工业地产-总部经济.doc

总部经济理论2009-05-15 09:13:01 (已经被浏览468次) 一、总部经济概念总部经济是某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。总部经济属于区域经济学的一个分支，具体来说，总部经济是中心城市的一种区域经济。二、总部经济（三赢）模型为什么会产生总部经济现象？总部经济形成的微观机理是什么？赵弘研究员用三赢模型揭示总部经济形成的内在规律。这一模型基于以下三个条件假设:一是信息经济较充分发展。网络及其新的通讯手段的普及，使得企业内部信息传递和组织成本大大降低，企业有条件实现内部不同组织的空间分离。二是企业在发展中对于战略资源的需求地位上升。随着企业规模化增大和市场竞争加剧，对于战略资源(信息、高级人才等)的需求越来越强烈，而且这类战略资源不能与常规资源(产品生产制造过程中需要的土地、能源、材料以及一般加工工人等)完全替代。三是在发展水平差异比较大的不同区域之间，两类资源的禀赋差异很大，取得的成本差异很大。在发达的中心城市，战略资源密集成本低，常规资源稀缺成本高;在欠发达地区，常规资源密集成本低,战略资源稀缺成本高。基于上述条件假设，赵弘研究员解释到，在信息技术较为发达的今天，如果企业依然按照传统布局模式进行布局，即企业将总部和生产加工基地布局在一起，无论企业布局在发达的中心城市，还是布局在欠发达地区，都不能实现企业资源的最优配置:(1)如果企业布局在发达的中心城市，由于战略资源密集，企业可以用较低的价格取得战略资源，但是，由于城市的发展，使得常规资源变得稀缺，企业取得常规资源的成本提高，比如，一般来说，中心城市土地价格高，环境成本高，人工工资高，等等。(2)如果企业布局在欠发达地区，情形正好相反。在欠发达地区，由于战略资源稀缺，企业要取得同样的战略资源，不得不支付较之中心城市高得多的成本，甚至一些资源即使愿意付出高一些的成本也难以取得，但是，对于常规资源的取得其成本却相对较低。如果企业按照总部经济的模式进行空间布局，把总部布局在发达的中心城市，而将生产加工基地布局在欠发达地区，由此使企业能够以较低的成本价格取得中心城市的战略资源和欠发达地区的常规资源-实现了两个不同区域最优势的资源在同一个企业的集中配置-企业由于将总部加工基地在一个区域布局而被损失掉的那部分企业利润被释放出来，这种被释放出来的利润正是总部经济的收益所在。当然，这只是一种理论分析，在实际中，企业内部组织结构空间分离之后，会带来组织协调成本的增加。如果这种成本的增加量小于充分利用区域间生产要素的比较优势所带来的收益，企业就会通过组织结构空间分离的形式进行布局-多个企业总部聚集在中心城市，而且衍生出金融、保险、资产评估、会计师、广告传媒、战略咨询等等一系列知识型服务业集群，由此而形成总部经济。赵弘研究员认为，按照总部经济进行资源再配置，不但能够使企业取得在原有布局模式下难以取得的资源优势，资源配置综合成本最低化，而且使得总部所在的中心城市密集的人才、信息、技术资源得到最充分的效能释放，使得加工基地所在的欠发达地区密集的制造资源得到最大限度的发挥，因此，总部经济是一种能够实现企业、总部所在区域、生产加工基地所在区域三方利益都得到增进的经济形态。所以，赵弘研究员将总部经济模型称为三赢模型。三、总部经济的 五种效应 通过对于总部密集的区域的调研和理论概括，赵弘研究员认为中心城市发展总部经济至少可以为区域发展带来 五种效应:一是税收贡献效应。总部对于所在区域的税收贡献包括两个方面:一是企业的税收贡献效应。无论采取那种组织方式，总部如果作为独立的经济实体，都要向总部所在地方上缴所得税，在我国现行税率之下一般为33%。如果企业采取公司分厂组织形式，企业的增殖税、所得税、营业税，以及城建税、教育附加等一般也要在企业注册地，即总部所在地上缴。二是公司总部员工的个人税收贡献效应。在总部工作的高级白领，其丰厚的个人收入，必然要通过个人所得税形式为总部所在区域经济做出贡献。当然，理解总部经济税收贡献，要从传统追求企业百分百的税收在当地上缴，转变为对于城区内(比如CBD范围内)单位面积的税收产出(总部与基地分离，税收分流一部分是必然的，但城区同样的面积通过建造商务写字楼可以容纳几十倍原有数量的企业)。二是产业乘数效应。制造业总部所在的区域，知识型服务业往往都比较发达，形成为制造业总部服务的知识型服务业产业链:由通信、网络、传媒、咨询等组成的信息服务业;由银行、证券、信托、保险、基金、租赁等组成的金融服务业;由会计、审计、评估、法律服务等中介服务业，由教育培训、会议展览、国际商务、现代物流业等组成的新型服务业。实证研究标明，一个制造业跨国公司总部向一个区域迁移，都会带动几个、甚至是十几个与其有紧密业务关联的知识型服务公司随之迁移。与此同时，总部经济所带动的商务写字楼、房地产等城市投资对中心城市的增长贡献也是很大的。通过制造业总部这种乘数效应可以扩大一个区域的经济总量，提升第三产业结构水平、提高区域经济竞争力。三是“消费带动效应”。