房地产金融与投资讲义华东师范大学管善来PPT课件.ppt

房地产金融与投资 现金流与资金的时间价值管善来 3 18 2020 1 目录 3 18 2020 2 第二部分基础理论 第一章现金流与资金的时间价值第二章房地产开发项目可行性研究 3 18 2020 3 第二部分基础理论 第一章现金流与资金的时间价值第一节现金流量第二节资金时间价值第三节资金等效值与复利计算 3 18 2020 4 第二部分基础理论 第一章现金流与资金的时间价值第一节现金流量1 现金流量的概念2 现金流量图3 房地产投资活动中的现金流量1 现金流量的概念 3 18 2020 5 第二部分基础理论 3 18 2020 6 第二部分基础理论 2 现金注量图2 1现金流量图的含义2 2现金流量图的画法2 3现金流量的三要素2 4有关规则说明2 1现金流量图的含义 现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式 即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中 表示出各现金流入 流出与相应时间的对应关系 3 18 2020 7 第二部分基础理论 2 1现金流量图的含义现金流量绘入一个时间坐标图中 表示出各现金流入 流出与相应时间的对应关系2 2现金流量图的画法 以横轴为时间轴 向右延伸表示时间延续 轴上每一刻度表示一个时间单位 时间点 两个刻度之间的时间长度为计息周期 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量 箭线向上表示正现金流量 现金流入 箭线向下表示负现金流量 现金流出 箭线的长短一般与现金流大小成正比 3 18 2020 8 第二部分基础理论 2 1现金流量图的含义现金流量绘入一个时间坐标图中 表示出各现金流入 流出与相应时间的对应关系2 2现金流量图的画法 以横轴为时间轴 向右延伸表示时间延续 轴上每一刻度表示一个时间单位 时间点 两个刻度之间的时间长度为计息周期 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量 箭线向上表示正现金流量 现金流入 箭线向下表示负现金流量 现金流出 箭线的长短一般与现金流大小成正比 3 18 2020 9 第二部分基础理论 2 3现金流量的三要素 大小 现金数额 方向 现金流入或流出 作用点 发生的时间点 2 4有关规则说明 0点是何意 三个含义 3 18 2020 10 第二部分基础理论 2 3现金流量的三要素 大小 现金数额 方向 现金流入或流出 作用点 发生的时间点 2 4有关规则说明 0点是何意 三个含义 3 18 2020 11 第二部分基础理论 0点是何意 三个含义 当前时点 资金运动的时间始点 某一基准时刻 除0以外的其它时刻点 表示该计息周期的期末 1为第一期期末 2为第二期末 重点难点 期末惯例法 现金流量一般在计息周期内随意发生 不一定正好发生在计算周期的期初或期末 但为了简化计算 都要假设将本计息周期内发生的现金流量的代数和都发生在期末 3 18 2020 12 第二部分基础理论 期初与期末的关系 第n期的期末代表下一周期的期初 第2年的年初就是第1年的年末 第3年的年初就是第2年的年末 如果题中明确告诉现金流发生在N期的期初 则我们画现金流量图时 不能画在N的位置上 而必须画在N 1期的位置上 因为期末惯例法 3 18 2020 13 第二部分基础理论 3 房地产投资活动中的现金流量 五种基本模式 3 18 2020 14 第二部分基础理论 3 1开发 销售型3 2开发 持有出租 出售型 3 18 2020 15 第二部分基础理论 3 3购买 持有出租 出售型3 4购买 更新改造 出售型 3 18 2020 16 第二部分基础理论 3 5购买 更新发行 持有出租 出售型 记忆要点 第一步是开发的 一定有土地成本和建安成本 第一步即购买的 直接就是购买成本 再加上装修成本 出售的一定有销售收入 出租的一定有租金收入 出租的 在一定期间内有租金收入 同时有运营成本 转售时有转售收入 注意同时一定有转售税费作为现金流出 3 18 2020 17 第二部分基础理论 下列现金流量图中 能表示的房地产投资模式有 A 开发 销售模式B 开发 持有出租 出售模式C 购买 持有出租 出售模式D 购买 更新改造 出售模式E 购买 更新改造 出租模式 3 18 2020 18 第二部分基础理论 答案 BC第二节资金时间价值1 资金时间价值的概念2 利息与利率3 单利与复利4 名义利率与实际利率 3 18 2020 19 第二部分基础理论 资金时间价值的概念1 1资金时间价值的含义1 2资金具有时间价值的原因1 3资金时间价值大小的决定因素1 4资金时间价值计算的基本原则1 1资金时间价值的含义 同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值 