房地产法小抄定稿.doc

.1简述对房地产关系实行法律调整的必要性。答：(1)规范房地产市场秩序的需要。(2)巩固和发展房地产改革成果的需要。2我国在规范和发展房地产市场过程中存在的主要问题有哪些。答：(1)某些地方违法批地、乱占耕地、浪费土地的问题时有发生，造成耕地面积锐减，土地资产流失。(2)某些地方进行了不少盲目的重复建设；房地产开发投资结构不尽合理；沿海部分地区1992、1993年的“房地产热”、“开发区热”，导致以后几个年度的泡沫经济成份增多，使得部分债权人银行和非银行金融机构陷入经营困境。(3)房地产开发企业数量过多，其中部分企业资质低下；许多房地产市场行为不规范，价格混乱，单纯炒卖地皮，牟取非法收益。(4)长期实行的福利分房政策产生了很多弊端。3试述我国基本农田的保护。答：(1)需要占用基本农田应报国务院批准。(2)实行基本农田补充制度。(3)占用基本农田的单位应当按照县级以上人民政府的要求，将所占用基本农田耕作层的土壤用于新开垦的耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良。(4)禁止破坏基本农田。(5)禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。(6)实行基本农田地方等级评定制度。(7)实行基本农田保护责任制度。2、房地产市场及其发展房地产市场具有哪些特征?(1)综合功能。(2)多级市场。(3)法定形式。 (4)部分限制。5)国家适度干预。3、房地产业广义的房地产业包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。房地产业是我国一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进将成为国民经济发展的支柱产业之一。怎样认识房地产业在国民经济中的地位和作用?答：在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。(1)基础性。土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。唯物主义认为，满足衣、食、住、行等项需要是人们从事生产活动和社会活动的起点。(2)先导性。包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。房地产业的发展为扩大对外开放、吸收利用外资创造着良好的经济环境。特别是在我国现阶段，大力发展普通居民住宅建设，将成为国民经济的一个新的增长点。总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开房地产业的持续、快速、健康的发展。为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供先导性物质条件。在我国现阶段，大力发展普通居民住宅建设，将成为国民经济的一个新的增长点房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。1、九届全国人大常委会1999年4月29日通过的中华人民共和国行政复议法，依照这一规定，因对行政机关就土地、矿产、森林的权利归属处理不服而引起的争议应列为行政管理性质的关系。（三）对房地产关系实行法律调整的必要性1、规范房地产市场秩序的需要；2、巩固和发展房地产改革成果的需要。（实行国有土地有偿使用制度、推进城镇住房商品化）1950年6月28日的土地改革法1986年6月25日通过的土地管理法，经过1988年12月29日第一次修订、1998年8月29日第二次修订自1999年1月1日施行，已形成一部崭新的土地法律。最新修订的土地管理法自2004年8月8日起施行。他更新了土地管理制度，全面改革了土地管理方式。1991年5月24日，国务院决定，每年6月25日即土地管理法颁布纪念日为全国的“土地日”1994年7月25日的城市房地产管理法，是规范城市范围内取得房地产开发用地、从事房地产开发和交易，实施房地产管理的法律，该法于1995年1月1日起施行，它为城市房地产业的健康发展提供了基本的法律依据和法律保障。2002年8月29日农村土地承包法是关于房地产的第三部专门法律，该法自2003年3月1日起施行。1975年，国务院成立国家城市服务部，统管全国的房地产。1986年8月1日，根据国务院的决定，国家土地管理局正式成立，作为国务院的直属机构，负责全国土地的管理工作。1988年后国务院机构改革，设立建设部，负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划、建筑业和房地产管理等。我国1994年开始全面推行住房公积金制度，缴纳率要达到5房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。房地产法调整对象的内容是什么答：(1) 土地、房屋财产关系。土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产。它们是房地产业务活动的基础。(2)土地利用和管理关系。土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。 (3)城市房地产开发经营关系。房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。既包括开发，又包括交易。(4)城市房产管理关系。城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于政府行为。 (5)城市物业管理关系。物业管理公司与物业所有人(即业主)、使用人之间，就房屋建筑及其配套设施和居住小区内绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维修、修缮与整治，发生一系列社会经济关系，也可归属于广义的房地产法调整之列。(2) 房地产法的体系：房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产法典；也可由众多的房地产法律规范组成为一个整体，广义的房地产法基本内容包括：第一、关于房地产权属的规定；第二、关于房地产开发利用的规定；第三、关于房地产交易的规定；第四、关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；第五、关于社会化、专业化的物业管理的规定我国的房地产法律的体系按其内容分布划分应由三步份立法组成：1、综合的法2、专门的法；3、相关的法。四、房地产法律关系：1、房地产法律关系的概念房地产关系经过法律的调整，即上升为房地产法律关系。房地产关系是法律调整的对象，而房地产法律关系是法律调整的结果2、房地产法律关系的构成要素是什么?答：(1)主体，即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者，主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。(2)客体，即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。一般说来，客体分为土地和房屋，它们属于不动产。但是对土地而言，国家依法转让的不是土地所有权而是土地使用权。土地使用者依法转让、抵押的不是土地所有权而是土地使用权。(3) 内容，即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可说是主体双方关系的落脚点。五、房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系1、房地产法与规划法的分工与联系答：城市房地产管理法规定：“房地产开发必须严格执行城市规划”。城市房地产开发经营管理条例更加具体的规定为：“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。”可见，进行房地产开发建设，必须同时按照城市规划法和城市房地产管理法的要求进行，从特定意义上说，城市规划法的部分规范也可被列为广义房地产法的重要组成部分。根据城市规护法，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度第一，选址意见书第二，建设用地规划许可证第三，建设工程规划许可证1、国家房地产管理体制的基本架构：a、国务院；国家所有土地的所有权由国务院代表行使，国务院指定全国城镇住房的基本制度、统一政策。b、地方人民政府；征用土地批准权，只能由省一级人民政府行使；县级以上人民政府可以设房地产管理、土地管理部门。c、土地行政主管部门（国土资源部）有原地质矿产部、国家土地管理局、国家海洋局和国家测绘局共同组成。d、建设行政主管部门以及城市房地产管理部门。主要职能：城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理等。2、对房地两证合一与房地两证分离的利弊比较答：房地两证合一的优点是便于统一管理，简化手续，提高工作效率，避免几个管理部门之间不必要的交叉或矛盾。缺点是，由于房证合一，制约、监督可能会受到影响。房地两证分离的优点是分工明确，程序清楚。缺点是，可能延误办事期限，或者造成房、地管理脱节一、土地管理法概述：土地管理法：就是国家为实现土地管理目的而制定的各种法律规范的总称。土地管理是国家用以维护土地所有权、合理组织利用土地的一项行政管理活动。1、土地基本国策十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地。2、土地管理法的立法目的维护土地的社会主义公有制;保护、开发土地资源，合理利用土地;切实保护耕地;促进社会经济的可持续发展。土地法律关系：1、土地法律关系的概念：是由土地法律规范调整而形成的、具有权利义务内容的关系。2、土地法律关系的种类：一是土地财产法律关系；二是土地行政管理法律关系。1998年土地管理法修改的重点与主要内容有哪些?答(1)土地用途管制。(2)加强耕地保护。(3)提高征用土地的补偿标准。(4)加大查处土地违法行为的力度。简述新土地管理法规定的土地用途管制制度。答：新土地管理法第4条规定土地用途管制制度。将土地分为农用地、建设用地和未利用土地，以土地利用总体规划作为管理土地用途的依据，严格限制农用地转为建设用地，严格控制建设用地的总量。土地利用总体规划确定了土地用途分类，划定了耕地保护区，起到了对农用地的特殊保护作用。任何建设需要占用农用地的，必须先取得农用地转用批准后，才能批准征用土地或使用土地。农用地转用审批权集中在中央和省两级，收回了原来分属地方政府的征地审批权二、土地的所有权和使用权：（一）土地所有权：土地所有权，是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。1、土地所有权的特征。答：(1)土地所有权是一项专有权利，其权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。