总部对于所在区域的消费带动也包括两个方面:一方面是总部的商务活动、研发活动以及保障商务活动和研发活动所必须的各种配套消费;第二方面是总部高级白领的个人生活消费，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、购物等等，这种消费对于推动区域经济发展具有重要的作用。四是劳动就业效应。总部经济的发展本身会充分利用北京的智力人才优势，带来大量高智力就业岗位。同时，通过产业乘数效应，带动第三产业，包括知识型服务和一般型服务业的发展，提供就业岗位。五是社会资本效应。一个区域聚集了大批的企业总部，说明这个区域的商务环境、综合环境比较优越，无形之中能够提升这个地区的知名度、美誉度和国际地位，促使这个区域的地产升值。同时，总部经济加速知识型人才的培养与再造，多元文化的融合与互动，加快这个城市的国际化步伐。四、总部经济的五个特点赵弘研究员将总部经济的特征简要概括为五性，即知识性、集约性、延展性、辐射性和共赢性。知识性。企业总部集中了企业价值链中知识含量最高的区段，研发、营销、资本运作、战略管理等，属于高度密集的知识性劳动。集约性。企业按照收益最大化原则布局产业空间结构，最大限度取得中心城市服务业发达、智力资源密集的优势，最大限度利用了生产基地土地、劳动力、能源等要素优势，形成产业配套，最大限度地降低了成本。延展性。总部经济形成了第二产业与第三产业之间的经济链条，不但能够实现二产向三产的延展，而且能够实现知识性服务业向一般性服务业的延展。辐射性。在总部经济这种模式下，可以实现发达的中心城市的区域资源向欠发达的区域辐射。共赢性。总部经济模式改变了区域之间对同一产业在企业、项目上非此即彼的简单争夺，实现不同资源优势的区域之间通过功能链不同区段的再分工进行合作，实现共同发展。 市场分析 2009-05-15 09:22:03 (已经被浏览235次) 我国中小企业数量已占全国企业总数的99.6%，创造的最终产品和服务占国民生产总值的58.5%，提供城镇新增就业岗位的比例占75%。在经济全球化的今天，中小企业发展迅速，竞争日益激烈，随着上海国际经济中心地位的确立，海内外中小企业都迫切想通过上海寻求发展中国，走向国际的平台。由于客观源因，中小企业相对势力单薄，社会缺乏为其供发展服务平台，上海财富兴园公司以自身进入上海发展的体会，充分了解中小企业发展的诉求，力求打造一个为成长型中小企业发展的良好服务平台。 一、上海总部经济蓬勃发展，上海已成为总部经济发展最快的城市。中国城市竞争力报告NO.3，上海的城市综合竞争力居中国内地第一位。上海不仅是中国最具竞争力的城市，也是对跨国公司最有吸引力的城市，上海将取代香港，成为总部经济发展的新宠。这主要表现在以下几个：首先，上海自改革开放以来经济保持了快速增长。其二，上海日益改善的投资环境吸引了众多的国际银行和跨国企业的投资，成为国际资本投资的首选地。其三，以上海为中心的长三角地区制造能力强、产业链完整、企业群密集，形成了较强的与跨国公司的关联效应，吸引了大批制造型跨国公司的目光。最后，随着内地高校教育水平的提高以及大量留学生的归来，以及上海正在逐步放宽入沪管理制度，吸引了大批优秀人才，形成了优秀人才的供应基地。二“总部经济”为上海写字楼市场带来巨大需求。随着上海城市综合竞争力的不断提高与总部经济的迅猛发展，不但许多跨国公司与国内具有竞争力的企业相继落户上海，众多中小企业与海归创业人员亦纷纷抢滩沪上创业，导致近几年来上海写字楼市场一直趋于供不应求的状态，“总部经济”为上海写字楼市场带来巨大需求。2004年，甲级办公楼租金是每平方米每天0.72美元，2005年，猛涨到每平方米每天0.98美元，涨幅达25%。，截至2005年第三季度末，已经达到每平方米3688美元，比第二季度上涨了9%，预计2006年及今后几年都将继续保持这种上涨的趋势。而且从长远看，与国际大都市相比，纽约甲级写字楼有3500万平方米，东京有4200万平方米，香港、新加坡都有600万平方米的甲级写字楼，上海只有300万平方米，从市场发展来看，上海的市场空间巨大。调查表明，上海写字楼市场正在出现三大特征：一是写字楼市场价格的理性，销售价格和它的价值相符合；二是出现了“租不如买”的现象；三是商业地产发展空间巨大，潜力诱人。三 目标市场现有物业之局限所在（一）上海写字楼市场相对比较成熟，但依然存在一定的局限性：1 上海大部分写字楼位于市区，交通拥挤和停车位不足已成为显著问题；2 虽然周边商业配套完善，但是单一物业规模有阴，内部软性服务配套如代办工商手续等相对不足；3 由于租金或价格昂贵，大部分发展型企业在上海市区只能购买或租赁面积相对较小的物业作为企业在上海的办事机构，不利于企业形象提升；4 在上海现有写字楼中，除少量大型企业有能力购买独立一幢写字楼外，其它企业大部分集中在一幢写字楼内，缺乏独立性，内部入驻企业杂乱成为入驻企业的一大弊病；5 受租金或价格影响，大部分企业只能将科研或总部办公放在写字楼内，并且面积小、拥挤，但无法设置一个形象相对高、面积较大的产品展示区，往往需用要另建设展示区；6 上海大部分写字楼内很少有为入驻企业提供一个相互信交流的平台。7 长时间等电梯，影响工作效率，办公室不自然通风，自然休光差，造成资源浪费，不利于身体健康；8 员工没有休息间或休息间差。9 办公园区附近很少有令人赏心悦目的景观；10 工作空间死板、缺乏活力、缺少人与自然的对话、缺