不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值 利息 利率是资金时间价值的体现 3 18 2020 20 第二部分基础理论 1 2资金具有时间价值的原因 资金增值 货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能 价值补偿 时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿1 3资金时间价值大小的决定因素 三因素 投资利润率 单位投资所能取得的利润 通货膨胀率 即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿 风险因素 对因风险可能带来的损失所应获得的补偿 3 18 2020 21 第二部分基础理论 1 4资金时间价值计算的基本原则 不在同一时点的资金不能比较大小 也不能直接进行代数运算 必须先将发生在各个不同时点的资金量换算到同一时点 才能比较大小和进行代数运算关于资金时间价值的说法 错误的是 A 现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B 现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C 现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D 由于存在资金时间价值 不同时点上发生的现金流量无法直接比较 3 18 2020 22 第二部分基础理论 答案 A2 利息与利率2 1利息和利率的概念2 2利率的类型2 3利率的经济功能2 4利率的决定和影响因素2 5影响利率的其他因素 3 18 2020 23 第二部分基础理论 2 1利息和利率的概念 利息 占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿本利和 本金 利息利息 本利和 本金 利率 是在单位时间内所得的利息额与借贷金额 本金 之比2 2利率的类型 四种 3 18 2020 24 第二部分基础理论 2 2利率的类型 四种 我国对外筹资成本通常是在 利率的基础上加一定的百分点 或基点 A 纽约同业拆放B 香港同业拆放C 伦敦同业拆放D 新加坡同业拆放 3 18 2020 25 第二部分基础理论 答案 C下列关于基础利率的表述中 正确的有 A 等于银行存款利率B 等于银行贷款利率C 是投资这所要求的最低利率D 是银行同业之间的短期资金借贷利率E 一般使用无风险的国债收益率作为其代表 3 18 2020 26 第二部分基础理论 答案 CE2 3利率的经济功能 五种功能 积累资金的功能 调整信用规模的功能 调节国民经济结构的功能 抵制通货膨胀的功能 平衡国际收支的功能 3 18 2020 27 第二部分基础理论 2 4利率的决定和影响因素古典学派的储蓄投资决定理论 倡导者马歇尔 利率是由储蓄和投资决定 具有自我调节功能 流动性偏好利率理论 倡导者凯恩斯 利率是由货币的供给与需求决定的 货币供给是央行决定 是外生变量 无利率弹性 货币需求取决于人们的流动性偏好 是内生变量 利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平 可贷资金利率理论 利率由可贷资金的供求决定 可贷资金需求由投资需求 赤字需求和家庭需求三个要素组成 可贷资金的供给由家庭储蓄 企业储蓄和政府储蓄三个要素构成 可贷资金的需求函数是利率的递减函数 供给函数是利率的递增函数 3 18 2020 28 第二部分基础理论 IS LM曲线模型的利率理论 利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成 货币需求是收入的增函数 利率与收入存在决定关系 均衡利率与均衡收入同时实现关于流动性偏好利率理论的说法 正确的有 A 利率是由储蓄和投资决定的B 利率是由货币的供求决定的C 利率是由可贷资金的供求决定D 利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E 货币供给是外生变量 由央行决定 无利率弹性 3 18 2020 29 第二部分基础理论 答案 BE 马克思利率理论 利息的本质 利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值 利率的高低取决 平均利润率 总利润在贷款人与借款人之间的分配比例 利率的特点 平均利润率有下降趋势 利率也同向变化 上述变化是慢长过程 平均利率具有相对稳定性 利率的决定具有很大的偶然性 利率无法由任何规律决定 3 18 2020 30 第二部分基础理论 3 单利与复利3 1单利3 2复利3 3单利和复利的关系 3 18 2020 31 第二部分基础理论 3 1单利 概念 