(2)对土地所有权的行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使用、处分(转让)、收益等，都受到相应的法律约束。(3)土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可以分离。(4)土地所有权具有排他性同一块土地上只能有一个所有权存在，不能同时存在两个以上的所有权2、土地所有权可分为两种情况：（1）国有土地的所有权只能由国家统一行使，具有唯一性和统一性（2）农民集体所有的土地由县级人民政府登记造册、核发证书，确认所有权3、国有土地所有权1、国有土地所有权：是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。5、国有土地的使用：（1）行政划拨；（2）国有土地有偿使用；（3）国有土地承包经营。6、农民集体土地所有权：1、农民集体土地所有权的形成：我国的农民集体土地所有权，是在土地私人所有制的基础上改造而形成的，即经过互助组、初级合作社、高级合作社后逐步实现的。2、集体土地的范围：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。3、农民集体所有的土地由谁来经营、管理的问题。土地管理法规定：（选择题）（1）依法属于集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理（2）属于村内的农民集体分别所有的（实际上是以生产队为基础延续存在的），由村内的农村集体经济或村民小组经营、管理（3）属于乡（镇）的，则由这一级的农村集体经济组织经营、管理。（二）土地使用权1、土地使用权，是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。（广义）土地使用权，是指土地使用者依法对其取得的土地行使占有、使用、收益和处分的权利。包括土地承包经营权、房地产市场中的土地使用权、土地租赁权等（狭义）土地使用权,是指房地产市场中土地使用权，或者称之为可转让的土地使用权，是以房地产开发建设为目的而取得的对国有土地占有、使用、收益和处分的权利。2、土地使用权的内容(1)使用权。(2)收益权。(3)处分权。3、简述土地使用权的特征答：(1)权利的派生性。(2)客体的有限性。(3)目的的特殊性。(4)取得的法定性。(5)使用的期限性。4、土地使用权的取得（1）原始取得有偿出让和行政划拨（2）传来取得通过转让、抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体6、土地使用权的终止有那几种情形？土地使用权终止的原因及其后果，可以分为以下四种：（1）因土地使用权终止出让合同期限规定的使用期限届满而终止（土地使用权终止出让合同期限届满，土地使用者未申请续期或者或申请续期但未或批准的，土地使用权及其地上建筑物、附着物由国家无偿收回）（2）土地使用权期限届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给与相应的补偿（3）因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地（4）因土地的灭失而导致土地使用权的终止土地使用权终止后，国有土地所有权的全部权能回归所有人国家三、农村土地承包经营权1、农村土地承包经营权，是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。2、家庭承包经营（1）发包方权利：发包的权利、监督的权力、处理的权力、法律行政法规规定的其他权利（2）发包方的义务：维护承包方的土地经营权、尊重承包方的生产经营自主权、为承包方提供必要的服务、组织农业基础设施建设（3）承包方的权利：土地承包经营、土地承包经营的流转、承包地被征用、占有时依法获得补偿的权利、法律行政法规规定的其他权利（4）承包方的义务：维持土地的农业用途、保护和合理利用土地、法律行政法规规定的其他义务农村土地承包法规定：1、耕地的承包期限为30年2、草地的承包期限为30-50年3、林地的承包期限为30-70年，特殊林木林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长土地承包经营权流转应当遵守以下原则1、平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转2、不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途3、流转的期限不得超过承包期的剩余期限4、受让方需有农业经营能力5、在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权土地承包经营权流转的主体是承包方，承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转或流转的方式承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可不签订书面合同（2）编制原则：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；提高土地利用率；统筹安排各类、各区域用地；保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；占用耕地与开发复垦耕地相平衡。2、土地利用总体规划的法律效力：土地利用总体规划一经批准，即具有法律效力。必须严格执行。