农贸商户买的会比较多些蔡女士 30岁 华东建材二期客户 丈夫是肥东人 个体私营户 他们是个体工商户 私企老板他们的文化素质不一定很高 但很有眼光 他们在外辛勤付出他们靠勤劳智慧完成财富的积累他们是社会财富的直接创造者他们已步入中年或正步入中年 他们渴望得到社会高学识人的尊重他们的文化渴望更多的财富他们注重面子他们更加注重实实在在的实惠他们是这个商业市场的 生意经 他们手中有积蓄 但更懂得精打细算 营销计划 5 项目可售 项目可售商业 住宅共计51万方 其中商业部分约34万方 均价建议 华东建材城酒店用品城 一楼1 4万元 二楼1 2万元 三楼1万元 四楼已整体出售 钢材城 一拖二 沿街1 3万元 内铺8500元 水岸花园临街商铺 一楼1 45万元 宝翠园临街商铺 一楼1 35万元 周边竞品 均价建议 参比项目周边的专业市场 华东建材城 和住宅项目底商的在售价格 运用市场比较法测算本项目商铺价格 对比项目 均价建议 根据各项目的实际情况 得出各项目的对比评估情况如下 均价建议 市场比较法步骤 1 影响商业价值的因素分析2 市场比较对象的选定3 各市场比较对象的专业评分4 相关楼盘价格修正 项目相对比较对象的价格5 项目价格测算 对各相关楼盘价格的加权平均 步骤一 修正后各相关楼盘价格P1 82 79 X14000 14532 华东建材城 P2 82 71 X14500 16746 水岸花园 P3 82 68 X13500 16279 宝翠园 步骤二 根据权重加权测算价格三个项目权重 华东建材城作为专业市场 与本项目相似度较高 因此权重为50 水岸花园离本项目较近 定为30 宝翠园定为20 PX 14532X50 16746X30 16279X20 15546 根据市场比较法 建议本项目首期开盘的商铺一层均价为 18000元 平方米 总体营销推广策略 对于商业地产目前基本形成共识 需要一炮打响 并持续火爆 在最短的时间段内完成项目的销售 时间延迟一分 项目的危险性就相应增大一分 因此 中原建议围绕不同时期的主题制造不同的市场热点 使项目始终处于市场热潮和销售热潮之中 营销三部曲 借势 政府支持 百大品牌造势 市场影响 升值潜力定势 热销 品牌 价值 时间节点 2013年5月 6月营销主题 百大国际物流城 国际化农产品物流总部推广主题 百万方国际物流中心 省政府重点打造项目 营销策略 三个一工程 一个市区售楼处一场价值研讨会一次全省党报及主流媒体宣传 一个市区售楼处 恒兴大厦周谷堆商户 百大忠实商家 农产品批发商家 农产品投资客前期的主售楼处 后期的副售楼处 一次全省党报及主流媒体报道宣传 百大国际物流城 十二五发展的助力者安徽日报 安徽商报 新安晚报 江淮晨报 合肥晚报及各地级市党报媒体联合政府专用撰稿人 集中密集式投放 一场价值研讨会 2013 百大携手合肥从助力一座城的发展 到构建国际化农产品物流城百万方国际物流中心 省政府重点打造项目 时间节点 2013年7月 8月营销主题 国际化物流城国际化钻石铺推广主题 第四代国际农产品物流中心 营销策略 四场 造势运动 现场造势招商造势活动造势渠道造势 现场造势 售楼处位置 建议在裕溪路与钟油坊路交口的6层商业体处设立现场售楼处选择理由 昭示性强 交通便捷 方便内部设计设计建议 大气 高端 同时通过小品凸显项目农产品物流城的主题 现场售楼处位置及设计建议 现场造势 对项目周边道路和项目的围墙进行包装设计 突出项目的国际化农产品物流城的高端形象 现状包装 建议宣传语 百万方国际农产品物流总部一体化展示交易中心一站式物流中心政府菜篮子 财富加速体第四代国际农产品物流中心华东农产品第一MALL 招商造势 利用政府支持及百大品牌 招商先行 利用品牌商家的签约进驻 开展一系列活动 持续制造市场影响力 炒作项目的投资价值 招商需要处理好长期经营与当下销售之间的关系 应立足于市场经营招商运营 与产品销售并重 并通过招商进展推动项目销售 活动造势 产品说明会 媒体见