美食街物业管理支出明细1164634313.doc

美食街物业管理费用测算 美食街物业管理费用测算一、测算的依据（一） 济南市物业管理办法、济南市物业收费管理实施办法及济南市政府相关物业管理法律、法规；（二） 山东省物业管理条例、山东省物业收费管理办法；（三） 中华人民共和国价格法、物业管理条例、国家计委、建设部城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法。二、经费测算的原则(一) 遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。(二) 服务水平与管理费用相匹配的原则针对高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。(三) 零预算”原则美食街物业管理费实行“零预算”原则： “以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。物业管理企业的利润来源为以物业管理费用支出为基础按一定比例提取的“管理者酬金”，即：利润=物业管理费用支出管理者酬金提取百分比。三、费用测算的有关说明（一）根据本物业特点，费用测算包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行保养费，保洁卫生费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，利润，开办费摊销，不可预见费，税费。不包括的费用：物业设施设备的大、中型维修费、运行用电费以及公共部位用水电费等。(二)费用的说明1、员工工资标准根据市场化原则，参照济南行业工资水平，制定人员工资标准如下：序号岗位月薪年薪备注1物业管理员850.0010200.002保洁主管900.0010800.003保洁员550.006600.004维修工900.0010800.005值班电工800.009600.006保安主管1300.0015600.007保安员1000.008400.002、设备维护费主要指美食街公用设备的日常维护、保养、维修及有关部门对共用设备年度检测所需费用（业主自用设备除外）。维护、保养、维修主要内容含设备易损件的更换；损坏件的更换；维护、维修所需的材料及油剂等。维修工具及耗材仅包括设备/设施运行养护、零星小修所需工具损耗和胶布、公共照明灯具配件等小耗材，不包括设施设备大中修的零配件和需更换的易耗件。3、物资装备的摊销物资装备摊销分两部分进行,单件价格在1,000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销；单件价格在1,000元以下的物资装备计入开办费，按2年摊销。4、开办费摊销开办费的摊销期限为2年。5、不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的5%。本着真诚合作、让利业主的原则，我公司对不可预见费提取率降低到3%。6、管理者酬金依照济南市物业管理行业惯例，同类物业每年按总支出的15%提取管理者酬金。本着真诚合作、让利业主的原则，我公司对管理者酬金降低到5%。7、设施设备维护费本测算只计算日常保证运行所需的工具耗材费。8、物业管理用电费只计算物业管理用电费，包括：监控用电、物业办公用电、车场照明（美食街分担4.38%）等。其它由业主/使用人负担。四、其它费用收取标准：（此费用未计入管理费，据实结算，业主/使用人承担）（一）空调费用合计：（第2项+第3项）=6.23元/月/平方米。1空调费：冬季取暖费：28.90元/季/平方米，自每年11月05日至次年3月25日；（济价格字【2004】144号）。夏季制冷费： （二）电费：按照1.00元/度按实结算。 （三）水费：按照5.4元/立方米计取。五、各项费用测算详细表：物业管理经费测算总表 （单位：人民币元）序号项目测算依据月支出年支出1人工成本详见测算明细表14834.36 58012.322行政办公费详见测算明细表21480177603清洁费详见测算明细表34730.67 567684设施设备维保费详见测算明细表4341.644099.685开办费摊销详见测算明细表644.81 537.66696小计11431.47 137177.67 7不可预见费以上各项之和的3%342.94 4115.33 8管理者酬金以上各项之和的12%1412.93 16955.16 9营业税金及附加以上各项之和的5.55%731.90 8782.77 10总计7+8+9+1013919.24 167030.93 11按建筑面积1400平方米计算，每平方米物业管理费9.94元/月。（一）人工成本测算序号项目人数计算方法月薪月支出年支出1保安员3人数x月薪10003000360002保洁员2人数x月薪650130015600小计54300516003维修工8人数x月薪7005600672004值班电工6人数x月薪8004800576005消防控制人员3人数x月薪6001800216006小计1712200122007美食街1400平方米，占整体的4.38%534.366412.328合计4834.3658012.32（二）行政办公费序号项目数量单价计算方法月支出年支出1办公用品15018002通讯费20024003服务电话120024004员工通讯补贴30036005交通费综合测算20024006档案资料用具综合测算303607外联费综合测算40048008行政办公费合计148017760设备、物口名称产地单位数量单价（元）金额（元）多功能刷地机美国台11600016000轧水车台37602280吸水机美国台152005200垃圾清运车(电动)辆158005800垃圾清运车(手动)辆116001600疏通机台218003600合计34480项目资产总额计算方法月支出年支出工器具34480总额/5年574.67 6896.00 2、保洁材料费用物品名称数量单位单价（元）金额（元）用途全能清洁剂1加仑5858洗地、擦台小尘推3把2369玻璃水1加仑5050厕香球10包880卫生间使用洁厕灵3桶80240去污粉10合330厕刷2把48大垃圾袋300个0.42126中垃圾袋400个0.35140小垃圾袋700个0.18126洗手露1桶9090纸篓5个525洗手间使用百洁布6块318空气清新剂6瓶848洗手间使用钢丝球10个110铲刀3支13消杀药品1批140140塑料簸箕2套16.533铁锨1把1010线手套10双550大、小喷壶2个816大拖把3把721小拖把3把515小 计1406 垃圾清运费1月2500化粪池清理费1月250合计4156序号项目测算方式月支出年支出备注1弱电系统维护费综合测算3003600一年后开始维保2消防系统维护费综合测算375045000一年后开始维保3维修工具及耗材综合测算50060004高压配电设备年检费综合测算3250390005小 计780093600美食街1400平方米，占整体的4.38%341.64 4099.68 6电梯维保材料费2500元/台/年*2台416.67 5000.00 7电梯代维费5000元/台/年*2台833.33 10000.00 8电梯年检费600元/台/年*2台100.00 1200.00 9合 计1691.64 20299.68 1、 开办期办公设备清单序号项目数量单位单价合计（元）1办公家私8套24019202坐椅18把6010803档案柜4个35014004电话1部601802405工具柜3套1504506饮水机3台1404207办公用资料1批5005008对讲机11部80088009警具8套4536010温馨提示牌30只35105011打印机1台80080013寝具18套160288014小计199002、 开办期工具清单序号项目数量单位单价合计（元）1冲击钻1台9809802大管钳2架30603平口钳子2把6124活扳手2套45905万用表3个1203606摇表2个2404807电烙铁1把25258测电笔5把8409尖咀钳2把6121