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，不得随意修改，否则应承担相应的法律责任。3、述土地利用与保护的原则和内容。答：土地利用与保护的原则是：(1)十分珍惜；合理利用土地的原则；(2)切实保护耕地的原则；(3)全面规划，以土地利用总体规划管理土地的原则；(4)开发、利用与整治保护相结合的原则。主要内容包括：土地利用总体规划制度，土地开发制度，耕地的特殊保护制度，土地调查和统计制度。五、耕地保护制度（一）切实保护耕地是我国的一切基本国策：1、为什么要把切实保护耕地列为基本国策：切实保护耕地关系到农业的长期稳定发展，关系到整个国民经济持续、快速、健康发展，关系到全民根本利益，所以必须列为基本国策。切实保护耕地是土地管理法立法的目的之一“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策3、土地管理法中设定哪些制度以实现耕地总量动态平衡：(1)从规划上保证总量平衡。(2)实行土地用途管制制度。(3)实行占用耕地补偿制度。(4)实行基本农田保护制度。(5)禁止闲置和荒芜耕地。（二）基本农田保护制度：1、基本农田：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。2、基本农田保护区的划定：基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。划定的基本农田保护区，由县级人民政府设立保护标志，予以公告。试述我国法律对基本农田的保护。答：(1)需要占用基本农田应报国务院批准。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田，涉及农用地转用或者征用土地的，必须经国务院批准。(2)实行基本农田补充制度。经国务院批准占用基本农田的，当地人民政府应当按照国务院的批准文件修改土地利用总体规划，并补充划人数量和质量相当的基本农田。占用单位应当按照占多少、垦多少的原则，负责开垦与所占基本农田的数量与质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。(3)禁止破坏基本农田。禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖沙、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。(4)实行基本农田地力等级评定制度。县级人民政府应当根据当地实际情况制定基本农田地力分等定级办法，由农业行政主管部门会同土地行政主管部门组织实施，对基本农田地力分等定级，并建立档案。农村集体经济组织或者村民委员会应当定期评定基本农田地力等级。有关主管部门应当建立基本农田地力与施肥监测。环境污染监测和评价等制度。5)实行基本农田保护责任书制度。在建立基本农田保护区的地方，县级以上地方人民政府应当与下一级人民政府签订基本农田保护责任书；乡(镇)人民政府应当根据与县级人民政府签订的基本农田保护责任书的要求，与农村集体经济组织或者村民委员会签订（三）土地开发与复垦：1、土地开发：土地开发是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。2、简述土地开发的原则。(1)符合土地利用总体规划。土地开发应在土地利用总体规划的指导下进行。土地利用总体规划是我国土地开发利用的基本依据。(2)保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化。开发未利用土地必须经过科学论证和评估。国家禁止毁坏森林、草原开垦耕地，禁止围湖造田和侵占江河滩地。对破坏生态环境开垦、围垦的土地，要有计划有步骤地退耕还林、还牧、还湖。(3)农业用地优先开发。适宜开发为农业用地的，应当优先开发为农用地，不能开发为农用地的，可以开发为建设用地。(4)保护开发者利益。国家依法保护开发者的合法权益，鼓励单位和个人进行土地开发，开垦未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。土地复垦的实施：土地复垦实行“谁破坏、谁复垦”的原则。复垦的土地应当优先用于农业六、建设用地制度（一）建设用地：建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。分类：按土地所有权性质划分，可分为国家建设用地和乡（镇）建设用地；按建设项目大小可以分为：大型项目建设用地、中型建设项目用地、小型建设项目用地；按利用性质可以分为：农业建设用地和非农业建设用地。（二）国家建设用地使用权的取得：什么叫国家建设用地?其来源是什么?答：国家建设用地是指国家建设项目所需要占用或使用的土地，包括机关、部队、社会团体、学校以及企事业单位、公益事业、城市基础设施等一切建设工程所需用地2、农用地转用审批：（1）市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府；（2）有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；（3）农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。3、以划拨方式取得建设用地的审批：（1）在城市规划区内申请建设用地的，建设单位或个人应向城市规划行政管理部门提出选址申请，由城市规划行政主管部门对建设项目进行初步审查，核发建设项目选址意见书；（2）建设单位或个人向计划管理部门申报可行性