指仅按本金计算利息 利息不再生息 其利息总额与借贷时间成正比 目前我国存款和国库券的利息为单利 公式In P i nFn P 1 i m P P i n I 利息额 P 本金 i 利率 n 计息周期 F 本利和 3 18 2020 32 第二部分基础理论 3 2复利 公式推导 3 18 2020 33 第二部分基础理论 3 3单利与复利的关系 本金 利率和计息期相同时 按复利计算的利息以及本利和一定比按单利计算的高4 名义利率与实际利率4 1名义利率与实际利率的概念4 2名义利率与实际利率的换算公式4 3名义利率与实际利率的关系4 4名义利率 实际利率和通货膨胀的关系 3 18 2020 34 第二部分基础理论 4 1名义利率与实际利率的概念当利率标明的时间单位与计息周期不一致时 就出现了名义利率和实际利率的区别4 2名义利率与实际利率的公式实际利率 e名义利率 1 当计息周期数趋于无穷大时 名义利率 周期利率 每年的计算周期数 3 18 2020 35 第二部分基础理论 4 3名义利率与实际利率的关系 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 名义利率越大 计算周期越短 计息期越大 实际利率与名义利率的差异就越大 当每年的计算周期数为1时 名义利率等于实际利率 当每年的计算周期数大于1时 实际利率大于名义利率 当每年的计算周期数小于1时 实际利率小于名义利率 形象理解 1000元钱 按月计息复利 和按季计算复利 哪个本利和大 复利俗称 驴打滚儿 利率越高 本利和越大 滚复利的次数 计息次数 越频繁 本利和越大 则名义利率和实际利率的差距越大 某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲 乙 丙三笔贷款 若甲贷款以年计息 乙贷款以季计息 丙贷款以月计息 则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是 A 甲 乙 丙B 丙 乙 甲C 乙 甲 丙D 乙 丙 甲 3 18 2020 36 第二部分基础理论 答案 B4 4名义利率 实际利率和通货膨胀的关系 名义利率包含了通货膨胀因素 实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率 3 18 2020 37 第二部分基础理论 第三节资金等效值与复利计算1 资金等效值2 复利计算3 复利系数的应用4 资金时间价值计算公式的假定条件 补充 5 题型分析 3 18 2020 38 第二部分基础理论 1 资金等效值1 1资金等效值的概念1 2资金等效中的符号1 3复利系数1 资金等效值的概念 在考虑资金时间价值的情况下 不同时点发生的绝对值不等的资金 具有相同的价值 3 18 2020 39 第二部分基础理论 1 2资金等效中的符号 七个符号 P 现值 发生在资金运动起点或现在时点的值 F 终值 未来值 发生在资金运动终点或将来时点的值 A 年值 连续出现在各计息周期期末的等额支付金额 G 每一时间间隔收入或支出的等差变化值 s 每一时间间隔收入或支出的等比变化值 n 计息周期数 i 每个计算周期的利率1 3复利系数 用来在P F A三个值之间换算的系数 系数只与利率和计息期数有关 可以直接与一个值相乘求出另一个值的因数 系数可以直接计算或查表取得 复利系数的标准表示方法 3 18 2020 40 第二部分基础理论 2 资金等效值换算 3 2 6 4 3 18 2020 41 第二部分基础理论 2 资金等效值换算 3 2 6 4 3 18 2020 42 第二部分基础理论 3 18 2020 43 第二部分基础理论 2 1现值换算为终值P F 一次支付终值 形象理解 存款 一次存钱 到期本利合计多少 系数名称 一次支付终值系数 i n 公式 3 18 2020 44 第二部分基础理论 2 2终值换算为现值F P 一次支付现值 公式 形象记忆 存款 已知到期本利合计数 求最初本金 系数名称 一次支付现值系数 i n 3 18 2020 45 第二部分基础理论 2 3年值换算为终值A F 等额序列 公式 形象记忆 存款 等额零存整取 一次性支取的养老金 系数名称 等额序列支付终值系数 i n 也叫等额序列支付资金回收系数 3 18 2020 46 第二部分基础理论 2 4终值换算为年值F A 公式 形象记忆 存款 养老保险 已知最后要取出一笔钱 每年应等额存入多少钱 年青时定期等额支付养老金 想到一定年龄一次性取出一定钱数 问年青时每月或每月应存入多少钱 系数名称 等额序列支付储存基金系数 i n 3 18 2020 47 第二部分基础理论 2 5年值换算为现值A P 公式 形象记忆 养老金 房地产估价收益法 房奴的法宝之一 按揭算贷款额度 一次性存入一得笔钱 以后每年可获得等额的养老金 如已知养老金的数额 问最初一次性需存入多少钱 系数名称 等额支付序列现值系数